Abordabilité du logement

8 février 2017
L’abordabilité se détériore un
sixième trimestre consécutif
Paiement hypothécaire en % du revenu :
Variation t/t au T4 : +0.6 point de pourcentage
Variation a/a au T4 : +2.4 points de pourcentage
CHIFFRES : Au T4, l’abordabilité du logement s’est détériorée une
fois de plus, le paiement hypothécaire en pourcentage du revenu pour
un logement canadien représentatif ayant augmenté de 0.6 point de
pourcentage (une hausse de notre mesure représente une détérioration
de l’abordabilité). Il avait augmenté de 0.9 point au T3. Les marchés
ayant enregistré les plus fortes détériorations étaient ceux de Toronto
(+3.2 points), de Victoria (+2.1 points) et d’Hamilton (+1.8 point).
Sur trois marchés, l’abordabilité s’est améliorée. Les améliorations
concernaient Vancouver (−0.4 point), Montréal (−0.3 point) et Edmonton
(−0.1 point). Au niveau national, la détérioration s’est observée tant
dans le secteur des logements en copropriété (+0.5 point) que dans les
autres logements (+0.6 point). Les prix des logements après correction
des effets saisonniers ont augmenté de 2.7% par rapport au T3, le taux
hypothécaire de référence (terme de 5 ans) était en légère baisse à
un nouveau creux historique et le revenu médian des ménages a
augmenté de 0.3%. Sur un an, notre mesure de l’abordabilité au pays
s’est détériorée, ayant affiché une hausse de 2.4 points. C’est que la
contraction de 20 pb du taux hypothécaire et l’augmentation de 1.3%
du revenu médian n’ont pas été suffisantes pour compenser le bond
de 11.8% des prix des logements. Le nombre de mois nécessaires pour
accumuler une mise de fonds sur un logement représentatif à un taux
d’épargne de 10% était de 36.5, contre 33.0 un an auparavant.
OPINION : Au T4, l’abordabilité du logement s’est détériorée davantage,
notre mesure affichant une sixième hausse consécutive, soit la plus
longue séquence en près de 20 ans. C’est que la hausse des prix des
logements est demeurée soutenue malgré une croissance des revenus
anémique. Heureusement, les taux hypothécaires au Canada n’ont
pas été affectés pour l’instant par l’envolée des taux obligataires
gouvernementaux. Il est important de mentionner que notre mesure
qui est à son plus haut niveau depuis 2011 (graphique du haut) masque
d’importantes divergences régionales. D’une part, Vancouver et Toronto
sont dans une situation d’inabordabilité qui ne s’était pas vue depuis
le début des années 1990 (graphique du milieu). De l’autre, la situation
à Montréal et Calgary est très favorable aux acheteurs sur une base
historique. La dichotomie s’observe également selon le type de
bâtiment. Sur le marché hors copropriétés, 5 villes sur 10 demeurent
plus abordables que leur moyenne depuis 2000 (voir tableau à la page
suivante). Sur le marché de la copropriété, 7 marchés sur 10 sont
également dans cette situation alors que les marchés de Toronto et
Vancouver sont à peine moins abordables sur une base historique.
Autrement dit, la détérioration de l’accessibilité au Canada n’est
pas généralisée étant principalement attribuable au marché hors
copropriétés de Vancouver et Toronto. Les différentes mesures pour
calmer ces marchés ont commencé à faire leur effet à Vancouver,
mais le potentiel de baisse demeure limité compte tenu de la
démographie très favorable des deux principales portes d’entrée
de l’immigration au pays (graphique du bas).
Matthieu Arseneau / Kyle Dahms
Canada : L’abordabilité du logement mise en perspective
Paiement hypothécaire moyen pour un logement au prix médian (amortissement du 25, terme de 5 ans)
38
En pourcentage du revenu médian
37
36
35
34
Autres
logements
33
32
31
30
29
Composé
28
27
Copropriétés
26
25
24
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
FBN Économie et Stratégie (données de Statistique Canada, Teranet-BNC)
Canada : L’abordabilité du logement mise en perspective
Paiement hypothécaire moyen pour un logement au prix médian (amortissement du 25, terme de 5 ans)
100
En pourcentage du revenu médian
90
80
Vancouver
70
60
Toronto
50
40
30
Montréal
Calgary
20
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
FBN Économie et Stratégie (données de Statistique Canada, Teranet-BNC, ACI)
Canada : Forte croissance de la population à Toronto et à Vancouver
Composantes de la croissance totale de la population
1.4
1.2
3.0
%
Naturelle
Migration
1.0
Croissance de la population âgée de 25 à 44 ans
en 2016
y/y %
2.4
2.5
Totale
2.0
0.8
1.6
1.5
0.6
0.5
0.2
0.5
0.0
Canada (2016) É.-U. (2016)
-0.2
0.9
1.0
0.4
Zone euro
(2015)
0.0
FBN Économie et Stratégie (données de Statistique Canada, US Census, Eurostat)
MTL
TOR
VAN
ROC
Suivi de l’abordabilité du logement
Statistiques d’abordabilité du logement
Tous les types
de logement
Prix du
Variation
logement
t/t (%)
représentatif
Composé
$
Toronto
Montréal
Variation
a/a (%)
Mise de fonds: Moyenne Paiement
Moyenne
Var. t/t Var. a/a
Nombre de
depuis hypothécaire,
depuis
PP
PP
mois d'épargne 2000 % du revenu
2000
398,796
2.7
11.8
36.5
26.9
32.5
$
733,893
6.2
20.1
83.8
39.6
56.7
$
302,637
0.1
-0.4
29.6
27.1
26.4
Vancouver
$
947,212
0.1
21.2
127.5
48.0
77.2
Calgary
$
467,050
1.9
-1.8
29.3
33.2
Edmonton
0.6
Seuil
d'admissibilité
Taux de
Paiement
Salaire
propriétaires hypothécaire
médian
(2011)
mensuel
2.4
32.9
$ 66,689 $ 65,618
69%
$
1,778
3.2
8.1
47.0
$ 122,726 $ 69,278
68%
$
3,273
-0.3
-1.6
33.0
$ 50,609 $ 61,377
55%
$
1,350
-0.4
11.4
57.7
$ 158,398 $ 65,643
65%
$
4,224
26.1
0.2
-1.1
41.4
$ 78,103 $ 95,720
74%
$
2,083
$
392,806
0.7
-0.3
29.8
22.9
26.6
-0.1
-0.7
30.1
$ 65,687 $ 79,171
71%
$
1,752
Ottawa/Gatineau $
335,207
0.8
2.7
27.7
26.4
24.7
0.1
-0.2
32.0
$ 56,055 $ 72,562
68%
$
1,495
Québec
$
252,050
1.6
0.1
25.2
17.8
22.4
0.1
-1.2
22.6
$ 42,149 $ 60,099
60%
$
1,124
Winnipeg
$
304,017
0.7
2.5
27.8
19.5
24.8
0.0
0.1
24.8
$ 50,839 $ 65,660
68%
$
1,356
Hamilton
$
489,953
5.7
16.8
39.9
23.3
35.6
1.8
4.2
29.0
$ 81,933 $ 73,653
71%
$
2,185
Victoria
$
690,036
3.9
17.7
93.2
45.8
65.2
2.1
8.0
59.2
$ 115,392 $ 56,631
65%
$
3,077
Appartements en
copropriété
Prix du
Variation
logement
t/t (%)
représentatif
Composé
$
325,051
2.6
9.7
29.7
21.5
26.5
0.5
1.5
27.4
$ 54,357 $ 65,618
9%
$
1,450 $ 1,222
Toronto
$
412,914
3.8
11.1
35.8
23.3
31.9
1.1
2.3
29.2
$ 69,050 $ 69,278
14%
$
1,841 $ 1,299
Montréal
$
244,846
-0.7
0.3
23.9
20.9
21.3
-0.4
-1.1
26.7
$ 40,944 $ 61,377
9%
$
1,092 $
Vancouver
$
499,671
3.5
20.1
45.7
29.7
40.7
1.2
5.7
38.4
$ 83,558 $ 65,643
23%
$
2,228 $ 1,394
Calgary
$
306,631
4.7
-2.7
19.2
19.3
17.1
0.6
-0.8
25.8
$ 51,277 $ 95,720
14%
$
1,367 $ 1,288
Edmonton
$
254,077
-1.7
-3.9
19.3
16.2
17.2
-0.5
-1.1
21.6
$ 42,488 $ 79,171
13%
$
1,133 $ 1,254
Ottawa/Gatineau $
216,045
0.0
-0.4
17.9
15.0
15.9
-0.1
-0.7
19.1
$ 36,128 $ 72,562
10%
$
963 $ 1,184
Variation
a/a (%)
Mise de fonds: Moyenne Paiement
Moyenne
Var. t/t Var. a/a
Nombre de
depuis hypothécaire,
depuis
PP
PP
mois d'épargne 2000 % du revenu
2000
Seuil
d'admissibilité
Taux de
Paiement
Loyer
Salaire
propriétaires hypothécaire mensuel
médian
(2011)
mensuel
moyen
766
Québec
$
211,488
-1.7
-3.8
21.1
15.8
18.8
-0.5
-1.8
20.0
$ 35,366 $ 60,099
8%
$
943 $
Winnipeg
$
213,311
-1.0
1.4
19.5
15.6
17.4
-0.3
-0.1
20.0
$ 35,671 $ 65,660
6%
$
951 $ 1,053
Hamilton
$
356,685
5.8
14.2
29.1
18.0
25.9
1.4
2.5
22.5
$ 59,647 $ 73,653
11%
$
1,591 $ 1,050
Victoria
$
382,929
3.0
16.5
40.6
30.3
36.2
0.8
4.1
40.0
$ 64,035 $ 56,631
14%
$
1,708 $ 1,141
Autres
logements
Prix du
Variation
logement
t/t (%)
représentatif
Variation
a/a (%)
Mise de fonds: Moyenne Paiement
Moyenne
Var. t/t Var. a/a
Nombre de
depuis hypothécaire,
depuis
PP
PP
mois d'épargne 2000 % du revenu
2000
Seuil
d'admissibilité
796
Taux de
Paiement
Salaire
propriétaires hypothécaire
médian
(2011)
mensuel
Composé
$
421,231
2.7
12.2
38.5
24.7
34.4
0.6
2.6
31.1
$ 70,441 $ 65,618
60%
$
1,878
Toronto
$
811,309
6.6
21.6
97.2
38.0
62.7
3.7
9.6
45.7
$ 135,672 $ 69,278
54%
$
3,618
Montréal
$
315,096
0.2
-0.5
30.8
25.4
27.5
-0.2
-1.7
32.6
$ 52,692 $ 61,377
46%
$
1,405
Vancouver
$ 1,160,814
-0.8
21.4
424.4
64.8
94.6
-1.4
14.1
67.7
$ 194,118 $ 65,643
42%
$
5,176
Calgary
$
505,346
1.4
-1.8
32.0
28.7
28.3
0.1
-1.1
37.6
$ 84,507 $ 95,720
60%
$
2,254
Edmonton
$
432,050
1.0
0.2
32.7
24.9
29.2
0.0
-0.6
32.6
$ 72,250 $ 79,171
58%
$
1,927
Ottawa/Gatineau $
366,929
0.9
3.1
30.3
23.4
27.1
0.1
-0.2
29.6
$ 61,360 $ 72,562
58%
$
1,636
Québec
$
262,804
2.0
0.6
26.2
18.5
23.4
0.2
-1.2
23.4
$ 43,948 $ 60,099
51%
$
1,172
Winnipeg
$
305,934
0.9
2.6
28.0
19.5
24.9
0.0
0.1
24.7
$ 51,160 $ 65,660
63%
$
1,364
Hamilton
$
528,884
5.7
17.2
45.4
25.0
38.4
2.0
4.7
31.0
$ 88,443 $ 73,653
61%
$
2,358
Victoria
$
765,645
4.0
17.9
109.3
49.8
72.3
2.4
8.9
64.0
$ 128,035 $ 56,631
51%
$
3,414
FBN Économie et Stratégie (données de Statistique Canada, Teranet-BNC, ACI)
2
Suivi de l’abordabilité du logement
Paiement hypothécaire (% du revenu) pour un logement représentatif
TORONTO
64
M ONTRÉAL
42
% du rev enu médian
% du rev enu médian
40
60
Autres
logements
56
38
Autres
logements
36
52
34
48
32
Composite
44
30
Composite
40
28
36
26
Condo
32
24
28
Condo
22
24
2002
2004
2006
2008
2010
2012
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
2014
20
2016
2002
2004
2006
2008
2010
2012
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
VANCOUVER
100
2014
2016
CALGARY
% du rev enu médian
56
95
Autres
logements
90
% du rev enu médian
52
85
48
80
44
75
70
Autres
logements
40
Composite
65
36
60
55
32
50
28
Condo
45
40
Composite
24
35
20
30
25
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Condo
16
2016
2002
2004
2006
2008
2010
2012
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
EDM ONTON
52
2014
2016
OTTAWA/GATINEAU
% du rev enu médian
36
48
34
44
32
% du rev enu médian
Autres
logements
30
40
28
36
Autres
logements
32
28
26
24
Composite
22
Composite
24
18
Condo
20
20
Condo
16
16
2002
2004
2006
2008
2010
2012
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
2014
2016
14
2002
2004
2006
2008
2010
2012
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
VILLE DE QUÉBEC
28
2016
WINNIPEG
% du rev enu médian
30
27
% du rev enu médian
29
26
Autres
logements
25
Autres
logements
28
27
26
24
25
23
24
22
Composite
21
Composite
23
22
21
20
20
19
19
18
Condo
17
Condo
18
17
16
16
15
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
15
2002
2004
2006
2008
2010
2012
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
100
% du rev enu médian
38
36
2016
% du rev enu médian
95
Autres
logements
90
85
80
34
75
32
Autres
logements
70
65
30
28
2014
VICTORIA
HAM ILTON
40
2014
Composite
60
55
26
50
Composite
45
24
40
22
Condo
20
18
2002
2004
2006
2008
2010
2012
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
Condo
35
30
25
2014
2016
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
3
Suivi de l’abordabilité du logement
Loyer mensuel et paiement hypothécaire pour une copropriété
TORONTO
M ONTRÉAL
1,900
$
Écart en %
1,800
1,700
Paiement hypothécaire
pour un condo (d)
$
Écart en %
1,500
1,100
1,000
1,400
900
1,300
800
1,200
60
Loyer moyen 2chambres (d)
55
50
1,100
45
95
1,000
900
Écart % (g)
700
Loyer moyen 2chambres (d)
600
85
500
Écart % (g)
75
40
35
1,300
1,200
Paiement hypothécaire
pour un condo (d)
1,600
Écart moyen
65
30
25
Écart moyen
55
20
45
15
10
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
35
2016
2002
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
VANCOUVER
CALGARY
$
Écart en %
2,400
2,200
Paiement hypothécaire
pour un condo (d)
$
Écart en %
2,000
1,600
1,800
1,600
1,400
120
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
1,000
800
Écart % (g)
2004
2006
2008
2010
2012
2014
1,200
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Écart moyen
2002
1,400
1,200
Loyer moyen 2chambres (d)
2016
1,000
Loyer moyen 2chambres (d)
800
600
Écart % (g)
Écart moyen
2002
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
EDM ONTON
OTTAWA/GATINEAU
$
Écart en %
2,000
$
Écart en %
1,800
Paiement hypothécaire
pour un condo (d)
Paiement hypothécaire
pour un condo (d)
1,600
1,400
1,000
Loyer moyen 2chambres (d)
100
800
600
80
Écart % (g)
400
60
40
1,050
1,000
950
Loyer moyen 2chambres (d)
20
900
15
5
850
Écart % (g)
10
800
750
Écart moyen
700
-5
20
-10
0
-15
-20
-20
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
2002
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
2004
2006
2008
2010
VILLE DE QUÉBEC
Paiement hypothécaire
pour un condo (d)
$
Écart en %
900
850
Loyer moyen 2chambres (d)
60
52
Écart % (g)
700
44
600
36
500
28
800
Loyer moyen 2chambres (d)
750
700
650
600
550
Écart % (g)
20
Écart moyen
12
28
20
4
12
-4
4
2006
2008
2010
2012
2014
Écart moyen
-12
2016
2002
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
HAM ILTON
VICTORIA
$
Écart en %
1,600
1,500
$
Écart en %
1,400
Paiement hypothécaire
pour un condo (d)
1,300
1,200
1,600
1,400
900
800
Loyer moyen 2chambres (d)
65
60
700
600
Écart % (g)
40
1,200
1,000
160
Loyer moyen 2chambres (d)
140
120
50
2,200
1,800
1,000
70
2,400
2,000
Paiement hypothécaire
pour un condo (d)
1,100
45
1,050
950
900
800
55
1,100
1,000
Paiement hypothécaire
pour un condo (d)
1,000
2004
2016
1,200
1,100
2002
2014
WINNIPEG
$
44
2012
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
Écart en %
36
1,200
1,100
25
0
Écart moyen
1,250
1,150
1,200
120
2,200
2,000
Paiement hypothécaire
pour un condo (d)
1,800
2,400
800
600
Écart % (g)
100
Écart moyen
80
35
Écart moyen
60
30
40
25
2002
2004
2006
2008
2010
2012
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
2014
2016
20
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
FBN Économie et Stratégie (Données de Statistique Canada et Teranet-Banque Nationale)
4
Suivi de l’abordabilité du logement
Méthodologie
Le Rapport sur l’abordabilité du logement Banque Nationale mesure l’abordabilité du logement dans 10 grandes régions
métropolitaines de recensement (RMR) et résume les résultats d’un composé de la moyenne pondérée des 10 RMR.
Nous suivons le marché des appartements en copropriété, les autres logements (maisons individuelles isolées,
maisons jumelées) et le marché dans son ensemble.
Nous mesurons deux critères pour accéder à la propriété d’un logement. Premièrement, le ménage doit épargner la
somme nécessaire pour la mise de fonds. Nous mesurons ce critère par le nombre de mois qu’il faut à un ménage à
revenu médian pour épargner la mise de fonds minimale exigée pour acquérir un logement représentatif à un taux
d’épargne de 10% de son revenu avant impôt. Nous évaluons le logement représentatif en utilisant l’Indice de prix
de maison Teranet–Banque Nationale pour le marché en question afin de calculer le prix du logement pour les mois
précédant et suivant le prix médian mesuré par l’Enquête nationale auprès des ménages de 2011 de Statistique Canada.
Pour le revenu médian des ménages dans chaque RMR, nous employons les données annuelles de Statistique Canada
jusqu’à 2013. Pour les mois subséquents, nous prolongeons la série en utilisant la hausse moyenne du salaire
hebdomadaire comme chiffre représentatif.
Le deuxième critère pour l’accession à la propriété d’une maison est le paiement hypothécaire mensuel. Nous le mesurons
comme le paiement mensuel sur un logement d’un prix médian sur une période d’amortissement de 25 ans et un terme
de 5 ans. Le montant qui en résulte est présenté comme un pourcentage du revenu calculé tel que décrit ci-dessus
(PHPR). Notez que nous ne considérons pas mise de fonds pour ce calcul dans la mesure où il y a un coût d’opportunité
pour les ménages d’utiliser ces sommes à cette fin. Qui plus est, nous ne voulons pas que les changements réglementaires
à cet égard affectent notre indicateur dans le temps. Par ailleurs, nous calculons aussi le revenu nécessaire pour acheter
un logement médian en supposant que le ménage consacre 32% de son revenu avant impôt au paiement hypothécaire
(seuil d’admissibilité). Pour le marché des appartements en copropriété, nous comparons aussi le paiement hypothécaire
mensuel au loyer mensuel moyen pour un appartement de deux chambres à coucher sur le même marché. Nous calculons
le loyer à partir des données annuelles de la SCHL, actualisé au mois courant à l’aide du composant loyer de l’Indice
des prix à la consommation. Notez que les données de ce rapport ont été désaisonnalisées lorsque c’était nécessaire.
5
Suivi de l’abordabilité du logement
Économie et Stratégie
Bureau Montréal
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