La gestion du risque de crédit dans une opération de promotion

La gestion du risque de crédit dans une opération de promotion
immobilière privée
Jacques-Olivier Gourdon
Master 246 Management de l’immobilier – Université Paris-Dauphine
INTRODUCTION
PARTIE I : La promotion immobilière : une activité à risque
I.1.
I.2.
I.3.
La promotion immobilière
Les grandes étapes d’une opération de promotion
Le concept de risque et les risques inhérents à l’activité de promoteur
PARTIE II : La banque face à sa politique de crédit dans une opération de promotion
immobilière privée
II.1.
II.2.
II.3.
II.4.
II.5.
La banque et le risque de crédit
Les influences de Bâle II et du Coso II en matière de gestion du risque de crédit
Méthodes pour évaluer le risque de crédit
Formulation des propositions
Traiter le risque de crédit
PARTIE III : Cas pratique
III.1.
III.2.
III.3.
III.4.
Présentation
Elaboration d’une méthodologie visant à appréhender le risque de crédit
Vérification des propositions
Commentaires, limites et recommandations
CONCLUSION
Synopsis
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Ce travail porte sur le financement de la promotion immobilière privée. Plus
exactement sur le risque de crédit qu’encourt la banque dans la cadre d’une opération de
promotion immobilière privée.
Si ce mémoire s’intéresse au milieu bancaire, il s’intéresse également à une industrie en
particulier : la promotion immobilière.
Un promoteur immobilier conçoit, organise et réalise des immeubles dans l’intention
de les vendre (en bloc ou au détail). Qu’il s’appelle Nexity, Kaufman & Broad ou Bouygues
Immobilier, son travail va de la conception du programme jusqu’à la livraison des biens en
passant par le recueil des autorisations administratives, le choix des entreprises pour
l’exécution des travaux ou encore la commercialisation.
La réalisation d’un programme immobilier nécessite un apport massif en capitaux. Pour
financer son projet, le promoteur peut compter sur ses fonds propres, les fonds versés par les
acquéreurs et les crédits bancaires. Or, lorsqu’une banque décide d’octroyer un crédit, elle
s’expose à une défaillance éventuelle du promoteur immobilier, une défaillance qui
engendrerait le non-remboursement des créances. C’est ce que l’on appelle le risque de crédit
ou risque de contrepartie.
Connaître les outils que la banque utilise pour évaluer puis réduire le risque de crédit
et apprécier son degré d’implication dans un programme immobilier complexe et environné
de nombreux risques sont les principaux enjeux de ce mémoire.
D’une part, les recherches ont montré que les banques spécialisées dans le financement des
professionnels de l’immobilier faisaient appel principalement à des méthodes qualitatives
pour évaluer le risque qu’elle encourt. Elles préfèrent s’appuyer sur des analyses « à dire
d’expert » plutôt que sur la probabilité de défaut d’un promoteur immobilier qui de toute
façon ne peut pas être estimée avec pertinence en raison de la complexité des programmes. En
ce qui concerne la réduction du risque de crédit, elles ont recourt la plupart du temps à des
outils « classiques » tels que les clauses contractuelles, les garanties (hypothèques,
nantissements, cautionnements, PPD,…) et les conditions de mise en place.
D’autre part, les recherches ont permis de constater que le métier de banquier spécialisé dans
le financement des professionnels de l’immobilier s’est considérablement élargi depuis la fin
des années 1980. En effet, leur implication dans les dossiers de crédit est plus importante
qu’auparavant et, à présent, leurs exigences portent aussi bien sur l’apport en fonds propres
que sur le niveau de pollution du terrain à acquérir.
L’élaboration d’une méthodologie visant à appréhender le risque de crédit et sa mise
en pratique à travers une opération de bureaux neufs sont l’objectif ultime de ce mémoire.
Cette méthodologie, fondée sur des entretiens conduits auprès d’Hines et Crédit Agricole CIB
permet de mieux cerner la politique de crédit d’une banque dans le cadre d’un programme
immobilier.
Elle distingue cinq phases essentielles dans la politique de gestion du risque de crédit, à
savoir :
- la présentation du projet
- l’analyse par les ratios
- la notation
- l’analyse par scénarios
- la décision d’octroi.
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Enfin, ce travail s’intéresse à la politique de crédit lorsque le programme immobilier
est lancé dans un contexte favorable.
Toutefois, la récente crise financière qui a éclaté avec la faillite du géant américain Lehman
Brothers en septembre 2008 aura des conséquences sur la gestion du risque de crédit de
n’importe quel organisme bancaire. De plus, la crise immobilière qui en découle fragilise les
promoteurs immobiliers, exposant davantage la banque au risque de contrepartie. Par
conséquent, les établissements de crédit spécialisés dans le financement de la promotion
immobilière privée sont dans l’obligation de revisiter leur gestion du risque de crédit. Lorsque
les excès auront été corrigés et que le marché aura été assaini, les banques devront être prêtes
à financer les vastes programmes immobiliers nécessaires pour répondre à la demande
croissante. Ce qui nécessitera une politique de crédit adaptée et opérationnelle.
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