Gabarit EDJ - Le Groupe d`arbitrage et de médiation sur mesure (Le

ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN
DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment :
Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
ENTRE :
Rock Tremblay et Agathe Tremblay
(ci-après les « bénéficiaires »)
ET :
9005-2507 Québec inc.
(ci-après l'« entrepreneur »)
ET :
La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc.
(ci-après l'« administrateur »)
No dossier APCHQ : 161275-3
No dossier GAMM : 2011-09-009
SENTENCE ARBITRALE
Arbitre :
M. Claude Dupuis, ing.
Pour les bénéficiaires :
Mme Agathe Tremblay
Pour l'entrepreneur :
M. Michel Talbot
Pour l'administrateur :
Me Stéphane Paquette
Date d’audience :
19 octobre 2011
Lieu d’audience :
Saint-Hubert
Date de la sentence :
9 novembre 2011
Page : 2
I : INTRODUCTION
En septembre 2010, ainsi qu’en février et mars 2011, les bénéficiaires
[1]
acheminaient à l’administrateur des réclamations en vue d’apporter des correctifs sur
certains éléments de leur propriété; il s’agit d’une habitation non détenue en copropriété
divise, située à Saint-Hubert.
[2]
Le 28 juin 2011, l’administrateur émettait un rapport de décision rejetant
l’ensemble des réclamations.
Le 4 août 2011, les bénéficiaires s’adressaient au GAMM afin de soumettre le
[3]
différend à l’arbitrage.
[4]
Les points en litige sont les suivants :
-
Grand ménage
-
Mortier sur la brique
-
Chambre froide
-
Craquements du plancher
-
Bruits de frottement des conduits de ventilation sur le plancher
-
Écoulement en provenance de la trappe d’accès du grenier
-
Odeurs dans l’évier de la cuisine
-
Bruits dans les murs du porte-à-faux
En cours d’enquête, les personnes suivantes ont témoigné :
[5]
-
Mme Agathe Tremblay, bénéficiaire
-
M. Rock Tremblay, bénéficiaire
Page : 3
-
M. Patrick Gautreau, T.P., expert retenu par les bénéficiaires
-
M. Michel Talbot, entrepreneur
-
Mme Ninon d’Ambroise, pour le compte de l’entrepreneur
-
Mme Marie-Pier Germain, architecte, inspecteur-conciliateur
À l’appui de leur argumentation, les bénéficiaires ont déposé le jugement
[6]
suivant :
-
9005-2507 Québec Inc. c. Deschamps, 2005 CanLII 2963 (QC C.Q.).
Au soutien de son argumentation, le procureur de l’administrateur a soumis la
[7]
jurisprudence suivante :
-
Sami Temimi c. Brunelle Entrepreneur inc. et La Garantie des bâtiments
résidentiels neufs de l’APCHQ inc., sentence arbitrale rendue le 1er mars 2010
par Me Pierre Boulanger.
-
Daniel Côté et Nancy Clermont c. Les Constructions E.D.Y. inc. et La Garantie
des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., sentence arbitrale rendue le
12 janvier 2010 par Me Pierre Boulanger.
-
Mathieu Vézina et Patrick Demers et La Garantie Qualité Habitation et
Constructions JPH inc., sentence arbitrale rendue le 7 avril 2006 par
Me Michel A. Jeanniot.
-
France Bouchard et Yves Guillemette et Les Constructions M. & E. Godbout inc.
et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., sentence
arbitrale rendue le 22 juin 2010 par Me Michel A. Jeanniot.
Page : 4
-
Syndicat de copropriété « Au pied du pont 2 » et Services d’immeubles Groupe
Xpansion inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc.,
sentence arbitrale rendue le 21 février 2008 par M. Claude Dupuis.
II : DÉCISION ET MOTIFS
Grand ménage
[8]
Après réception du bâtiment, soit en date du 30 mars 2010, l’administrateur a
émis une première décision ordonnant à l’entrepreneur d’effectuer des travaux de
plomberie, de revêtement de plancher et de gypse. À la suite de ces travaux, les
bénéficiaires exigeaient à ce moment-là qu’un grand ménage soit effectué aux frais de
l’entrepreneur.
[9]
La preuve a aussi démontré qu’à la réception du bâtiment, l’entrepreneur a
accordé aux bénéficiaires un crédit de 400,00 $ sur l’achat de la propriété afin qu’ils
accomplissent eux-mêmes le nettoyage requis lors d’une réception.
[10]
Lors de l’audience, les bénéficiaires ont modifié leur réclamation et exigent
maintenant uniquement le nettoyage des stores horizontaux.
[11]
Le soussigné a visité les lieux et a constaté que de façon générale, la maison
était très propre.
[12]
Sur deux stores horizontaux, je n’ai constaté ni poussière, ni tache.
[13]
À son article 10, le plan de garantie prévoit le parachèvement des travaux ainsi
que la réparation des malfaçons et des vices; à condition que ces derniers soient
exécutés selon les règles de l’art, le plan ne prévoit pas de ménage général ni un grand
ménage suite à l’intervention de l’entrepreneur dans la propriété.
[14]
Pour ces motifs, la présente réclamation est REJETÉE.
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Mortier sur la brique
[15]
Les bénéficiaires se plaignent de la présence de taches de mortier sur toutes les
surfaces extérieures recouvertes de maçonnerie.
[16]
Le soussigné a procédé à la visite des lieux et a remarqué quelques taches, peu
nombreuses, sur la surface de la maçonnerie.
[17]
Ces dernières ne constituent aucun obstacle à l’esthétique ni à la sécurité du
bâtiment.
[18]
De plus, ces taches étaient obligatoirement apparentes lors de la réception en
date du 20 août 2009, alors que la dénonciation est datée du 13 septembre 2010; il
s’est donc écoulé plus de six mois entre la découverte et la dénonciation.
[19]
Ce délai maximum de six mois a été considéré par la jurisprudence comme étant
un délai de rigueur et de déchéance.
[20]
Pour ces motifs, la présente réclamation est REJETÉE.
Chambre froide
[21]
L’habitation actuelle comprend une chambre froide. Cet élément n’est pas
indiqué dans les documents contractuels ni dans un addendum au contrat daté du
5 mars 2009; toutefois, cette chambre apparaît sur les plans de construction, incluant,
comme unique commodité, une unité d’éclairage au plafond.
[22]
Les bénéficiaires se plaignent que depuis la prise de possession en août 2009,
la chambre est trop chaude et humide en été, et trop froide et humide en hiver.
[23]
Ils ont constaté de plus des odeurs se dégageant de la pièce, causant ainsi des
risques de moisissures.
[24]
La preuve a démontré que la construction de la chambre froide ainsi que son
isolation sont conformes aux règles de l’art.
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[25]
M. Patrick Gautreau, T.P., expert retenu par les bénéficiaires, a témoigné qu’un
seul problème existe avec cette chambre, soit l’absence de système de contrôle de
température et d’humidité à l’intérieur de ce local.
[26]
Force est donc de constater que l’entrepreneur n’a pas manqué à ses obligations
contractuelles, puisqu’il a livré une chambre froide dont la structure et l’isolation sont
conformes aux exigences, mais n’incluant pas toutefois de système de contrôle de
température et d’humidité, ce qui est aussi conforme aux documents contractuels et aux
plans de construction.
[27]
Je n’ai reçu de la part des bénéficiaires aucun témoignage à l’effet que
l’entrepreneur leur avait verbalement promis ces unités de contrôle.
[28]
Également, comme l’a à juste titre souligné l’administrateur, il s’est écoulé plus
de six mois entre la découverte par les bénéficiaires (août 2009) et la dénonciation
(février 2011).
[29]
Pour ces motifs, la présente réclamation est REJETÉE.
Craquements du plancher
[30]
Les bénéficiaires dénoncent des bruits de craquements dans le plancher de bois
franc et dans le plancher de carrelage céramique.
[31]
Lors de la visite des lieux, le soussigné a pu porter une attention particulière à
ces bruits. Ils me sont apparus comme étant tout à fait habituels et découlant du
comportement normal des matériaux.
[32]
Il n’existe aucune preuve de malfaçon dans la fabrication de ces planchers.
[33]
Pour ces motifs, la présente réclamation est REJETÉE.
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Bruits de frottement des conduits de ventilation sur le plancher
[34]
La visite des lieux a permis de constater qu’il s’agit ici de bruits perceptibles au
rez-de-chaussée, causés par le frottement au sous-sol des conduits de ventilation.
[35]
Les bénéficiaires m’ont démontré de façon prépondérante que ces bruits ne
résultent pas des modifications qu’ils ont apportées au sous-sol, mais plutôt des
attaches métalliques des conduits de ventilation sur les poutrelles; ainsi, la décision de
l’administrateur comme quoi la situation est attribuable aux modifications apportées au
bâtiment par les bénéficiaires m’apparaît erronée.
[36]
Toutefois, cette situation ne s’apparente pas du tout à un vice caché, mais plutôt
à une malfaçon.
[37]
Rappelons que la réception du bâtiment a eu lieu le 20 août 2009.
[38]
Les présentes réclamations découlent de cinq dénonciations successives à
l’administrateur, soit le 13 septembre 2010, les 10, 20, 21 février 2011, ainsi que le
8 mars 2011.
[39]
La dénonciation relative aux bruits de frottement est celle du 8 mars 2011, ce qui
me porte à conclure que cette situation a été découverte dans la deuxième année de la
garantie, alors que la protection pour les malfaçons était terminée.
[40]
Pour ces motifs, la présente réclamation est REJETÉE.
Écoulement en provenance de la trappe d’accès du grenier
[41]
Il s’agit ici d’un seul écoulement d’eau (4 à 5 po de diamètre), survenu le
16 février 2011, provenant d’une trappe d’accès au grenier située dans la chambre de
bain principale.
[42]
En cours d’enquête, aucune preuve de déficience ne m’a été présentée en ce
qui a trait à l’isolation de la toiture et à la ventilation.
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[43]
Il est fort possible que cet écoulement survenu en plein hiver ait été causé par
l’humidité présente dans une salle de bain, et il se peut aussi que la trappe ait été mal
fermée.
[44]
Le soussigné ne peut conclure qu’il s’agit d’un vice caché, la situation ne s’étant
produite qu’une seule fois, et de façon minime, dans une période de 26 mois.
[45]
En ce qui a trait à la protection sur les malfaçons, cette dernière, au moment où
les bénéficiaires ont découvert cette situation, était déjà terminée.
[46]
Pour ces motifs, la présente réclamation est REJETÉE.
Odeurs dans l’évier de la cuisine
[47]
Les bénéficiaires affirment avoir senti des odeurs d’égout en provenance de
l’évier de la cuisine; la première apparition remonte au mois d’août 2010; ces odeurs
sont présentes de façon intermittente.
[48]
Ni l’entrepreneur ni l’administrateur n’ont été en mesure de constater les odeurs
dénoncées.
[49]
Les bénéficiaires affirment avoir subi ces odeurs à intervalles irréguliers; leur
témoignage m’est apparu crédible.
[50]
L’expert des bénéficiaires a vérifié la pente du tuyau d’évacuation de l’évier et a
constaté qu’elle ne rencontrait pas les exigences minimales du Code de plomberie du
Québec, soit 1 : 50 dans le sens de l’écoulement.
[51]
Cette norme s’applique pour tout tuyau d’évacuation d’un diamètre de 3 po ou
moins et tout tuyau de vidange; dans le présent dossier, le diamètre du conduit de
renvoi de l’évier est de 1½ po.
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[52]
Il existe donc une preuve prépondérante à l’effet que les odeurs perçues par les
bénéficiaires pourraient découler de l’absence d’une pente adéquate dans le tuyau de
renvoi de l’évier.
[53]
Suite à la visite des lieux et à la preuve recueillie, la situation dénoncée
s’apparente à une malfaçon.
[54]
Rappelons que la réception du bâtiment a eu lieu le 20 août 2009.
[55]
Selon le rapport de décision de l’administrateur du 28 juin 2011, les bénéficiaires
ont perçu pour la première fois cette situation en août 2010, donc durant la première
année de la garantie; ils l’ont dénoncée à l’administrateur un mois plus tard, soit en
septembre 2010.
[56]
L’article 10.3° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels
neufs trouve donc application.
[57]
Pour ces motifs, la présente réclamation est favorablement ACCUEILLIE.
[58]
Le tribunal ORDONNE donc à l’entrepreneur d’effectuer, selon les règles de l’art,
les vérifications et les réparations nécessaires relativement aux odeurs dans l’évier de
la cuisine.
[59]
Le tribunal ACCORDE à l’entrepreneur un délai de soixante (60) jours à compter
de la présente pour compléter ces travaux.
[60]
À défaut par l’entrepreneur de se conformer à l’ordonnance précédente, le
tribunal ORDONNE à l’administrateur de le faire et de compléter les travaux dans le
délai précité.
Bruits dans les murs du porte-à-faux
[61]
Les bénéficiaires témoignent percevoir des bruits au travers d’une section de
mur en porte-à-faux recouverte d’un bardage en vinyle.
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[62]
Ces bruits sont audibles surtout durant les périodes estivale et hivernale, lors de
changements de température.
[63]
Selon l’expert retenu par les bénéficiaires, et je cite :
Cette déficience pourrait être reliée à la dilatation du revêtement. Le bardage en
vinyle (longue façade) est fixé solidement au lieu de pouvoir bouger librement sur
ses fixations et aux extrémités. De plus, il a été agrafé au lieu d’être cloué.
[64]
L’expert reconnaît que le Code national du bâtiment est imprécis relativement à
la fixation du bardage.
[65]
L’entrepreneur soutient que même si le matériel était fixé avec des clous
permettant le mouvement, on entendrait également du bruit lorsqu’il vente. Sur une
petite surface, comme c’est le cas dans le présent dossier, une fixation par agrafes
permet un mouvement limité et produit un bruit très peu dérangeant.
[66]
Rappelons à nouveau que le bâtiment a été reçu le 20 août 2009; la
dénonciation du présent élément a été acheminée le 8 mars 2011, et ce, suite à quatre
autres dénonciations antérieures (13 septembre 2010, 10, 20 et 21 février 2011) dans
lesquelles il n’était pas question du bruit dans ce mur.
[67]
La présente dénonciation a donc été faite dans la deuxième année de la
garantie.
[68]
Selon la preuve recueillie, le soussigné ne peut qualifier cette situation de vice
caché; il s’agirait plutôt d’une malfaçon.
[69]
Or, à la date de la découverte, la garantie relative aux malfaçons était terminée.
[70]
Pour ces motifs, la présente réclamation est REJETÉE.
III : RÉSUMÉ
[71]
Pour les motifs ci-devant énoncés, le tribunal :
Page : 11
-
ACCUEILLE favorablement la réclamation relative aux odeurs dans l’évier de la
cuisine; et
-
REJETTE l’ensemble des autres réclamations.
Frais d’expertise
[72]
Les bénéficiaires réclament un montant de 1 804,78 $ pour frais d’expertise dans
la présente affaire.
[73]
Je cite ci-après l’article 22 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments
résidentiels neufs :
22. L'arbitre doit statuer, s'il y a lieu, quant au quantum des frais raisonnables
d'expertises pertinentes que l'administrateur doit rembourser au demandeur
lorsque celui-ci a gain de cause total ou partiel.
[74]
Vu les conclusions du présent dossier, le soussigné estime que seulement 20 %
de ce montant doit être remboursé.
[75]
L’arbitre ORDONNE donc à l’administrateur de rembourser aux bénéficiaires un
montant de trois cent soixante dollars et quatre-vingt-seize cents (360,96 $), et ce, dans
les trente (30) jours de la présente.
Coûts de l’arbitrage
[76]
Conformément à l’article 21 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments
résidentiels neufs, les coûts du présent arbitrage sont totalement à la charge de
l’administrateur.
BOUCHERVILLE, le 9 novembre 2011.
__________________________________
Claude Dupuis, ing., arbitre