Allfin Rapport Annuel 2013

-Traduction libre-
ALLFIN GROUP SCA
Rue des Colonies, 56
1000 BRUXELLES
TVA BE 0862.546.467
RPM Bruxelles
(la « Société »)
RAPPORT ANNUEL DU GERANT SUR
LES COMPTES CONSOLIDES DU 31 DECEMBRE 2013
Chers actionnaires,
En application de l’article 119 du Code des sociétés, j’ai l’honneur de vous faire le rapport sur ma
stratégie et sur l’évolution des affaires de la Société durant l’exercice précédent, clôturé le
31 décembre 2013.
Les comptes consolidés qui vous sont présentés, ont été établis conformément aux dispositions de
l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant sur l’exécution du Code des sociétés, plus précisément celles
du Livre II, titre II, relatives aux comptes annuels des entreprises, et conformément aux dispositions
légales et réglementaires particulières qui sont applicables à l’entreprise.
1. Evolution, résultats, position de la société, risques et incertitudes
1.1 Analyse des montants annuels consolidés et des résultats
La Société clôture son exercice sur base consolidée avec un bénéfice de l’exercice à affecter égal à
EUR 8.127.363,67, dont EUR 8.171.890,37 reviennent au groupe et EUR 44.526,70 à des tiers.
Les comptes annuels reflètent la situation suivante :
Bilan (en milliers d’euros)
2013
2012
507
1
32
18
297
595
Immobilisations corporelles
6.372
6.587
Immobilisations financières
8.951
1.370
16.159
8.571
ACTIF
Actifs non circulants
Frais de formation
Immobilisations incorporelles
Goodwill
Total des actifs non circulants
-Traduction libre-
Actifs circulants
Créances à plus d’un an
22.786
30.572
207.899
130.050
Créances commerciales
5.342
1.985
Autres créances
6.555
6.141
58.552
29.562
970
894
Total des actifs circulants
302.104
199.204
TOTAL DE L’ACTIF
318.263
207.775
2013
2012
Capital social
37.074
42.077
Réserves
73.064
65.372
48
-29
1.735
2.638
111.921
110.058
542
768
Dettes financières à plus d’un an
68.718
75.642
Total des dettes à plus d’un an
69.260
76.410
25.880
77
7.626
7.033
88.802
2.386
2.416
649
12.358
11.162
Total des dettes à un an au plus
137.083
21.307
TOTAL DU PASSIF
318.263
207.775
Stocks des projets immobiliers en cours
Fonds en banque et en caisse
Charges à reporter et produits à recevoir
Bilan (en milliers d’euros)
PASSIF
Capitaux propres consolidés
Ecarts de conversion
Intérêts de tiers
Total des capitaux propres et des intérêts minoritaires
Dettes à plus d’un an
Provisions et impôts différés
Dettes à un an au plus
Dettes financières à un an au plus
Dettes commerciales
Acomptes reçus
Dettes fiscales et sociales
Autres dettes
-Traduction libre-
Compte de résultats (en milliers d’euros)
2013
2012
433
2.553
9.130
22
-75.109
-40.469
Coûts des stocks des projets immobiliers en cours
78.836
39.495
Services et biens divers
-2.997
-2.192
Rémunérations, charges sociales et pensions
-601
-619
Amortissements, moins-values et dépréciations d’actifs
-612
-960
19
727
-148
-60
Bénéfice (perte) d’exploitation
8.950
-1.503
Produits financiers
2.542
4.855
Charges financières
-4.627
-1.744
Bénéfice courant (Perte courante) avant impôts
6.864
1.608
Produits exceptionnels
1.411
799
-28
-1.445
Bénéfice de l’exercice avant impôts
8.247
962
Prélèvements sur les impôts différés
88
645
-207
-62
8.127
1.545
0
-43
8.127
1.502
-45
159
8.172
1.343
Produits d’exploitation
Chiffre d’affaires
Autres produits d’exploitation
Charges d’exploitation
Achats
Provisions (augmentation (-)/diminution (+))
Autres charges d’exploitation
Charges exceptionnelles
Impôts
Bénéfice de l’exercice
Résultat des sociétés consolidées par mise en équivalence
Bénéfice consolidé
Ventilation du bénéfice consolidé
Quote-part des tiers
Quote-part du groupe
-Traduction libre-
1.2 Evolution
Le Groupe a actuellement les projets suivants en portefeuille :
Aire/Lavandier :
Au Luxembourg, la Société a entamé en novembre 2012 la mise en valeur de son terrain sis Route
d’Esch à Luxembourg par l’intermédiaire de ses sous-filiales Bull’s Eye Property I et Bull’s Eye
Property II, et avec le soutien d’Allfin Lux en tant que société de promotion immobilière. Il s’agit d’un
projet mixte associant bureaux et espaces résidentiels.
Les 5.400 m2 de surface de bureaux et les 42 places de parking souterrain sont situés Route d’Esch.
L’immeuble résidentiel Lavandier abrite 48 appartements et autant de places de parking, dans la rue
Lavandier. Les travaux ont débuté en novembre 2012 et seront réceptionnés en juin 2014. A présent
tous les appartements ont été vendus. Pour la partie bureau un contrat en forward sale a été conclu.
Le bâtiment sera réceptionné en juin 2014.
Belview :
Ce projet mixte comprend 272 appartements répartis dans 10 bâtiments, 5.000 m2 de bureaux,
196 emplacements souterrains de stationnement et 1.800 m2 de commerces de détail.
Les travaux ont commencé en 2011 et seront réceptionnés, respectivement, en avril et en juin 2014.
Ce projet est développé en association avec BPI. La part du Groupe s’élève à 60 %.
Jusqu’à présent, 215 appartements ont déjà été vendus. Le bâtiment de bureau a été vendu en
forward sale à un fonds d’investissement allemand.
Chambon :
Le projet Chambon est un projet mixte implanté au cœur de Bruxelles, près de la Grand-Place. Il
comprend, sur 46.000 m2, des espaces résidentiels, des bureaux, un hôtel, ainsi que des commerces
et des chambres d’étudiant.
La construction de la première phase (46 appartements et 134 chambres d’étudiant) a commencé en
2013. Depuis le début de la vente en mars 2013, 97% des logements pour étudiants et 60% des
appartements ont été vendus. La réception de la première phase est prévue pour fin 2014 - début
2015.
La deuxième phase du projet (rénovation du bâtiment historique du Chambon) a débuté mi-2013.
60 % des appartements ont déjà été vendus.
-Traduction libre-
Solvay :
Ce projet a été acheté en 2012 et est situé à Ixelles, à proximité immédiate de l’avenue Louise.
Il comprend un projet de rénovation et un volet « construction neuve ». Le projet de rénovation
porte sur un immeuble résidentiel de 21.000 m2 partagés entre appartements, chambres d’étudiant
et séniorerie. Entre-temps le permis de bâtir pour la première phase a été obtenu. La vente débutera
dans les mois qui viennent. Le projet de bâtiment neuf consistera en un ensemble résidentiel de
27.000 m2 dans un parc privé et comprenant des appartements, un hôtel, des logements étudiant, et
2.000 m2 de commerces.
Le permis de bâtir sera introduit plus tard dans l’année.
La réception est prévue pour 2016.
Pour les deux parties du projet, le nombre d’emplacement de parking sera en suffisance.
Ce projet est développé en association avec BPI. La part du Groupe s’élève à 50 %.
Vesalius :
Ce projet mixte situé à Louvain englobe 12.500 m2 d’appartements, des chambres d’étudiant, un
auditoire, des commerces et un parking, dans le centre de la ville universitaire, à proximité
immédiate des bâtiments des facultés. Le permis de bâtir a été obtenu. Les travaux débuteront en
avril 2014.
1.3 Position de la Société
Le Groupe dispose de suffisamment de moyens pour pouvoir financer ses projets actuels. Il en assure
le financement au moyen de crédits obtenus auprès d’établissements financiers, ainsi que des fonds
propres. Un emprunt obligataire a été émis en juin 2013 avec beaucoup de succès, ceci donne la
possibilité au groupe de croître et d’acquérir de nouveaux projets.
1.4 Principaux risques et incertitudes
Allfin Group et ses filiales sont confrontées à des risques et à des incertitudes qui sont propres ou liés
au secteur de la promotion immobilière. Elles font également face aux risques en rapport avec la
conjoncture et avec le monde financier. Voici une liste d’exemples non exhaustive.
Risque du marché
Les variations liées aux indicateurs macro-économiques clés, au ralentissement général de
l’économie en Belgique ou au Grand-Duché du Luxembourg peuvent conduire à un fléchissement de
la demande d’immeubles de bureaux, de biens résidentiels ou de centres commerciaux. Tout cela
-Traduction libre-
peut avoir une incidence négative considérable sur la valeur du portefeuille immobilier d’Allfin Group
et, par conséquent, sur ses perspectives d’avenir.
La diversification entreprise par le Groupe depuis quelques années lui permet de réduire sa
concentration et donc son exposition au marché des bureaux, puisque désormais, son portefeuille
comprend davantage de projets mixtes.
Allfin Group reste prudente dans l’acquisition et le développement de nouveaux projets et elle
applique des critères de sélection précis. Chaque investissement passe par une procédure
d’approbation claire et rigoureuse.
Les activités et le portefeuille de projets immobiliers du Groupe sont soumis à certaines lois et
réglementations visant à protéger l’environnement.
Ces dispositions légales et réglementaires peuvent également obliger Allfin Group à demander des
permis ou des licences qu’elle ne pourra peut-être pas obtenir dans les délais, voire qu’elle
n’obtiendra pas du tout. Allfin Group peut se voir contraint de payer des frais pour l’assainissement
d’un bien déterminé contaminé dont elle est ou aurait pu être propriétaire.
Allfin Group est exposé au risque de litiges, notamment à un risque d’actions en garantie liées au
développement et à la vente d’immeubles.
Allfin Group veille à gérer ces risques en mettant en œuvre une politique systématique de
souscription de couvertures d’assurance appropriées.
Allfin Group pourrait courir un risque sur le plan des liquidités et de son financement qui peut
découler d’un manque de trésorerie si ses contrats de financement en cours viennent à ne pas être
reconduits ou si elle ne parvenait pas à trouver de nouveaux financements.
Allfin Group ne se lance jamais dans un projet de promotion immobilière si le financement n’en est
pas assuré pour sa durée estimée, tant par des sources internes qu’externes.
Allfin Group se finance auprès d’une série de partenaires bancaires belges de premier plan et a noué
de solides rapports de longue date, et de confiance mutuelle avec eux.
Le financement d’Allfin Group repose surtout sur les taux d’intérêt à court terme (basés sur les taux
Euribor pour des échéances allant de 1 à 12 mois).
Les études de faisabilité de chaque projet s’appuient sur des perspectives de taux à long terme.
-Traduction libre-
Allfin Group est active en Belgique et au Grand-Duché du Luxembourg. Les modifications de la
législation relative aux règles de la fiscalité directe et indirecte pourraient avoir une incidence sur sa
situation financière.
2. Evènements importants survenus après la clôture de l’exercice
Depuis la fin de l’exercice, il ne s’est pas produit d’évènements importants susceptibles d’avoir une
influence notable sur l’évolution de la Société.
3. Informations sur les circonstances susceptibles d’avoir une influence notable sur l’évolution de
la Société
On ne connaît pas de circonstances susceptibles d’influencer l’évolution future de notre Société dans
une mesure importante.
4. Recherche et développement
Aucun investissement en recherche et développement n’a été effectué pendant l’exercice écoulé.
5. Succursales
Néant
6. Justification des règles d’évaluation
Pas d’application
7. Mentions exigées par le Code des sociétés
Néant
8. Informations en cas d’utilisation des instruments financiers par la Société pour autant que cela
soit pertinent
La Société n’a pas utilisé ce genre d’instruments financiers.
-Traduction libre-
Conclusion
Je vous demande de bien vouloir approuver les comptes consolidés et de donner décharge du
mandat exercé par nous et par le commissaire pendant l’exercice précédent.
Pour terminer, je remercie toutes celles et tous ceux qui se sont dévoués au cours de l’exercice passé
pour assurer la bonne marche de la Société.
Bruxelles, le 31 mars 2014
A3 Management SPRL, gérant statutaire
Représenté par son représentant permanent, Monsieur Marnix Galle