Quelle stratégie immobilière pour ma retraite - pens
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Quelle stratégie immobilière pour ma retraite - pens
01.02.2016 www.letemps.ch Quelle stratégie immobilière pour ma retraite? généralement un rôle secondaire sur ces choix. Certains VOS FINANCES Investir dans des hypothèques? Plutôt amortir? Déjà penser au 4e âge? Attention au couperet du taux d'intérêt de 5% pratiqué par les banques. Combiner le bon sens et le respect des règles financières n'est pas aisé EMMANUEL GARESSUS, ZURICH La stratégie immobilière du propriétaire qui s'approche de la retraite dépend de sa fortune, de sa rente, de son âge, mais aussi de la capacité du propriétaire à prouver auprès de sa banque qu'il pourra honorer ses hypothèques. «L'important consiste d'une part à faire preuve de bon sens, par exemple en continuant d'amortir même si c'est au détriment de la charge fiscale, et d'autre part de respecter des règles financières de base», explique Edouard Duc, directeur régional d'UBS Roman die. «Nous essayons d'anticiper la situation et nous prenons contact dès l'âge de 5o ans afin de souligner les besoins d'amortir l'hypothèque en deuxième rang et d'aligner les charges immobilières futures avec les revenus attendus à la retraite», ajoute-t-il. Il y a rarement des mauvaises surprises, selon la banque. La réduction de la dette facilite aussi la gestion des questions de transmission d'un bien, indique le banquier. - Attention aux règles bancaires «Il faut vérifier, au plus tard à 55 ans, si la capacité financière est garantie après la retraite», confirme Roland Bron, directeur de VZ Suisse romande. L'obstacle des 5% risque parfois d'obliger le propriétaire à amortir du jour au lendemain 100 000 à 200000 francs, et si tel n'est pas possible, de vendre l'objet de ses rêves. Selon cette règle, les propriétaires doivent s'assurer que les charges immobilières (intérêts, frais d'entretien et amortissements) ne dépassent pas le tiers du revenu régulier. Car les banques ne vérifient pas cette capacité sur la base du taux hypothécaire du marché (1,8% à io ans) mais d'un taux nettement plus élevé. Pour - La fiscalité joue cantons sont plus attrayants que d'autres. quoi 5%? «Il est basé sur le taux hypothécaire historique auquel une marge est ajoutée», indique Philippe Kaufmann, économiste chez Credit Suisse. Prenons l'exemple d'un ménage dont l'hypothèque atteint 650000 francs pour un bien immobilier d'une valeur de 1,2 million de francs. Le revenu, avant la retraite, s'élève à 135000 francs pour l'époux et 30000 pour l'épouse. Après la retraite, les rentes AVS et de la caisse de pension conduisent à un revenu de 100000 francs et les coûts immobiliers à 44500 francs (intérêt de 5% soit 32500 et frais d'entretien 12000). Les exigences de la banque ne sont plus satisfaites puisque les coûts immobiliers représentent alors 45% du revenu total. Dans le passé, les banques ne réagissaient pas tant que les intérêts étaient payés. Aujourd'hui, «elles sont plus strictes», explique Roland Bron. Les propriétaires de pension purement surobligatoire comme PensFlex, avec choix d'investissement individualisé. Techniquement, la fondation exécute le choix d'investissement de l'assuré en diminuant l'hypothèque auprès de sa banque. En contrepartie, la fondation reçoit la cédule hypothécaire pour la même valeur. Précisons que l'objet immobilier se limite à la résidence principale. La dette globale du client est inchangée, mais ce dernier obtient un rendement stable et à moyen terme sur son investissement. Le taux actuel est fixé à 2,75%, ce qui correspond au niveau des hypothèques à taux variables, indique Pasquale Zarra. L'avantage est que cette solution donne une diversification et une stabilité pour son portefeuille. Pour un propriétaire plus jeune, possédant une dette hypothécaire et disposant d'une épargne suffisante, PensExpert recommande d'avoir une hypothèque à taux fixe bas et de faire des rachats dans sa caisse de pension. L'important consiste alors à augmenter son avoir de retraite. Certains propriétaires préfèrent investir davantage dans l'immobilier. Une part assez élevée des crédits bancaires chez UBS (22%) consiste en investissements immobiliers destinés à la location. «Ce taux est actuellement en hausse», observe Edouard Duc. Hausse de la valeur locative De 65 à 7o ans, que faire? Les réflexions doivent concernant la propriété immobilière à l'approche du 4e âge démarrent à peine. que les «Il est vrai qu'une fois à la retraite, les immobilières ne aspects financiers sont en principe joués», Edouard Duc. pas le tiers Lorsquedéclare la santé ne permet plus de s'occuper de son jardin ou d'un appardu revenu tement devenu trop grand à entretenir, faut-il vendre et se rapprocher des L'hypothèque n'est pas nécessaire- agglomérations? «Il est assez fréquent que des ménages préfèrent vendre ou ment une charge. «Le prêt hypothécaire louer et acquérir un appartement de est une alternative de placement pour plus petite taille», constate Roland l'assuré», confirme Pasquale Z arra, Bron. Comme pour les autres questions directeur de PensExpert pour la Suisse romande. Cette opportunité est possible financières, il est conseillé de préparer en général pour des personnes ayant un le 4e âge comme les étapes précéavoir de prévoyance plus grand; et il est dentes, plutôt que de devoir réagir aux «Les baby-boomers se possible uniquement dans une caisse événements. dessaisissent souvent de leur maison s'assurer charges dépassent 1 régulier pour acheter un appartement en PPE», déclare Edouard Duc. La fiscalité joue généralement un rôle secondaire sur ces choix. Certains can- tons sont, à l'évidence, plus attrayants que d'autres. Le Valais a ici une bonne carte à jouer, d'autant qu'il est réputé pour son évaluation modérée de la valeur locative. Or certains cantons, jusqu'ici alémaniques, se préparent à 2 durcir leurs pratiques en la matière, à l'image de Berne, Argovie et Bâle-Ville. «40% des communes bernoises augmentent la valeur locative dès 2016», indique Philippe Kaufmann, de Credit Suisse. Ce sera le premier relèvement net depuis 1997. Dans les communes du canton d'Argovie, la valeur locative doit être redéfinie afin de dépasser au minimum 60% du loyer du marché..