Un décalage entre l`offre et de la demande de bureaux

MARKETVIEW
France, Valence, Bilan 2014 / Perspectives 2015
Un décalage entre l’offre et
de la demande de bureaux
L O C AU X D ’ A C T I V I TÉ S E T
E N T REPÔTS
B U R E A UX
Demande placée
Demande placée
7 200 m² ( - 12 %)
60 000 m² ( + 178 % )
Offre immédiate
Offre immédiate
35 700 m² ( + 103 %)
110 100 m² ( + 16 %)
Loyer « prime »
Loyer « prime »
160 €
85 €
I N V E S TI S S EMEN T
Montant
0,6 million d’€
Évolutions / fin 2013
BUREAUX
Les faits marquants en 2014
•
•
•
•
1er janvier 2014 : naissance de la nouvelle
agglomération Valence–Romans Sud Rhône-Alpes
composée de 51 communes et de 2 villes centres
(Valence et Romans-sur-Isère)
L’agglomération comprend 40 parcs d’activités et
130 ha de foncier commercialisables
La Cartoucherie à Bourg-lès-Valence, pôle
d’excellence autour de l’image animée, va
bénéficier d’un espace supplémentaire de 2 500 m²
Les travaux de construction de la plateforme de
recherche en toxicologie environnementale et
écotoxicologie ont débuté en août 2014 dans le
Parc de la Correspondance à Rovaltain. Sa livraison
est prévue en 2016
Données générales bureaux
2013
Offre immédiate*
17 600 m²
-neuf /restructuré
Demande placée
-dont précommercialisations,
clés-en-main et comptespropres
-neuf / restructuré
Délai théorique
d’écoulement
*Au 31/12
Source : AXITE - CBRE
Évol.
Évol.
2014
35 700 m²
21 %
+
+
8 200 m²
-
7 200 m²
38 %
N.C.
0 m²
N.C.
20 %
2,1 années
+
U N E O F F R E I M M ÉD I A TE D E Q U A L I TÉ
Après avoir enregistré une baisse de
- 21 % en 2013, l’offre immédiate a doublé en
2014.. Au 31 décembre 2014, elle s’élève à
2014
35 700 m² dont 38 % de neuf / restructuré.
restructuré
Cette offre est essentiellement localisée dans 3
secteurs : Valence centre-ville, Plateau de
Lautagne et Ecoparc Rovaltain à Alixan.
L’offre future probable s’élève à 4 890 m² et se
compose notamment des programmes neufs,
Oxygène (3 000 m²) développé par CIBEX
avenue de Chabeuil à Valence et par EM2C
(1 880 m²) à Bourg-de-Péage qui seront livrés à
partir de 2016.
DIMINUTION DE LA DEMANDE PLACÉE
Après une forte diminution de - 41 % en 2013,
la demande continue de s’affaiblir en 2014.
Elle s’élève à 7 200 m² et enregistre une baisse
de - 12 % en un an.
an La demande placée s’est
majoritairement localisée en périphérie
(90 %). Aucune transaction > 1 000 m² n’a été
recensée en 2014.
5 années
N.C. : Non Communiqué
BILAN 2014 CBRE Etudes et Recherche
© 2015 CBRE |
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MARKETVIEW VALENCE
Toutefois deux transactions significatives sont à
noter : les prises à bail par Immobilière des deux
Rives de 800 m² à Valence-Hyper-Centre ainsi que
par l’Agence Travail Temporaire de 460 m² dans la
zone administrative des Plaines Saint-Marcel-lèsValence.
Les loyers sont en baisse et passent à 160 € à fin
2014. Les avantages commerciaux se sont
généralisés quelle que soit la localisation et la
taille des transactions.
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
(en milliers de m²)
40
30
20
10
0
11
LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
UN E
O F FRE
I MMÉ D I ATE
QU I
C ON TI N U E
12
13
14
Demande placée
SA
Offre immédiate
Source : AXITE - CBRE
P R O G RES S I ON
Pour la deuxième année consécutive, l’offre
immédiatement disponible est en hausse. Le stock
s’élève au 31 décembre 2014 à 110 100 m² (+ 16 %
en un an).
an) La qualité du stock s’est également
amélioré, la part du neuf passe de 5 % en 2013 à
15 % en 2014 suite aux livraisons de plusieurs
immeubles dans la zone des Auréats à Valence Sud
(3 500 m²), ou encore dans le Parc du 45ème
parallèle à Châteauneuf-sur-Isère (2 130 m²). Cette
progression est également liée à la hausse du stock
de seconde main, provoquée en partie par des
regroupements d’entreprises, des liquidations ou
encore des fins de baux non renouvelés.
La construction de 900 m² par Bicem dans la zone
industrielle Armailler et de 600 m² à AlixanRovaltain sont envisagés pour 2015 / 2016.
U N S U R S AU T D E L A D E M AN D E P L A C ÉE
La demande placée en 2014 s’élève à
60 000 m² dont 60 % de neuf / restructuré.
restructuré
Contrairement à 2013 qui avait enregistré une
baisse de - 38 %, l’activité en 2014 est en forte
an.. En effet, les utilisateurs ont
croissance en un an
pu trouver des locaux correspondant mieux à leurs
besoins et leurs exigences suite aux nombreuses
livraisons de locaux neufs survenues dans l’année.
Valeurs des bureaux
À fin 2014
Prix de vente
€ HT ou HD/m²
Neuf / restructuré
130 / 160
1 700 / 2 400
Seconde main
100 / 130
1 250 / 1 700
Source : AXITE - CBRE
Données générales locaux d’activités et entrepôts
2013
Évol.
Évol.
2014
Offre immédiate*
95 000 m²
5%
+
+
110 100 m²
-neuf /restructuré
Demande placée
21 600 m²
+
60 000 m²
-dont précommercialisations,
clés-en-main et
comptes-propres
-neuf / restructuré
Délai théorique
d’écoulement
N.C.
15 %
34 000 m²
22 %
+
60 %
3,9 années
-
1,8 année
*Au 31/12
Source : AXITE - CBRE
BILAN 2014 CBRE Etudes et Recherche
Loyers faciaux
€ HT HC/m²/an
N.C. : Non Communiqué
© 2015 CBRE |
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MARKETVIEW VALENCE
En outre, de nombreuses ventes et locations de
bâtiments d’activités > 1 000 m² ont été recensées
en 2014.
L’offre n’étant pas en adéquation avec la demande,
de nombreux investisseurs ont entrepris la
démolition/reconstruction de bâtiments à Valence
Sud afin de mieux répondre à la demande
d’entreprises nationales.
La majorité des demandes s’est portée sur des
biens à la location de taille intermédiaire, entre
200 m² et 800 m² pour des locaux d’activités et
1 000 m² et 4 000 m² pour les entrepôts.
L’achat par SCAPPA de 6 000 m² dans la zone des
Auréats à Valence-Sud et la prise à bail par SKF
Aérospace de 2 130 m² dans le Parc du 45ème
parallèle à Châteauneuf-sur-Isère sont deux des
transactions les plus importantes de l’année
écoulée.
Malgré un climat économique incertain, de
nombreuses transactions ont été réalisées en
locaux d’activités à Valence en 2014. L’année 2015
semble bien engagée avec un nombre important
de projets de construction envisagés et des
demandes actives.
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
(en milliers de m²)
150
100
50
0
11
12
13
Demande placée
14
Offre immédiate
Source : AXITE - CBRE
Valeurs des locaux d’activités et entrepôts
Loyers faciaux
€ HT HC/m²/an
À fin 2014
Prix de vente
€ HT ou HD/m²
Neuf / restructuré
60 / 85
700 / 1 100
Seconde main
50 / 65
400 / 800
Source : AXITE - CBRE
Références de transactions en 2014
Adresse
South Drive - Valence Sud
Preneur / Acquéreur
N.C.
Surface
Type de locaux
État des locaux
Vente / Location
Loyer / Prix (€
(€
HT HC/m²/an
ou HD/m²)
800 m²
Bureaux
Neuf
Vente / Location
ZA Les Plaines - St Marcel lès Valence Agence Travail Temporaire 460 m²
Bureaux
Rénové
Location
N.C.
Auréats - Valence Sud
SCAPPA
6 000 m²
Locaux d’activités
Neuf
Vente
N.C.
Auréats - Valence Sud
Locabox
2 200 m²
Locaux d’activités
Neuf
Location
N.C.
Châteauneuf-sur-Isère
SKF Aérospace
2 130 m²
Locaux d’activités
Neuf
Location
N.C.
Auréats - Valence Sud
Rexel
1 300 m²
Locaux d’activités
Neuf
Location
N.C.
Auréats - Valence Sud
Parteo
1 000 m²
Locaux d’activités
Neuf
Location
N.C.
Source : AXITE - CBRE
N.C.
N.C. : Non Communiqué
Références d’offres futures neuves
Date de
livraison
Adresse - Programmes
Avenue de Chabeuil - Oxygène Valence
Surface
Type de
locaux
Promoteur /
Constructeur
Vente / Location
2016
3 000 m²
Bureaux
CIBEX
Bourg de Péage - Diabolo
2016
1 880 m²
Bureaux
EM2C
ZI Armailler - Valence Nord
Décembre 2015
900 m²
Locaux d’activités BICEM
Alixan - Rovaltain
2016
600 m²
Locaux d’activités BICEM
Vente
Source : AXITE - CBRE
BILAN 2014 CBRE Etudes et Recherche
Loyer / Prix (€
(€ HT
HC/m²/an ou
HD/m²)
Projet certain
ou probable
Vente
1 800 €
Probable
Vente / Location
N.C.
Probable
Vente
1 000 €
Probable
N.C.
Probable
N.C. : Non Communiqué
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MARKETVIEW VALENCE
CONTACTS
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Correspondant – AXITE - CBRE
Christine MORET
Directeur Régional
Tél. : 33 (0) 4 75 80 00 00
[email protected]
Études et Recherche
Aurélie LEMOINE
Directrice
Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35
[email protected]
Régions
Stanislas LEBORGNE
Directeur du développement Régions
Tél. : 33 (0) 1 53 64 30 45
[email protected]
Delphine SION
Chargée d’études
Tél. : 33 (0) 1 53 64 34 02
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