La location meublée non professionnelle

DEFISCALISATION – RETRAITE – INVESTISSEMENT IMMOBILIER
FINANCEMENTS – PREVOYANCE - PLACEMENTS
FICHE
TECHNIQUE
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Principe
La location meublée non professionnelle
Qu'est-ce que la location meublée ?
Un logement meublé est « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au
locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Le LMNP (loueur meublé non professionnel) permet de bénéficier d’un régime d’imposition différent de la location de
biens immobiliers nus.
Pour bénéficier de ce statut, il suffit de louer un bien immobilier meublé et équipé.
Les revenus issus de la location d’un bien immobilier nu sont à déclarer dans les revenus fonciers de la fiche
d’imposition, alors que les biens en LMNP sont à déclarer dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux non
professionnels).
Ce régime d’imposition permet d’imputer sur le montant à déclarer des charges supplémentaires comme l’amortissement
du bien et du mobilier, ce qui permet d’obtenir une base imposable d’un montant moins important, voire nulle.
L’amortissement en LMNP.
L’amortissement en LMNP permet, au moment du calcul de l’imposition sur le revenu, de bénéficier d’une charge
supplémentaire à imputer sur le résultat à déclarer aux impôts.
En investissant en LMNP à crédit, l’amortissement, les frais d’entretien, assurance, intérêts d’emprunt sont déductibles
des loyers et l’imposition résultante de l’investissement est très faible voire nulle.
La durée d’amortissement dépend de la nature du bien et des éléments à amortir (frais de notaire, bien immobilier,
meubles …) et des normes IFRS
 Pour un bien immobilier la durée d’amortissement se situe entre 20 et 50 ans.
 Pour des meubles ou de l’équipement la durée est habituellement de 7 ans.
L’amortissement utilisé pour le LMNP est linéaire ce qui permet de définir la charge annuelle à imputer.
Le loueur peut dans le cadre de ce régime amortir les dépenses engagées. Dans tous les cas il est fortement recommandé
de prendre un comptable pour effectuer les calculs d'amortissement.
Les déficits subis par le LMNP sont imputables sur les bénéfices sous catégoriel de même nature (BIC non
professionnels) et sont reportables sur une durée maximum de 10 ans s’ils ne sont pas utilisés.
Pour pouvoir récupérer la TVA sur le montant du bien et les loyers perçus (régime BIC), l’investisseur s’engage à confier
son bien à un exploitant professionnel tels que :
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 Les résidences étudiantes.
 Les EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes).
 Les résidences de tourisme d'affaires.
 Les résidences de tourisme (RTC : Résidences de Tourisme Classées).
 Les résidences séniors.
Attention, le TVA n’est définitivement acquise qu’au bout de 20 ans. En cas d'arrêt de l'activité commerciale avant
20 ans, il faut la rembourser par 20eme restant à courir. En cas de revente avant 20 ans, pour ne pas avoir à rembourser la
TVA, il faut donc, pour que l'activité continue que le nouvel acquéreur reprenne le bail commercial.
Siège social : Immeuble LE CENTURY – 1A bd de la Chantourne 38700 LA TRONCHE
DEFISCALISATION – RETRAITE – INVESTISSEMENT IMMOBILIER
FINANCEMENTS – PREVOYANCE - PLACEMENTS
Quelles sont les conditions pour procéder à la transformation d’un logement nu en meublé ?
La transformation d'une location nue à la location meublée est libre administrativement. (Cependant, elle peut être
soumise à une autorisation dans certains départements Français).
A noter que le changement de destination du logement est subordonné à l'acceptation du locataire soit en cours, soit au
moment du renouvellement du bail. Dans le cas contraire, il vous faudra attendre que le locataire donne congé. Il faut
également ne pas avoir imputé de déficit foncier lié à votre bien lors des 3 années précédentes. Le cas échéant, il vous est
toujours possible de rembourser au Trésor l'économie d'impôt réalisée, sinon il faut attendre trois exercices fiscaux avec
un bénéfice avant de procéder au changement.
Ce dernier statut nécessite l’application de deux conditions cumulatives :
-Percevoir moins de 23 100 € hors taxe de loyer par an.
-Les revenus tirés de la location meublée doivent être inférieurs à 50% du revenu global du foyer fiscal.
La LMNP Censi Bouvard.
La réduction d’impôt sur le revenu est de 11% du montant de l’investissement hors taxe, étalée sur 9 ans de manière
linéaire et égale dans la limite de 300 000 €.
La loi Censi Bouvard génère jusqu’à 3 666 € de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.
La récupération éventuelle de la TVA de 20% est cumulable avec la réduction d’impôt en loi Censi Bouvard de 11%.
Attention si on opte pour ce régime fiscal, il n’est pas possible d’amortir son bien sauf pour les montants HT dépassant les
300 000 €.
Les avantages
Hormis le cadre fiscal attrayant, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, permet d'envisager avec prudence,
la constitution d'un patrimoine immobilier générant, le moment venu, des ressources complémentaires non fiscalisées.
Les inconvénients
En cas de faillite de l’exploitant, l’investisseur peut se retrouver très rapidement sans recours et sans pouvoir revendre son
bien, ni même l’exploiter pour en tirer un revenu.
Une revente très compliquée.
Le marché secondaire est lié à plusieurs facteurs :
-La revalorisation des loyers depuis l’origine du bail.
-La durée restante du bail.
-La qualité du gestionnaire.
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Siège social : Immeuble LE CENTURY – 1A bd de la Chantourne 38700 LA TRONCHE