Patrimoine immobilier - Première contribution sur la relation

11/02/2017
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PAT RIMOINE IMMOBILIER
Partag er les outils et bonnes pratiques de g es tion du
patrimoine immobilier hos pitalier et médico-s ocial
http://immobilier.anap.fr/publication/594-premiere-contribution-sur-la-relation-investissementexploitation-dans-les-constructions-hospitalieres-publiques
Apport en connaissance
Première contribution sur la relation investissement
exploitation dans les constructions hospitalières
publiques
Sommaire
1. Prés entation g énérale
1.1. Enjeux et objectifs
1.2. Cadre de l’étude et limit...
2. Méthodolog ie
2.1. Inves tis s ement
2.2. Exploitation - Maintenanc...
2.3. Mis e en relation inves tis ...
2.4. Surfaces
3. Données g énérales
4. Cons truction
4.1. Données de cons truction
 4.2. Analys es
5. Exploitation-maintenance en...
5.1. Périmètre pris en compte
5.2. Données d’exploitation-ma...
5.3. Analys e g énérale en fonct...
5.4. Analys e détaillée de l’e...
5.5. Analys e détaillée des dép...
6. Analys e de la relation expl...
7. Recommandations et analys e...
7.1. Synthès e des cas
7.2. Mis e en oeuvre des recomm...
7.3. Es timation des provis ions ...
7.4. Analys e des interactions ...
8. Annexes

4. Construction

4.2. Analyses

4.2.1. Analyse générale en fonction des données opérationnelles et architecturales
Analyse des coûts d’investissement
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Table au 6 : Synthè s e de l’inve s tis s e me nt immo bilie r
Pour le paneldes cinq cas étudiés, les montants des coûts d’investissement, hors équipements
biomédicaux s’échelonnent de 38,5 M€ HT (Val d’Ariège) à 76,7 M€ HT (Nevers).
Les coûts d’investissement actualisés rapportés à la SDO s’échelonnent de 1 020 € HT/m² SDO
(Bourges) à 1 368 € HT/m² SDO (Mantes la Jolie) compris les VRD, et de 977 € HT/m² SDO hors VRD
(Bourges) à 1296 € HT/m² SDO hors VRD (Mantes la jolie).
Analyse du prix total par rapport aux données de l’Observatoire de la
construction hospitalière
Les coûts de construction relevés par la MAINH dans l’observatoire de la construction hospitalière –
édition de juin 20058 sont reproduits dans les tableaux suivants. Ils sont présentés en valeur février
2005 et n’ont pas été désactualisés à la date de valeur des cas de l’étude (novembre 2004) compte
tenu de la relative stabilité de l’indice BT01 sur cette période (4 mois).
Pour la famille MCO neufs :
Analyse du prix total en f onction des données opérationnelles
Certaines particularités liées aux données opérationnelles peuvent être identifiées :
Les opérations de construction des quatre établissements ont été traitées en corps d’états
séparés.
Les établissements ont été construits à des périodes différentes, qui s’étalent sur dix ans et
dans des régions distinctes. La conjoncture au moment de l’appel d’offres travaux a donc, selon
toute vraisemblance, été le catalyseur de disparités notoires entre les établissements.
En première analyse, le CH de Bourges pourrait avoir bénéficié d’une conjoncture favorable avec
la modération des prix du début de la décennie 90 (par ailleurs les coûts actualisés des DGD ne
prennent pas en compte les éventuels coûts ultérieurs de procédure contentieuse). Quant à
Mantes, le poids des lots enveloppe et second oeuvre architectural conjugué à la proximité
parisienne pourrait expliquer le montant plus élevé de l’investissement. On peut également penser
que la taille de l’établissement a un impact sur le coût d’investissement au m². Bourges dépasse
en effet 60000 m² SDO tandis que Mantes est inférieur à 40000 m².
Analyse de la pertinence des actualisations de prix en f onction des ef f ets de
conjoncture (date) et des ef f ets g éog raphiques
Sur un graphique à 2 axes d’ordonnées, il est possible de représenter dans le temps le montant de
l’investissement, actualisé à date du début des travaux (sensiblement équivalent à la date d’appel
d’offres)9 en fonction de l’évolution de l’indice BT01.
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Fig ure 2 : Evo lutio n de l’indice BT0 1
Nous pouvons constater que les appels d’offres ont tous été lancés dans une période
d’augmentation des prix de construction constante et modérée (moins de 3% par an), et donc en
déduire que le principe de les actualiser sur une base commune est a priori justifié.
Cependant, l’indice du coût de construction, a subi une évolution supérieure à 6% lors de l’année
2004. Bien qu’intégrant cette actualisation pour les coûts de construction des cinq établissements de
l’étude, la comparaison avec les ratios relevés par l’Observatoire des coûts de la construction en
reste cependant limitée.
L’indice BT01 représente une évolution moyenne du coût des travaux de bâtiment, tous secteurs
confondus, et tous corps d’états confondus. Il est basé sur un ensemble d’opérations réalisées en
France et ne prend pas en compte les variations relatives aux marchés régionaux, ni intégralement
les évolutions réglementaires (nombreuses dans le domaine sanitaire depuis les dix dernières
années). Il est néanmoins la seule valeur d’actualisation disponible et reconnue à ce jour.
Analyse du prix total en f onction des données f onctionnelles et morpholog iques
Du point de vue des capacités d’accueil et des surfaces dans oeuvre, deux familles d’établissements
peuvent être distinguées :
Bourges et Nevers, dont les SDO sont équivalentes (plus de 60 000 m²), et le nombre de lits et
places respectivement de 635 et 469,
Mantes et Val d’Ariège dont les SDO sont équivalentes (de 31 000 à 39 000 m²) et le nombre
de lits et places respectivement de 395, 320 et 273.Du point de vue des morphologies, 3 types
sont présents :
le type « mono-bloc », pour Mantes et Bourges (tour sur socle),
le type « peigne », pour Val d’Ariège (ailes perpendicualires à une épine dorsale),
le type « plateau », pour Nevers (superposition de niveaux d’emprise similaire).
Dans ce cadre d’analyse, il n’apparaît pas d’influence directe réciproque entre les types
morphologiques et les ratios coût de travaux HT / m² SDO. Ainsi :
Mantes et Bourges présentent les montants au m² les plus disparates pour des types
morphologiques similaires.
Val d’Ariège devrait présenter le ratio le plus élevé compte tenu de sa configuration en peigne.
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La relation « morphologie / coût d’investissement » est probablement opérante, mais trop réductrice.
8
Co ns ultable s ur le s ite Inte rne t de la Mainh www.mainh.s ante .g o uv.fr
9
Le s vale urs d’appe l d’o ffre re pré s e nte nt le mo ntant de s marché s de travaux, ave nants co mpris , ho rs ré vis io ns de prix
e s timé e s s e lo n la fo rmule 0 ,125+ 0 ,8 75( Im/I0 ) .
Glossaire
CH
MAINH
MCO
SDO
VRD
BT01
Dat e de parut ion : Novembre 2 0 15
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