HABITAT GROUPé - Solidarité Logement dans la Boucle

Transcription

HABITAT GROUPé
De quoi s'agit-il ?
Jean-Claude Loewenstein
Solidarité Logement dans la Boucle
Mars 2011
Habitat groupé - JC Loewenstein - SLB
Mars 2011
DIFFéRENTES APPELLATIONS
(pour rechercher infos sur internet ...)
* Habiter autrement
* Habitat alternatif
* Habitat groupé
* Habitat coopératif
* Habitat autogéré
* Coopérative d'habitants
En pratique, il existe de nombreuses variantes
On se focalisera ici sur les projets "sociaux"
Mars 2011
COOPéRATIVE D'HABITATION
* Objectif: faciliter accès logement, en particulier ménages
modestes
* Fournit à prix coûtant logements sains, économes en énergie,
respectueux environnement
* Fournit espaces partagés qui favorisent convivialité et
solidarité
* Soustrait durablement logements à spéculation
* Son activité ne comporte aucun but spéculatif
* Membres impliqués dans conception et gestion de leur habitat
* Rotation responsabilités et mandats
(Exemple du "Village Vertical" de Villeurbanne)
Mars 2011
ACTUALITé DéBAT DANS LA BOUCLE
* 2 équipes de bases: - Chatou (dizaine personnes âgées)
- Carrières (en cours de constitution)
* Projet de ZAC dans quartier La Borde à Montesson
* Projet "éco-quartier" au Vésinet (quartier Princesse)
* Etudier projets urbanisme Chatou et Croissy
(d'après les PLU adoptés et en cours)
* Etudier projets urbanisme dans le reste de la CCBS
(d'après le PLHI adopté)
---> Important d'intervenir très en amont
Mars 2011
VERS UN NOUVEAU TYPE
D'URBANISME
* Actuellement:
- habitat subi par les habitants
- comportement individualiste
* Tendances fortes: - éco-quartiers
- économie d'énergie
- développement durable
- économie sociale et solidaire
* Les "plus" de l'habitat groupé:
- participation des utilisateurs à leur habitat
- convivialité et solidarité
- ouverture sur le quartier (salle commune, jardins, ...)
Mars 2011
HISTORIQUE (1)
(Réf: revue "Territoires" de l'ADELS - n°508 - Mars 2010)
* Fin du XIX ème débat sur: "Quelle intervention publique
dans production de logements ?"
- développer un secteur public du logement ?
- inciter production collective via coopération ?
(en s'appuyant sur société civile)
* France: choix d'une intervention étatique
---> production massive d'un parc social
(17% du parc immobilier actuellement)
Mars 2011
HISTORIQUE (2)
Parallèlement, développement d'un habitat alternatif
avec 3 références idéologiques
dans les expériences d'aujourd'hui:
---->a) Tradition coopérative issue d'une branche du
mouvement ouvrier, avec réactualisation par l'expérience
contemporaine:
- quel rapport à la propriété ?
- quelle formes de gestion ?
- quelles politiques publiques du logement ?
Mars 2011
HISTORIQUE (3)
---->b) Tradition alternative issue de la mouvance 68 et
épanouie dans les années 70
- promotion de contre-modèles (conso, éduc, énergie)
- expérimentation de nouveaux rapports collectifs
- "vivre autrement" par habitat autogéré
---->c) Développement durable, voire décroissance
- déjà en germe dans les années 70-80
- maintenant admis ds société (au moins en discours)
- collectifs actuels sont donc des aiguillons
Mars 2011
HISTORIQUE (4)
La rencontre de ces 3 références conduit
à interroger ensemble:
- Les politiques du logement - Les modes de vie - La qualité environnementale de l'habitat * D'où nébuleuse plus que mouvement, et acteurs divers
* Mais perspective création d'un secteur du logement
porteur des valeurs de solidarité et de l'écologie
Mars 2011
HISTORIQUE (5)
Qu'est-ce que çà représente actuellement ?
a) Aperçu à l'Etranger
* Norvège:
650.000 habitants - 15% du parc
(40% des logts à Oslo)
* Suède:
700.000 logements - 17% du parc
* Allemagne: Plus de 6M de logts (dont 2M en coop)
* Suisse:
130.000 logts (dont 1700 coop) - 8% du parc
(20% ds grandes villes comme Zurich)
* Autriche:
340.000 logements
* Italie:
Plus de 300.000 logements
* Au Québec: 30% parc locatif public sont en coopératives
Mars 2011
HISTORIQUE (6)
Qu'est-ce que çà représente actuellement ?
b) Et en France ?
* Bouillonnement depuis 5 à 10 ans
* 50 projets répertoriés en 2009
* Il y en aurait 150 environ actuellement
(déjà une centaine en Bretagne fin 2010 !)
* Etude "retour d'expériences" du CNFPT (11/2009)
(Centre National de la Fonction Publique Territoriale)
* Apparemment pas d'inventaire global pour le moment
* 165 coop d'HLM, dont 38 gèrent 20.000 logts locat
sociaux et 3.000 places d'hébergement (fin 2008)
Mars 2011
ORIGINE DES INITIATIVES (1)
a) Dynamique du bas
* Groupe d'amis, sur la base de:
---> Un projet social (participation, mixité sociale,
qualité environnementale)
---> Un projet économique (réduction coûts et charges,
mutualisation espaces, services, ...)
---> Un projet coopératif
- "partage" comme valeur centrale
- gestion démocratique
- responsabilisation des habitants
- solidarité de voisinage et lien social
Mars 2011
b) Dynamique du haut
* Communes
---> De plus en plus de Communes sont moteur
---> Elles y trouvent beaucoup d'intérêt (cf plus loin)
---> Nécessite un processus de lancement
---> Nécessite plus "d'accompagnement" du projet
* Sociétés immobilières coopératives (cf plus loin)
---> Basé sur accession en VEFA à prix coûtant
---> Statut coop spécial avec moins de participation
---> Contrat avec la Commune
Mars 2011
c) Dynamique intermédiaire
* Société civile
---> Associations locales existantes
---> Démarches pour promotion du système
d) Comparaison du "haut" et du "bas"
* Dynamique du bas: s'appuie sur choix convivial (amis)
* Dynamique du haut: plus démocratique car
---> permet meilleure organisation mixité sociale
---> permet de toucher des gens isolés
Mars 2011
CARACTéRISTIQUES DES PROJETS
* 5 à 20 logements (un max de projets entre 10 et 15)
* Statut logements: - privés
- sociaux et très sociaux
- mixtes privés et sociaux
* Statut occupation: - accession (y compris sociale)
- location
- mixtes propriétaires et locataires
* Equipements collectifs spéciaux
(logement visiteurs, salle commune, etc ...)
* Ouverture sur le voisinage, le quartier, la Commune
Mars 2011
PROBLèMES ADMINISTRATIFS
* Pas de statut juridique actuellement satisfaisant
---> Piocher dans: SCIA - SCCC - SCI APP - SAS
---> Cousu main à faire pour chaque projet
* Problèmes financiers et fiscaux mal adaptés
---> Exemple des coopératives (conflit impôts/loyers)
---> Existe des astuces, mais c'est compliqué
* Législation adéquate en cours de discussion
---> Dossier élaboré par les milieux concernés
---> Soutien acquis de toutes les tendances politiques
Mars 2011
QUESTIONS A VOIR DE PRèS (1)
a) Le "groupe" et les questions juridiques
* Le "groupe" projet: sa constitution, charte des valeurs,
réglement intérieur, "médiation" éventuelle
* Système de "contrôle" des entrées-sorties des familles de
l'habitat groupé (locataires ou propriétaires)
* Problème des reventes (propriétaires): empêcher la
spéculation
* Question des successions à prévoir soigneusement
Mars 2011
b) Les "affectations" dans le social
Règle normale: une attribution dans le social se fait par le
bailleur en fonction de 3 propositions de familles faites par
le "réservataire" du logt concerné (Commune, Préfet, 1%
logement, bailleur).
Comment peut-on concilier la règle
avec la notion d'un "groupe" ?
Toutes les solutions suivantes ont été pratiquées ici ou là
Mars 2011
* On peut négocier des dérogations (selon statut opération)
* Certains réservataires peuvent renoncer à leur droit de
leur plein gré en fonction du projet
* Faire un pré-comité d'attribution réunissant toutes les
parties prenantes, puis commission d'attribution en fin de
projet (donc 2 ou 3 ans après) pour validation
* Convention avec la société HLM pour participation du
groupe au choix des locataires
* Choisir, dans la liste d'attente, des familles candidates à
ce type d'habitat groupé
* Travailler sur des "mutations" internes
Mars 2011
MONTAGE DES PROJETS (1)
a) Grandes lignes
* On compte généralement entre 2 et 5 ans
* Groupes privés autogérés: doivent se débrouiller ...
* Question du foncier:
---> Souvent facilité par Commune (ZAC, Ecoquartier)
---> Peut être cédé à moindre coût (vol. polit. Commune)
---> Peut être bail emphytéotique (99 ans)
* Intérêt capital d'un partenariat avec un bailleur social
---> Même pour projets mixtes privé-social
---> Assurent crédibilité, pilotage, réalisation
* PLAI: bailleur social peut louer à association (SLB - HH)
Mars 2011
b) Financement
* Beaucoup de solutions, individuelles et/ou collectives
* La Commune peut éventuellement garantir les emprunts
* Financement facilité quand il y a bailleur social
* Système "coopérative" pure (cf détails plus loin):
---> C'est la coop qui est propriétaire des logements
---> Loyers individuels en fonction surface occupée
---> Gestion complète "une personne = une voix"
* Il existe un modèle de calcul(Nostradamus) mis au point
par HABICOOP et La NEF
Mars 2011
c) Equipements collectifs
* Comment mutualiser des espaces communs ?
(logt visiteurs, salle commune, biblioth, atelier, ....)
* Pour les logements sociaux (PLUS et PLAI): financement
possible à hauteur de 6m2/logement
* Trouver financements complémentaires:
---> Répartir logt visit. sur les loyers de tous les logts
---> Partenariats extérieurs (exemple au "Village
Vertical" : station autopartage en sous-sol pour le quartier)
Mars 2011
d) Les aides techniques aux projets
* Association HABICOOP (spécialisée dans ce domaine)
---> Conseils aux porteurs projets sur tous les aspects
---> Accompagnt éventuel (partenariat dans le projet)
---> Disposent d'une "malle à outils" intéressante
* "Médiateurs" (organismes spécialisés)
---> Aide groupes d'habitants pour démarche autonome
---> Aide à recherche et constitution d'un collectif
---> Apporte outils et méthodes aide construction projet
* Bailleurs sociaux spécialisés:
---> Sociétés coopératives d'HLM (existe une Fédération)
Mars 2011
C'EST DU GAGNANT - GAGNANT !...
Ces opérations sont intéressantes car
Les 3 partenaires y trouvent leur compte:
* Les habitants
* Les Communes
* Les bailleurs sociaux
Mars 2011
INTéRêT DES HABITANTS (1)
(Réf: Fédération Nationale des Coopératives d'HLM - Nov 2010)
a) Un projet social
* Participation à la conception et à la gestion:
réinvestir la spère "habitat"
* Mixité sociale: revenus, générationnelle, diversité des
statuts d'occupation
* Qualité environnementale: matériaux sains, réduction
des déchets, biodiversité ...
Mars 2011
b) Un projet économique
* Réduction des coûts par suppression des intermédiaires
et partage d'espaces communs (surface individuelle
plus réduite)
* Réduction des charges par qualité environnementale
poussée
* Réduction des charges quotidiennes par mutualisation
des espaces, des ressources, et échanges de services
Mars 2011
c) Un projet coopératif
* Le "partage" comme valeur centrale des projets (tout en
respectant les désirs de chacun - et chacun chez soi)
* Gestion démocratique selon le principe
"une personne = une voix"
* Responsabilisation des habitants
* Une vie collective (solidarité de voisinage et lien social)
Avec formalisation dans une "CHARTE"
Mars 2011
INTéRêT DES COMMUNES (1)
* Facilite la réalisation d'un "tiers secteur" du logement,
basé sur la mixité sociale, aux côtés des parcs privés et
publics
* La mixité sociale est optimisée en raison de la motivation
des habitants (participation, solidarité, convivialité)
---> on peut donc augmenter sans crainte le taux de social
à la moitié ou plus dans les opérations mixtes
* Ferment d'animation dans un quartier: ouverture d'une
salle commune, éventuel jardin, activités pour enfants,
culturelles, associatives, ...
Mars 2011
* Donne corps à la question de l'intergénérationnel: c'est
une bonne réponse aux aspirations des personnes âgées, qui
peuvent être insérées dans des collectifs conviviaux
* Donne corps à la question du développement durable et de
la performance énergétique, toujours pris en compte dans
tous les projets
* Architecture imaginative et soignée en raison de la
participation des habitants à la conception de leur habitat
Mars 2011
* Facilite accession propriété des couches moyennes dans
contexte de pression immobilière et de cherté du foncier
(surtout s'il y a participation publique au coût du foncier)
* Ce type d'urbanisme permet de mettre en place des
dispositifs donnant la possibilité de lutter contre la
spéculation (lors de la mise au point des statuts juridiques
des opérations et de convention éventuelle avec Commune)
Mars 2011
INTéRêT DES BAILLEURS
(Réf: association "les crieurs" de Lille - 1ère opération habitat groupé en locatif
social HLM en France 1982)
* Pas de logements vacants
* Rentrée régulière des loyers
* Peu ou pas de frais de remise en état
* Meilleur nettoyage des parties communes
* Petit entretien assuré avec régularité
Mars 2011
QQUES SITES INTERNET A VOIR (1)
a) Habitat groupé
Association HABICOOP: www.habicoop.fr
Site région Ouest:
www.cohabitatsolidaire.org
Réseau Habitat Groupé: www.habitatgroupe.org
Fédération des coopératives d'HLM: www.hlm.coop
Eco Habitat Groupé:
www.ecohabitatgroupe.fr
AutoPromoteurs AutoConstructeurs: www.les-apac.org
Collectif animation habitat participatif IDF:
www.cahp-idf.jimdo.com
Mars 2011
QQUES SITES INTERNET A VOIR (2)
b)Exemples d'opérations
Village Vertical de Villeurbanne: www.village-vertical.org
Maison des Babayagas: www.lamaisondesbabayagas.fr
La Salière Grenoble: www.saliere.blogspot.com
H'NORD Bordeaux:
www.hnord.org
ABRAM Toulouse:
www.aera.over-blog.com
c) Sociétés immobilières coopératives
Hab. Développemt Coopératif: www.habitat-dev-cooperatif.fr
Logement et Ville:
www.logement-et-ville.com
Mars 2011
SE LANCER DANS LA BOUCLE ? (1)
* Viser les secteurs prévus d'urbanisation
* S'appuyer sur les 2 équipes de candidats
* A voir en priorité: - accord de principe de la Commune
- trouver solution pour le foncier
* Inciter les Collectivités publiques à aller plus loin:
- céder le foncier à prix "social" (ou bail emphytéotique)
- accorder garantie d'emprunts (logements sociaux)
- soutien financier et de moyens pour le projet (CCBS)
* Rechercher un bailleur social adéquat
* Mobiliser aide technique pour le projet (organismes)
* Campagne de communication-information Boucle
Mars 2011
SE LANCER DANS LA BOUCLE ? (2)
Exemple avec environ 50% de logement social
* Petit immeuble pour 14 familles + 1 studio visiteurs
* 7 secteur privé: 3 accession + 3 location + 1 commun
* 8 secteur social: 2 loc PLS + 4 loc PLUS + 2 loc PLAI
* Statut à voir (phase construction, puis phase gestion)
* Partenariat avec société coopérative HLM (montage)
* Partenariat avec assoc pour gestion PLAI (SLB ou HH ..)
Pourquoi pas essayer ?
Mars 2011
LE VILLAGE VERTICAL
VILLEURBANNE (1)
* Initiative par un groupe d'habitants
* Objectifs:
- Propriété collective des logements
- Gestion démocratique
- Refus de la spéculation
- Logement social et très social
- Projet de taille humaine alliant convivialité,
responsabilités, économies, entraide, écologie
- Rayonnement sur le quartier
Mars 2011
LE VILLAGE VERTICAL (2)
Le projet
* Coopérative d'habitants
* Partenaires: coop HLM, Villeurbanne, Habicoop
Grand-Lyon, Région, Union Européenne
Fond. de France, DIESS, NEF, URSCOP
* Déroulement: de 2005 à 2012
* Petit immeuble 38 logements dans ZAC de 400 logts
* 10 logts PLS-PLUS et 4 PLAI + 24 logts access sociale
* PLAI en résidence sociale en lien avec assoc logt de jeunes
Mars 2011
LE VILLAGE VERTICAL (3)
Le projet (suite)
* Bâtiment BBC au prix du logement social
* Construction écologique, énergies renouvelables
* Partage d'espaces et de services:
- Salle commune avec cuisine
- Chambres d'hôtes
- Buanderie et local vélo
- Jardin potager
- Station autopartage pour quartier
Mars 2011
"H'NORD" BORDEAUX (1)
* Initiative par un groupe d'habitants du quartier
* Objectifs: faire une "coopérative d'habitants"
* Fort soutien politique (projet phare d'habitat coopératif de
la Région Aquitaine)
- Communauté Urbaine de Bordeaux (CUB, de gauche)
- Ville de Bordeaux (de droite, interlocuteur principal)
* Cadre d'écoquartier, en cohérence avec "agenda 21"
* Foncier: parcelle visée appartient à la CUB (négociation en
cours, difficile pour raisons purement techniques)
* Lancement officiel du projet en 2009
* Echéance prévue: environ 2012
Mars 2011
* L'association garderait maîtrise d'ouvrage sur environ
43 logements:
- 5 studios de 40 m2 pour personnes âgées
- "éventuellement" un Foyer jeunes trav ou étudts (5 ch)
- 33 logements pour ménages, dont 1/3 en social
(2 ou 3 PLAI et 8 ou 9 PLUS), en partenariat avec un
bailleur social
* Au moins les 2/3 des logts (22 logts) seront gérés par la
coopérative
* Locaux communs: salle polyvalente, 5 chbres d'amis,
laverie, crèche parentale, rangements jardin, ....
Mars 2011
Particularités financières
* Chacun doit apporter à la coop environ 20% de la valeur
des m2 qu'il va occuper. Ceux qui apportent plus rendent
solvables ceux qui apportent moins
* La coopérative peut faire un emprunt PLS
* Un bail emphytéotique sur qques logements peut être
consenti à un bailleur social
* Dans cadre du montage financier et juridique, des foyers
éligibles au PLUS sont solvabilisés dans un financement
PLS
Mars 2011
LE MAQUIS DES STATUTS (1)
Société Civile Immobilière d'Attribution (SCIA)
a) Av antages
* Objet: répartition en lots entre les associés, utilisable pour
particuliers qui se groupent
* Attribution soit en jouissance, soit en propriété
* Très connu des banques, facilite obtention d'emprunts
* Gestion collective immeuble par règlement de jouissance
qui peut avoir caractère coopératif
b) Inconvénients
* Propriété collective non garantie si attrib en propriété
* Pas possible d'exclure la spéculation
Mars 2011
S C I d'Accession Progressive à la Propriété (SCI APP)
* Intéressant pour familles dans tranche supérieure PLUS
(mais pas intéressant pour les PLS)
* Délai 10 ans obligatoire pour réaliser acquisition (gênant
pour personnes âgées ayant apport initial important)
* Représentation des associés proportionnelle aux parts
* Réticence des organismes HLM pour portage de ces projets
(statut peu connu, et pb pour représentation HLM dans les
AG car ne peuvent détenir plus de 49% des voix)
Mars 2011
Société Civile Coopérative de Construction (SCCC)
a) Av antages
* But non lucratif (statut coopératif loi 1947)
* Si on ne dissout pas, on peut conserver la propriété
collective de l'immeuble
* Vote selon principe "une personne = une voix"
* Gestion coopérative par règlement jouissance ou copro
* Possibilité d'inclure ménages modestes par mécanismes
classiques accession sociale (Pass foncier, PSLA, Prêts
conventionnés)
Mars 2011
Société Civile Coopérative de Construction (SCCC)
b) Inconvénients
* La propriété collective n'est pas absolument garantie (des
associés peuvent demander propriété individuelle)
* Une fois la société dissoute, pas possible d'exclure la
spéculation (chaque associé est libre de réaliser des plusvalues sur la vente de son lot, ou de louer à loyer libre)
* Sauf si accession sociale, et convention avec collectivité
locale qui prévoit restrictions sur les reventes.
Mars 2011
Société par Actions Simplifiée (SAS)
a) Av antages
* Responsabilité limitée des associés
* Rédaction des statuts très souple, notamment sur
fonctionnement interne
* Peut contenir clauses spéciales (protection esprit initial
du projet, inaliénabilité temporaire des actions, agrément
pour nouvel actionnaire, ...)
* Possibilité de combiner avec loi coopérative pour garantir
non spéculation et démocratie
Mars 2011
Société par Actions Simplifiée (SAS)
b) Inconvénients
* Responsabilité civile et pénale du président de la SAS
* Attribution en jouissance ne permet pas de bénéficier
d'aides publiques
* Location peut bénéficier d'aides mais cela impose un loyer
au prix du marché
* Attribution en propriété rend impossible la propriété
collective
Mars 2011
Statuts du "Village Vertical" de Villeurbanne
(Société coopérative par Actions Simplifiée
à capital variable)
* Statuts définitifs, enregistrés en décembre 2010 (22 p.)
* Première COOPERATIVE D'HABITANTS de France
* Aboutissement de 5 ans de travail juridique
* Ouvre la porte à de nombreux autres projets en attente
(une quarantaine selon Habicoop)
* Propriété collective, gestion démocratique, non
spéculation, non lucrativité
* Reste problème au niveau fiscal (du ressort de la loi)
Mars 2011
COOPERATIVE D'HABITANTS
Principes de fonctionnement
* Chacun achète des "parts" du "capital social", réparti en
proportion des apports respectifs
* La coopérative est propriétaire, les coopérateurs locataires
* Gestion coopérative 1 homme 1 voix
* Les emprunts bancaires définissent le montant global
des loyers (mais charges en plus)
* Chacun paye loyer correspondant à surface du logement
* Entrées-sorties (par achat et vente de parts) sont soumises
à décision collective des associés (y compris pour héritiers)
Mars 2011
SOCIETES IMMOBILIERES
COOPERATIVES (1)
a) Principe
* Ce sont des "Sociétés Civiles Coopératives de Construction
et de Vente" (SCCCV)
* Chacun souscrit 1 part à la réservation, ce qui donne droit
à achat en VEFA à prix de revient.
* Chacun se débrouille pour son financement
* Logements sociaux possibles (accession sociale)
* Convention cadre avec collectivité locale (qualité envirt,
typologie, prix plafond, composition familiale et ressources)
* Critères permettent souvent PASS et/ou PTZ
Mars 2011
COOPERATIVES (2)
b) Avantages
* Réduction des coûts
* Contrôle par la convention avec collectivité locale
* Peut réaliser un peu de mixité sociale
* Gestion de l'ensemble sur des bases coopératives
c) Inconvénients
* Pas d'intervention possible au stade de la conception
* Pas d'équipements communs
* SCCCV dissoute à la fin de la construction
-----> Spéculation incontrôlable
Mars 2011
COOPERATIVES (3)
d) Exemples
* "Habitat Développement Coopératif":
----> 62 logements en cours à St Germain, en partenariat
avec groupe 3F
* "Logement et Ville":
----> 200 à 300 logts/an
(rien dans le secteur)
Mars 2011

HABITAT GROUPé - Solidarité Logement dans la Boucle

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