Les litiges de voisinage relatifs à la propriété immobilière Mini

LES CONCILIATEURS DU DAUPHINÉ
Association des Conciliateurs de Justice de la Cour d’Appel de Grenoble
Les litiges de voisinage relatifs à la propriété immobilière
Mini-Cas
Supports de réflexion – Discussion
1- La guerre des boutons (bornage et plantations)
2- Mitoyenneté : l’entente préalable
3- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 (ouvertures de vues sur le voisin)
4- Histoires d’eaux (droits d’usage – dégâts des eaux pluviales)
5- Le chemin des Du (droit de passage : changement de mode d’exercice)
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LA GUERRE DES BOUTONS
Madame T vient trouver le conciliateur C. à sa permanence parce que plus rien ne va avec
ses voisins.
T - Ils ont de grands arbres tout proches de nous dont les branches s’étendent largement
au-dessus de notre terrain…
C - Les troncs de ces arbres sont-ils à moins de 2 m de la limite ?
T - Certains d’entre eux sûrement : en tendant le bras depuis chez nous, on peut très
bien les toucher…
C - D’après vous ont-ils été plantés depuis plus de trente ans ?
T - Oh, mon père (>60 ans) m’a souvent dit que tout gamin, il installait une balançoire
sous ses branches….
C - Et aujourd’hui cette situation vous gêne ?
T - Oui et il n’y a pas que ça !
C - ???
T - Ne voulant plus que leur chien vienne constamment chez nous, nous construisons un
mur de séparation…
C - Comme ça, sans lui en parler ?
T - Mais bien sûr que si, mon mari lui en a parlé !... Quand on a vu que malgré nos
remarques, le chien venait toujours renifler chez nous….
C - Et comment est ce mur ?
T - On l’a fait chez nous…
C - À quelle hauteur ?
T - C’est un mur en escalier car le terrain est en pente, et le plus souvent il y a quatre ou
cinq moellons visibles au-dessus de la fondation…
C - Est-ce conforme aux indications du POS ?
T - Je ne sais pas, l’entreprise qui l’a fait ne nous a rien dit à ce sujet.
C - Et ce mur est achevé ?
T - Oui, mais il reste à sceller les poteaux pour poser le grillage dessus
C - Et alors, le voisin ?
T - On ne l’a pas vu, il semble qu’il ne soit pas là en ce moment : plus de chien, plus de
voiture, pas de fumée à la cheminée…
C - Donc, vos autres problèmes avec lui, c’est quoi ?
T - C’est ses végétaux près du mur.
C - Qu’est ce que c’est comme végétaux ?
T - Des arbustes qui courent beaucoup et font des graines rouges l’hiver.
C - Des cotonéasters.
T - Peut être.
C - Et ils montent à quelle hauteur ?
T - Oh ! Pas très haut pour le moment, mais ils sont très envahissant au sol et de temps
en temps les branches se dressent ; on craint qu’ils ne grimpent maintenant au mur et
peut être même qu’ils traversent le grillage ; pour faire les fondations du mur,
l’entreprise a dû en couper pas mal…
C - À quelle distance ont-ils été plantés de la limite ?
T - Oh pas loin et encore plus près en bas du pré qu’en haut…
C - En avez-vous fait la remarque à vos voisins ?
T - Oui, il y a plusieurs années ; bien avant qu’on fasse le mur…
C - Et qu’ont-ils répondu ?
T - Comme toujours, qu’ils étaient chez eux et qu’ils faisaient les choses correctement !
C - Y avait-il des bornes délimitant vos propriétés ?
T - Oui, et ils disaient les avoir respectées !
C - Pour conclure que pensez vous faire vis-à-vis de vos voisins ?
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T - Mon mari leur a envoyé une lettre de mise en demeure de couper les branches des
grands arbres qui dépassent chez nous et aussi de reculer leur plantations qui vont
probablement les imiter bientôt !
C - Madame je vais prendre contact avec vos voisins dont vous voudrez bien me donner
les noms et adresse ; je vais chercher à les rencontrer et vous tiendrai au courant…
Entretien à la permanence suivante
M. et Mme S se sont déplacés pour rencontrer le conciliateur.
C - Vous avez dû recevoir une lettre recommandée de la part de vos voisins T au sujet de
plantations vous appartenant à l’approche de la limite de vos propriétés…
S - Oui, et ils ont un sacré toupet !
C - Ah bon, pourtant…
S - Écoutez, il y a des années que nous sommes voisins ; nous nous entendions très
bien… nous nous invitions plusieurs fois par an, l’un chez l’autre ; on ne parlait jamais
de nos limites, ni de quoi que ce soit qui fâche ; nos enfants jouaient ensembles dans
les deux propriétés qui n’en faisaient qu’une ! Mais depuis quelques mois tout a
changé !
C - Y a-t-il un événement qui pourrait avoir provoqué ce changement de comportement ?
S - Depuis qu’au conseil municipal, j’ai pris la responsabilité de la voirie communale,
après le décès d’un collègue…
C - Ah, ah, avez-vous pris une décision les concernant ?
S - Le conseil a délibéré sur un projet d’arrêté du maire visant le dégagement des voies
communales de tout ce qui pourrait réduire le passage du fait de certains riverains qui
utilisent le bord de la route comme un dépotoir ! Ce projet remontait bien avant que je
m’occupe plus spécialement de ces questions….
C - Et vos voisins T étaient concernés ?
S - Oui ; il y avait un tas de matériaux (je devrais dire de détritus) qui étaient déposés le
long de leur clôture sur la voie publique et ça depuis plus d’un an…
C - Alors ?
T - L’arrêté prévoyait que tout ce qui ne serait pas dégagé et nettoyé dans le délai d’un
mois serait évacué par une entreprise à la décharge, le coût de cette intervention
étant facturé à chacun des propriétaires responsables.
C - T vous en a parlé ?
S - Oui ; il m’a rappelé que c’était un artisan qui avait fait les travaux chez lui et qui aurait
dû emporter ces déchets à la décharge, mais comme il a eu un litige avec lui au
moment de le payer, l’autre aurait tout laissé « en plan » ; lui, s’est contenté de les
pousser à la rue pensant, qu’il allait changer d’avis et le débarrasser…
C - Et que lui avez-vous répondu ?
S - Que la municipalité ne pouvait entrer dans ces considérations :
- que ce n’était pas une décision qui le visait particulièrement, mais qui s’adressait à
beaucoup d’autres administrés négligents ;
- que je ne pouvais pas faire une exception dans son cas ou chercher à régler à sa
place un différent avec un tiers ;
- que ce qui lui était demandé ne lui demanderait pas plus d’un samedi matin où son
fils aîné pourrait venir l’aider à charger et décharger et que j’étais prêt pour ma part,
à lui prêter ma remorque et faire avec lui deux ou trois voyages à la décharge
intercommunale…
C - Résultats ?
S - Il n’a pas voulu bouger le petit doigt pendant le délai fixé ; l’entreprise requise par la
mairie est venue enlever ce gros tas d’immondices qui n’a fait que prendre de
l’ampleur au cours du temps ; il n’a pas pu faire autrement que de payer la note
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CS-
CSCSCSCS-
CSC-
présentée par la mairie ; mais depuis il me fait « la gueule » comme si j’étais à
l’origine de cette contrainte !
Qu’est ce qui s’est passé depuis entre vous ?
D’abord, il a eu l’épisode du chien… Il a trouvé qu’il venait trop souvent chez lui alors
qu’il l’a toujours fait depuis que nous l’avons… Ses enfants, un peu plus jeunes que
les miens, l’appelaient souvent pour qu’il joue avec eux ; moins ces dernières années
car ils sont plus grands, mais notre chien a continué à se rendre souvent chez eux
comme autrefois… Quand ils nous ont dit que ça devenait gênant, nous l’avons
attaché pendant la plus grande partie de la journée, en lui laissant malgré tout deux
ou trois heurs de liberté chaque soir pour qu’il puisse gambader un peu !
Ensuite, ils se sont mis en tête de faire une clôture séparative entre nos propriétés ;
j’ai trouvé ça dommage, mais je lui ai cependant offert de le faire ensemble, de
manière à ce que la clôture soit mitoyenne ; lui a tout d’abord paru intéressé, pour
revenir ensuite en nous disant qu’ils préféraient le faire seuls et chez eux (Je parierais
gros que c’est sa femme qui l’a influencé pour qu’ils ne fassent plus rien en commun
avec nous…).
Plus récemment, nous sommes partis début septembre en voyage (maintenant que
nos enfants sont grands, c’est plus agréable de partir avant ou après les vacances
scolaires…). T en a profité pour faire intervenir une entreprise de terrassement que je
n’ai donc pas vue et qui a creusé une mince tranchée pour couler le béton de la
fondation de son muret (en arrachant au passage les deux bornes qui délimitaient
notre limite commune : l’une est restée à proximité du muret, l’autre a disparu…
Quand nous sommes revenus le muret était monté sur les 2/3 de sa longueur et il
avait de 0,80 à 1,00m de hauteur (alors que la norme dans la commune se situe entre
0,40 et 0,60 m !)
Là-dessus, nous recevons une lettre recommandée nous demandant de couper
d’urgence les branches de nos grands arbres du fond qu’ils avaient toujours trouvés
très beaux et dont ils appréciaient l’ombrage agréable l’été ; pour faire bonne mesure,
ils veulent aussi qu’on arrache nos cotonéasters pour les reculer de leur mur, alors
que je suis absolument sûr de les avoir plantés à plus de 0,50 m de la limite.
Peut-on encore vérifier sur place que c’est bien le cas ?
On peut mesurer la distance à la face extérieure de leur mur ; mais maintenant que
les bornes sont parties, qui nous dit que cette face représente la ligne séparative de
nos propriétés ?
Comment aviez-vous procédé lors de votre plantation de cotonéasters ?
Le plus régulièrement qu’il soit : j’ai tendu un fil de fer entre des piquets placés près et
dans l’alignement des bornes et piqueté ensuite tous mes trous de plantations, le bord
extérieur des trous étant à 50 cm de mon fil de fer.
T était-il présent ?
Non, je l’avais prévenu mais à cette époque ça ne paraissait pas du tout l’intéresser !
Bien qu’au fond, il m’ait dit un jour, d’un air malicieux et après que j’ai eu retiré le fil :
« Mais dis, t’es bien sûr que t’as planté ces arbustes chez toi ? ».
Et que comptez-vous faire maintenant ?
Nous y réfléchissons depuis quelques jours… on ne va pas se laisser rouler dans la
farine ; sans réagir !!
On va l’attaquer pour arrachage de bornes et lui imposer de refaire faire le bornage à
ses frais pour vérifier la position du mur ; et s’il l’a construit serait-ce que 5 cm chez
nous, on va le lui faire démolir !
Alors c’est la guerre ? Et dans ce cas pourquoi venir en conciliation ?
La guerre c’est lui qui l’a déclenchée ! Et puis vous nous avez demandé de venir nous
expliquer ; nous l’avons fait et nous sommes aussi intéressés d’entendre ce que vous
pouvez nous dire à ce sujet…
Et pour les arbres du fond ?
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S - Là, pour les arbres, on s’est renseigné, il semble qu’ils soient dans leur droit, malgré
le temps écoulé ainsi.
Pour les arbres, il n’y a pas même besoin de reconstituer la limite véritable ; le tronc
de certains était tout près de la ligne séparative… Ils sont presque centenaires mais
en très bon état ; cela va nous faire mal au cœur de les faire élaguer de toutes les
branches qui partent chez eux ; cela revient presque à les couper en deux à l’aplomb
du tronc ; le résultat va être horrible à voir et ils risquent d’en périr, mais il n’y a
pratiquement qu’eux qui les ont sous les yeux ; cela restera la trace durable de leur
« forfait » !
° °
°
La guerre peut elle encore évitée ? Est-il possible de marquer un temps d’arrêt pour tenter
un armistice ? Sur quelles bases selon vous ?
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MITOYENNETÉ : L’ENTENTE PRÉALABLE
Le « MARTINET » est un quartier qui se développe ; de nouvelles habitations qui
poussent comme des champignons… dans l’année qui suit, on s’occupe des abords, du
portail d’accès et des clôtures sur la route et avec les voisins…
LOUIS est un des premiers à installer son portail d’accès dans la rue des Jardins ;
son permis de construire exige qu’il le situe avec un recul de 5 mètres par rapport à la
rue ; son pilier gauche n’est distant que de 2 mètres de la limite avec la parcelle voisine
encore en friches. L’installateur du portail lui a proposé de poser de part et d’autres des
piliers un muret-grillage délimitant sa propriété avec le cône d’entrée impératif pour faciliter
l’entrée sortie des voitures.
Cette partie de clôture avec la rue étant faite, LOUIS compte faire une pause dans
ses travaux car sa femme vient de perdre son emploi et les moyens financiers du couple
se sont restreints.
Sur ces entrefaites, ALBERT qui vient d’acheter la parcelle limitrophe de LOUIS,
mène tambour battant la construction de son habitation et de son environnement ; il
propose à son voisin de séparer leurs parcelles par une clôture mitoyenne qu’il construira
comme il le fait avec d’autres voisins sur le périmètre de son terrain ; ce projet convient à
LOUIS mais, souhaitant réduire le plus possible le coût de ce investissement, il suggère
de s‘en tenir à un simple grillage soutenu par des piquets métalliques.
ALBERT qui mène son chantier sur toutes les faces à la fois passe outre et décide
la pose d’un muret-grillage à cheval sur la ligne séparative avec chacun de ses voisins. Le
terrassement est effectué avec une petite pelle mécanique, la fondation en béton et la
mise en place du muret-clôture se font en une petite semaine, par ALBERT lui-même aidé
de quelques amis et voisins ; la clôture mitoyenne avec LOUIS ne fait que 25 mètres de
long.
Mais lorsque ALBERT demande à LOUIS le remboursement de la moitié d’une
facture de 1200 € représentant le coût de réalisation de cette partie de clôture, (coût des
matériaux, location des matériels) LOUIS refuse de payer cette somme et n’accepte de lui
verser que 150 € représentant, selon lui, la moitié du coût du grillage sur piquets qu’il
aurait souhaité. Il justifie sa position par le fait qu’il n’était pas d’accord avec la solution
retenue et de plus qu’il n’a eu aucun devis avant l’engagement des travaux.
Chacun restant sur ses positions, l’affaire est portée devant la Juridiction de
proximité par ALBERT devant laquelle les enchères montent, ALBERT faisant valoir les
frais qu’il a supportés et qu’il n’avaient pas pris en compte dans sa première demande à
son voisin tels que l’électricité consommée par la bétonneuse, les repas des bénévoles
venus participer au chantier, le tout rapporté à la partie de clôture mitoyenne concernant
LOUIS ; d’autres dépenses prises en compte sont spécifiques au règlement du litige
proprement dit qui a dû être porté devant une juridiction : fourniture de documents,
courriers avec l’assureur de protection juridique, déplacement au tribunal, etc. Le tout
s’établit désormais à 750 € au lieu de 600 € au départ…
Chacun argumente sa position.
ALBERT fait valoir qu’il s’agissait pour lui de réaliser une clôture entre deux autres
constituée d’un ensemble muret-grillage dont celle construite sur 5 mètre par LOUIS avant
son acquisition ; que LOUIS n’a pas protesté lorsque la pelle a creusé une tranchée sur la
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limite même s’il avait interdit qu’elle passe sur sa propriété ; qu’il n’a apporté aucune aide
aux travaux manuels de réalisation de la clôture dont il a bénéficié puisque ceux-ci, en
grande partie bénévoles ne lui ont pas été facturés ; qu’il a cependant ramené et tassé sa
terre contre le muret, en profitant de lui pour égaliser son terrain…
LOUIS indique que si ALBERT voulait absolument faire une clôture muret-grillage
autour de sa propriété, rien ne l’empêchait de la construire sa face extérieure sur la limite,
c'est-à-dire, à titre purement privatif.
Le juge de proximité, après étude du dossier, considéra que le règlement des frais
de construction engagés par ALBERT aurait nécessairement une incidence sur la
mitoyenneté de la clôture et donc sur la propriété de celle-ci et qu’il n’était pas compétent
pour connaître des actions relevant de la propriété immobilière lesquelles doivent être
portées devant le TGI.
Lors d’une ouverture des débats où cette position leur fut présentée, les parties
acceptèrent alors de s’en remettre à la conciliation pour tenter de régler leur conflit à titre
amiable.
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1 2 3 4 5 6 7 8 9 0
CARLO a acheté une parcelle constructible en bordure de route, dans un quartier
périphérique en développement rapide. Son voisin du sud, DAVID est propriétaire depuis
des années d’un grand terrain (parc et jardin) incluant une maison bourgeoise avec
dépendances. A l’est, ces deux terrains limitrophes montent vers une colline bien abritée
avec des vignes, mais déjà plusieurs habitations récentes à mi-hauteur.
CARLO est artisan maçon, né en Italie ; il a une femme et trois garçons de 6 mois à
12 ans environ ; il a commencé à transformer une ancienne grange en hangar et garage
où il range ses véhicules et son matériel de maçonnerie ; la grande cour en avant lui
permet d’entreposer une réserve de matériaux destinée à ses chantiers. La maison
d’habitation est un peu plus en hauteur, exposée à l’ouest et dont l’extrémité sud est en
limite de la propriété DAVIS conformément au permis de construire.
DAVID et son épouse, retraités dans leur grand domaine n’ont jamais eu
d’habitation voisine limitrophe. Leur grande maison est éloignée d’une centaine de mètres
de la nouvelle construction ; mais ils ne cachent pas leur intention de céder bientôt une
grande partie de leur parc à un lotisseur qui devrait pouvoir y implanter plusieurs maisons
individuelles avec un grand accès commun sur la route de desserte. DAVID est inquiet de
voir CARLO s’installer en bordure de cette partie de son terrain, craignant que ce proche
voisinage n’entraine une forte moins-value lors de sa prochaine cession.
Ce souci s’est aggravé lorsqu’il constate que son voisin aménage le long de la
limite une terrasse orientée vers lui, accessible par un escalier depuis la cour d’entrée et
communiquant par une fenêtre passe-plats avec ce qui sera probablement la cuisine…
Cette terrasse est abritée par un appentis et s’ouvre au sud, au-dessus d’une balustrade,
offrant ainsi un large point de vue sur sa propriété…
DAVID a interpellé CARLO dans son travail de finition sur la position dominante
qu’il occupe par rapport à sa propriété ; ce dernier qui ne connaît pas les projets des
DAVID répond qu’il ne voit pas ce en quoi sa terrasse peut gêner ses voisins dont
l’habitation est à distance et dont les occupants ne font que de rares promenades dans le
parc. De toutes manières, a-t-il dit, il a eu, pour construire, toutes « les autorisations
nécessaires » !
DAVID est allé se renseigner au service technique qui a instruit la demande de
permis de construire qu’il a pu ainsi consulter ; on lui a montré sur ce document que le
point de vue sur sa propriété ne devait pas être sensiblement modifié du fait de la
construction puisque la terrasse prévue est située au niveau moyen du sol préexistant
(voir plan en annexe).
Mais DAVID de retour chez lui, note bien qu’au dessus du mur de séparation privatif
de son voisin apparaît le sommet d’un escalier correspondant environ à un demi étage et
conduisant du sol antérieur à la terrasse sur laquelle il aperçoit des personnes « qui
semblent marcher sur le mur »…
Les DAVID se présentent à la permanence du conciliateur pour lui faire part de leur
préoccupation ; le conciliateur leur confirme que le Code Civil prévoit qu’une vue « droite »
nouvelle ne peut être prise sur le voisin qu’à une distance de 1,90 m de leur limite
commune et qu’une construction qui enfreint cette règle peut être démolie si le tribunal
saisi ne trouve pas d’autres solutions techniques pour faire cesser cette « intrusion ». En
l’occurrence, il semble bien que CARLO n’ait pas respecté le permis de construire qui ne
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prévoyait pas de terrasse surélevée mais un simple espace couvert au niveau du sol
préexistant. Les DAVID disent ne pas vouloir aller jusqu’à la destruction de la terrasse.
Le conciliateur indique aux DAVID qu’il va inviter CARLO à venir s’expliquer sur sa
construction et qu’il lui demandera s’il accepte de le recevoir chez lui de manière à
envisager avec lui quels aménagements pourraient permettre de résoudre le problème
posé par ses voisins. Dans l’intervalle, il se rend, à son tour, aux services techniques de la
ville pour se faire délivrer une photocopie du plan sur lequel s’est appuyé le permis délivré.
CARLO admet facilement qu’il a rehaussé d’environ 1,30 m le sol de sa terrasse
pour qu’elle soit en relation directe avec sa cuisine dont la terrasse constitue, dans son
esprit le prolongement extérieur, en tout cas, lorsque la saison permet de s’y installer.
Il n’a modifié son projet initial qu’après le début de le début de la construction qu’il a
réalisé lui-même avec son équipe et l’idée d’un permis modificatif à ce sujet ne l’a même
pas effleuré ; par ailleurs, il déclare tout ignorer de l’interdiction que pose le droit français
de prendre des vues nouvelles sur le voisin (ce qui peut étonner de la part d’un artisan
dont l’essentiel de l’activité est de construire des maisons individuelles…). Il comprend
mieux les soucis de son voisin lorsque le conciliateur lui fait part d’un projet futur de
transformer le parc en lotissement. CARLO accepte sans difficulté que le conciliateur
vienne se rendre compte sur place, en fin de journée, si l’on peut encore satisfaire aux
exigences du code civil (art. 678).
Ces constats sont les suivants :
- Il existe une balustrade scellée « made in Italy » de 1,00 m de haut ajourée et de 0,15 m
d’épaisseur, fermant la terrasse sur toute sa longueur. Sa face extérieure est à 0,20 m
de la limite des propriétés (épaisseur du mur séparatif).
- Le bas du toit de l’appentis est à 3,00 m du sol de la terrasse.
- La largeur utile de la terrasse aux grands carreaux de grès, entre la façade de la maison
et l’intérieur de la balustrade est de l’ordre de 3,50 m.
Rendez-vous est pris avec les DAVID 15 jours plus tard…
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HISTOIRES D’EAUX
La pente des collines attire les constructions nouvelles : une position dominante est
toujours agréable par la vue qu’elle procure sur les paysages proches ou lointains et
donne une certaine garantie de la conserver, en contrepartie, cette situation génère
souvent des « histoires d’eaux », soit qu’on en soit privé soit qu’on en récolte plus que l’on
en voudrait…
I - LES CHERCHEURS D’EAU
Vincent avait enfin emmené sa famille en vacances après avoir « trimé » pendant
tous ses temps libres à l’aménagement des abords de sa nouvelle maison. Le jardin a pris
forme au printemps et il a trouvé, au bas d’une forte butte qui le clôt en amont, une zone
constamment humide qu’il a vite transformée par un drainage savant en un flux permanent
qu’il a orienté vers une fontaine et un bassin au centre de son terrain. Cette eau va lui
servir à la fois à l’arrosage de ses fleurs et arbustes et à renouveler l’eau d’une piscine de
jeux pour ses deux enfants.
Et, comme souvent, au retour de sa quinzaine de repos, il découvre le désastre :
son alimentation en eau est tarie ! Ce n’est pourtant pas la sécheresse de cette période
d’été qui en est la cause ; ne serait ce pas plutôt une initiative de son voisin AHMED qui
n’avait pas, jusque là, de pièce d’eau extérieure et dont les enfants semblent maintenant
barboter dans une grande vasque qu’il aperçoit à travers la haie ???
Vincent fait le tour complet de son domaine, scrute son fossé de drainage au bas
de sa butte désespérément sèche, ce qui ne s’est jamais produit depuis son arrivée sur le
site. Il gravit la butte de plus de trois mètres qui ferme le jardin pour découvrir latéralement
les traces d’une tranchée longiligne qui conduit jusqu’au niveau de l’habitation d’AHMED
ce qui lui confirme l’idée que son voisin est très probablement à l’origine de l’assèchement
de son adduction d’eau.
Sans retard, VINCENT va trouver AHMED qu’il connaît bien et qu’il apprécie car ils
se sont souvent entraidés aux moments délicats de leur installation respective. AHMED ne
lui cache pas qu’il a effectivement fait des travaux pour tenter de collecter une partie des
eaux souterraines qui descendent du faîte de la colline et qui leur avait été signalées
lorsqu’ils ont acquis leur parcelle ; leur vendeur de terrain qui possède encore la partie
supérieure de la colline, dispose, lui-même d’un réservoir de retenue qui alimente par son
trop plein, un petit étang proche de sa propre habitation ; il leur avait montré cette
installation et leur avait dit qu’il ne collectait pas toute l’eau disponible du secteur et qu’il
n’était pas impossible qu’ils puissent, eux aussi, en profiter….
Ahmed, ayant lui aussi mené à bien une bonne partie de l’aménagement de ses
abords qui étaient totalement secs, à la différence de ceux de son voisin Vincent, s’était,
au cours de cette période où il était disponible, enquis de rechercher en amont, sur le
terrain de leur vendeur, les zones qui lui paraissaient favorables à des passages d’eaux
souterraines ; il s’était même fait conseiller, en la matière, par un de ses collègues de
travail « sourcier amateur ».
Dans le secteur du réservoir aménagé par l’ancien propriétaire, il avait décidé de
faire, avec et par ses propres moyens, un petit forage ; il avait trouvé l’eau en relative
abondance à quatre vingt centimètres de profondeur….Il s’en fut prendre l’accord verbal
du propriétaire-vendeur pour amener une partie de cette eau chez lui, lequel ne fit aucune
difficulté pour le lui donner. Sans attendre davantage, il installa un « regard » dans son
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trou de forage avec, en amont, le courant d’eau d’arrivée et en aval, un point sortie ; il ne
lui restait ensuite plus qu’à brancher une canalisation courant ensuite dans une tranchée
de l’ordre de cinquante centimètres de profondeur, avec une légère pente, pour conduire
cette eau chez lui…
Ahmed a paru sincèrement consterné que son installation ait pu priver VINCENT de
l’eau qu’il drainait au bas de sa butte ; mais quand VINCENT lui a demandé de rétablir
l’arrivée d’eau chez lui, il s’y est refusé obstinément.
Au conciliateur de trouver entre eux un terrain d’accord…
II - LES GRANDES EAUX
En préretraite, LEON a trouvé une maison disponible à mi hauteur d’une colline en
forte pente située en contrebas de la route d’accès chez lui et chez son voisin qui occupe
une position encore plus dominante ; après la desserte de ce deux habitations
relativement isolées, la route reçoit un chemin de campagne venant directement du
sommet, marque un petit replat et redescend dans la vallée.
L’acquisition de LEON a porté sur deux parcelles bordant chacune la route d’accès,
l’habitation est construite sur la parcelle aval, l’autre non constructible est légèrement
encaissée entre ses deux voisines dont celle de l’habitation de BERNARD, voisin
dominant. La parcelle non constructible comportait deux fossés de drainage
perpendiculaires à la route permettant d’évacuer les eaux pluviales. En outre, cette
parcelle n’a pas fait l’objet d’un entretien assidu et la végétation s’y est développée d’une
manière anarchique.
LEON a voulu remettre en état sa propriété et a fait intervenir une entreprise de
travaux publics qui a nettoyé le terrain et s’est efforcé de l’égaliser tout en respectant la
pente, les fossés étant comblés et remplacés par des tuyaux souterrains d’évacuation. La
parcelle non constructible étant devenue nue, les deux voisins sont désormais en vue
directe réciproque ; LEON va donc chercher à reboiser méthodiquement cet intervalle par
des espèces à croissance rapide. Parallèlement il décide d’organiser un plan d’eau censé
s’alimenter à un point d’eau ou présenté comme tel, simple tuyau sortant d’un muret de
pierres sèches soutenant la butte sur laquelle passe la route. Le tuyau devant fournir de
l’eau restant sec la plupart du temps, LEON a rempli, avec l’eau du réseau public, sa mare
artificielle étanchée par une toile de plastique bleue et y a mis des poissons rouges.
Le premier hiver se passe sans problème notoire dans ce nouvel Eden si ce n’est
quelques premières frictions avec les BERNARD qui semblent à LEON un peu trop
présents et indiscrets dans le paysage, maintenant que l’écran de végétation libre a fait
place à des plantations encore clairsemées…
A la fin d’un printemps assez peu arrosé, surviennent de gros orages répétés qui
vont apporter de graves désagréments à LEON et à son nouveau domaine. En effet, par
temps de grosse pluie, les prés situés en amont de la route d’accès déversent sur le
chemin communal l’eau qui n’arrive pas à s’infiltrer dans le sol détrempé ; le chemin de
campagne amont, constitue un affluent qui suit la ligne de plus grande pente, fournissant
un courant violent chargé de terre, quand ce n’est pas de cailloux… la route devient ainsi
rivière ou torrent et les propriétés en contrebas ne peuvent moins faire que d’en recueillir
une partie…
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BERNARD, qui connaît bien ce phénomène, s’est organisé pour en limiter les
effets : sur toute la bordure de sa propriétés limitrophe à la route il a prévu une sorte de
massif perméable garni de plantes vivaces fixant le sol ; il a seulement protégé l’entrée
directe de son garage situé en contrebas par une légère ondulation faite d’enrobé sorte de
« chapeau de gendarme » qu’on rencontre sur les voies publiques à faible circulation et
qui jouent le rôle de ralentisseur de vitesse. A noter que ce dispositif accompagne le bord
de route sur quatre mètres jusqu’à la limite commune des deux propriétés voisines…
LEON va donc immédiatement accuser son voisin de déverser chez lui (qui n’a pas
de « retenue »), les eaux qu’il empêche de pénétrer chez lui ! Il faut cependant expliquer
que les eaux pluviales circulant sur la route ont, avec le temps, contribué à créer, après
l’entrée des BERNARD, un minime affaissement du terrain en limite basse de la route qui
n’a pas été véritablement compensée par le goudronnage de la voie communale ; cette
faible déclivité introduit une sorte de dérive des eaux pluviales qui s’engouffrent dans la
parcelle non constructible de LEON, eaux jadis guidés vers le bas de la propriété par les
deux fossés de drainage.
Avec les orages, les canalisations souterraines destinées à remplacer les fossés se
sont probablement rapidement obstruées du ait de tout ce que l’eau du ciel a entraîné
avec elle ; le sol qu’avait fait égaliser LEON, insuffisamment tassé, a suivi, en partie, le
même chemin ; les plantations ont été, pour partie, déracinées, voire emportées ; le plan
d’eau s’est trouvé rapidement envahi par ces alluvions et les poissons rouges se sont
volatilisés…
LEON, qui veut trouver des responsables à ses malheurs, ne met pas seulement en
cause sont voisin qui ne peut, bien évidemment, à lui seul, avoir provoqué ce « raz de
marée » ; il invoque aussi l’incurie de la Commune qui n’a pas trouvé de solution à cet
envahissement des eaux qui ne peuvent qu’emprunter la voie publique, laquelle joue à la
fois un rôle de collecte mais aussi d’amplification du débit en n’offrant plus aucune
résistance à l’écoulement, ni de possibilité d’évacuation si ce n’est dans les propriétés
privées situées en contrebas…
Un conciliateur doit-il rester au sec ? Peut-il se jeter à l’eau ?
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LE CHEMIN DES DU…
Nous sommes dans une de ces communes rurales qui se développent en
périphérie d’une ville moyenne de vingt mille habitants. Jusque là, l’activité dominante
était, et, dans une certaine mesure, reste l’élevage des bovins mais, sa population
d’origine urbaine augmentant, une activité artisanale et de service demeure et s’amplifie.
Le conseil municipal revoit en conséquence le Plan d’Occupation des Sols qui devient, par
ailleurs le Plan Local d’Urbanisme. Le long de la voierie communale existante, des zones
à urbaniser sont définies tout en cherchant à ne pas mettre en péril le fonctionnement des
exploitations agricoles dont certaines demeurent regroupées en GAEC.
Ces opérations ne vont pas sans tensions car elles sont à l’origine d’une
valorisation considérable de certains terrains ruraux retenus dans les zones à urbaniser
(multiplicateur de l’ordre de vingt fois de la valeur des terres agricoles pour ceux d’entre
eux qui sont les lieux placés pour l’habitation)… Le secteur du « chemin des Du » fait
partie de ceux-là.
Le chemin communal des Du est situé sur la crête d’une colline ; il s’achève par un
chemin d’exploitation (indivis entre plusieurs propriétaires riverains et pouvant conduire
leur tracteur jusqu’à la station de captage des eaux en contrebas dans une petite vallée).
Les deux dernières maisons d’habitation desservies par le chemin communal sont celles
des DURAND (parcelles 91 et 93) et des DUPONT (92). Le chemin d’exploitation permet
ensuite d’accéder aux parcelles 28, 29, 30, 31, 34 le plus souvent petites et situées dans
la pente au point qu’elles ne sont plus cultivées ni même entretenues. De plus, elles
resteront inconstructibles comme faisant partie du périmètre de captage des eaux.
La municipalité a étudié la transformation de plusieurs parcelles agricoles en zone à
urbaniser et notamment la parcelle n° 27, appartenant à DUMONT éleveur, d’une
superficie proche de 8 000 m2 qui l’exploite en pré à foin et qui pourrait être le lieu
d’implantation d’un petit lotissement bien exposé au Sud et à l’Est. Les problèmes à
résoudre seraient cependant de deux ordres :
- pour la commune, l’élargissement et la réfection du chemin des DU ;
- pour DUMONT la possibilité de négocier avec DURAND l’adaptation du droit de
passage dont il disposait sur une largeur de 6 m. en bordure des parcelles 91 et
93 pour un tout autre usage qu’auparavant : celui du service permanent de
plusieurs habitations par tous types de véhicules et aussi par des canalisations
permanentes entre le chemin des Du et l’ensemble du lotissement projeté ; ce
droit de passage était en effet dans l’acte d’acquisition des DURAND limité à
l’exploitation des parcelles agricoles et confirmé, en cela, par une pratique
constante. (En fait, l’exploitation d’un pré à foin dans la parcelle 27 ne donnait lieu
que, deux fois par an, aux passages d’un tracteur attelé à des matériels de
fauchage, fenaison, et bottelage, puis à un char pour ramener la récolte de foin à
la ferme).
DURAND a commencé par faire connaître fermement au maire son opposition à ce
projet de modification du POS le concernant ; il a été soutenu en cela par le GAEC auquel
appartient DUMONT qui a développé des arguments tout différents, relatif au risque de
déstructuration des exploitations agricoles voisines.
Puis DURAND a réfléchi, en pensant qu’il pourrait être intéressé par ce classement
dès l’instant où il avait acquis en 1997, du même DUMONT la parcelle 93 en
prolongement de la sienne mais qui reste aussi incluse dans la parcelle 27 actuelle et qui
ne manquerait pas d’être déclarée constructible avec elle…
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DURAND avait acquis ces 600 m2 complétant les 1 450 m2 de sa parcelle 91
comme terrain de jeu pour ses enfants. Si ces 600 m2 deviennent constructibles, peut-être
pourrait-il en faire un autre usage : s’il demandait à DUMONT de lui attribuer une nouvelle
tranche de 400 m2 cela lui permettrait ultérieurement de négocier lui-même, la revente de
1 000 m2 à construire, en limite du nouveau lotissement. Dans son esprit, une donation de
400 m2 supplémentaires pourrait équivaloir à l’indemnité de dommages qu’entraînerait
pour lui la transformation du mode d’exercice du droit de passage existant…
DURAND abat cette carte dans sa négociation avec DUMONT qui paraît, à
première vue, intéressé par une telle opération ; il faut dire qu’il envisage de réaliser une
opération de cession inespérée de ses 7 850 m2 de terre agricole valant jusque-là de
l’ordre de 10 000 € et qui pourraient être cédés à un promoteur (qu’il a rencontré) comme
terrain à bâtir pour un montant de l’ordre de 240 000 € !
DURAND, pour sa part, pourrait céder la parcelle 93 prolongée (atteignant alors le
seuil de constructibilité fixé dans le POS à 1 000 m2) autour de 30 000 €…
Mais, entre en jeu DUSSERT, le promoteur pressenti qui, informé de la discussion
en cours, n’est pas du tout favorable à l’extension de la parcelle 93 (moins en raison de la
surface qu’elle représenterait mais de l’emplacement « stratégique » qui est la sienne
dans l’esquisse de voierie interne prévue pour desservir ces lots ; cette voierie ne peut
bien entendu que prolonger l’accès au lotissement et l’allongement de celui-ci ne pourrait
avoir pour effet qu’une modification du tracé supprimant un super-lot sur les six prévus ;
compte-tenu de l’importance maintenue des travaux de viabilité interne au lotissement,
cette amputation aurait comme effet d’entraîner une moins-value à l’achat du terrain de
l’ordre de 60 000 € !
Dumont qui aurait accepté l’idée d’une indemnisation de l’ordre de 12 000 € pour la
transformation du droit de passage est révolté à l’idée de perdre 25 % de son prix de
cession. Il a fait le calcul que ce montant équivaudrait à 6 fois la valeur de la surface que
représente le passage au prix du terrain à bâtir, alors que la servitude actuelle qui le
frappe le rend inconstructible ! Il a envisagé sérieusement de porter l’affaire devant le
tribunal qui devrait fixer le montant de l’indemnité que DURAND est en droit d’attendre
pour l’aggravation de la servitude qui frapperait son terrain. Mais il est aussi inquiet de
s’en remettre au tribunal pour cette décision alors que l’appréciation des dommages de
son voisin lui paraît très subjective. Et si l’affaire devait aller en appel, que de temps perdu
pour l’opération qu’il envisage…
La municipalité pourrait, elle-même, changer d’avis sur le projet de constructibilité
de sa parcelle 27 !
A défaut d’argument, il vient trouver le conciliateur…
Une bonne négociation lui semble nettement préférable et plus rapide et ouverte
entre personnes ayant, pour une part, des intérêts communs.
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