L`optimalisation d`un achat immobilier et de son financement

L’optimalisation d’un achat
immobilier et de son financement
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1.Préparer l’achat immobilier
grâce à ses assurances pension
*via un crédit hypothécaire par reconstitution
*via une avance sur police
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Financer un achat immobilier personnel
au travers de son activité
professionnelle
*réduction du coût du financement d’opérations
immobilières dans l’Union européenne
*pension libre complémentaire pour
indépendant et engagement individuel de
pension (assurance groupe pour indépendant):
ne pas se limiter à la pension et à la protection
*But: achat, construction, rénovation
*Conditions: le dirigeant doit avoir la pleine
propriété du bien( copropriété possible, mais pas
nue-propriété:usufruit
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Financer un achat immobilier au travers de son activité professionnelle
*achat d’une seconde résidence dans l’Union
européenne
*agrandissement de l’habitation personnelle
*acquisition d’un immeuble de rapport
*rachat d’une indivision lors d’un héritage ou
d’une séparation
*refinancement d’un prêt hypothécaire existant
Mais quel est l’intérêt?
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PLCI
Pension libre complémentaire pour
indépendant
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PLCI: de nombreux atouts !
*Souscripteur= le bénéficiaire à terme= l’indépendant
*Souscription avant l’âge de la retraite
*pas de durée minimale
*Échéance à partir de 60 ans minimum
*Anticipation au plus tôt à 60 ans
*Libre choix du bénéficiaire en cas de décès
*couvertures décès, décès:accident, invalidité possibles
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PLCI Quel montant peut-on
payer?
Maximum 8,17% de la rémunération limité à 2962,88€/an
(soit un revenu de 36265€/an)
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PLCI: fiscalité
UN AVANTAGE FISCAL UNIQUE!!!
Gain fiscale: au taux marginal de taxation: 50% + taxes
communales
Gain en cotisations sociales: jusqu’à 22%
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EIP
Engagement individuel de pension
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EIP: de sérieux atouts
également
*Souscripteur: la société;Bénéficiaire: le dirigeant
*Valorisation de toute la carrière du dirigeant au moyen du « backservice »: une méthode pour retirer de
l’argent de la société de manière optimale
*Protection financière en cas de départ volontaire de la société
*Transfert de patrimoine de la société vers le patrimoine privé
*Primes déductibles en charges professionnelles pour la société (en respectant la « règle des 80% »)
*pas de durée minimale
*terme : à 60 ans minimum
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EIP
Comment utiliser le
« backservice »?
CARRIERE FUTURE JUSQU’À LA
PENSION
PASSE
dans la société
10 ans max en dehors
PRIMES PERIODIQUES ou PRIMES PERIODIQUES
PRIME UNIQUES
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Financement immobilier via
PLCI et EIP (INAMI)
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REMBOURSEMENT par
reconstitution du capital
*crédit contracté par le dirigeant
*pas de remboursement de capital, sauf à terme
*remboursement anticipé possible, sans frais
*échéance maximale: 65 ans
*paiement par le dirigeant: les intérêts
*paiement des primes: société: EIP;dirigeant: PLCI
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COMPARAISON PAR L’EXEMPLE
2 formules comparées:
*prêt classique (mensualités constantes); durée 20 ans; taux
4%
*reconstitution:EIP et PLCI: durée 20 ans; taux: 5%
(en réalité les deux taux sont très proches)
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Monsieur DUPONT a 45 ans;
marié;dirigeant;rémunération:
40000€/an
Il achète une maison pour 325000€
Il souhaite financer 250000€
Il a déjà une maison, prêt en cours
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Prêt par reconsitution
Opportunité en personne physique
*PLCI: exploiter au mieux la fiscalité
*Prime annuelle max: 2962,88€/an
*Limite empruntable: 95% du capital au terme, bonus
compris
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Exemple: crédit 250000€ 20 ans
PLCI: 231,76/mois (2781,12/12)
Emprunt: 95% du capital: 81652,53 (4%)=77500€
Solde à financer: 172500€ (via EIP)
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Angle fiscal
*Coût annuel PLCI: 2781,12
*Gain sur cotisations sociales: 611,46
*Gain sur taux marginal: 1146,46
*Coût net annuel: 1022,81/12= 85,23/mois
Au lieu de 231,76/mois
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Prêt par reconstitution
Opportunités en société
*C’est la société qui reconstitue, pas la personne physique
*Respect de la règle des 80%
*Capital max : 251357€
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Reconstituer via EIP
crédit de 250000€ en 20 ans
*un capital souscrit de 219350€(4%)*80%
Nous obtenons les 172500€ pour compléter la partie
« plci »
*Prime EIP nécessaire: 7800€/an
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Angle fiscal
*Le paiement de la prime EIP vaut-il mieux qu’une augmentation pour le dirigeant?
*Rémunération brute annuelle:7800€
*Cotisations sociales:-1716€
*Taxation au taux marginal:-3215€
*Rémunération nette annuelle:2869€
*Manque à gagner: 2869€/12=239€/mois au lieu de 650€ si cela sort de la poche du
dirigeant
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Reconstituer via EIP
crédit de 250000€ en 20 ans
*Coût net de l’opération:
Intérêts (5%):1019€/mois
*charge nette PLCI: 85,23€/mois
*coût salaire poche via EIP: 239€/mois
*Plus-value au terme des 20 ans (nette d’impôts): 10500€
CHARGE NETTE TOTALE: (1019+85,23+239)*12*20-10500=311887€
CREDIT CLASSIQUE (4%):1506*12*20=361440€
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Le prêt par reconstitution: coût
réel:
crédit de 250000€ en 20 ans
Coût total: 311887€: 240 = 1299,53€/mois
Ceci équivaut à une charge de 2,29%
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Autre exemple pour un crédit
de 250000€
Emprunteur: 45 ans; terme: 60 ans; taux: 5%
Coût net de 260275€, soit un taux réel de 0,54%
AU PLUS LA DUREE EST COURTE AU MEILLEUR EST LE
RESULTAT REEL DE CETTE FORMULE!
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Autre exemple pour un crédit
de 250000€
Emprunteur:45 ans;terme:65 ans;taux 2,92%(revisable
annuel)
Coût réel de 205162€ soit un taux réel de 1,89%
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2.Autre possibilité: l’avance sur
police
En PLCI EIP INAMI…
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Avance sur police: mais
comment faire?
*crédit sur l’épargne accumulée de votre assurance pension
*but: achat, construction, rénovation immobilière
*Avantages:
Pas d’acte notarié, simple acte sous seing privé, délai court
En EIP, le montant peut être fortement augmenté par PRIME UNIQUE
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Avance sur police: que faut-il
payer?
3 possibilités:
*avec capitalisation des intérêts
*avec paiement annuel d’intérêts
*combinaison des deux
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Avance sur police: que faut-il
payer?
Avec capitalisation des intérêts:
*Chaque année, l’avance augmente du montant des intérêts
*L’assureur continue à accorder le rendement sur la totalité
du montant épargné
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Avance sur police: que faut-il
payer?
Avec paiement des intérêts:
*Vous payez vos intérêts chaque année
*L’assureur donne le rendement sur le montant épargné
*déduction possible si plusieurs immeubles
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PLCI: quel montant si avance?
Capitalisation des intérêts: 65% de l’épargne
Paiement des intérêts: 95% de lépargne
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EIP: quel montant si avance?
60% du montant épargné+ 90% du bonus
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Avance: quel est le taux
d’intérêts?
Variable selon la compagnie d’assurances…
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Avance sur police,
remboursement?
Il est possible de la rembourser anticipativement, sans
frais
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3. Autre solution: reconstitution
via un placement
*Ceci est particulièrement intéressant pour les
multipropriétaires
*Surtout s’il y a des immeubles donnés en location via bail
commercial
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Un exemple?
Emprunt de 100000€ en 15 ans
*Placement d’un montant de 64186€ qui reconstituera le
montant emprunté dans 15 ans
*rendement supposé: 3%
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Calcul du coût de l’emprunt
Taux d’intérêts: 4,48%
Charge du crédit: 366€/mois
Soit 4392€/an
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Impact fiscal du prêt
« terme fixe »
Chargé d’intérêts: 4392€/an
Gain fiscal (annulation de revenus immobiliers):2196€/an
Coût réel: 2196€/an
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Impact fiscal du prêt
« terme fixe »
Coût réel: 2,24%
Le montant placé (64186€)
donnera-t-il un rendement supérieur?
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Et que se passe-t-il pour les
immeubles situés à l’étranger?
*Cela dépend du pays où se trouve le bien immobilier…
*Prenons l’exemple de la France….
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Fiscalité d’un immeuble en
France
A déclarer en IPP en Belgique:
(Loyer brut réel ou supposé
-Impôts payés en France)
-40% de charges forfaitaires
= base imposable
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Fiscalité d’un immeuble situé en
France
Exemple:
*Loyer brut:
36000
*Impôts payés
-3000
*Différence
33000
*Charges forfaitaires(40%)
-13200
*BASE IMPOSABLE
19800
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Et si on occupe personnellement
l’immeuble pendant une partie de
l’année?
Il faut ajouter la valeur locative supposée pendant cette
partie d’année
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Immeuble à l’étranger: quel est
le résultat fiscal?
Les intérêts d’un prêt hypothécaire souscrit en Belgique
peuvent être déduits à concurrence de tous les revenus
immobiliers, y compris ceux provenant d’immeubles
situés à l’étranger.
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Quelles sont les possibilités de
placements?
*En Belgique ou au Luxembourg
*En branche 21(capital et rendement garanti)
*En branche 23(pas de garantie,
mais « stop loss possible)
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Avez-vous des questions?
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Merci pour votre attention
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