centres villes en 2015 le commerce en mutation

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Centres-villes en 2015 :
le commerce en mutation
Préconisations
des chefs d’entreprises
costarmoricains
Vers une nouvelle vision de nos centres-villes ...
Le développement non maîtrisé des pôles commerciaux et le déplacement d’enseignes des
centres-villes vers la périphérie, couplés à des politiques parfois non harmonisées en
matière de stationnement, ont pour incidence de vider et d’asphyxier nos centres-villes.
Le contexte économique actuel et le pouvoir d'achat en berne ne font malheureusement que
continuer à fragiliser cette situation.
Ces circonstances sont toutefois grandement liées à la complexité réglementaire à laquelle les
collectivités font face depuis la loi Royer de 1973 et aux nouvelles lois Alur et Pinel de 2014.
Réinventer l’attractivité des centres-villes et des centres-bourgs passe dorénavant par une
meilleure approche et une articulation des dispositifs réglementaires en urbanisme général et ceux
directement liés au commerce. Il est nécessaire par ailleurs que les collectivités aient une meilleure
connaissance de l’activité commerciale, de ses contraintes, ses besoins, ses flux et de ses apports.
Mais le commerce n’est pas le seul facteur de dynamisme d’un territoire. La collectivité doit
s’engager dans une politique globale et cohérente tenant compte de sa population, ses besoins,
ses flux de déplacements et de l’animation de ses centres-villes.
La Chambre de Commerce et d’Industrie des Côtes d’Armor a pris toute la mesure des enjeux et a
mené une série de débats entre septembre 2014 et janvier 2015 qui a permis de soulever les
principales interrogations et problématiques liées à l’avenir des centres-villes et du commerce de
proximité, enjeux auxquels les collectivités doivent faire face.
Quel avenir pour les centres-villes ? Quelle place pour les commerces en
centre-ville ? Quelles règles du jeu ?
Les Côtes d’Armor, comme l’ensemble des territoires départementaux français, vivent une même
situation :

Une offre commerciale qui continue de se développer en périphérie depuis 2000 aussi bien
pour le commerce traditionnel que pour les grandes et moyennes surfaces.

Une durée de vie d’activité des commerces qui a diminué. En Côtes d’Armor, elle est passée
en moyenne de 6,3 ans en 2000 à 4,5 ans en 2008.

Des centres-villes qui ont une tendance à se dégrader et vieillir.

Des centres-bourgs qui luttent pour le maintien de leurs derniers commerces.

Des règles d’implantation régulièrement modifiées.
Aujourd’hui, l’enjeu pour les collectivités est de faire face au « mille-feuille » réglementaire, en
créant des passerelles entre les règles d’urbanisme général et celles qui gouvernent le commerce.
D’une part, la superposition des échelles décisionnelles au niveau des territoires impactant le
commerce et le développement commercial n’est pas pour les aider.
D’autre part, ces centres de décisions font face à de nouveaux enjeux :

Des enjeux démographiques : la population française est de plus en plus vieillissante, ce
qui a une portée sur le logement et le besoin de commerces de proximité adaptés.

Des enjeux écologiques : le commerce est générateur de déplacements urbains et
péri-urbains motorisés liés aux trajets des consommateurs et à la livraison des magasins, ce
qui implique un impact énergétique et environnemental non négligeable.

Des enjeux numériques : aujourd’hui, les consommateurs sont largement connectés aux
smartphones, tablettes tactiles et Internet et consomment de plus en plus en ligne, ce qui
impacte l’organisation et l’animation commerciale.
Tous ces enjeux ajoutent de la complexité dans la prise de décisions et la gestion des centres-villes
par les collectivités et amènent, d’autre part, les entreprises à évoluer dans leur fonctionnement.
Il existe malgré tout aujourd’hui un ensemble d’outils, de dispositifs et d’initiatives qui peuvent aider
la redynamisation des centralités et le renforcement du commerce de proximité.
Commerces et centres-villes : quelles mutations ?
Les Côtes d’Armor ont subi une tendance de désertification des centralités au profit des
périphéries. Les collectivités n’ont pas su développer des outils permettant d’endiguer un
phénomène d’érosion de l’attractivité de leur centre et la fuite des enseignes en périphérie.
En 2009, alors que la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC)
remplace la Commission Départementale d’Équipement Commercial (CDEC), 3 120 Grandes et
Moyennes Surfaces (GMS) sont recensées par l'Observatoire Régional du Commerce en
Bretagne, soit 3,8 millions de m² de surface commerciale sur la Région.
Sur la même année, les Côtes d’Armor concentrent 561 GMS représentant environ 20 % de la
surface de vente totale pour 18 % de la population bretonne.
Ainsi, la densité en GMS généraliste (nombre de m² pour 1 000 habitants) en Côtes d’Armor reste
la plus élevée de Bretagne (elle-même, la plus forte de France). Ceci s’explique par la densité des
hypermarchés (+ de 2 500 m²) et le renforcement de l’offre en hard-discount.
En 2015, la situation n’a pas évolué.
Evolution des densités commerciales des GMS généralistes entre 1999 et 2009
(en m2 pour 1 000 habitants)
Des densités
commerciales en
GMS généralistes
supérieures à la
moyenne nationale
dans les quatre
départements
Sources : CCI de Bretagne - Champ ORC - INSEE recensements - Nielsen / TradeDimensions
Si en 2000, on pouvait relever sur le territoire des taux d’évasion extra-départementaux supérieurs
à la moyenne régionale, aujourd’hui les études menées par la CCI des Côtes d’Armor montrent que
ces taux ont fortement diminué. Ils ne sont plus un argumentaire recevable pour justifier
l’accroissement des surfaces commerciales de vente des GMS.
Bien au contraire, dans le contexte actuel du territoire, tout accroissement des zones commerciales
périphériques se traduit plutôt par des mouvements intra et extra-communaux qui fragilisent
l’attractivité des centralités.
Si la crise économique de 2008 a gelé les projets de développement des GMS, elle n’a pas permis
d’atténuer le déséquilibre de l’offre commerciale entre périphérie et centre-ville.
Aujourd’hui, compter uniquement sur l’offre commerciale de centre-ville pour permettre à une ville
d’être attractive n’est plus suffisant.
Nous constatons une « périphérisation » des commerces qui, pour beaucoup, ont migré pour
s’adapter aux nouvelles tendances commerciales, aux changements de comportements d’achats
des consommateurs et faciliter l’accès aux produits.
Nous assistons à une modification forte de l’offre commerciale des centres-villes. D’un statut de
généraliste, l’offre devient de plus en plus mono-produit (notamment en équipement de la
personne).
A l’inverse, les pôles périphériques continuent d’accroître leur offre diversifiée notamment en
renforçant leur galerie marchande.
Il devient urgent de pouvoir décider et coordonner le développement commercial à une
échelle intercommunale dans le cadre d’une stratégie d’aménagement du territoire.
Quelles nouvelles articulations entre les cœurs
de ville et le commerce ?
Arriver à coordonner les dispositifs réglementaires liés à l’urbanisme général et les règles liées au
commerce devient un enjeu essentiel pour les collectivités dans l’élaboration de leurs documents
stratégiques locaux (SCOT, PLU, etc).
Cette articulation passe notamment par une meilleure connaissance économique des collectivités
de leur territoire : typologie des dépenses effectuées territorialement et des flux liés à l’activité
commerciale (évasion / rétention des dépenses commercialisables, déplacements urbains et
péri-urbains, etc.).
Un grand nombre d’outils tels que :

le Fonds d’Intervention pour les Services, l’Artisanat et le Commerce (FISAC),

le droit de préemption,

les taxes anti-friches,
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le programme national de revitalisation des centres-villes,

l’Etablissement Public Foncier de Bretagne (EPFB),

les aides à la création ou à la reprise d’activité commerciale,

l’appui aux Unions Commerciales,

etc …
sont à la disposition des collectivités et des entreprises pour intervenir directement ou
indirectement sur la redynamisation des centralités.
Seule la capacité des collectivités à innover et à développer une stratégie globale et cohérente
s’articulant autour des différents outils règlementaires permettra d’influer sur l’activité commerciale
et la vie des centralités.
Les préconisations des chefs d’entreprises
Le groupe de travail a poursuivi deux objectifs : informer sur les enjeux de l’aménagement
commercial et proposer des recommandations à l’intention des différents acteurs.
L’ensemble de ces préconisations est regroupé autour de 2 thèmes :
Thème 1 : L’évolution et l’adaptation du commerce

Préconisation 1 : Encourager le commerce dans ses démarches collectives.
Favoriser le regroupement de commerces en Unions Commerciales professionnalisées afin
d’avoir un impact plus important sur le développement des centres-villes grâce à une réelle
gouvernance.

Préconisation 2 : Soutenir le commerce dans son évolution.
Sensibiliser, accompagner et former les commerçants afin de faire face aux nouveaux
comportements d’achats.


Préconisation 3 : Délocaliser les actions de la CCI à l’échelle des Communautés de
Communes et des Pays.
Préconisation 4 : Renforcer les partenariats avec les banques et autres organismes
en contact avec les commerçants.
Thème 2 : Politiques publiques et commerces de centralité




Préconisation 1 : Sensibiliser les collectivités à comprendre l’écosystème des
centralités, notamment leurs points forts et points faibles.
Préconisation 2 : Inciter les collectivités à soutenir les regroupements de
commerces (les créations d’Unions Commerciales et d’Offices de Commerce).
Préconisation 3 : Être en veille sur les nouvelles dispositions règlementaires en
urbanisme commercial.
Préconisation 4 : Soutenir les actions d’acteurs publics agissant sur l’avenir des
centralités pour faire émerger des solutions nouvelles et adapter les centralités
aux besoins des consommateurs.
Ces propositions, issues du groupe de travail sur l’avenir des centres-villes et centres-bourgs, résument
l’ensemble des échanges qui ont eu lieu avec l’appui d’intervenants extérieurs et internes à la Chambre
de Commerce et d’Industrie des Côtes d’Armor, enrichis par les informations collectées auprès d’acteurs
publics et privés.
Membres du groupe de travail CCI 22 sur les centres-villes
Dominique LECOMTE, Président de la CCI 22
Gilles BLANSCHONG, Vice-président - Studio du Miroir
Stéphane ALEXANDRIDRIS, Personne qualifiée
Sophie AUDRAIN, Membre titulaire - Le Carré de la Modernité
Charles BOIVIN, Membre titulaire
Philippe BOULBAIN, Membre titulaire - Boulbain Chausseur
Jacques CARIMALO, Vice-président délégué
Sylvie GOUELOU, Membre titulaire - Le Nautilus
Yannick GOUELOU, Membre titulaire - Groupe CODEMA
Michel HELLIO, Membre associé
Jean-Pierre LAMBERT, Trésorier - J.P.L.1
Sandra LEFEBURE, Personne qualifiée - Poapo
Yves LE BIHAN, Personne qualifiée
Michel LERAT, Vice-président - Voyages Collier
Lynda TURMEL, Membre titulaire - Ouest Affûtage
Intervenants
Henri LE PESQ, Directeur du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement
des Côtes d’Armor
Marie-Christine RENARD, Directrice des études à l'Etablissement Foncier de Bretagne
Dominique MORENO, Sous-directrice et Secrétaire générale de la Commission Commerce
du département DGA/EMC de la CCI de la Région Paris Ile de France
Laurent LE CORVOISIER, Chargé de mission au Syndicat Mixte de Cohérence Territoriale
du Trégor
Stéphane HERY, Conseiller Commerce à la CCI 22
Laure MITNIK, Chargée d’études et de mission Aménagement du Territoire à la CCI 22
Jean-Marc NOURRI, Responsable du pôle Commerce à la CCI 22
Fabien THOMAS, Responsable du pôle Etudes à la CCI 22
Contact
CCI 22 / Pôle Etudes : Laure MITNIK
Tél. : 02 96 75 11 62 - [email protected]
www.cotesdarmor.cci.fr
Réalisation : CCI 22 - Mars 2015
Guénaëlle LE MEUR, Conseillère Commerce en charge des Unions Commerciales à la CCI 22