Le marché des bureaux : Toulouse en 3 position

Date : 05/03/2014
Nombre de pages : 2
Le marché des bureaux : Toulouse en 3ème position du classement des
métropoles régionales avec 112 000 m² transactés
« Avec 110 000 m² de bureaux transactés en 2013, Toulouse se place en 3ème position du
classement des métropoles après Lyon et Lille. Le marché a été porté par les transactions du
seconde main représentant 72 000 m², soit la deuxième meilleure performance depuis 2009.
Globalement, une baisse de 14% a été constatée par rapport à la moyenne des transactions
depuis 2009, soit 128 000 m², en raison de la baisse du nombre et du volume des grandes
transactions », précise Marc Delpoux, Directeur Régional Sud-Ouest de BNP Paribas Real Estate
Transaction.
Le centre-ville (27 000 m² traités, dont 13 000 m² à Compans Caffarelli), Labège Innopole
(22 000m²) et le Parc de Basso Cambo (10 500 m²) sont les trois premiers secteurs géographiques
en volume de transactions traitées. Le centre-ville et Labège Innopole représentent à eux seuls
45% du volume global.
Bon résultat des transactions du seconde main
72 000m² ont été transactés sur le seconde main, dont trois transactions au centre-ville pour
18 000 m² :
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Le 40 bd de la Marquette (8 231 m²) vendu à une école d’enseignement supérieur,
Le Fidélio (5 552 m²) vendu à Toulouse Habitat,
Le 1 place Alphonse Jourdain (4 500 m²) vendu à l’ESC.
Selon BNP Paribas Real Estate, c’est la première fois que le centre-ville enregistre un tel résultat
grâce à une offre de grandes surfaces. En revanche, le marché enregistre un faible résultat en
bureaux neufs avec 38 000 m², le plus faible depuis 2009 avec une seule transaction supérieure à
5 000 m², un clés-en-main de 6 200 m² réalisé par Pitch Promotion à Labège pour la Société
Berger Levrault.
Le nombre global de transactions s’élève à 211 (dont 76% ont porté sur des surfaces comprises
entre 0 et 500 m²) et constitue un bon résultat dans un contexte économique difficile. Les
transactions supérieures à 1 000 m² représentent 11% en nombre et sont en baisse de 24% par
rapport à la moyenne du volume de ces transactions depuis 2009 pour s’établir à 65 000 m². 33%
des 27 transactions comprises entre 500 m² et 1 000 m² correspondent à des ventes. Le centreville compte 5 transactions supérieures à 1 000 m² représentant au total 21 000 m². Labège
Innopole enregistre 4 transactions supérieures à 1 000 m² totalisant 23 400 m².
Légère baisse des loyers « prime »
BNP Paribas Real Estate observe que les prix moyens des transactions sont en légère baisse pour
les loyers « prime » et que les loyers faciaux restent stables pour les autres transactions. Les
mesures d’accompagnement comme les franchises et les participations aux travaux sont de plus
en plus significatives.
En centre-ville, les loyers sont compris en moyenne entre 150 €/m² HT et 200 €/m² HT tandis qu’à
Labège, les loyers sont compris entre 110 €/m² HT et 140 €/m² HT.
Plus largement, sur le Sud-Ouest, les loyers se situent entre 120 €/m² HT et 145 €/m² HT. Sur
Colomiers, la fourchette est entre 110 €/m² HT et 125 €/m² HT et sur Blagnac entre 126 €/m² HT et
150 €/m² HT.
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Les ventes aux utilisateurs représentent 28 % du volume global
En 2013, les ventes aux utilisateurs ont représenté 28% du volume global et ont porté
principalement sur des immeubles indépendants à rénover. Ces immeubles se sont vendus entre
700 €/m² HD et 1 000 €/m² HD.
Les immeubles en l’état ont été vendus entre 1 000 €/m² HD et 1 600 €/m² HD, tandis que les
bureaux neufs ont été vendus entre 2 000 €/m² HT et 2 300 €/m² HT.
L’offre immédiatement disponible est en baisse
L’offre immédiatement disponible est de 200 700 m². Concernant l’offre neuve, la baisse du stock
avec 66 000 m² dont 40 000 m² sur le site de Bordelongue va être compensée par la livraison à 12
mois de 22 000 m² réalisés en blanc, parmi lesquelles :
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11 000 m² sur l’opération Golf Park (Parc de Basso Cambo)
7 400 m² sur l’opération Hills Plaza (Zac de Balma)
1 350 m² sur l’opération Les Amarentes (Zac de Borderouge)
1 300 m² sur l’opération Opus Verde (à Auzeville)
Sur l’offre de seconde main, BNP Paribas Real Estate constate un volume immédiatement
disponible de 139 000 m², la reprise des transactions de bâtiments clefs en mains avec 27 000 m²
traités en 2013 va générer une augmentation de ce stock.
Globalement sur un parc total d’immeubles de bureaux de 4 000 000 de m², le taux de vacance
s’élève à 5%.
Les ventes aux investisseurs restent dynamiques
Toulouse reste un marché très actif avec un volume de 250 M€ investis et représente le deuxième
marché des régions après Lyon.
En 2013, les commerces ont représenté la part la plus importante avec près de 130 M€ investis,
suivi des bureaux avec près de 80 M€ engagés. La demande exprimée par les investisseurs
traditionnels, est restée soutenue, mais s’est heurtée à la raréfaction des produits neufs labélisés
et sécurisés. Le taux prime est resté stable à 6,20% alors que dans le même temps la remontée
des taux s’est poursuivie pour les actifs les moins sécurisés.
Perspectives 2014
« 2014 s’annonce prometteuse, notamment avec les 30 000 m² du siège social d’Airbus et 25 000
m² loués par le groupe Safran. D’autres projets significatifs sont en cours pour 2014, dont le
lancement en blanc de nouveaux immeubles sur le Parc de Basso Cambo, la ZAC de Balma et la
ZAC de Borderouge qui devraient permettre à Toulouse de conforter sa position dans le trio de
tête des marchés en régions », conclut Marc Delpoux.
A propos de BNP Paribas Real Estate
BNP Paribas Real Estate, l’un des principaux prestataires de services immobiliers de dimension internationale, offre une gamme complète de
services qui intègre l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier : Promotion, Transaction, Conseil, Expertise, Property Management et
Investment Management. Avec 3 300 collaborateurs, BNP Paribas Real Estate apporte à ses clients sa connaissance des marchés locaux dans 40
pays (18 implantations directes et 22 via son réseau d’alliances qui représente, aujourd’hui, plus de 3 000 personnes) avec plus de 180 bureaux.
BNP Paribas Real Estate est une société du Groupe BNP Paribas.
Pour plus d’informations : www.realestate.bnpparibas.com
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