Les héritiers et les vices cachés : comment se protéger ou la

Les héritiers et les vices cachés : comment se protéger ou la pertinence de
l’inventaire successoral
Votre père décède et vous héritez seul ou avec vos frères et sœurs de
l’ensemble de ses biens. Ce dernier a vendu la maison familiale quelques
années avant son décès. La vente ayant été réalisée de son vivant, le contrat
n’exclut pas la garantie légale contre les vices cachés prévue au Code civil du
Québec (C.c.Q.) contrairement à ce qui est généralement le cas lorsque la vente
est effectuée par des héritiers.
Qu’arrive-t-il si quelques années après la mort de votre père un important
problème répondant à tous les critères du vice caché est découvert par le
nouveau propriétaire de la maison familiale et qu’il décide d’intenter un recours
de plusieurs dizaines de milliers de dollars contre la succession? Qui paie en cas
de condamnation? Les héritiers?
Limitation de la responsabilité
La confection d’un inventaire successoral et son avis au Registre des droits
personnels réels et mobiliers (RDPRM) devraient être considérés comme des
incontournables. Il peut sembler intéressant pour éviter des frais et épargner des
démarches de ne pas effectuer cette étape du processus successoral,
notamment lorsque vous êtes héritier unique ou que l’harmonie règne entre des
héritiers multiples. Les conséquences de cette omission peuvent cependant être
désastreuses; un héritier pourra être tenu de payer une somme supérieure à ce
qu’il a hérité.
En effet, dans le cadre d’un recours en vice caché, un héritier pourrait devoir
payer, à même ses actifs personnels, une condamnation dépassant ce qu’il a
reçu en héritage. L’inventaire et son avis au RDPRM permet d’éviter cette
situation et viennent limiter la responsabilité de l’héritier à la somme indiquée
comme étant sa part dans la succession.
Prescription des recours
Existe-t-il un délai maximal pour intenter un recours en vices cachés contre la
succession d’un défunt ayant vendu une résidence avant sa mort?
Le deuxième paragraphe de l’article 816 C.c.Q. pourrait répondre à cette
question et être une source de protection très intéressante pour les héritiers dans
le cadre d’un recours en vices cachés:
Bien que les tribunaux ne se soient pas encore prononcés sur l’intention du
législateur quant à la portée précise de cette disposition, certains auteurs
avancent qu’elle limite la possibilité de recours contre les héritiers à une période
de trois (3) ans suivant la fin de la liquidation. La réalisation d’un inventaire et la
publication de son avis au RDPRM prennent encore une fois ici toute leur
importance car elles permettent de constater la fin de la liquidation marquant
ainsi le point de départ du délai pour intenter une action contre les héritiers.
Cette interprétation de l’article 816 C.c.Q. est très intéressante pour un héritier
mais elle peut s’avérer catastrophique pour un individu ayant acquis un
immeuble affectés de vices qui ne pouvaient être décelés lors de l’achat et dont
les travaux de réfections en résultant sont très onéreux.
Conclusion
À la lumière de ce qui précède, vous comprendrez la pertinence d’être bien
informé et de ne rien négliger lorsque vous participez au règlement d’une
succession, les conseils d’un juriste peuvent parfois vous éviter bien des tracas.
Me Guillaume Jobin