PROJET ECONOMIQUE « SUB SOLAIRE SARL »

Pilat Solaire SAS
par la SEM SOLEIL et Subsol SAS
Equipement solaire du patrimoine
Immobilier de Gier Pilat Habitat (42)
28 août 2014 – v 2.5
SOMMAIRE
1- UN PROJET PORTÉ PAR LA SEM SOLEIL ET SUBSOL SAS..................................................................4
2- LE PROJET.........................................................................................................................................................5
2.1 LES CARACTÉRISTIQUES TECHNIQUES.......................................................................................................................5
2.1.1 SITE ET ENSOLEILLEMENT...................................................................................................................................5
2.1.2 DIMENSIONNEMENT DE L'INSTALLATION................................................................................................................ 5
2.1.3 PRÉVISIONNEL DE PRODUCTION D'ÉLECTRICITÉ....................................................................................................... 6
2.1.4 BILAN ENVIRONNEMENTAL................................................................................................................................. 8
2.1 LES CARACTÉRISTIQUES D’EXPLOITATION................................................................................................................. 9
3- ASPECTS FINANCIERS................................................................................................................................. 11
3.1 INVESTISSEMENT ET FINANCEMENT........................................................................................................................11
3.2 EXPLOITATION................................................................................................................................................... 11
4- ANALYSE DES RISQUES...............................................................................................................................15
5- CALENDRIER OPÉRATIONNEL.................................................................................................................16
S YNOPSIS
Le projet
Réalisation de l’installation de 300 centrales solaires de production
d’électricité sur les toitures du bailleur HLM Giers Pilat Habitat, cumulant
une sur face de 21 000 m 2 sur le département de la Loire. Les centrales
représentent une puissance crête de 2.1 MWc, et produiront annuellement et en
moyenne 2184 MWh.
L’investissement
Le besoin de financement s’élève à 5 240 000 €. Il sera financé à hauteur de :
•
420 000 € par la SEM Soleil et SUBSOL SAS
•
4 820 000 € par une banque.
Les actionnaires bénéficient d’une rentabilité annuelle supérieure à 15%.
1- Un projet porté par la SEM Soleil et SUBSOL SAS
Qu’est Pilat Solaire SARL ?
Pilat Solaire SARL est une société projet SPV (special purpose vehicule), dont le
capital est détenu à 65% par la SEM Soleil, et à 35% par Subsol SAS.
Qu’est la SEM Soleil ?
La SEM Soleil est une société anonyme d’économie mixte au capital de 370 200
euros. Elle est détenue à 83,45% par le SIEL, syndicat intercommunal d’électrification
de la Loire (www.siel42.fr), 15% par Sergies (www.sergies.fr), SEM du syndicat
d’énergie de la Vienne, et 1,65% par des communauté de commune de la Loire
(42).
Toutes les structures sont spécialisées dans la production et la gestion de l’énergie.
Le SIEL investit environ 40 millions d’euros chaque année et générère 300 emplois
directs.
Qu’est Subsol SAS ?
Subsol SAS au capital de 49 660 euros, est spécialisé dans l'équipement
photovoltaïque du patrimoine décentralisé de bailleurs sociaux et ecclésiaux.
Subsol a piloté plus précisément la solarisation des toitures des diocèses (cures et
presbytères) de Fréjus-Toulon (0.8 Mwc), Montpellier (0,7 Mwc), Perpignan et
périgeux (0,6 Mwc), Beauvais Amiens et Soissons (0,55 Mwc), Le Puy en Velay (0.9
Mwc).
2- Le projet
2.1 Les caractéristiques techniques
2.1.1 Site et ensoleillement
Les sites se répartissent, autour de la commune de Saint Chamond, sur le
département de la Loire. La station météorologique de référence est donc la ville de
de Saint Chamond. L'irradiation solaire sur plan de 25° atteint 4,02 kWh/m² et par jour
en moyenne, soit 1 484 kWh/ m² sur l'année. Cette irradiation correspond à une
production de 1 165 kWh/kWc installé, avec 10% de pertes sur la centrale
photovoltaïque. Les ombres portées sur les panneaux solaires (masques lointains et
proches), ainsi que les différentes orientations, portent la production à 1 040
kWh/kWc. Les données mensuelles provenant de la station météo de Valence sont
présentées dans le tableau suivant :
2.1.2 Dimensionnement de l'installation
Les bâtiments mis à disposition par le bailleur sont à usage majoritaire d'habitation, et
les centrales ne dépassent pas, unitairement, la puissance de 9 kWc (62 m 2). Elles
offrent en moyenne une puissance de 7 kWc. Elles bénéficient donc du tarif
préférentiel d’achat d’électricité supérieur à 0.28 euros/kWh.
Les panneaux solaires seront intégrés au toitures tuiles. Cette conception qui les
rend invisible depuis la rue demandera la validation de l’intégration par l’architecte
des bâtiment de France. Chaque site, avant validation, est présentée au bailleur,
ainsi qu’aux services d’urbanisme de la commune et à l’architecte des bâtiments
de France. La perte de puissance, après avoir écarté ces sites, est estimée à 1.5
MWc.
Intégration du champ photovoltaïque à une toiture
Les panneaux solaires retenus pour cette opération sont de la marque EliFrance. Ils
sont fabriqué en France (Saint Etienne – 42), et bénéficie de la prime
gouvernementale de 10% sur le tarif de vente de l’électricité. Le système
d’intégration de fabrication GSE viendra assurer l’étanchéité de la couverture.
2.1.3 Prévisionnel de production d'électricité
La production électrique est simulée à partir de l'ensemble des contraintes du site
(météo, altitude, hygrométrie, ombrages, rendements propres au dimensionnement
de l’installation).
La production annuelle estimée s'élève à 2 184 MWh, pour une puissance installée
de 2.1 MWc.
2.1.4 Bilan environnemental
Photovoltaïque et pollution
Les gaz à effet de serre (vapeur d’eau, C0 2, CH4, ...) sont naturellement présents
dans l’atmosphère.
Toutefois, au cours de l'histoire, la concentration de ces gaz a pu se modifier : ainsi la
concentration de C02 dans l'air, second gaz à effet de serre après la vapeur d'eau,
est aujourd'hui dans un haut de cycle de concentration. Sans que la corrélation ne
fasse l'objet d’un consensus absolument certain, on peut également constater un
haut de cycle dans la température sur la terre, au moins dans certaines de ses
régions
Ce qu’on peut en revanche clairement reconnaître, c’est l’utilisation du C0 2, non
comme une pollution, mais comme un relativement bon marqueur de certaines
pollutions. En effet, si l'on exclue les émissions de C0 2 naturelles par des organismes
vivants (respiration humaine, respiration nocturne des végétaux, animaux, dégazage
des océans, etc.), le C0 2 émis par l'activité humaine est souvent accompagné de
rejets de substances nocives (monoxyde de carbone, souffre, etc.) qui, fort
heureusement, sont de mieux en mieux traitées (pots catalytiques, filtres à particules,
installations de dépoussiérage et de dissolutions des gaz nocifs par aspersion dans les
cheminées industrielles, etc.).
L'utilisation de l'énergie solaire, alternativement aux installations énergétiques
classiques d’origine fossiles, permet ainsi de diminuer les rejets des substances
nocives associées au C02 dans l'atmosphère : on peut considérer que la production
photovoltaïque équivaut à la production d'électricité évitée par les centrales à gaz
ou à charbon qui gèrent les pics de demandes d'électricité.
En prenant en considération un ratio de 0,06 kg de C02 évité par kWh électrique1
(correspondant à un usage intermittent) et un ratio d'émission des voitures
particulières de 154g de C02/km2, le bilan environnemental, pour un site type, est le
suivant :
1ऀ Source : ADEME et EDF, 2004, contenu C02 du kWh électrique par usage en France
2ऀ Source : ADEME
3ऀ Base de consommation d'électricité par foyer de 2500 kWh/an, hors chauffage électrique et ECS électrique, source ADEME
Au delà des considérations du C0 2, et contrairement aux éoliennes qui sont de plus
en plus contestées (pollution visuelle, rentabilité), l'intérêt du solaire est à analyser en
fonction d'un argument majeur qui sort des sentiers battus : le panneau solaire
photovoltaïque a une durée de vie moyenne supérieure à 50 ans. Les contraintes
financières à court et moyen terme ne permettent pas aujourd’hui de valoriser la
production au-delà de 20 ans.
Energie grise
L'énergie grise est l'énergie nécessaire à la fabrication du panneau solaire. Un panneau
solaire photovoltaïque monocristallin devra fonctionner pendant 3 ans pour produire
l'énergie nécessaire à sa propre fabrication et à son recyclage. La durée de vie moyenne
d'un panneau solaire est de plusieurs dizaines d'années (avec des coûts de maintenance
faibles).
En comparaison, et pour une espérance de vie similaire voire inférieure, une centrale
nucléaire devra fonctionner durant 6 à 7 ans pour délivrer l'énergie nécessaire à sa propre
construction (avec des coûts de maintenance élevés).
2.1 Les caractéristiques d’exploitation
Pilat Solaire a pour seule activité la production d’électricité sur une seule toiture. La
production et les frais d’entretiens sont maîtrisés dans le cadre de contrats long terme.
Les frais annuels seront limités à ceux induits par les contrats de location du toit, de
maintenance, d’exploitation et les assurances. Aucun frais exceptionnels de gestion
n’est à prévoir.
_ Les tarifs de rachat d’électricité sont fixés contractuellement avec ERDF : l’Etat
s’engage, sur une période de 20 ans, à garantir un tarif dit « bonifié ».
_ Les fournisseurs de panneaux garantissent un rendement des panneaux
installés de 80% pendant les 20 ans de fonctionnement de l’installation.
_ L’accès à la toiture est garanti par un bail de 20 ans.
_ Les frais du contrat de maintenance assurée par Subsol sont forfaitairement
dimensionnés sur une période de 20 ans. La garantie constructeur est effective
sur 10 ans. La garantie sur les rendements (vieillissement du matérielle) est
effective sur 20 ans. Les panneaux deviennent la propriété de l’office HLM
Giers Pilat Habitat à l’issue du contrat de maintenance, soit au bout de 20
ans.
_ Tout matériel défectueux, remplacé ou démonté (panneau solaire, onduleur),
sera confié à SUBSOL SARL, membre agréé du cycle de recyclage PVcycle,
qui s’engage à traiter le matériel selon la charte PVcycle.
_ Les assurances couvrent les risques de contrepartie et d’exploitation : force
majeure, vol, vandalisme et incidents climatiques, décennale travaux, pertes
d’exploitation, RC.
Schéma contractuel
3- Aspects financiers
3.1 Investissement et financement
Le besoin de financement s’élève à 5 240 000 €. Il sera financé à hauteur de :
•
420 000 € par les fonds propres souscrits par les investisseurs
•
4 816 000 € par une banque.
_
La dette sera d’abord portée en priorité en amont de travaux, ne nécessitant
pas d’avance des actionnaires pendant la phase de chantier ;
3.2 Exploitation
Les principales hypothèses de construction du business plan sont les suivantes :
Chiffre d’affaires :
•
les centrales présentent une puissance cumulée de 2.1 MWc, soit une
production estimée de 2 180 MWh.
•
Le prix de rachat par EDF est de 31,68 centimes par KWh. Il est inflaté
chaque année d’un indice contractuel fondé sur le coût de la vie. Dans
le business plan, il a été retenu un indice qui progresse de 1 % par an.
•
Une dégradation théorique maximum de la production des panneaux a
été retenue à haute de -0.5 % par an dans le business plan. Cette
hypothèse est prudente par rapport à la dégradation généralement
constatée sur les panneaux installés, et s’appuie sur la garantie
constructeur (80% du rendement initial garantie la 25 ième année).
Production installée (en MWp)
2.1MWc
Coût du Wc installé (en €) Turnkey connecté au réseau
2.04 €
incluant droits, connexion au réseau, marges développement, études
Ensoleillement minimum des zones d'installations (kWh/kWp)
1040h
Uses
Investissement total projet raccordé au réseau
4,284,000
Structuration opération (audit projet, montage dette, financement…)
84,000
Coûts raccordement + divers
330,330
DSRA
537,360
Total
5,235,690
Sources
EQUITY PROJET
418,855
8
DETTE PROJET
4,816,835
92
Total
5,235,690
Plant
Production annuelle attendue (en kwh)
2,184,000
Dégradation annuelle attendue des modules PV
0.50%
Tariff
0.2794
Inflation Tariff
0.50%
Driver
Montant 1ere annee
Estimation Assurances (en % du CA)
3.00%
18,398
Estimation Maintenance (en % du CA)
4.00%
24,530
Estimation Supervision projet et charges annexes hors TP (en % du CA)
3.00%
18,398
Estimation du loyer maximum (en % du CA)
6.00%
36,796
Organic (en % du CA)
0.16%
TP (7,000€ par Wc installé)
0.00%
39 A-B - portion to which allowed
0%
-
Dettes
Intérêts maximum de la dette
3.30%
Rémunération du compte courant associé
3.50%
Repayment style
1
Annuity
Profiled (target DSCR)
1.20x
Debt
4,816,835
Repayment period (for annuity debt profile)
1.24x
92.0%
18 years
Charges :
Les charges sont dimensionnées en pourcentage du chiffre d’affaires. Les
principales hypothèses sont les suivantes :
•
maintenance : 4 %, soit 25 000 € en année 1,
•
coûts de gestion : 3 %, soit 18 500 € en année 1,
•
Loyer : 6 %
•
Assurances : 3 %, soit 18 500 € en année 1
Détail du coût des centrales :
Coût (euros/Wc)
Panneaux solaires EliFrance:
Système d'intégration GSE et écran S/T:
Onduleurs SMA avec ext. Garantie à 20 ans:
Boîtiers et connectique:
Logistique et Installation:
Travaux annexes:
Tranchées:
Dévelopement - promesse de bail:
Maîtrise d'œuvre, MO:
Division parcellaire et enregistrement au
cadastre:
Déclarations préalable et demande de
raccordement:
Imprévus:
Total:
Coût (k€)
0.58
0.18
0.15
0.06
0.3
0.05
0.02
0.09
0.23
1,218
378
315
126
630
105
42
189
483
0.05
105
0.23
0.1
2.04
483
210
4,284
Le prévisionnel économique est synthétisé dans les tableaux ci-après (tarifs bloqués avant fin septembre 2014) :
Prévisionnel SIEL / Années
d'exploitation
Performance
Production attendue en Mwh
Tarif de rachat par EDF, en €/kwh, garanti
20 ans. Avec application de l'inflation.
Chiffre d'Affaires en K euros
Maintenance (en % du CA)
Management Costs (Fixe + Inflation)
Loyer (en % du CA)
compteur erdf
onduleur
Assurances (% du CA)
Organic 0,16%
IFER
Total des Charges d'Exploitation en K
euros
% du CA
Résultat d'exploitation avant
amortissement en Keuros
% du CA
Amortissement sur 20 ans
Résultat d'exploitation en K euros
Intérêts dette
Compte courant d'associés
Résultat financier en Keuros
Reprise amortissement exceptionnel
Dotation amortissement exceptionnel
Résultat exceptionnel en K euros
Résultat net avant impôt en K euros
Résultat fiscal
Déficit antérieur restant à imputer
IS à 34%
Résultat après impôt en K euros
2014
2015
1.000
2,184
0.995
2,173
2017
2018
0.990
2,162
0.985
2,151
0.28220 0.28361
613245
613
25
26
18
18
37
37
17
17
0
0
19
19
1
1
0
0
0.28503
613
26
18
37
18
0
20
1
0
2019
0.980
2,141
2020
0.975
2,130
2021
0.970
2,119
0.966
2,109
2023
0.961
2,098
2024
0.956
2,088
0.28080
613261
24530
18398
36796
16517
0
18398
981
0
0
115619
18.9%
117
19.0%
118
19.2%
119
19.4%
121
19.7%
122
19.9%
123
20.1%
124
20.3%
126
20.5%
127
20.7%
0
497641
1
234917
262725
158996
14664
-173660
496
0
235
262
152
15
-167
0
495
0
235
260
146
15
-160
0
494
0
235
259
139
15
-153
0
493
0
235
258
131
15
-146
0
491
0
235
256
124
15
-138
0
490
0
235
255
116
15
-131
0
489
0
235
254
108
15
-123
0
487
0
235
252
100
15
-114
0
486
0
235
251
91
15
-106
0
0
0
89065
89065
0
29659
59406
0
94
94
0
31458
63
0
100
100
0
33323
67
0
106
106
0
35254
71
0
112
112
0
37255
75
0
118
118
0
39328
79
0
125
125
0
41475
83
0
131
131
0
43698
88
0
138
138
0
46001
92
0
145
145
0
48386
97
1.303 x
1.294 x
1.286 x
1.277 x
1.268 x
1.258 x
1.249 x
1.239 x
1.228 x
1.218 x
108,656
105,720
102,629
99,446
96,170
92,796
0
0
0
0
0
0
-418,962
0.28646 0.28789 0.28933
613
613
613
27
27
28
18
18
18
37
37
37
18
18
19
0
0
0
20
20
21
1
1
1
0
0
0
2022
0.27940
0
DSCR (inc. release of DSRA)
Investor IRR
2016
89,323
0.29077 0.29223 0.29369
613
613
613
28
29
29
18
18
18
37
37
37
19
19
20
0
0
0
21
22
22
1
1
1
0
0
0
85,747
82,064
78,272
Prévisionnel SIEL / Années
d'exploitation
Performance
Production attendue en Mwh
Tarif de rachat par EDF, en €/kwh, garanti
20 ans. Avec application de l'inflation.
Chiffre d'Affaires en K euros
Maintenance (en % du CA)
Management Costs (Fixe + Inflation)
Loyer (en % du CA)
compteur erdf
onduleur
Assurances (% du CA)
Organic 0,16%
IFER
Total des Charges d'Exploitation en K
euros
% du CA
Résultat d'exploitation avant
amortissement en Keuros
% du CA
Amortissement sur 20 ans
Résultat d'exploitation en K euros
Intérêts dette
Compte courant d'associés
Résultat financier en Keuros
Reprise amortissement exceptionnel
Dotation amortissement exceptionnel
Résultat exceptionnel en K euros
Résultat net avant impôt en K euros
Résultat fiscal
Déficit antérieur restant à imputer
IS à 34%
Résultat après impôt en K euros
1.193 x
1.18 x
1.17 x
1.16 x
1.15 x
1.13 x
1.12 x
1.11 x
0.00 x
0.00 x
69,485
65,464
61,324
57,059
52,668
48,145 43,487 577,580 393,009 391,867
4- Analyse des risques
Risques
Commentaires
Force Majeure
U n e a s s u r a n c e s e r a s o u s c r i t e e n c a s d e F o rc e M a j e u r e
Intempéries
Une assurance sera souscrite afin d’indemniser les pertes
liées aux anomalies climatiques (tempête, grêle, etc.).
Efficience
des panneaux
L ’ é q u i p e m e n t i e r f o u r n i t u n e g a r a n t i e d e q u a l i t é c o m p re n a n t
u n e c l a u s e d e r e nd e m e n t .
L e s p a n n e a u x s o l a i re s o n t u n e e f f i c a c i t é g a r a n t i e à 8 0 % s u r
2 5 a n s . L a r é d u c t i o n d e l ’ e f f i c a c i t é d a n s c e t t e f o u rc h e t t e
e s t e n t i èr e m e n t pr i s e e n c o m p t e d a ns l e m o d è l e d e b a s e
(réduction de 1% par an), ce qui correspond à une sousévaluation de la per for mance.
Disponibilité
U n c on t ra t d e m ai n t e n a n c e pa s s é a v e c S u bs ol . L e
r e n d e m e n t et l a d i s p o n i b i l i t é d u m a t é r i e l e s t e n r e g i s t r é e t
c o n t r ô l a b l e à d i s t a n c e e t e n t e m p s r ée l .
Inflation
L e c o n t r a t E D F p r é v i e nt t o u t e e x p o s i ti o n
d ’ i n f l a t i o n , d u f a i t d e s o n i n d e x a t i o n.
Taux
L a s o c i é t é s o u s c r i t u n c r éd i t à t a u x f i x e .
Etudes
L e s s i m u l a t i o ns s u r l e p ro d u c t i b l e s s o n t r éa l i s é s s u r l e f i c h i e r
météo moyen des dix dernières années.
Sécurité d’accès au
site (normes,…)
To u t s l e s t r a va u x s o n t r é a l i s é s d a n s l e s r è g l es d e l ’ a r t , s u i va n t
l e c a h i e r d e s c h ar g e s r éd i g é p ar S u b s o l e t d é t a i l l a n t
l ’ e n s e m b l e d e s n o r m e s d e l’ i n s t a l l a t i o n . L ’ i n s t a l l a t i o n es t
contrôlée avant son branchement par un bureau de contrôle
e t v a l i d é p a r l e C o ns u e l (o r g a n i s m e d é l é g u é pa r l ’ E t a t p o u r
valider la confor mité aux normes des installations).
Malfaçon pendant les
travaux
L e s e n t re p r i s e s r e t e n u e s s o n t c o u v e r t e s p a r l e u r s d é c e n n a l e s .
au
r isq u e
5- Calendrier opérationnel
Calendrier AURIAC SOLAIRE
juin2013
Phase de Prospection
Signature du bail
Benchmark fournisseurs et installateurs
Phase Initiale
Démarches administratives contrat EDF
Démarches autorisations municipales
Enregistrement de société et signature des statuts
Versement des fonds propres
Signature du contrat d'installation
Signature du contrat de Maintenance et Exploitation
Signature du crédit bancaire
Versement du crédit bancaire
Phase Installation
Construction
Signature du contrat de rachat EDF
Raccordement réseau EDF
Test de raccordement
Phase d'opération
Opérations
Première facturation à EDF
sept- déc2013 2013
mars2014
Juin
201
sept.
2014
mai2015
mai2016
ऀ