Info Construction 6 Septembre 2012 - format : PDF

Direction Départementale
des Territoires et de la Mer
D'ILLE-et-VILAINE
Info'
Construction
N°6 - Septembre 2012
Le Morgat – 12, rue Maurice Fabre CS 23167 – 35031 RENNES CEDEX
Il incombe au maître d'ouvrage lorsqu'il fait construire ou réalise des travaux de se garantir d'un ouvrage conforme et ce
quel que soit l'ouvrage considéré. Il peut, pour se faire, agir seul ou faire appel à une maitrise d’œuvre. Il s'agit alors,
dans le premier cas, d'Auto-construction. Le maître d'ouvrage assume donc seul ses responsabilités réglementaires. Ce ne
sera pas l'objet de ce document.
Dès lors qu'il est fait appel à un professionnel et plus particulièrement à une maîtrise d’œuvre, celui-ci ou celle-ci a une
obligation de conseil envers le maître d'ouvrage et partage donc la responsabilité de la conformité de l'ouvrage, quelle
que soit la qualification du contrat les liant. Le fait d'émettre des réserves écrites formelles et préalables, lorsque le
maître d'ouvrage omet de suivre ces conseils, est le seul moyen de nature à exonérer le professionnel de sa responsabilité.
A compter du 1er janvier prochain et pour l'ensemble des constructions, la RT 2012 instaure l'obligation de résultat qui
peut conduire à engager la responsabilité du professionnel dès que le résultat n'est pas atteint, sans qu'il soit nécessaire
de rapporter la preuve d'une faute. Ces notions d'obligation, de conseil ou de résultat, s'imposent donc quels que soient
les professionnels concernés et les contrats signés. Il est apparu opportun alors de préciser les statuts et missions des
professionnels de la construction.
En effet, très souvent, méconnaissance et habitude conduisent à des imbroglios et parfois à des contentieux. Il s'agit alors
dans cet Info' Construction de rappeler dans un premier temps, la définition de la maîtrise d’œuvre puis, dans un second
temps, de rentrer dans le détail, d'une part du « contrat de maîtrise d’œuvre » le contrat conclu avec un architecte, un
agréé en architecture ou un maître d’œuvre et d'autre part du contrat de « constructeur de maisons individuelles » pour
lequel, seule la construction de maisons individuelles est concernée. L’objectif est d'identifier le rôle et les limites des
prestations des uns et des autres, et d'insister sur les responsabilités du maître d'ouvrage vis-à vis du professionnel et
inversement
On notera d'emblée que si le terme générique de maîtrise d’œuvre s'applique dès le premier mètre carré quel que soit le
projet, (au delà de 170m² seul l'architecte donne son concours à la construction), le terme de constructeur n'est
applicable qu'aux seules maisons individuelles.
Le responsable de l'unité Qualité de la Construction
Jean-Louis Daniel
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La maîtrise d’œuvre
charge pas des travaux et des contrats sont à passer avec des
entreprises appartenant à différents corps de métier (maçon,
couvreur, électricien...)
Quel est son rôle?
La maîtrise d’œuvre conçoit et réalise l'ouvrage pour lequel
elle est missionnée. En contrepartie, elle perçoit des
honoraires.
1- Le projet correspond aux souhaits, besoins et
possibilités du maître d'ouvrage, le professionnel ne peut
donc pas s'engager sur le coût de la construction mais devra
respecter l'enveloppe budgétaire qui lui aura été indiquée. Les
plans sont établis, les documents techniques élaborés, les
travaux coordonnés et le maître d'ouvrage est assisté dans ses
relations avec les entreprises. En effet, le professionnel ne se
2- Le projet correspond à un plan qu'un
professionnel a lui-même conçu, il se charge de la
construction par des entreprises qu'il propose et s'engage sur
le coût de la réalisation dés la signature du contrat.
Le premier cas peut s'appliquer à l'ensemble des projets
quelle qu’en soit la surface, le second ne s'applique qu'aux
seules maisons individuelles.
coordination de l'ensemble des prestations et de
représentation des prestataires. Le contrat prévoit en
contrepartie la rémunération de l'architecte pour ces missions
ainsi que la répartition des prestations et la responsabilité de
chacun des prestataires.
Qui la réalise?
Soit un architecte ou un agréé en architecture.
La loi n° 77-2 du 3 Janvier 1977 sur l'architecture en régit
la profession. Elle stipule dans son premier article que
l'architecture est une expression de la culture, que la création
architecturale, la qualité des constructions, leur insertion
harmonieuse dans le milieu environnant, le respect des
paysages naturels ou urbains ainsi que du patrimoine sont
d'intérêt public. Elle énumère les personnes physiques et les
sociétés considérées comme architectes ainsi que celles
admises à porter le titre d'agréé en architecture.
Soit un professionnel non-architecte.
Celui-ci prendra le nom de bureau d'études, économiste de la
construction ou tout simplement maître d’œuvre. En effet, ne
sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes
physiques ou exploitations agricoles à responsabilité limitée à
associé unique qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour
elles-mêmes (Décret n°77-190 du 3 mars 1977, modifié par
le Décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011)
Elle précise que les maîtres d'ouvrage sont tenus de faire
appel au concours des architectes. Ainsi, quiconque désire
entreprendre des travaux soumis à une autorisation de
construire doit faire appel à un architecte pour établir le projet
architectural faisant l'objet de la demande de permis de
construire, sans préjudice du recours à d'autres personnes
participant soit individuellement, soit en équipe, à la
conception. Cette obligation n'exclut pas le recours à un
architecte pour des missions plus étendues. Le projet
architectural mentionné ci-dessus définit par des plans et
documents écrits, l'implantation des bâtiments, leur
composition, leur organisation et l'expression de leur volume
ainsi que le choix des matériaux et des couleurs.
–
–
–
Une construction à usage autre qu'agricole dont la
surface de plancher n'excède pas 170 mètres carrés;
Une construction à usage agricole dont la surface de
plancher n'excède pas 800 mètres carrés;
Des serres de production dont le pied-droit a une
hauteur inférieure à 4 mètres et dont la surface de
plancher n'excède pas 2.000 mètres carrés.
Le recours à l'architecte n'est pas non plus obligatoire pour les
travaux soumis au permis de construire ou à autorisation, qui
concernent exclusivement l'aménagement et l'équipement des
espaces intérieurs des constructions et des vitrines
commerciales ou qui sont limités à des reprises n'entraînant
pas de modifications visibles de l'extérieur.
Même si l'architecte n'assure pas la direction des travaux, le
maître d'ouvrage doit le mettre en mesure, dans des
conditions fixées par le contrat, de s'assurer que les
documents d'exécution et les ouvrages en cours de réalisation
respectent les dispositions du projet architectural élaboré par
ses soins. Si ces dispositions ne sont pas respectées,
l'architecte en avertit le maître d'ouvrage.
Soit un constructeur de maisons individuelles.
Un même professionnel qui se charge de construction
d'après un plan et avec des entreprises qu'il propose est
tenu de procéder à la signature d'un «contrat de
construction de maisons individuelles» encadré par une loi
n°90-1129 du 19 décembre 1990.
Lorsque le maître d'ouvrage fait appel à d'autres prestataires
pour participer aux côtés de l'architecte à la conception du
projet, il peut confier à l'architecte les missions de
Précision préalable: l'absence d'écrit expose le maître d'ouvrage à la difficulté de prouver le contenu de sa commande
et l'étendue de la mission confiée au professionnel.
2
Le Contrat de Maîtrise d’œuvre
attestations correspondantes valides avant l'ouverture du
chantier.
- Définition précise du projet:
• détermination du terrain sur lequel doit être édifiée la
construction,
• nombre et nature des pièces,
• équipements particuliers,
• ...
- Montant de l'enveloppe financière dont le maître d'ouvrage
dispose pour réaliser son projet. Le maître d’œuvre ne peut
déterminer, avant son travail de conception, le coût de
construction définitif. Il est donc indispensable de préciser dans
le contrat, le montant maximum des travaux à effectuer ne seraitce que pour sommairement vérifier l'adéquation entre le projet
imaginé par le maître d'ouvrage et l’enveloppe dont il dispose.
Le maître d’œuvre pourra réaliser à plusieurs stades
d'avancement de ses études, des estimations de plus en plus
précises jusqu'à la consultation des entreprises qui permettra
d'arrêter définitivement le coût des travaux. Une marge de
dépassement et clause de résiliation lorsque le coût définitif des
travaux dépasse le montant prévu, peuvent être prévues c'est au
maître d'ouvrage d'en apprécier l'intérêt.
Quelle en est la nature?
Le contrat de maîtrise d’œuvre est indépendant des marchés de
travaux passés avec les différents corps de métier. Il s'agit d'un
"contrat de service" appelé aussi "contrat de louage d'ouvrage"
que le maître d’œuvre signe avec le maître d'ouvrage.
Hormis le cas où le maître d'ouvrage s'adresse à un architecte, le
contrat de maîtrise d’œuvre n'est pas spécifiquement réglementé.
Lorsqu'il s'agit d'un architecte, il s'engage à respecter le code des
devoirs professionnels; il doit proposer un contrat écrit,
indiquant clairement les obligations mutuelles. Il proposera en
principe un contrat type établi par le Conseil National de l'Ordre
des Architectes. Dans le contrat de maîtrise d’œuvre, doivent
figurer les clauses suivantes:
- Définition de la mission qui précise l'étendue de la mission.
Une mission est complète avec l'ensemble de ces phases.
• la conception du projet, la réalisation du plan,
• le montage du dossier de demande de permis de
construire,
• l'aide au choix des entreprises après les avoir mises en
concurrence,
• la rédaction des documents techniques,
• la coordination des travaux,
• l'assistance à la réception.
- Montant TTC des honoraires, librement déterminé et fixé,
soit forfaitairement, soit selon un pourcentage du montant des
travaux TTC ou hors taxe. L'échelonnement des versements des
honoraires doit être prévu en fonction de la mission réalisée.
Aucune rémunération supplémentaire de la maîtrise d’œuvre
n'est à la charge des entreprises. (Des prestations
supplémentaires en cours de chantier, peuvent avoir des
conséquences sur les honoraires de maîtrise d’œuvre).
- Attestation des assurances, professionnelle et décennale,
obligatoires. Comme tous les professionnels intervenant dans la
construction, le maître d’œuvre doit s'assurer pour les dommages
éventuels qui pourraient mettre en cause sa responsabilité ou
encore les désordres qui pourraient intervenir après la réception
des travaux. Il doit donc fournir au maître d'ouvrage les
Le maître d’œuvre doit s'engager sur le calendrier de réalisation
de la partie de sa mission qui précède l'ouverture de chantier. Le
contrat doit alors au moins préciser dans quels délais seront
achevés :
• le dossier de demande de permis de construire;
• le dossier de consultation des entreprises.
Il ne pourra s'engager sur les délais de construction qui
dépendront eux des disponibilités des entreprises sélectionnées,
mais il doit établir un planning de travaux qui doit être visé par
les entreprises.
Les conditions suspensives permettent de renoncer à
l'exécution du contrat si celles-ci ne sont pas réalisées à
l'ouverture du chantier, notamment si le permis de
construire n'est pas obtenu ou si les prêts sont refusés, le
contrat précise les conditions de remboursement des sommes
versées ou les condition de son annulation.
En quoi consiste la phase exploratoire?
Cette phase exploratoire doit en principe être menée par le maître d’ouvrage, elle nécessite un certain nombre de démarches.
L'architecte (ou le maître d’œuvre) peut assister dans le cadre d’une « mission spéciale » précisée dans le contrat.
Il s’agit de prendre connaissance des données juridiques et financières et de consulter les services administratifs.
• Le certificat d’urbanisme à demander à la mairie de la commune où se situe le terrain, qui précise, dans le cas où le terrain
est constructible, les servitudes administratives dont il doit être tenu compte projets d’expropriation, règles d’alignement,
périmètres de rénovation …. et les dispositions d’urbanisme à respecter, densité autorisée, hauteur, aspect extérieur, ...
• S'assurer que le terrain ne comporte pas de servitudes privées qui nuiraient au projet: droit de passage, contrainte de
mitoyenneté, servitude de vue sur les propriétés voisines, interdiction de construire (clause de « non aedificandi »),...
• S'assurer que le terrain est « techniquement » constructible : nature du sous-sol, (une étude géotechnique peut-être à réaliser),
viabilisation du terrain (raccordement aux égouts, voirie, alimentation en eau, en électricité, gaz et téléphone), ....
• Si le terrain est inclus dans un lotissement, la promesse de vente ou du contrat de vente doivent comporter
• une clause indiquant que l’arrêté de lotir et le cahier des charges ont été remis,
• le règlement du lotissement et le cahier des charges précisant la répartition entre les différents propriétaires,
• des charges concernant les parties communes ainsi que les servitudes administratives, d’urbanisme et de droit privé,
• une clause indiquant qu’a été délivré au vendeur, selon le cas :
• soit un certificat d’achèvement de l’ensemble des travaux imposés au lotisseur; seule l’exécution des
travaux de finition peut être différée, à condition que le lotisseur y ait été autorisé,
• soit l’arrêté autorisant la vente des lots avant tout ou partie des travaux, sous réserve que le lotisseur justifie
d’une garantie bancaire d’achèvement des travaux.
3
(0,5cm/mètre), avec certains détails significatifs à l'échelle de
1/100e (1cm/mètre).
Quelle est la nature de la mission en
phase de conception?
L’avant-projet définitif
Le projet à ce stade devient une proposition beaucoup plus
précise. Pendant la période d’élaboration de l'avant-projet
définitif, il est encore possible de demander la modification des
éléments qui ne conviennent pas. Mais in fine, la maîtrise
d’œuvre arrête en plans, coupes et façades les dimensions de
l'ouvrage, précise son aspect, justifie les solutions techniques
retenues, détermine les surfaces détaillées de tous les éléments
du programme et établit la notice descriptive précisant la nature
des matériaux. L'estimation définitive du coût prévisionnel des
travaux est établie.
Nota: A l'issue de chaque phase, La maîtrise d’œuvre, architecte,
architecte agréé, maître d’œuvre, ... doit avoir votre approbation
pour poursuivre sa mission.
Des études préliminaires à l’avant-projet sommaire
Elles ont pour objet de proposer une solution d'ensemble aux
attentes du maître d'ouvrage, traduisant les éléments majeurs du
programme, confirmant l'adéquation du budget au programme.
- analyse du programme,
- visite des lieux: localisation, environnement, topographie,
caractéristiques du sous-sol, servitudes, climat,...
- prise de connaissance des données techniques, juridiques et
financières communiquées par le maître d'ouvrage.
Alors, la maîtrise d’œuvre émet toutes les observations et
propositions qui lui semblent utiles. architecte analyse le
programme, v
Au cas d'une intervention sur l'existant, la maîtrise d’œuvre
procède au préalable à l’examen de l’état des locaux, l’ampleur
des travaux et leur coût en dépendent. Ce diagnostic des lieux
par un professionnel est un préalable indispensable à toute
décision de transformation ou d’aménagement. C’est le seul
moyen de savoir jusqu’où entraîneront les travaux et de décider
si le local en vaut la peine ou, éventuellement, s’il est préférable
de renoncer au projet.
Le niveau de définition correspond généralement à des
documents graphiques établis à l'échelle de 1/100e (1cm/mètre),
avec certains détails significatifs à l'échelle de 1/50e
(2cm/mètre).
Le permis de construire
Obligatoire pour toute construction neuve, et pour tous travaux
réalisés sur un bâtiment existant ayant pour objet soit de changer
la destination du bâtiment (granges ou ateliers transformés en
logement), soit d’en modifier la façade ou le volume, soit de
créer des niveaux ou des surfaces supplémentaires, le permis de
construire relève de la responsabilité du Maître de l'ouvrage.
La maîtrise d’œuvre établit les documents graphiques et pièces
écrites de sa compétence, nécessaires à la constitution du dossier
de demande de permis de construire suivant la réglementation en
vigueur, notamment:
– plan de masse à l'échelle de 1/200e (0,5cm/mètre),
– plans des niveaux, coupes et façades à l'échelle de
1/100e (1cm/mètre).
Ces échelles peuvent être adaptées en fonction des
dimensions du projet.
– documents graphiques ou photographiques montrant
l'insertion dans l’environnement et l’impact visuel des
bâtiments, le traitement de leur accès et de leur abord
– le volet paysager, accessibilité aux handicapés, notice
de sécurité, …
Elle assiste le maître d'ouvrage pour la constitution du dossier
administratif et dans ses rapports avec les administrations. Le
maître d'ouvrage signe tous les documents nécessaires, y
compris les pièces graphiques.
Elle établit les plans des niveaux significatifs et, éventuellement,
certains détails et croquis permettant d’exprimer la volumétrie
d’ensemble. Le niveau de définition correspond généralement à
des documents graphiques établis à l'échelle maximale de 1/500
(0,2cm/mètre) avec certains détails significatifs à l'échelle de
1/200e (0,5cm/mètre).
Après cette phase d’esquisse qui donne une première idée de ce
que pourra être la construction et de ce qu’elle coûtera, l'avantprojet sommaire précise la conception générale du projet. La
combinaison des différents renseignements permet à la maîtrise
d’œuvre de préciser la conception générale en plan et en volume,
de proposer les dispositions techniques qui lui semblent les
mieux à même de répondre au programme. Elle arrête les
dimensions principales de l’ouvrage ainsi que son aspect général.
Elle peut faire en ce sens, une ou plusieurs propositions qui
peuvent être discutées et modifiées à convenance. A ce stade de
la construction, une notice explicative sur le projet est rédigée.
Une estimation provisoire du coût prévisionnel des travaux est
établie, là encore, l'adéquation entre l'enveloppe financière
indiquée par le maître d'ouvrage à la signature du contrat et le
coût estimé nécessaire à la réalisation de l'opération est vérifié.
Est estimé enfin, le délai global de réalisation de l’opération.
Le maître d'ouvrage informe la maîtrise d’œuvre de toutes
correspondances avec l'administration. Dès réception du permis
de construire, la copie de l'arrêté et de ses annexes, lui est
transmise et l'affichage réglementaire sur le terrain est réalisé.
Une fois le permis obtenu il est procédé à la réalisation du projet
détaillé de conception qui permettra de consulter les entreprises.
Le niveau de définition correspond généralement à des
documents graphiques établis à l'échelle maximale de 1/200e
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tous les fluides, décrit les ouvrages et établit les plans de
repérage nécessaires à la compréhension du projet.
L'ensemble des spécifications détaillées des ouvrages est établi
sous la forme d'un Cahier des Clauses Techniques Particulières
(C.C.T.P.) comprenant, pour chaque corps d’état :
– un document écrit descriptif des ouvrages, précisant
leurs spécifications techniques,
– des documents graphiques décrivant par des plans et
des dessins, les dispositions particulières des ouvrages à
réaliser,
– s’il y a lieu, des pièces annexées fournissant aux
entrepreneurs des données complémentaires pour
l’exécution des travaux.
Le coût prévisionnel des travaux est établi par corps d'état, et le
calendrier prévisible du déroulement de l’opération est bâti.
Le projet de conception
La maîtrise d’œuvre précise par des plans, coupes, et élévations
les formes des différents éléments de la construction, la nature et
les caractéristiques des matériaux et les conditions de leur mise
en œuvre. Elle détermine l'implantation et l'encombrement de
tous les éléments de structure et de tous les équipements
techniques, précise les tracés des alimentations et évacuations de
Le niveau de définition correspond généralement à des
documents graphiques établis à l'échelle maximale de 1/50e
(2cm/mètre) avec tous les détails significatifs de conception
architecturale aux échelles appropriées.
personnels qu’il pourrait avoir avec une entreprise). Le maître
d'ouvrage procède donc au dépouillement des offres des
entreprises, vérifie la présence des qualifications nécessaires et
des garanties professionnelles suffisantes, assisté de la maîtrise
d’œuvre qui procède alors à leur analyse comparative, examine
la conformité au projet de conception générale établie, rédige
son rapport et appose son visa sur les documents si les
dispositions de son projet sont respectées. Le visa ne comprend
pas la vérification technique des documents établis par les
entreprises autre que la détection des anomalies normalement
décelables par l’homme de l'art. La délivrance du visa ne dégage
pas l'entreprise de sa propre responsabilité.
Quelle est la nature de la mission en
phase de réalisation?
Le dossier de consultation
Les modalités de réalisation de l'ouvrage sont examinées par la
maîtrise d'ouvrage et la maîtrise d’œuvre. Ils veillent à respecter
le Code de Marchés Publics dans le cas d'une maîtrise d'ouvrage
publique. Ils décident alors de la mise en concurrence entre les
entreprises et du mode de consultation des entrepreneurs.
Il peut s'agir d'avoir recours:
- soit à une entreprise générale qui se chargera de l’ensemble de
la construction, (en sous-traitant éventuellement) elle est alors
seule responsable de la bonne exécution du contrat et est tenue
d'apporter la garantie de livraison à prix et délais convenus.
- soit à un groupement d'entreprises spécialisées dont l'une est
responsable de la bonne exécution du contrat.
- soit à différentes entreprises qui concourent à la construction:
maçons, couvreurs, peintres…Chaque entreprise est responsable
de la bonne exécution des travaux qui lui sont confiés.
En marché privé, il est possible de se référer pour établir le
contrat à la norme NF P 3-001 élaborée par l’AFNOR.
Les obligations du maitre d'ouvrage avant l’ouverture du
chantier, celui-ci doit souscrire une assurance «dommages
ouvrage» auprès de l’assureur de son choix. Cette assurance a
pour but de permettre la réparation rapide de malfaçons en
garantissant la prise en charge des travaux, indépendamment
de la recherche des responsabilités. Elle couvre, pendant dix
ans après la réception, les vices et malfaçons qui
compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre
à sa destination.
La dévolution des marchés de travaux par corps d'état séparés,
rend nécessaire une mission complémentaire de synthèse et
d’OPC.
Dans le dossier, sont rassemblés les éléments du projet
nécessaires à la consultation permettant aux entrepreneurs
d'apprécier la nature, la quantité, la qualité et les limites de leurs
prestations et d'établir leurs offres, (CCTP, devis descriptif, cadre
de décomposition,...). Sont rassemblés également, le principe du
déroulement des travaux ainsi que les pièces administratives
(contrat d'entreprise ou marché de travaux) rédigées par la
maîtrise d'ouvrage, assisté en cela par la maîtrise d’œuvre.
Sauf stipulation contraire, les frais de reproduction des dossiers
de consultation destinés aux entreprises ne sont pas à la charge
de la maîtrise d’œuvre.
Mise au point des marchés
Quelle qu'est été la formule retenue, la maîtrise d’œuvre a le
devoir de conseiller dans le choix de l'entreprise (l'architecte est
tenu par son code des devoirs professionnels d'informer des liens
5
respect des conditions du marché. Il s'interdit de donner
directement des ordres à l'entrepreneur ou de lui imposer des
choix de techniques ou de matériaux. Dans le cas contraire, il
assume les conséquences éventuellement dommageables de son
immixtion.
La Direction de l'Exécution des Travaux
Le maître d'ouvrage, après s'être assuré de son droit à construire
et de la levée de toute contrainte qui pourrait s'opposer à
l'intervention de l'entrepreneur sur le site, signe le document
ordonnant l'ouverture du chantier. La maîtrise d’œuvre rédige et
signe les ordres de service pour l'exécution des travaux des
différents corps d'état. Elle organise et dirige les réunions de
chantier et en rédige les comptes rendus diffusés à tous les
intéressés, vérifie l'avancement des travaux et leur conformité
avec les pièces du marché, vérifie les situations de l'entrepreneur
et établit les propositions de paiement, vérifie les mémoires
établis par les entreprises, établit le décompte définitif en fin de
chantier et propose le règlement pour solde.
La maîtrise d’œuvre n’est pas tenue à une présence constante sur
le chantier. Pour la réalisation de l’ouvrage, sa mission est
distincte et indépendante de celle de l’entrepreneur, à qui il
incombe notamment de réaliser les travaux dans le respect des
Règles de l'Art, de respecter le contenu des documents
graphiques et écrits qui lui sont fournis, respecter les coûts et les
délais d'exécution indiqués dans son marché, respecter les
prescriptions et règles d'hygiène et de sécurité, ….Tout
manquement de l'entrepreneur à ses obligations est constaté dans
les comptes rendus de chantier et fait, si nécessaire, l'objet d'une
mise en demeure par le maître d'ouvrage.
Le maître d'ouvrage formule ses observations sur les comptes
rendus de chantier, s’oblige à régler l’entrepreneur dans le
des réserves en présence du maître d'ouvrage et de
l’entrepreneur. Conformément à l’article 1792-6 du code civil,
en cas d’inexécution de ces reprises dans les délais fixés, les
travaux sont, après mise en demeure restée infructueuse,
exécutés par une autre entreprise, aux frais et risques de
l’entrepreneur défaillant.
Assistance aux opérations de réception
La réception des ouvrages intervient à la demande de la partie la
plus diligente. Elle est prononcée par le maître d’ouvrage, avec
ou sans réserve, c'est l’acte par lequel le maître d'ouvrage
reconnait que les travaux ont été exécutés conformément aux
marchés d’entreprise, que leur mise en œuvre est conforme aux
règles de l’art et à leur destination, c'est aussi la date de départ
des délais des responsabilités et des garanties légales.
La maîtrise d’œuvre collecte, en vue de l'exploitation et de
l'entretien des ouvrages, les les plans d'ensemble et de détails
"tels que construits" par l'entrepreneur, les notices de
fonctionnement et d'entretien des ouvrages, les pièces
contractuelles et les pièces établies par l'entrepreneur.
La maîtrise d’œuvre assiste le maître d'ouvrage pour la réception
en organisant une visite contradictoire des travaux et en
rédigeant les procès-verbaux, avec la liste des réserves
formulées, que signera le maître d’ouvrage.
Après la réception, qu’elle soit formelle ou tacite, le maître
d’ouvrage transmet la déclaration d’achèvement des travaux à la
mairie avec l’ensemble des attestations réglementairement
requises.
Postérieurement à cette réception sont suivies le déroulement des
reprises liées aux réserves et constatées, à la date prévue, la levée
▒▓
Le Contrat de Constructeur
- le professionnel fournit le plan au maître d'ouvrage et
traite directement avec les entreprises ou impose le choix de telle
ou telle entreprise.
Selon l’article L 231-1 du Code de la construction et de
l’habitation « toute personne qui se charge de la construction
d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage
professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux
logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan
qu’elle a proposé ou fait proposer » doit conclure avec le maître
de l’ouvrage un contrat de construction de maison individuelle.
Ce contrat s’impose donc dès lors qu’une personne, propriétaire
d’un terrain ou bénéficiant d’une promesse de vente sur celui-ci,
souhaitant y faire construire une maison, confie l’établissement
des plans et la réalisation, même partielle, des travaux à un
même professionnel. Le contrat de construction de maison
individuelle est strictement encadré par la loi n°90-1129 du 19
décembre 1990 parue au JO le 22 décembre, dont les
dispositions sont d’ordre public. Cela signifie que l'inobservation
de ces dispositions peut être sanctionnée selon la gravité par la
nullité du contrat ou de la clause litigieuse. A ces sanctions
civiles s'ajoutent des sanctions pénales en cas d'absence de
contrat, d'absence de garantie de livraison et de versement
d'argent avant la signature du contrat ou avant la date à laquelle
le versement doit être effectué.
Quelle en est la nature?
Il est signé alors un contrat de construction de maison
individuelle sur plan, cela signifie qu'il sera construit une
maison selon un «plan-type» (éventuellement avec quelques
modifications) proposé par un constructeur sur un terrain
appartenant au maître d'ouvrage et que:
- le même professionnel a une mission globale de
conception et d'exécution, il se charge du plan et d'une partie ou
de l'ensemble des travaux de construction de la maison, des
formalités administratives et des études techniques, les plans
étant signés par l'architecte rétribué par le constructeur ,
A compter de la réception du contrat par le constructeur, le
maître d'ouvrage a un délai de rétractation de 7 jours pour
revenir éventuellement sur son engagement.
6
Que contient-il?
Le contrat doit comporter les énonciations suivantes
• désignation du terrain destiné à l'implantation et
mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage.
• l'affirmation de la conformité du projet aux règles de
construction, le constructeur s'engage pour le maître
d'ouvrage et ne peut arguer de sa méconnaissance de la
réglementation.
• la consistance et les caractéristiques du bâtiment à
construire comportant tous les travaux d'adaptation au
sol, les raccordements aux réseaux et tous les travaux
indispensables à l'implantation et à l'utilisation de
l'immeuble, un plan, une perspective et une notice
descriptive sont les documents à fournir.
• le coût global du bâtiment à construire et s'il y a lieu, les
prestations choisies en option et le coût des travaux
dont le maître d'ouvrage se réserve l'exécution en
précisant
– le prix convenu forfaitaire et définitif qui comporte
la rémunération du constructeur, coût du plan, des
études, des taxes et de la construction (y compris le
coût de la garantie de livraison)
– le coût des travaux (décrits et chiffrés par le
constructeur) dont le maître d'ouvrage se réserve la
charge et faisant l'objet d'une clause manuscrite
paraphée par laquelle il en accepte le coût et la
charge.
Aucune majoration de prix ne doit être supporté par la
•
•
•
•
•
•
•
•
Maître d'ouvrage après la signature en contrepartie, le
constructeur n'a pas à justifier le coût des ouvrages en le
décomposant.
les clauses éventuelles, car non obligatoire de révision
des prix, si elles existent, le maître d'ouvrage doit en
être préalablement informé pour convenir d'un commun
accord avant la signature du contrat de la formule
retenue.
les modalités de règlement en fonction de l'avancement
des travaux, l'échelonnement des paiements est très
rigoureux et correspond à des travaux réalisés, les
paiements intermédiaires ne sont pas autorisés
l'indication que le maître d'ouvrage pourra se faire
assister par un architecte ou un bureau de contrôle lors
de la réception.
l'indication de l'obtention du permis de construire et
autres autorisations administratives.
l'indication des modalités de financement , la nature et
le montant des prêts obtenus.
l'indication de la date d'ouverture du chantier, du délai
d'exécution des travaux et des pénalités prévues en cas
de retard, hors intempéries, force majeure et cas fortuit
(décret n°91-1202 du 27 novembre 1991 fixant le seuil
minimum de pénalités forfaitaires applicables, JO du 29
novembre 1991)
la référence de l'assurance de dommages souscrite par
le maître de l'ouvrage
les justifications de garantie de remboursement et de
livraison apportées par le constructeur.
En quoi consiste la phase exploratoire?
De la responsabilité du maître d'ouvrage, elle se mène
conjointement avec le constructeur. En effet, le contrat est soumis à
la réalisation d'un certain nombre de conditions qui suspendent ses
effets et en empêchent l'exécution. L'obtention du terrain, des prêts
et du permis de construire sont de ces conditions. Si l'une de ces
conditions manque, le contrat est censé n'avoir jamais existé. Sans
oublier non plus que le prix de la construction est global et ne peut
subir aucune majoration.
Ce sont autant de raisons suffisantes pour lesquelles, les contrainte
d'adaptation au sol, de viabilité et d'urbanisme doivent être
conjointement levées. A cet égard, il convient de rappeler qu'un
contrat est un engagement réciproque et que les deux parties ont a
exécuter leurs obligations respectives.
ou architecturales telles qu'elles entrainent une
modification substantielle du projet ayant donné lieu à
la conclusion du contrat initial.
Les clauses à proscrire
Pour limiter les risques de mauvaise interprétation de la loi, les
clauses abusives ont été publiées dans le décret du 27
novembre 1991. Dans le contrat, sont réputées non écrites si
elles sont présentes les clauses suivantes ayant pour objet ou
pour effet:
– d'obliger le maître d'ouvrage à donner mandat au
constructeur pour rechercher le ou les prêts nécessaires
au financement de la construction.
–
de subordonner le remboursement du dépôt de garantie
à l'obligation, pour le maître de l'ouvrage de justifier du
refus de plusieurs demandes de prêt.
–
d'admettre comme valant autorisation administrative un
permis de construire assorti de prescriptions techniques
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–
de décharger le constructeur de son obligation
d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le
contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de
retard autre que les intempéries, les cas de force
majeure et les cas fortuits.
–
de subordonner la remise des clefs au paiement intégral
du prix et faire ainsi obstacle au droit du maître de
l'ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque
des réserves sont faites à la réception des travaux.
–
d'interdire au maître de l'ouvrage la possibilité de visiter
le chantier, préalablement à chaque échéance de
paiements et à la réception des travaux.
Les conditions suspensives.
La garantie de livraison.
Le contrat peut-être conclu sous les conditions suspensives
suivantes:
–
l'acquisition du terrain: sinon propriétaire, du moins en
possession du promesse de vente et parce que le
constructeur ne peut établir le prix de la construction sans
connaître le terrain (topographie, sous-sol, orientation,...)
–
l'obtention du permis de construire: s'il était accordé avec
réserves de modifications, celles-ci concerneraient le
respect des prescriptions techniques ou architecturales et
entraineraient une modification substantielle du projet.
–
l'obtention des prêts: pour s'engager en toute
connaissance de cause, l'emprunteur doit être en
possession des informations compètes qui figurent
obligatoirement dans une offre de prêt.
–
l'obtention de l'assurance dommages: assurance
obligatoirement contractée par le maître d'ouvrage
quelle que soit la construction.
C’est une des dispositions principales de la loi votée en
décembre 1990 renforçant la protection de l’acquéreur et qui est
obligatoire pour tous les constructeurs de maisons individuelles.
(L'absence de garantie de livraison est sanctionnée pénalement)
Le maître d'ouvrage doit exiger dans son contrat, dans le délai de
résiliation des conditions suspensives, l’attestation de garantie de
livraison à prix et délais convenus. Cette garantie doit être
nominative et émaner du garant lui-même sous forme d’un
document original. Le fait de posséder cette garantie signifie
qu’un établissement de crédit, ou une compagnie d’assurance
spécialement agréés à cet effet, se porte garant du constructeur et
s’engage pour lui auprès du maître d'ouvrage quoi qu’il
advienne.
La garantie de livraison se substitue au constructeur en cas
défaillance de celui-ci:
– Pour garantir le prix convenu: le garant prend en charge
le coût des dépassements de prix nécessaire à
l'achèvement de la construction, la maison sera
terminée au prix convenu dans le contrat initial. Une
franchise d’un montant maximum de 5% du prix
convenu peut être opposable au maître d'ouvrage.
Tout maître d'ouvrage doit obligatoirement contracter cette
assurance avant l’ouverture de son chantier. Le constructeur
peut-être mandaté pour l’obtenir. Elle assure le maître
d'ouvrage pendant dix ans pour les désordres portant atteinte
aux éléments fondamentaux de la construction.
Par cette assurance, le maître d'ouvrage obtiendra la prise en
charge du paiement des travaux de réparation des dommages
avant même que ne soit déterminé à qui (entreprise ou
constructeur) revient la responsabilité des désordres constatés.
En cas de revente de la maison dans les dix ans qui suivent la
réception, le maître d'ouvrage devra justifier auprès de
l’acquéreur de la souscription de l’assurance dommagesouvrage.
–
–
Pour garantir l’achèvement : en cas de défaillance du
constructeur, liquidation judiciaire par exemple,
l’organisme garant prend en charge la poursuite des
travaux au même prix et dans les mêmes délais.
–
Pour garantir le respect du délai : en cas de défaillance
du constructeur dans le respect des délais de livraison,
l’organisme prend en charge les pénalités forfaitaires
prévues au contrat lorsque le retard excède 30 jours.
De plus, le garant informé du déroulement du chantier sera tenu
de prendre en charge les conséquences financières des
agissements du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé
ou à un complément de prix.
l'obtention de la garantie de livraison à prix et délais
convenus. Garantie qui prend effet à la date d'ouverture
de chantier jusqu'à la levée de la dernière réserve.
Enseignements et perspectives
Les éléments repris dans ce document ne sont certes pas nouveaux mais ce contexte d’évolution réglementaire donne
lieu à des interrogations qui sont aussi d'ordre juridique. Il semble alors important que l'ensemble des acteurs de la
construction soient à même de connaître les limites de leurs propres engagements au regard des textes en vigueur. L'expérience
prouve en effet qu'autant pour les aspects contractuels que pour ceux liés aux métiers, il n'y a pas une stricte application et que
la méconnaissance ou l'interprétation des textes engendre le non respect des règles. Les responsabilités des uns et des autre ne
sont pas alors clairement définies, la jurisprudence vient le rappeler.
Cet Info'Construction, devrait permettre à ses lecteurs, maîtrise d'ouvrage publique ou privée, collectivité ou
particulier et maîtrise d’œuvre quelle qu'elle soit de mieux cerner les limites de leurs responsabilités respectives pour que les
ouvrages construits soient en conformité avec la réglementation en vigueur.
Vos interlocuteurs à l'Unité Qualité de la construction :
Jean-Louis DANIEL 02 90 02 32 20
[email protected]
Gérard LEJEUNE 02 90 02 32 23
[email protected]
Sébastien LE MAY 02 90 02 32 22
[email protected]
Daniel DUBOIS 02 90 02 32 21
[email protected]
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