habitat participatif et logement social

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habitat participatif et logement social
Atelier du réseau régional des collectivités locales de
l’habitat participatif :
« Habitat participatif et logement social »
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Compte-rendu de réunion
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Lundi 9 décembre 2013
Marseille, Hôtel de Région
Pourquoi un atelier « Habitat participatif et logement social » ?
Colette CHARRIAU, Conseillère régionale, Déléguée à l’habitat et au logement, indique que cet
atelier s’inscrit dans le cadre de la démarche d’animation de réseau régional de l’habitat participatif
que souhaite animer la Région. Cet atelier a pour objectif d’accompagner la mise en œuvre du volet «
logement social » de la délibération de la Région « Innovation et Habitat participatif » votée en juin
2013.
L’élue régionale rappelle que l’enjeu pour la Région est de démocratiser ces démarches de
participation des habitants, et de favoriser l’innovation sociale dans la production de logements
sociaux. En effet, les projets d’habitat participatif ne se pensent pas en marge des acteurs classiques de
la production de l’habitat que sont notamment les organismes HLM. Ils constituent des partenaires
clés pour faire aboutir ces projets et favoriser la mixité sociale au sein des opérations.
L’habitat social participatif s’appuie sur la reconnaissance de l’expertise d’usage des habitants et
constitue une collaboration innovante entre organismes HLM et collectif de locataires. La Région
souhaite donc faciliter le partenariat avec le monde HLM, et développer l’accompagnement des
groupes projets en vue de sécuriser les montages financiers.
Colette CHARRIAU met en avant le fait que pour les organismes HLM, l’accompagnement de ce type
de projet présente de nombreux atouts :
- soutenir l’innovation,
- conduire des démarches environnementales,
- renouveler leurs pratiques,
- répondre à la demande des collectivités locales, et améliorer la qualité du service rendu aux
locataires.
A travers cet atelier, il s’agit d’informer les partenaires sur la place et le rôle que peuvent jouer les
opérateurs de logement social dans les projets d’habitat participatif. Actuellement ce sont cinq projets
qui sont accompagnés par la Région, les collectivités locales, et l’Etablissement Public Foncier qui
associent des opérateurs de logement social sur le territoire régional.
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Colette CHARRIAU attire l’attention sur le fait que l’enjeu est de créer une « culture commune » pour
accompagner ce type de projet. C’est la raison pour laquelle, elle souhaite que cet atelier favorise les
échanges de pratiques entre les acteurs au niveau national (Fédération des Coop, OPH de Montreuil)
et les porteurs de projet au niveau de la Région.
Éclairage sur la place et le rôle des opérateurs de logement social dans les projets
d’habitat participatif via l’expérience de la Fédération nationale des sociétés
coopératives d’Hlm :
Intervention de Vincent LOURIER, Directeur de la Fédération Nationale des Sociétés
Coopératives d’HLM.
Vincent LOURIER présente les missions de la Fédération Nationale des Sociétés Coopératives
d’HLM, et la présence territoriales des sociétés coopératives HLM en région Provence Alpes Côte
d’Azur.
La fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm a publié un guide à l’attention des opérateurs
de logement social « Accompagner les projets d’habitat participatif et coopératif » qui permet de
mieux cerner les démarches en tant que telles, leur inscription dans un cadre national, et de
comprendre leur rôle et leur place qu’ils peuvent avoir.
Il s’agit d’accompagner les organismes HLM pour répondre aux sollicitations dont ils font l’objet
pour développer des projets d’habitat participatif. Ce guide date de 2011et est en cours de refonte avec
un objectif de parution avant l’été 2014.
Rhône Saône Habitat a été la première coopérative HLM à solliciter la fédération des coopératives au
sujet de l'habitat participatif. Cette société coopérative est le maître d’ouvrage de l’opération du
Village Vertical à Villeurbanne.
Vincent LOURIER présente les avancées du projet de loi pour l’accès au logement et pour un
urbanisme rénové (ALUR) : il donne une définition de l'habitat participatif et permet une
reconnaissance législative.
Rappel de la définition « officielle » dans l’article L.200-1 du CCH issu du projet de loi « ALUR » :
« L’habitat participatif est une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de
s’associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la
conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir
un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure
des immeubles construits ou acquis. En partenariat avec les différents acteurs agissant en faveur de
l’amélioration et de la réhabilitation du parc de logements existant public ou privé et dans le respect
des politiques menées aux niveaux national et local, l’habitat participatif favorise la construction et la
mise à disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d’espaces collectifs dans une logique de
partage et de solidarité entre habitants. »
Aux côtés des statuts juridiques existants, le projet de loi ALUR crée deux statuts juridiques :
Le projet de loi ALUR formalise deux statuts de sociétés d’habitat participatif qui ne sont pas
exclusifs des statuts pré-existants.
La société d’autopromotion dont l’objet est de « Fournir à leurs associés personnes physiques la
propriété ou la jouissance d’un logement à titre de résidence principale et d’entretenir et d’animer les
lieux de vie collective qui y sont attachés ».
La coopérative d’habitants, dont l’objet est de : « fournir à leurs associés personnes physiques la
jouissance d’un logement à titre de résidence principale et contribuer au développement de la vie
collective »
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Le projet de loi ALUR habilite les organismes d’Hlm à s’associer avec ces sociétés (capital,
prestations…)- les sociétés d'autopromotion et les sociétés de coopératives d'habitants.
Vincent LOURIER présente les enjeux du partenariat entre les groupes d’habitants et les organismes
HLM. Il précise les attentes des groupes d’habitants vis-à-vis des organismes Hlm :
• Avoir une meilleure connaissance des marchés locaux de l’habitat
• Avoir accès à des opportunités foncières
• Bénéficier de l’expérience des organismes en montage d’opérations
• Stabiliser et sécuriser l’opération auprès des partenaires (collectivités, banques, notaires…)
• Porter financièrement l’opération
• Diminuer les coûts
• Permettre la mixité sociale
Du côté des organismes Hlm, leur intérêt pour l’habitat participatif est lié à différents aspects :
• Innover dans les pratiques, les modes constructifs et le rapport aux habitants
• Se faire connaître, auprès des collectivités notamment
• Développer et asseoir des valeurs de partage et de solidarité
• Répondre à la demande des collectivités locales et des habitants
• Améliorer la qualité du service rendu
• Dynamiser un quartier
• Diminuer les coûts de construction et/ou de gestion
• S’assurer d’une gestion facilitée sur le long terme
• Faire des habitants des partenaires
Dans ce cadre, la place des organismes d’Hlm dans ce partenariat nécessite un niveau d’implication à
définir et des implications à connaître :
• Un premier niveau d’intervention : être « référent » : contribuer à la formalisation du projet
• Un second niveau : assister l’opération en prestation de services et/ou MOD
• Un troisième niveau : être maître d’ouvrage
Vincent LOURIER souligne que l’intervention d’un organisme d’Hlm se fera dans le respect du Code
de la construction et de l’Habitat au niveau des prestations de service qu’ils seront amenés à fournir
avec des différences selon les statuts, et de leur participation financière, dans le respect de l’objet
social Hlm.
Il identifie plusieurs de difficultés dont la résolution de ces difficultés dépendra le développement de
l’habitat participatif :
• La mixité d’occupation entre locatif social et propriété ou jouissance
• La première attribution des logements Hlm et en cas de mutation
• La mixité financement collectif/financements individuels
• Le financement des parties collectives en investissement et en fonctionnement
• Le régime des garanties
S'agissant du logement locatif social, les modalités d'attributions des logements via la commission
d'attribution des logements ne sont pas modifiées dans le projet de loi ALUR. Vincent LOURIER
précise que la volonté a été de ne pas créer une filière spécifique « habitat participatif ».
Un amendement a été proposé par un sénateur proposant de prendre en compte l'adhésion à la charte
collective comme un critère d'attribution des logements n'a pas été retenu.
L’article L. 200-8-1 du projet de loi ALUR apporte des éléments de réponse concernant l’attribution
des logements locatifs sociaux, dans le respect de l’article L. 441 du CCH : « Il est remis au futur
locataire à qui est faite la proposition d’attribution d’un logement locatif social relevant d’une société
d’habitat participatif la copie des statuts de la société ainsi que tout document que celle-ci a souhaité
annexer à ces statuts et qui porte sur la participation des futurs habitants et sociétaires à la vie de la
société d’habitat participatif. Le refus ou le défaut d’attestation de transmission de ce document vaut
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refus par le futur locataire de la proposition d’attribution du logement. Les conditions particulières du
bail signé ultérieurement par le locataire sont annexées aux documents susmentionnés. »
Concernant le financement des espaces collectifs, aucune adaptation des prêts de la Caisse des Dépôts
n'est prévue.
Vincent LOURIER présente les trois chantiers liés à l’habitat participatif que mènera la fédération des
sociétés coopératives HLM durant le 1er semestre 2014 : il s’agit de capitaliser l’expérience des
groupes projets pour refondre le guide de 2011 et l’orienter vers les collectivités locales, de proposer
un plan d’actions pour accompagner le vote de la loi ALUR et d’approfondir les questions de
financement.
Cf. Présentation en annexe.
Pascal GALARD, Directeur adjoint de l'Association Régionale HLM (AR HLM), souhaite rappeler que
la Région Provence Alpes Côte d'Azur est un territoire particulier compte du déficit en matière de
logements locatifs sociaux.
Les opérateurs de logement social sont mobilisés par les communes pour produire des logements
sociaux et atteindre les 20% de logements sociaux. Ces objectifs apparaissent peu compatibles avec
les démarches d'habitat participatif qui demandent du temps. Toutefois, l'AR HLM est sensible à ces
nouvelles attentes et propose de diffuser ces nouvelles pratiques au sein du réseau. Elle anime un
atelier régional sur l'accession sociale à la propriété dans le cadre de réunions biannuelle: le thème de
l'habitat participatif pourrait y être évoqué.
Quel partenariat entre les opérateurs de logement social et les groupes d’habitants ?
L’exemple des opérations de Montreuil.
Intervention de Daniel MOSMANT, Adjoint, Délégué à l’urbanisme et au logement, Ville de
Montreuil, Président de l'Office Public de l'Habitat Montreuillois
Daniel MOSMANT souligne que l'habitat participatif n'est pas une réponse à la crise du logement et
rappelle qu’il n'y a pas de modèle ; chaque projet étant unique.
Les expériences menées sur la commune de Montreuil sont très variées. En termes de politique de
l'habitat, l'enjeu sur la commune est de favoriser les parcours résidentiels en raison de la faible
mobilité dans le parc social. Les opérations d'habitat participatif accompagnées par la commune
s'inscrivent dans ce contexte.
Cf. Document en annexe.
La ville de Montreuil mène une politique volontariste en matière de production de logements locatifs
sociaux, ce qui constitue un contexte favorable pour mener des projets expérimentaux en locatif social
avec l'OPH Montreuillois.
Daniel MOSMANT présente les modalités d'attribution des logements locatifs sociaux dans le cadre
de l'opération des Babayagas dont le maître d'ouvrage est l'OPH Montreuillois : les attributions
reposent sur des reports de droits de réservations particuliers. En amont de la Commission
d’Attribution des Logements (CAL), les candidatures sont reçues par l’association d’habitants, pour
vérifier si la personne adhère à la charte de vie. L’association transmet la candidature à la commune
et au bailleur, pour une instruction administrative. L’examen de candidatures sélectionnées par la
Ville de Montreuil et l’OPH Montreuillois, se fait sur la base des critères en vigueur d’accès au
logement social, et prévoit compte tenu du caractère expérimental du projet de prendre en compte le
critère de l’adhésion à la charte de vie. Ce critère constitue le seul critère d’examen des candidatures
complémentaires aux critères réglementaires, à l’exclusion de toute autre condition ne figurant pas à
l’article L. 441 du CCH. Les candidatures sont toutes examinées en CAL. Celles qui ne sont pas
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retenues dans le cadre du projet Babayagas suivront le cours des attributions de droit commun de sorte
à ne pas discriminer l’accès au logement social.
Daniel MOSMANT souligne que ces démarches s'inscrivent dans le cadre du droit à l'expérimentation
des collectivités locales et nécessitent un partenariat local large.
En complément des éléments présentés par Daniel MOSMANT, Vincent LOURIER souligne que la
première étape dans l'accompagnement de ces démarches est de s'assurer de l'éligibilité des personnes
aux plafonds de ressources du logement social. Il s'agit également de valoriser l'adhésion à la charte
collective dans la commission d'attribution des logements.
S'agissant des contingents, les démarches actuelles d'habitat participatif en locatif social reposent sur
des accords entre réservataires.
Perspectives en Région Provence Alpes Côte d’Azur.
Echanges d’expériences.
Colette CHARRIAU propose de faire un tour de table des projets menés en région, en partenariat avec
des organismes HLM. Ces différents projets se situent à un moment clé de définition du montage
opérationnel du projet et des modalités d’association des futurs habitants.
Du côté des opérateurs de logement social :
David ROSANVALLON, Directeur de la maîtrise d'ouvrage, Famille & Provence, indique que Famille
& Provence mène actuellement deux opérations en habitat participatif. Il souligne que malgré l'intérêt
que porte l'organisme à ce thème, le volet « attributions des logements » représente la principale
difficulté. Les éléments présentés par les deux intervenants (M. Mosnant et M. Lourier) ne rassurent
pas, toutefois les volontés du bailleur social et des communes concernées sont bien présentes. L'enjeu
majeur pour l'organisme est de se rapprocher des attentes des locataires et de renouveler les liens avec
ces derniers.
L'organisme mène actuellement deux opérations :
- la première de six logements à Limans (commune de 330 habitants près de Forcalquier), est située
dans un secteur dans lequel il n'y a pas de tension en matière de demande de logement.
- La deuxième opération est située à Simiane- Collongue, dans la Communauté du Pays d'Aix, secteur
très tendu, et concerne 15 logements (dont 15 logements locatifs sociaux et 15 PSLA). Le risque est
de créer une filière particulière d'accès au logement via l'habitat participatif. L'enjeu est d'être lisible
sur les modalités d'attribution des logements.
Arlindo PITO, chargé d'opérations, Habitat de Haute Provence (H2P) présente le projet que
l'organisme H2P mène actuellement à la Brillanne (Durance Lubéron Verdon Agglomération) : 10
logements locatifs sociaux doivent être produits en habitat participatif. Il précise que l'une des
difficultés sera les échanges entre le service gestion locative et le service maîtrise d'ouvrage au sein de
l'organisme. Cela implique de renouveler les pratiques de ce dernier en matière de montage
d'opération.
Christine CHARNAY, Chef de projet au PACT des Bouches du Rhône, présente le projet des Habeilles
menés en partenariat avec le Pact. Elle précise que ce dernier réunit plusieurs innovations / difficultés,
qui devront être reconnues et accompagnées par les partenaires. Il s'agit des modalités d’attribution
des logements, et de l'obtention de l'agrément d'intermédiation locative par la coopérative d'habitants.
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Elle met l’accent que cette démarche participative favorise le renouvellement des pratiques au sein de
sa structure dans la mesure où elle implique de définir de nouvelles méthodes de travail avec les
habitants.
Le partenariat avec l’Etat :
Dominique THIERCY, Service de l'Aménagement Urbain et de l'Habitat, Direction Départementale
des Territoires des Alpes de Haute Provence, indique que la DDT accompagne le projet mené dans la
commune de Limans en partenariat avec Famille & Provence. Dans ce cadre, il est amené à travailler
avec les membres du comité de pilotage du projet (Commune, Communauté de communes, Région,
Département, Parc du Lubéron) sur les modalités d’attribution des logements sociaux. Il rappelle que
le service chargé des commissions d’attribution est le Service logement de la Direction
départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations (DDCSPP) des Alpes-deHaute-Provence, et que l’adhésion de ce service à cette démarche d’habitat participatif sera nécessaire
pour le projet de Limans.
Dominique THIERCY précise que les projets présentés apparaissent peu reproductibles en raison de
leur caractère expérimental ; le projet de Limans nécessitera de trouver des modalités partenariales au
niveau local.
La parole des habitants :
Alexia DEL ROSARIO, Association Habitat Groupé Jullien 12, et future habitante du projet des
Habeilles, confirme que ce projet nécessite que l’opérateur de logement social et les habitants coconstruisent le projet, et définissent des méthodes de travail partagés.
Philippe KREITMAN, Association Habitat Groupé Jullien 12, et futur habitant du projet des
Habeilles, rappelle que les politiques de l'habitat ne pourront se faire qu'avec les habitants. Il lance un
appel aux collectivités pour qu'elles fassent confiance aux habitants, et qu'elles soutiennent des projets
non spéculatifs.
Colette CHARRIAU conclue l'atelier en rappelant que la volonté de la Région est de créer les
conditions pour que les projets accompagnés par la Région puissent aboutir. Elle invite l’ensemble des
partenaires à s’engager dans l’accompagnement des projets d’habitat participatif : élus, opérateurs de
logement social, et habitants et favoriser ainsi de nouvelles formes d'habiter, plus durable au niveau
social et environnemental.
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