Etude réalisée avec le concours financier de : 1 LEADER + Contrat

Pépinière d’entreprises
Aéropole
29600 MORLAIX
Tél : 02 98 88 00 66
Fax : 02 98 88 38 94
Mail : [email protected]
Etude réalisée avec le concours financier de :
LEADER +
Contrat de plan Etat
Région, Enveloppe 3
1
Maître d’ouvrage :
Association HAMEAU,
1 Rue de Kervoazou
29640 PLOUGONVEN
Mail : [email protected]
Siret : 494 513 898 00010
Président : Grégoire Jandin
Association créée à l’initiative d’une vingtaine de citoyens du Pays de Morlaix et qui souhaitent
promouvoir ce type de projet.
Maître d’œuvre :
Bureau d’études en développement durable :
Scop Kejal,Morlaix.
Pépinière d’entreprises
ZA de l’aéropole
29600 MORLAIX
Chef de projet :
Patrick Créac’h
Tél : 02 98 88 00 66
Fax : 02 98 88 38 94
Portable : 06 32 45 29 08
Mail : [email protected]
Site : www.kejal.fr
Chargée de mission pour l’étude :
Lucile Guichen
Tel : 02 96 46 71 06
Portable : 06 87 69 09 00
Mail : [email protected]
Remerciements à l’association Habitat et participation à Louvain pour la mise à
disposition de nombreuses études sur le sujet : www.habitat-participation.be
2
INTRODUCTION :
Cette étude a été réalisée dans le cadre des contrats de plan Etat Région (enveloppe 3)
dans le but de promouvoir la création d’éco-hameaux et d’habitats groupés écologiques
sur le territoire du Pays de Morlaix.
Elle affiche un double objectif : présenter une synthèse des démarches d’habitats
groupés
écologiques
existantes,
étayée
de
témoignages
d’habitants
ou
d’accompagnateurs de démarches collectives, et en dégager une méthodologie
transposable dans le cadre français.
Après une définition des termes du sujet et de ses implications, seront exposées des
expériences représentatives d’initiatives collectives, privées ou publiques, en Europe et
en France, dans le domaine de l’habitat écologique. Le cadre juridique et réglementaire
français et les spécificités du territoire de l’étude seront ensuite abordés.
Les points de blocages, et leurs modes de résolution ou de contournement feront l’objet
d’un dernier point.
A l’issue de cette présentation générale, une méthodologie spécifique sera proposée sous
forme de fiches regroupées selon les thématiques abordées au cours du document de
synthèse.
A qui s’adresse cette étude ?
 Aux particuliers qui ne trouvent pas de réponse satisfaisante à leurs attentes en
matière d’habitat, et souhaitent s’engager dans une démarche de construction d’un
3
lieu de vie collectif respectueux de son environnement, solidaire et durable. Les
fiches méthodologiques ont été conçues dans l’intention de leur faciliter la tâche.
 A tous les élus, qui souhaitent encourager ces démarches, ou qui se voient
sollicités par des collectifs en recherche d’une commune d’accueil et d’un terrain
propice à leur projet. Cette étude leur propose quelques pistes qui leur
permettront d’aider les initiatives citoyennes en matière d’urbanisme durable.
"Etant pionniers dans notre domaine, nous avons dû paver le chemin et avons rencontré
différentes difficultés et relevé de nombreux défis. Personnellement, je crois qu'il
arrivera la même chose que ce qui est arrivé aux produits alimentaires de culture
biologique - ils ont lentement fait leur chemin dans notre vie de tous les jours - et un
jour les fonctionnaires de la planification demanderont le respect d'une série
d'exigences écologiques avant d'autoriser une nouvelle construction ou la restauration
d'un bâtiment ancien." L’un des premiers habitants de l’éco-village coopératif danois de
Hjortshøj, installé depuis 1991 sur le site.
Au cours de la lecture, les termes suivis d’un astérisque * sont expliqués dans le glossaire en annexe I
4
1. Qu’est-ce qu’un habitat groupé écologique auto-construit ?
A/ Définition
a. L’habitat individuel, collectif, semi-collectif
b. L’habitat groupé
c. L’urbanisme durable
d. L’éco-hameau
e. L’éco-quartier
f. L’éco-village
g. l’architecture bioclimatique
h. Les maisons passives
i. Les principes de l’éco-construction
j. La rénovation basse consommation
B/ Les valeurs
a. L’héritage : le socialisme utopique
b. La notion d’empreinte écologique
c. Vivre ensemble en habitat groupé
2. Les expériences existantes
A/ Les expériences étrangères
a. Fribourg : construction d’un éco-quartier modèle
b. Hjortshøj
c. : construction d’un éco-village
c . Torre Superiore : un exemple de restauration réussie
d. Les expériences belges d’habitat groupé
e. Les coopératives d’habitants
B/ Les expériences françaises
a. Les expériences nationales
b. Les expériences régionales
III.Les spécificités du territoire de l’étude
A/ Le cadre juridique et réglementaire français
a. La loi SRU, Loi littorale
b. Le cadre réglementaire SCOT, PLH, PLU, Carte communale,
c. Les réglementations RT 2005, RT 2010, norme HQE
5
d.
B/ Les
a.
b.
c.
Quels labels pour l’éco-construction ?
aides et contraintes locales
La pression sur le littoral
Les contraintes liées à la démographie
Un dispositif d’aides limité
IV. Points de blocage et solutions
A/Les bloquages d’ordre culturels
a. Quelques expériences négatives
b. Une concertation réussie
c. Hjorshoj : la démocratie participative à l’échelle d’un village coopératif
B/ L’accès au foncier
a. Agir au niveau du PLU
b. L’ Etablissement Public Foncier Régional
C/ La complexité des démarches administratives et l’absence
d’accompagnement spécifique
a. Témoignages
b. L’exemple d’Habitat et Participation
b. Le GRT canadien, un modèle ?
c. Quelles structures d’accompagnement en France ?
D/ Les statuts juridiques
a. Les limites des options juridiques existantes
b. La coopérative d’habitants
c. La Société Civile Coopérative dite d’Attribution
Conclusion
Annexes :
I.
II.
Glossaire
Ressources Documentaires
6
I. Définition
a. Habitat individuel, collectif, semi-collectif :
i. L’habitat individuel se réfère à des pavillons individuels avec jardins
privatifs. L’habitat individuel est diffus lorsqu’il comprend des
logements à quatre façades, sur des terrains privatifs d’au moins 500
m². Sa densité est de l’ordre de 15 logements à l’hectare. L’habitat
individuel groupé est constitué de logements mitoyens avec des
jardins en longueur sur leur façade arrière. Les maisons de ville
traditionnelles illustrent ce mode d’utilisation de l’espace où 20 à 25
logements sont implantés à l’hectare.
Remarque : attention à ne pas confondre la forme urbaine d’habitat
individuel groupé et le sujet de cette étude, l’habitat groupé
écologique (Cf infra : définition de l’habitat groupé.)
ii. L’habitat semi-collectif : il s’agit d’un ensemble de logements en
mitoyenneté verticale ou horizontale ne dépassant pas R+2+combles
(rez-de-chaussée+ deux étages+combles) avec un accès au logement
individualisé, et un espace privatif extérieur, jardinet ou terrasse. La
densité de cette forme d’habitat peut atteindre 40 logements à
l’hectare.
iii. L’habitat collectif : est un bâtiment composé d’au minimum
R+2+combles, et composé d’ appartements sans accès individualisé,
mais éventuellement pourvus d’une terrasse, et d’une place de
stationnement souterraine ou aérienne. Les petits collectifs
permettent d’implanter 40 à 70 logements à l’hectare. A titre de
comparaison, l’écoquartier de BedZED à Sutton dans la banlieue de
Londres atteint une densité de 105 logements et 200 bureaux à
l’hectare, tout en respectant une hauteur de construction de 3
étages maximum.
b. L’habitat groupé ou co-habitat: est défini comme une démarche collective
de construction ou de rénovation d’un ensemble de bâtiments constitué de
parties privatives et de parties communes. Les parties communes sont autogérées selon un principe démocratique (un logement ou un adulte = une voix),
alors qu’en co-propriété classique, le pouvoir de chaque propriétaire est
proportionnel aux surfaces privatives détenues en pleine jouissance. Au-delà
de pièces techniques, comme la chaufferie ou la buanderie, les bâtiments
collectifs regroupent des lieux de vie en commun : salle des fêtes, espace
7
de jeux pour les enfants, réfectoire, atelier de bricolage, ou chambres
d’amis. La notion d’habitat groupé englobe donc la phase d’élaboration et de
réalisation communes du projet architectural et la volonté de vivre
ensemble, le « co-housing » tel qu’il se pratique au Canada, et nombre de
pays d’Europe du Nord. Enfin, la volonté d’auto-construire ou de faire
construire le ou les bâtiments envisagés, sans avoir recours à un maître
d’ouvrage professionnel constitue un élément essentiel des projets relatés
au cours de l’étude.
La démarche d’habitat groupé écologique, parce qu’elle permet à des ménages modestes d’avoir accès à un
logement de qualité en réalisant de substantielles économies, parce qu’elle crée des liens de solidarité et
d’entraide au sein d’un habitat conçu pour limiter au maximum son impact environnemental, est une
traduction concrète des trois piliers de l’Agenda 21.
Un projet conforme aux trois critères de l’agenda 21
ENVIRONNEMENT
Recherche d’un impact énergétique minimum du
quartier Implantation du terrain et architecture
bioclimatique (exposition sud, habitat passif)
Assainissement naturel, priorité aux matériaux
locaux et à énergie grise réduite
Optimisation de la gestion de l’eau, de énergie,
des déchets, des transports.
SOCIAL
Coût accessible des
constructions,
Une partie des habitats
proposée en locatif,
Logements spécifiques pour
personnes âgées et
handicapées,
Insertion et formation sur le
chantier
Création
d’emplois pour les
entreprises et
artisans locaux,
ECONOMIE
Mobilisation de
l’épargne locale
Matériaux locaux prioritairement
8
Ne pas confondre « habitat groupé » et « habitat communautaire ». Le
phénomène communautaire n’intègre pas d’espaces privés autonomes
dévolus à chaque foyer. L’habitat groupé opère une distinction nette entre
les espaces favorables aux contacts sociaux et les espaces strictement
privés comme les chambres, les sanitaires ou l’espace repas.
L’habitat groupé, ne saurait pour autant se limiter à un chantier groupé :
au-delà de la volonté commune de réduire les coûts d’acquisition du foncier
et les coûts de construction, il existe un projet de vie collectif.
L’habitat groupé se rapproche beaucoup de la notion de « co-habitat »,
traduction canadienne du terme « co-housing ». Le mouvement de co-habitat
existe dans les pays d’Europe du Nord depuis le début des années 7O.
c. L’urbanisme durable :
Les projets d’habitat groupé écologique, bien que souvent issus d’initiatives
privées, s’inscrivent à leur échelle dans une perspective plus large d’urbanisme
durable :
 La lutte contre l’étalement urbain, qui depuis les années 50, grignote chaque
décennie l’équivalent de la surface d’un département français. Ce mitage
résulte à la fois d’une véritable « sacralisation » d’un modèle pavillonnaire
gourmand en foncier et de l’accès à des énergies fossiles bon marché. Les
coûts actuels de l’énergie (doublement du coût du litre de gazole entre
2002 et 2007) et des terrains constructibles imposent une meilleure
utilisation des espaces constructibles.
Le schéma ci-dessous, tiré du Guide de l’urbanisme et de l’habitat durable, réalisé par le
Pays de Rennes et l’ADDOU met en évidence les gains d’espaces qu’il est possible
d’obtenir tout en préservant l’intimité de chaque logement
9
ADDOU : Approche Développement Durable dans les Opérations d’Urbanisme développée par
l’AUDIAR (Agence Urbanisme et Développement Intercommunal de l’Agglomération Rennaise) et le
Pays de Rennes.
 La réduction des émissions globales de GES dans le cadre du Plan Climat en
agissant tant sur l’optimisation énergétique des bâtiments que sur la
réduction des transports les plus émissifs au profit des transports doux
(vélo, marche) , et des transports en commun. Mise en place également de
systèmes d’auto-partage*(flotte de véhicules mise à disposition d’un groupe
d’usagers), ou de vélos (comme les Vélib à Paris).
Plan Climat : Programme d’actions destiné à réduire les émissions des Gaz à Effet de Serre
(GES)* dans le secteur des transports et du bâtiment. Le Plan Climat est destiné à mettre la
production française de GES en conformité avec les objectifs de réduction du protocole de Kyoto.
La France s’est engagée à diviser par quatre ses GES d’ici 2050 en s’attelant notamment à la
rénovation thermique des bâtiments existants. La consommation moyenne de l’ensemble du parc
immobilier français est de 210 KWh/an, avec, pour les bâtiments construits avant 1975 une
moyenne annuelle de chauffage de 328 kWh /an1 (hors travaux de rénovation)
 La réduction des transports consommateurs d’énergies fossiles repose sur
la notion de villes « courtes distances » ou villes compactes, qui implique la
nécessaire prise en compte de
mixité sociale et mixité d’usages.
Autrement dit, les résidents de tels quartiers doivent pouvoir rejoindre à
pieds ou à vélo les commerces, les équipements (écoles, crèches,
équipements de loisir), cabinets médicaux voire leur lieux de travail. Dans
1
Chiffres tirés de l’article « Entretiens avec Olivier Sidler », La Maison Ecologique, N°31, fév-Mars 2006. Olivier Siedler est le VicePrésident de l’association Négawatt, et directeur du Cabinet Enertech.
10
cette optique, certains quartiers ont systématiquement réservé les rez-dechaussée d’immeubles à des commerces, professions libérales, artisans.
 La mixité sociale est encouragée en activant différents leviers : d’une part
en favorisant l’accession sociale, ou la création de locatif social, d’autre part
en permettant les initiatives « d’autopromotion1 » comme celles des
Baugruppen allemands étudiées infra En résumé, un groupement de
particuliers s’associant pour construire un immeuble en se passant de
promoteur pratique l’auto-promotion. L’économie réalisée, de l’ordre de 25 à
30% favorise l’accès à un logement de grande qualité, performant
énergétiquement et donc plus rentable à long terme.
d. L’Eco-hameau : Cette démarche, formalisée et déposée par l’Association des
Ecohameaux de l’Economie sociale et solidaire AES (Toulouse), a déjà
obtenu une reconnaissance régionale (1er prix de l’innovation Balise MidiPyrénées) et nationale (1er prix CIME Valise 2003). AES définit l’Ecohameau comme « un lieu de vie de développement équitable durable » et
respectant des
critères de mixité d’âge et de mixité sociale.
Concrètement, il s’agit d’un groupe de maisons tout ou partie autoconstruites, à faible impact écologique. La réalisation du bâti se fait dans le
cadre d’une mutualisation des moyens (entraide et main d’œuvre, formation,
conseil) et des structures (bâtiments et jardins collectifs , gestion des
ressources et des déchets). L’approche AES tente de répondre à la
problématique des communes rurales à faible densité de population à
savoir :
 favoriser le maintien des jeunes aux pays tout en attirant des porteurs de
projets souhaitant quitter la ville (néo-ruraux),
 maîtriser la réalisation de lotissements s’intégrant dans l’architecture
locale, au lieu de subir les constructions standardisées qui jalonnent les
périphéries et sorties de bourgs,
 respecter les objectifs de réduction des GES (Gaz à Effet de Serre) 2du
Plan Climat.
Les objectifs écologiques de tels éco-hameaux s’avèrent plus ambitieux
encore que les performances affichées par la conception bioclimatique : si la
conception bioclimatique, seule, réduit de 60% les dépenses de chauffage,
associée à d’autres techniques ou pratiques, elle permet d’atteindre des
économies d’énergie de l’ordre de 90% par rapport à la consommation
1
«L’autopromotion » est une notion développée par M.Bertrand Barrère, urbaniste à Strasbourg en référence aux
Baugruppen allemands. Il s’agit d’une opération de construction menée directement par un collectif d’acquéreurs
particuliers, sans avoir recours à un promoteur professionnel.
2
Gaz à Effet de Serre : gaz dont les travaux du Groupe International d’Expert de Climat (GIEC) ont mis en évidence
l’impact sur le réchauffement climatique observé depuis le début du 19ème siècle. En France 21% des émissions de GES
viennent du secteur du bâtiment. Le 5ème de ces gaz est émis lors de la construction des bâtiments.
11
énergétique moyenne. En effet, cette démarche ne se limite pas à un simple
éco-bilan énergétique du bâti, mais intègre également la notion d’empreinte
écologique globale du hameau et de ses habitants.
e. L’Eco-quartier : L’éco-quartier est une expérience urbaine à grande échelle,
intégrée à une politique de la ville , planifiée et gérée par la municipalité
concernée, et bien souvent co-financée, au regard de ses coûts de mise en
œuvre, par des fonds régionaux, nationaux ou européens. Ces projets ont vu
le jour au Nord de l’Europe, en Suède, (à Malmö et Hammerby), au Danemark
(à Vesterbro), au Royaume Uni (à Bedzed), et dans de nombreuses villes
d’Allemagne, dont Fribourg et son emblématique quartier Vauban. Un souci
commun d’aménagement ou de rénovation durable 1 de ces quartiers devenus
dès lors des vitrines écologiques, économiques et sociales de l’urbanisme a
présidé à leur conception et leur réalisation.
Vue de l’Eco- quartier de BedZed
f.
L’éco-village : terme né de la fusion entre écologie et village. Selon le site
du GEN, Global Eco-villages NetWork, les écovillages sont des communautés
urbaines ou rurales qui s’efforcent de mettre en place un mode de vie
solidaire à faible impact environnemental. A cette fin, ils combinent
différentes pratiques comme la permaculture*, la construction écologique,
l’agriculture biologique, l’auto-suffisance alimentaire, la production
d’énergies renouvelables, la mise en place de relations communautaires, et
plus encore. 2
La revue française Passerelle-eco3 complète cette définition :
1
Comme à Vesterbro, quartier insalubre de Copenhague, où sévissaient misère et précarité, devenu depuis un modèle
d’architecture et une démonstration magistrale des bienfaits de la consultation citoyenne dans l’élaboration d’un urbanisme
durable.
2
Source : www.gen.org
3
12
« Un éco-village est un ensemble d’habitats de taille humaine, où une
particulière est portée :
attention
- au niveau écologique : aménagement du territoire, construction, gestion des énergies
renouvelables, agriculture, gestion de l’eau, gestion des déchets ;
- au niveau économique : dynamisation de la production locale par l’intégration de petits
commerces et petites entreprises locales ;
- au niveau social : par la création d’un pôle permettant aux habitants de proposer et
participer à des activités de rencontres, divertissements adaptés aux enfants, adolescents
et adultes.
Tous ces choix seront toujours considérés dans la perspective de la durabilité» (sic)
En France, si deux communautés sont membres du GEN, elles semblent
relativement éloignées des définitions citées plus haut. Il s’agit d’un « écolieu permaculturel », le centre écologique de Carapa dans le Gard, et de
l’écohameau de Furan dans l’Isère. Pour en savoir davantage : le site
www.ecolieuxdefrance.free.fr dresse une liste des expériences en cours.
La dimension communautaire constitue souvent l’un des piliers des écovillages, ce qui les exclue pour la plupart du champ de cette étude.
g. L’architecture bioclimatique :
L’architecture bioclimatique, en zone tempérée, consiste à favoriser les
apports de chaleur gratuite et à diminuer les ponts thermiques* (points de
déperdition de chaleur dans le bâtiment) en saison froide, à favoriser le
rafraîchissement en été, tout en maintenant une bonne ventilation. La
conception bioclimatique prend en compte les données locales, à savoir le
climat et l'environnement dans lequel s’implantera le projet de construction.
Une analyse détaillée du terrain permet de décider de l'orientation de la
maison sur le terrain, de sa localisation précise, des protections naturelles
dont on va l'entourer, de la végétation...
L’architecture bioclimatique est régie par les 14 cibles Haute Qualité
Environnementale (HQE). Est considéré comme bioclimatique un bâtiment
présentant des éléments répondant au minimum à 3 cibles HQE parmi les 5
suivantes :
- choix intégré des procédés et produits de construction
13
- gestion de l’énergie ou intégrant des énergies renouvelables (solaire par
exemple)
- gestion de l’eau ou qualité de l’eau
- confort visuel
- relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement immédiat
Se référer également au point III/ Les normes
h. Les maisons passives :
Le concept de « maison passive » a été élaboré en 1988 par l'institut
« Wohnen und Umwelt » (habitat et environnement) de Darmstadt, en
Allemagne, avec la collaboration de l'université de Lund, en Suède. La
norme de consommation énergétique d’une maison passive est de 42
KWh/m²/an, dont maximum 15 KW/an pour le chauffage (contre 100 KWh/
m²/an pour une maison neuve conventionnelle). Une maison passive nécessite
une remise en cause des modes de construction conventionnels, mais
également des changements de comportement de ses occupants.
La conception d’un bâtiment passif repose sur quatre principes : l’isolation
thermique, la ventilation, l’exposition et l’utilisation des fenêtres,
l’étanchéité à l’air. Les zones tampons sont placées au nord, les ouvertures
au nord et à l’est sont réduites au maximum voire inexistantes, tandis que
des surfaces d’accumulation (brique réfractaire) de chaleur garantissent un
confort thermique optimal.
i. La construction écologique :
Il n’existe pas de label spécifique à la construction écologique.
Actuellement, il n’existe que des standards d’économie d’énergie (Voir les
normes). Le qualificatif « écologique » appliqué à un bâtiment signifie
principalement que des matériaux d’origine naturelle ont été mis en œuvre
lors de sa construction, et que celui-ci minimise sa consommation en
énergies non renouvelables et en eau.1.
En résumé quelques principes essentiels de la construction écologique:
 Les matériaux employés sont des matériaux d’origine naturelle, qui ne
doivent pas exploiter des ressources épuisables. Les circuits courts
d’approvisionnement seront privilégiés. Le bois employé doit provenir
d’une filière gérant ses coupes selon des principes de développement
durable. Des matériaux comme la paille, l’ouate de cellulose, peu coûteux,
et à fort pouvoir isolant font l’objet d’un engouement récent, mais
justifié en France, plus ancien en Suisse, en Allemagne ou au Canada.
1
Voir Sources Documentaires, Annexe II : quelques suggestions de lecture
14
Un chantier ossature bois et paille à
Plumaudan
 Les traitements autorisés (bois) : sel de bore . Pour l’utilisation en
bardage extérieur, privilégier les bois naturellement imputrescibles
comme le douglas ou le mélèze, produit localement.
 Les peintures doivent être exemptes de solvants chimiques, et
composées de pigments naturels.
 Les matériaux prohibés : tous ceux qui produisent des déchets ultimes
non recyclables (comme le PVC), qui dégagent des émissions de
substances toxiques pour les occupants du bâtiment (formaldéhyde, pvc,
solvants, colles)1, qui consomment une part importante d’énergie fossile
(production et transport) ou de matières premières non renouvelables.
Le béton, par exemple, n’est pas considéré comme matériau écologique,
car son mode de production est particulièrement gourmand en énergie
grise* et sa résistance thermique très faible.
 La production d’énergie : solaire thermique, photovoltaïque, éoliennes,
pompes à chaleur (les pompes sol/air sont efficaces en Bretagne, où la
température du sol est relativement constante et rarement inférieure à
10°C)
 Les économies d’eau : toilettes sèches ou à séparateur, récupération
d’eau de pluie
j. La rénovation basse consommation est une piste que les candidats à l’habitat
groupé ne doivent pas négliger. L’acquisition d’un immeuble ancien, à Morlaix
par exemple, où les offres de vente sont relativement fréquentes, peut être
une bonne option pour un groupe avec un projet urbain. D’anciens bâtiments
industriels peuvent également offrir des opportunités intéressantes. Avec
1
A ce propos, consulter Nos maisons nous empoisonnent, Georges Mear, Ed Terre Vivante.
15
l’avantage notable de ne pas grignoter de nouvelles surfaces constructibles.
L’Association Négawatt défend depuis plusieurs années le lancement d’un
plan de réhabilitation du parc français de logements anciens dont la
consommation moyenne est de 210 kWh/m², soit le quadruple des seuils
maximum à atteindre à l’horizon 20201. Les détails de ce programme sont
disponibles sur le site de l’Association2.
En Suisse, un Bureau d’étude spécialiste de la rénovation d’immeubles aux
normes « Minergie »3 réalise en quelques semaines des rénovations
spectaculaires. Surélévation, isolation par l’extérieur, insonorisation des
planchers, pose de triple vitrage ou installation de chauffe-eau solaires :
l’ensemble des travaux est minutieusement conçu, les interventions de
chaque artisan strictement planifiées, et le gros oeuvre préfabriqué. Ce
type d’intervention ne laisse pas de place à l’implication des propriétaires
dans la réalisation du chantier.
Deux exemples d’intervention du Cabinet d’Architectes Viriden Partners,
Zurich
Rénovation de deux immeubles édifiés en
1881. Les nouveaux bâtiments sont aux
normes Minergie (le standard « maison
passive » suisse).
1
Les logements construits avant la première Réglementation Thermique affichent des moyennes de l’ordre de 328 kw/h/an.
www.negawatt.org
3
Cf. : « Rénover et repenser l’existant », La Maison Ecologique, fév-mars 2006, pp28 et suiv. Pour des bâtiments rénovés,
la norme Minergie impose une performance globale maximale de 60 kWh/m2 ; la construction neuve ne doit pas dépasser
38 kWh/m2 .
2
16
Rénovation d’un immeuble de 12 appartements et 2 locaux
commerciaux : installation d’une toiture pré-fabriquée
Les coûts de rénovation basse consommation des logements anciens est
évalué en France à environ 150€/m². Il est quasiment impossible de
supprimer tous les ponts thermiques d’un bâtiment qui n’a pas été conçu
selon les principes « passifs ». Les rez-de-chaussée même bien isolés,
restent basse consommation, du fait du contact avec le sol.
En France depuis le 1er Novembre 2007, les éléments installés ou remplacés à l'occasion de « petits »
travaux (tels que le changement de fenêtre, la pose d'un matériau isolant ou la rénovation globale d'une
maison individuelle) doivent présenter une performance énergétique minimale. Depuis le 1er Avril 2008,
les bâtiments de plus de 1000 m² faisant l'objet d'une rénovation lourde, devront justifier d’une
consommation énergétique en deçà du maximum fixé. Voir le point « Réglementation Thermique »
B/ Les valeurs
a L’héritage : le socialisme utopique
Les démarches d’habitat groupé s’inscrivent dans la lignée d’expériences
menées au cours du XVIII et du XIX siècle par ceux que Jérôme Blanqui
nomme les socialistes utopiques1. Imprégnés de l’utopie de Thomas More, mais
aussi d’humanisme et de christianisme social, Robert Owen en Ecosse, SaintSimon, Charles Fourrier, ou Etienne Cabet en France n’étaient pas des
révolutionnaires radicaux. Ils se distinguaient par la volonté de créer des
communautés idéales reposant sur l’entraide et le refus des échanges
marchands, dans le but d’améliorer les conditions de vie de la classe ouvrière.
La finalité ultime de ces expériences était de créer une contre-société
socialiste qui entraînerait par effet d’adhésion la dissolution du capitalisme.
Si une centaine de communautés diverses virent le jour au cours du XIXème
siècle, très peu parvinrent à durer. En France, le Familistère de Jean-Baptiste
Godin inspiré des phalanstères fourriéristes, dont la construction débuta en
1
Jérôme Blanqui, Histoire de l’Economie Politique, 1839.
17
1860 à Guise dans l’Aisne, constitue une exception notable puisque les
bâtiments restèrent occupés jusqu’en 19681 .
L’épisode de la Commune de Paris (1871) marque la fin du socialisme utopique au
profit des théories marxistes. Mais le mouvement coopératif tel qu’il existe
actuellement est l’héritier des valeurs et des principes de fonctionnement
théorisés par Charles Owen. Certaines expériences contemporaines d’habitat
groupé se font d’ailleurs sous forme coopérative. (Cf. Les Coopératives
d’habitants)
b La notion d’empreinte écologique
Inscrire un projet d’habitat dans une démarche « Eco-hameau » implique une
volonté de réduire de manière significative l’empreinte écologique des
bâtiments, au moment de leur construction, mais également au cours de leur
occupation.
L’empreinte écologique se veut un indicateur de l’impact de l’activité humaine
sur les ressources totales de la planète. Il cherche à déterminer d’une part les
ressources captées chaque année par tous les aspects de l’activité humaine, et
d’autre part à calculer le nombre d’hectares de forêts nécessaires à la capture
des GES émis par cette dernière. La complexité de cet outil et la difficulté à
mettre en place des indicateurs fiables soulève actuellement une vaste
controverse au sein de la communauté scientifique mondiale. Le calcul de
l’empreinte sous-estimerait largement les dégâts causés et fausseraient par là
les décisions politiques. Quoi qu’il en soit, c’est le triple ou le quadruple de la
biocapacité globale qu’il faudrait à l’humanité entière pour qu’elle bénéficie du
niveau de vie de la population française.
Appliquée à l’échelle d’un éco-quartier, ou d’un éco-hameau, l’empreinte
écologique ne se borne pas à calculer les émissions de chaque logement en
activité, mais également le bilan des matériaux utilisés, des techniques de
constructions elles-mêmes, mais aussi des aménagements paysagers réalisés,
des modes de transports induits par la situation du hameau au regard des
équipements publiques, des commerces, des zones d’activités etc. En Bretagne,
une étude destinée à mesurer l’empreinte écologique du Pays de Guingamp est
actuellement menée. Elle prendra en compte les modes de chauffages et les
formes de logements du territoire.
En tout état de cause, il serait intéressant de calculer et comparer l’empreinte
écologique, à surface égale, d’une éco-rénovation basse consommation (puisque
il est difficile de transformer un bâtiment conventionnel aux normes passives)
et d’une construction passive.
1
Consulter http://www.familistere.com/site/index.php
18
c.
Vivre ensemble en habitat groupé : avantages
Ce chapitre s’appuie sur les témoignages recueillis lors d’entretiens avec des
personnes vivant au sein d’un habitat groupé depuis plusieurs années, voire des
décennies. Les lieux de vie n’ont pas été construits selon des principes
écologiques, parce qu’à l’époque, en France, il n’existait pas vraiment de
solutions techniques écologiques ni d’artisans capables de les mettre en œuvre.
Les bâtiments n’ont pas été auto-construits, il s’agissait en fait d’une opération
d’auto-promotion, mais dans certains cas le second œuvre a été réalisé par les
acquéreurs.
 Daniel Cueff, a racheté en commun à Brest une grande maison divisée en
copropriété. (29)
 Maryvonne Kerampran et JM Filloque , Habitat groupé de Gwalarn à
Brest (29) : 4 maisons bois construites sur un terrain en copropriété
 Danièle Brière , Le Hameau de Mange-Pommes à Ramonville (31) :
lotissement de 15 maisons bois.
 Pierre-Yves Jan, la Petite Maison à Rennes (35) Quatre maisons de ville
en bande, sur un terrain en co-propriété.

Et Yvan Saint-Jour1, pour sa (courte) expérience au sein du Lotissement
des Courtils à Bazouges sous Hédé (35). Cette initiative communale n’est
ni un éco-hameau, ni un habitat groupé selon les définitions données plus
haut, mais l’organisation des espaces verts communs et certaines
pratiques de concertation et d’entraide entre les habitants permet de
dresser un parallèle avec les expériences de co-habitat relatées ici.
Habitat
Groupé
Date de constitution
de groupe
Nombre de familles
impliquées
Date d’entrée dans
les lieux
1
Le Hameau de
Mange Pommes
(Ramonville)
Gwalarn
(Brest)
La Petite Maison
(Rennes)
La Copropriété
Cueff/Kervedo
(Brest)
1982
1985
1982
Janv 1987
15
4
4
2
1982
1987
1987
Déc 1987
Yvon Saint-Jour est Rédacteur en Chef de la revue La Maison Ecologique.
19
Réalisation des
bâtiments
Forme d’habitat
Parties communes
Mode de gestion des
parties communes
Construction
second œuvre autoréalisé
15 maisons individuelles
bioclimatiques
Construction
4 maisons bois sur
un terrain
commun
Salle des
fêtes/réunions
Jardins collectifs
1 bâtiment
commun (salle de
réunion + Ch
d’amis + garages)
ASL*
Copropriété
Construction
Auto-rénovation du
bâtiment commun
4 maisons bois en
bande sur terrain
commun
1ers étages privatifs
Une salle de
réunion/fêtes
RDC commun
Jardins, caves,
garages
Copropriété
Rénovation
1 grande maison de
ville scindée en 2
lots
Cellier et jardin
(pas de place pour
un bâtiment
commun)
Copropriété
20
 Les motivations :
Quatre des habitats groupés étudiés ont maintenant plus de 20 ans d’existence. Créés au
cours des années 80 par des personnes issus de mouvements coopératifs, de l’économie
sociale ou par des militants impliqués dans les milieux associatifs, ils trouvent tous leur
origine dans la volonté de construire ensemble puis de partager certaines activités.
Nous sommes d’anciens Soixante-huitards. Plusieurs d’entre nous
avaient eu une expérience communautaire auparavant, et ne
souhaitaient pas continuer dans cette voie. Mais nous voulions
continuer sur de l’habitat groupé, tout en gardant notre
indépendance respective . Danielle Brière.
Du collectif, mais pas trop.
Nous voulions préserver notre
intimité M. Kerampran.
La distinction entre vie communautaire
et habitat groupé est établie plus ou moins
formellement lors de la constitution de chacun
des groupes.
Nous voulions une
façon de vivre un peu
plus collective.
Cette dimension essentielle du projet ne
peut pas rester implicite. Elle doit au contraire
faire l’objet d’une définition commune préalable
dès les premières réunions du groupe, sous peine
Nous avons dû recadrer la vision
de créer des conflits insolubles
partagée après un départ dû à un
(Ce point sera traité dans
manque de fusion . L’une des familles
la fiche méthodologique DYN 02)
attendait plus de collectif dans la vie
courante et ne l’a pas trouvé. P-Y
Jan
 La convivialité :
J’imaginais quelque chose de
très festif J-M Filloque.
21
L’habitat groupé permet de
(re)créer une forme de lien social et
de solidarité qui s’apparente à ceux des
communautés villageoises d’autrefois. Au-delà de l’ entraide
matérielle (garde des enfants,
gestion des espaces verts, ou
co-voiturage), le partage de moments
de détente est un objectif clairement
affirmé.
Nous prenons un repas mensuel ensemble.
Ce n’est pas obligatoire, mais tout le
monde s’y tient, sauf circonstances
exceptionnelles. Et l’on ne parle surtout
pas de la peinture des boîtes aux lettres.
Nos réunions de copropriété sont faites
pour ça . P-Y Jan
Nous avons fêté ensemble
les 10 ans puis les 20 ans de
notre lotissement. Il y avait
jusqu’à 300 personnes ! DB
 Leurs objectifs économiques :
« Créer un habitat groupé autogéré et coopératif. Les économies générées par l’effet de
groupe seront réinjectées dans la production d’espaces communs » P-Y Jan
A la volonté de créer un cadre d’entraide et de « très bon voisinage » s’ajoute la
nécessité économique de mutualiser les coûts d’accession à la propriété. Si tous pensent
avoir réalisé une économie par rapport à un achat immobilier individuel au prix du marché
en vigueur, peu d’entre eux sont en mesure de donner une estimation précise des
montants épargnés.
Les économies doivent être de l’ordre de 20 à 25% en
tout : 10 % sur l’achat du terrain (puisque la surface de
jardin est en co-propriété) et 10 à 15 % sur l’achat des
matériaux et les coûts de construction. J-M Filloque.
« Nous avons probablement économisé 10 à 20% sur une opération de promotion
classique » . P-Y Jan
22
 La dimension écologique des projets :
Tous sont unanimes : au moment de la construction des bâtiments l’offre en matériaux
écologiques était rare et les techniques de construction bioclimatique très peu
répandues, donc très coûteuses.
L’architecte nous a proposé ce qui se faisait de plus
écologique à l’époque : des maisons en bois
bioclimatiques, avec très peu d’ouvertures au nord, et
un débord de toit important qui protège la façade
Sud. D. Brière.
Si c’était à refaire, je
recommencerais, bien
sûr, mais avec du solaire
photovoltaïque. P-Y Jan.
Il y a 20 ans, les équipements économes en énergie
étaient trop chers. Tout ce que nous avons fait
d’écologique, c’est de faire construire nos maisons en
bois . M.Kerampran
Si les bâtiments ne sont pas, et ne pouvaient pas être exemplaires au plan écologique,
certains ont fait, à leur échelle, des choix précurseurs de la politique actuelle d’
urbanisation durable : limitation du recours à la voiture au profit des transports doux,
lutte contre le mitage périurbain.
Nous avions une volonté très forte d’être en ville, et même
en centre-ville pour nous éviter des trajets inutiles en
voiture. Tous les services sont à portée de main. D.Cueff
23
« Comme plusieurs enfants du lotissement fréquentaient une école en dehors de la ville,
nous avons organisés le co-voiturage. Il n’était pas question que chacun fasse le trajet
dans sa voiture » D.Brière.
En limitant l’emprise au sol de nos bâtiments, en mettant en
commun notre jardin, nous avons optimisé l’espace à notre
façon P-Y Jan
 Ce qu’ils ont le plus apprécié :
Interrogés sur les mérites de leur choix en matière d’habitat, tous ont spontanément mis
en avant le bien-être de leurs enfants. Cet argument est d’ailleurs unanimement cité en
tête des avantages retirés de la vie collective, quelle que soit la taille du projet.
La voie sécurisée permet aux enfants
d’aller jouer d’une maison à l’autre.
Y. Saint-Jour
Les enfants étaient drôlement heureux. Ils
ont eu un très beau domaine de jeux.
D.Brière
La possibilité d’assurer une permanence auprès des enfants après l’école, de mettre en
commun les services de « la nounou » améliore également la qualité de vie des parents.
Tout était plus facile ! Nous organisions des tours de garde des
enfants, nous nous arrangions pour les emmener et les
récupérer à l’école. Et une fois rentrés, ils jouaient tous
ensemble. Vu l’agencement des bâtiments, nous pouvions les
surveiller tout en vaquant à nos occupations. M.Kerampran
« Nous avions un système d’interphones qui nous permettait de sortir une fois les
enfants couchés. Ils restaient ainsi sous la surveillance des voisins qui intervenaient au
moindre problème. Dans la journée, leurs jeux restaient sécurisés dans le jardin situé à
l’arrière de la maison. » D. Cueff.
La qualité de vie des enfants- et par conséquent celle de leurs parents- mise à part,
l’autre grande source de satisfaction est celle d’avoir mené à bien un projet de
24
construction difficile (Cf. IV Points de blocages et solutions) et réussi à cohabiter sur
une longue période.
C’est très valorisant d’avoir réussi cette
expérience D.Cueff
Depuis 25 ans, personne n’est parti. Les 15 familles
qui ont créé le lotissement sont toujours les mêmes.
Et nous faisons régulièrement part de notre
expérience pour encourager les projets collectifs.
D.Brière
A la question « Si c’était à refaire, recommenceriez-vous ? ». tous ont répondu par
l’affirmative, à condition que le projet architectural soit plus écologique. Certains mêmes
se disent prêts à retenter l’aventure :
Les enfants ont quitté le maison, et nous pensons à la retraite.
Nous cherchons à repartir cette fois sur un projet plus
intergénérationnel, plus écologique aussi.
M.KERAMPRAN
25
II . Les expériences existantes
A/ Les expériences européennes :
a. Fribourg-en-Brisgau : naissance d’une ville durable
Fribourg, et son quartier Vauban notamment, reste pour le moment la
référence majeure en matière d’éco-quartier en Europe. Vauban constitue une
expérience pionnière dans bien des aspects de l’urbanisme contemporain : très
forte participation citoyenne à l’élaboration puis à la réalisation du projet
global1, émergence d’un nouveau mode de maîtrise d’ouvrage* (les Baugruppen),
mise en œuvre sur une grande échelle des standards « passifs »*.
Le Baugruppe est un regroupement de personnes privées, opérant en lieu et place d’un promoteur, pour
faire réaliser un bâtiment collectif d’habitation dont les lots seront ensuite transférés en pleine
propriété à chaque membre du collectif. Le terme est traduit en français par le mot « autopromoteurs ». Le terme « auto-promotion » désigne donc l’action de concevoir et faire construire un
immeuble d’habitation tout en assurant la coordination des prestataires (architecte, géomètre, artisans,
juristes…) intervenant au cours des différentes phases du projet. Par commodité, le terme « autopromu » accolé au mot immeuble désignera un bâtiment construit par un groupe d’auto-promoteurs.
Réalisation d’un habitat compact harmonieusement intégré dans de vastes espaces verts
(6 hectares sur 34 ).
Dans la perspective de cette étude, Fribourg constitue un exemple doublement
pertinent : c’est un éco-quartier, et certains de ses bâtiments d’habitation,
auto-promus ou non, revêtent les caractéristiques d’un habitat groupé.
1
Par exemple, les riverains ont participé bénévolement à la réalisation de leurs espaces verts afin que les économies
dégagées puissent financer des équipements supplémentaires, décidés en commun : jeux, mur d’escalade…
26
A Vauban, l’architecture des bâtiments est bioclimatique,
voire passive. Mais les matériaux employés ne sont pas
écologiques . Seuls certains bâtiments conçus pas des auto promoteurs au cours de la dernière phase de construction
ont été doté d’un cahier des charge imposant le recours à
des matériaux sains.
Historique : Lorsque l’armée française quitte le site Vauban qu’elle occupait
depuis 1952, deux initiatives parallèles, puis convergentes prennent place.
 La Ville, d’une part, récupère 34 hectares 1et crée l’équivalent d’une ZAC
dans laquelle s’inscrira le plan de réaménagement du nouveau quartier
Vauban.2 Elle se fixe des objectifs précis :
o Réalisation de 2000 logements (accueillant 5000 occupants)
o Création de 600 emplois à proximité du centre ville, dans un cadre
urbain de qualité intégrant de fortes contraintes architecturales et
paysagères
o Optimisation de l’espace (pas de pavillonnaire entouré de jardins
privatifs)
o Performance énergétique des bâtiments: 65 kWh/m² maximum
o recours à des modes de transports doux.
 le Forum Vauban, d’autre part, est initié par un groupe d’étudiants et
d’habitants de Fribourg, soucieux d’influer sur le débat local dans le sens
d’une forte ouverture écologique et sociale. La Ville confie rapidement au
Forum la tâche d’animer la démarche de réflexion citoyenne sur
l’aménagement du site et d’assurer la communication « écologique » du
projet.3 Ce sont les réflexions et les pressions du Forum Vauban qui
aboutissent notamment à la mise en œuvre d’un programme de
stationnement destiné à réduire l’usage de la voiture dans le quartier. A
Vauban, circulent à peine 150 véhicules pour 1000 habitants, contre une
moyenne de 450 à Fribourg .
1
(l’Etat Fédéral en conserve 8)
Le concours d’urbanisme organisé par la ville est remporté en 1995 par l’agence Kohlhof & Kohlhof de Stuttgart.
3
Forum Vauban a été subventionné par différents fonds dont le programme européen Life.
2
27
A Vauban, la rue appartient aux piétons et
aux riverains.
C’est encore le Forum Vauban qui obtient de la ville la cession prioritaire des
terrains à des groupes auto-promoteurs. La promotion immobilière privée n’a
accès aux terrains qu’en absence de candidature d’un Baugruppe.
Sur l’ensemble des opérations de promotion immobilière réalisées à Vauban, seules
deux n’ont pas abouti. Ces faillites sont le fait de promoteurs privés.
 Un groupe issu du Forum Vauban fonde en 1997 la coopérative de construction
Genova (GENossenchaft VAuban), dont la vocation est de proposer des
logements écologiques, bon marché et adaptés aux besoins de chacun. Genova
passe directement commande auprès d’architectes, s’affranchissant ainsi des
coûts induits par le recours à la promotion immobilière classique. Elle a
construit près de 80 logements, dont une partie co-financée par des fonds
publics.
1
1
VAUBAN EN CHIFFRES
Coût total : 93 millions d’€
dont
51 millions Ville + le Bade-Wurtemberg.
42 millions Life + Deutsche Bedesstiftung Umwelts1
Prix /logt 2200 €/m2 en auto-promotion
3500 €/m2 promotion privée
Deutsche Bedesstiftung Umwelts : Fondation Allemande pour l’Environnement
28
Les étapes de la construction :
1993 : Création de la ZAC
1997 : Restructuration et viabilisation
1998 : 1ères opérations d’habitat
Emménagement des 1ers habitants
1999 : 2ème tranche de travaux
1ère rentrée scolaire en primaire
2006 : Fin de la 2ème tranche de travaux
Ouverture de la desserte du Tram
L’objectif de mixité sociale affiché n’est pas atteint, vu le coût de revient des
logements, sensiblement équivalent à celui du marché de l’immobilier conventionnel.
Seuls 10% de logements sociaux ont été effectivement construits.
D’autres éco-quartiers ont été construits en Europe du Nord. Se rapporter au document
de synthèse publié par l’ARENE Quartiers Durables, Guide d’expériences européennes.
Consulter également les Ressources Documentaires incluses en Annexe II.
b. Hjortshøj:
b. Un éco-village coopératif danois.
L
’expérience de Hjortshøj est particulièrement intéressante car elle est née d’une
initiative strictement
privée qui a su créer une dynamique intégrant l’adhésion des élus au projet (alors
que c’est souvent l’inverse qui se produit). La dimension et la forme du projet en
fond un modèle pertinent et extrapolable à l’échelle du Pays de Morlaix, dans le
cadre d’un PLU intercommunal.
29
Les étapes de la construction :
Hiv.1986/87 :
1987 :
formé
1991 :
1993 :
2007 :
Lancement de l’idée
Le groupe des fondateurs est
Pose de la 1ère pierre
Emménagement des 1ers habitants
200 habitants vivent sur le site
Sur un terrain d’une trentaine d’hectares, dont 10 hectares achetés en commun, et
une vingtaine consacrés à l’agriculture, l’ensemble du site regroupe actuellement
84 logements, répartis sur cinq ensembles immobiliers différents.
Les groupes de logement n’ont pas tous le même statut juridique : immeubles HLM,
coopérative d’habitants et logements individuels en pleine propriété
La coopérative d’habitants
Logements individuels
30
Deux autres bâtiments sont en projet1 , l’objectif de développement du village
étant d’atteindre au maximum 500 habitants.
 Un éco site solidaire et durable :
o Hjortshøj a été bâti selon des principes de très basse consommation,
avec des matériaux naturels : bois, pisé, isolation en cellulose.
o Des bâtiments techniques communs hébergent des laveries, des
équipements de production énergétique. Les laveries fonctionnent avec
des récupérateurs d’eau pluviale.
o En plus de la salle des fêtes commune, il existe une salle commune
destinée à l’usage exclusif des enfants et des adolescents (la mixité
intergénérationnelle a ses limites …),
o Des chambres d’amis communes accueillent les invités de passage
o L’autonomie énergétique du site est assurée par une chaudière à
plaquette, un système de co-génération (moteur Sterling), et par le
recours à l’énergie solaire (thermique et photovoltaïque)
o Le potager commun couvre 70% des besoins alimentaires des familles qui
consacrent une quinzaine d’heures annuelle à son entretien.
o Un mode de gouvernance démocratique est appliqué : chaque groupement
est chapeauté par une association respectant la règle un foyer = une voix
appliquée aux propriétaires comme aux locataires.
Sur le site, sont intégrées une coopérative de maraîchage, une coopérative
de construction et une autre d’auto-partage*. La coopérative de
construction créée spécifiquement pour la réalisation de l’écovillage a su
pérenniser son activité, et réaliser de nouveaux projets en s’appuyant sur sa
première expérience de Hjortshøj.
"Garder les coûts bas s'est avéré difficile. Nous sommes en terre inconnue, et donc
beaucoup de nos réalisations demandent de la recherche et du développement. Cela, bien sûr,
coûte de l'argent. En outre, nous allons investir dans du chauffage solaire et dans des
réservoirs d'eau de pluie, ce qui ne sera payant qu'à long terme. Mais il est essentiel de
maintenir des coûts bas, autrement nous manquerons complètement notre but et nous ne
pourrons pas nous permettre de vivre ici. Cela veut dire que nous devons faire des compromis
écologiques. Certains de nos choix auraient pu être plus sains écologiquement, mais n’étaient
pas compatibles avec notre budget. D'autres personnes pourront apprendre de nos
1
Il s’agit d’une structure d’accueil d’une dizaine de personnes handicapées d’une part, et d’une douzaine de logemements
expériences,
individuels
d’autre part. à elles d’aller plus loin dans le développement écologique. "
Un des premiers habitants du site
31
c . Torre Superiore : un exemple de restauration réussie
Dans un hameau du XIIIè siècle à l’abandon, à
quelques kilomètres de Vintimille, s’est installée
une communauté de 16 personnes (dont 5
enfants). Elle vit de la culture de l’olive, de
maraîchage et de l’accueil de visiteurs en
chambre d’hôtes
L’expérience de rénovation écologique relève le
défi de rénover selon des principes écologiques en
préservant le cachet des bâtiments et le confort
de leurs occupants
La communauté tient depuis quinze ans, en dépit de sérieuses difficultés
financières. Elle a adopté un mode de gouvernance reposant sur le consensus
dégagé au cours de réunions hebdomadaires. Cette expérience est peut-être
unique en son genre, mais elle méritait d’autant plus d’être citée que Torre
Superiore est un membre actif du GEN –Global Ecovillages Network et a
contribué à diffuser le concept d’habitat collectif, écologique et solidaire.1
d. Les expériences belges d’habitat groupé
En Belgique l’habitat groupé est très répandu. En fait, sont désignés sous
cette même dénomination différentes typologies d’habitat qui présentent la
caractéristique de faire vivre sur un même lieux des personnes partageant
un logement privatif et un certain nombre de pièces communes. L’habitat
groupé peut être confessionnel ou laïc, il peut accueillir des publics ciblés –
personnes âgées dépendantes, personnes en difficultés sociales, mères
célibataires, anciens toxicomanes, etc. Cet habitat n’est que rarement autoconstruit, ou auto-promu, et fait l’objet d’une politique de financement et
d’accompagnement par les pouvoirs publics. Il existe une association,
Habitat et Participation, financée par la Région Wallone dont l’objet est
1
Pour en savoir d’avantage : www.gen.ecovillage.org, et www.torri-superiore.org
32
d’assurer la promotion et la mise en réseau des démarches d’habitat groupé
sur son territoire. (Pour plus de précision sur l’activité d’Habitat et
Participation, se reporter au Ch-IV,C, c)
Voici quelques exemples tirés du recensement effectué par Habitat et
Participation
i. Résidence du Moulin à Ottignies
36 logements (28 studios et 8 appartements) occupés par des personnes
âgées valides. Pas de personnel médical ni de garde de nuit. Style
résidence-service avec possibilité de manger dans un restaurant à midi.
Volonté de créer des liens intergénérationnels avec la crèche ainsi
qu'avec les enfants de l'école qui sont à proximité. Formation de
"raconteur-citoyen" en 2000 pour en faire des lecteurs pour les enfants.
ii.
Le Balloir, Liège
Projet intergénérationnel qui allie personnes âgées dans deux lieux
distincts (l'un type maison de repos et l'autre type habitat groupé résidence service), des enfants seuls ou accompagnés de leur mère et
des jeunes mamans en difficultés qui s'occupent de couture et vente de
vêtements de seconde main. Toute l'architecture de l'habitat (intérieur
et extérieur) permet de créer des passages entre ces trois groupes. Des
personnes vieillissantes vont par exemple effectuer le suivi scolaire des
enfants.
iii.
Eco-Village de la Paix-Dieu
Né, il y a quelques années, dans l'esprit de deux des fondateurs de
l'asbl1, le projet de créer un écovillage dans notre région a trouvé une
terre d'accueil au lieu dit « Dieu-le-Garde » à proximité du site de la
Paix-Dieu et de sa remarquable abbaye en restauration. Le concept de
développement durable se distinguait clairement par l'intégration dans le
lotissement, à côté des zones d'habitat, d'une zone d'activités
économiques (petits commerces, petites entreprises), d'une zone de
formation et d'une zone culturelle. La volonté de développer au sein du
village une vie sociale importante marquée par la convivialité : l'écovillage
est un lieu ouvert à tous (riverains et autres).
Le respect de
l’environnement est primordial : importance des zones vertes, structure
et nature des voiries, nature des matériaux de construction, etc. avec,
en particulier, une gestion domestique de l'eau très performante. Elle
repose sur l'utilisation non-exclusive de l'eau de pluie et sur l'épuration
individuelle puis collective des eaux usées sur le site même.
1
ASBL : Association Sans But Lucratif
33
Source : http://users.swing.be/ecovillage/projet_a_jehay.html
iv. Le Bois Del Terre (Limelette)
Cette démarche illustre les différents aspects du sujet de cette étude : six
familles ont pris l’initiative de faire réaliser un ensemble immobilier écologique et
durable, pour partie auto-construit.
Historique :
23/02/02 : Dîner spaghetti entre amis : l’idée est lancée
mars 02 : Recherche du terrain
Août 02 : Terrain identifié
Avril 03 : Achat du terrain
Sept 04 : Répartition des maisons
Jan-Juin05 : Recherche des artisans, négos des prêts
30/12/05 : Dépôt du permis d’urbanisme ( équivalent au
permis de construire groupé en France)
Août 05 : Début du chantier
Sept 2007 : Emménagement du groupe
Le groupe est composé d’une douzaine d’adultes et de quinze enfants. L’habitat est
composé de 6 maisons individuelles en bandes et d’un pavillon commun. L’une des maisons
est occupée par une personne seule âgée d’une soixantaine d’années. Des espaces
collectifs (poulailler, potager commun, enclos pour les bêtes) sont également intégrés au
site
 Dimension écologique du projet :
o Chauffage collectif en co-génération
o Panneaux solaires
o Récupération d’eaux pluviales
34
e. Les coopératives d’habitants : l’exemple canadien
 Au Canada, le « co-habitat » s’est développé depuis le début des années 1970,
dans un contexte de lancement de politiques de rénovations urbaines à grande
échelle. En réaction aux vagues de démolitions du tissu urbain qui s’ensuivent,
naissent une série d’initiatives sociales et communautaires.
 Par quartier, des groupes de locataires, des architectes, urbanistes,
animateurs sociaux appuyés par les comités logement (défense des droits) et
les tables de concertation (regroupements des organismes autonomes d’action
sociale d’un quartier) mettent en œuvre les premières coopératives et forment
les premiers Groupes de Ressources Techniques (GRT), organismes autonomes
de développement et d’accompagnement.
 La construction de ces immeubles est financée par l’Etat Fédéral via des
Opérateurs HLM. Le cadre juridique et réglementaire de ces opérations d’autopromotion est strictement délimité.
Le Co-habitat en quelques chiffres
Québec :
7,5 millions d’habitants
55 000 logts communautaires dont :
25 000 en coopératives d’habitation
30 000 en OSBL (Organismes Sans
But Lucratif)
Montréal :
2,5 millions d’habitants
600 coopératives d’habitation
10 000 ménages
Valeur immobilière : 750 millions de
dollars canadiens
35
 Au sein du mouvement de co-habitat, les coopératives d’habitants se distinguent
des autres logements collectifs sur plusieurs aspects.
o L’immeuble appartient à la coopérative. C’est une propriété inaliénable.
o Les membres sont locataires de leur coopérative, seuls les locataires
peuvent être membres
o Les membres en AG sont responsables de la coopérative et doivent veiller
aux équilibres financiers.
o Le membre n’apporte pas de capital (parts sociales symboliques)
o Au départ d’un coopérateur, les nouveaux arrivants sont cooptés par les
membres de la coopérative, et non pas imposés par le bailleur social qui a
financé le projet.
o
 La création d’une coopérative est entièrement coordonnée par le groupe de
coopérateurs fondateurs :
o Les fondateurs déposent un dossier de candidature auprès de la Ville,
exposant notamment le cahier des charges de leur future coop. La
dimension écologique des projets est assez récente, et reste rare pour le
moment.
o Après obtention des financements, les fondateurs réalisent toute la
maîtrise d’ouvrage, aidés par un GRT et l’architecte qu’ils se sont choisis.
o Une fois les bâtiments délivrés, la co-op est auto-gérée par ses membres,
dans tous les aspects de son fonctionnement. Gestion des loyers, des
espaces communs, maintenance, entretien… Tous les coopérateurs doivent
être impliqués dans un groupe de travail et assumer leur part de travail
collectif à tour de rôle.
Si la dimension écologique des projets reste relativement récente, la mixité
sociale est garantie par le principe même d’attribution des logements :
l’accès à la moitié d’entre eux est accordée sur critères sociaux, et les
autres logements sont en locatif classique, sans critère de revenu. Dans ce
dernier cas, les loyers sont déplafonnés.
36
37
B/ Les expériences françaises :
En France, il n’existe pas d’éco-hameaux, ni de co-habitat
écologique comme cela se fait en Europe du Nord. J’ai bien cherché,
et je n’ai rien trouvé. Le barrage social, culturel et politique est
évident.
Yvan Saint-Jour
Les expériences exposées au cours de ce chapitre ne pourront que confirmer le constat
d’Yvan Saint-Jour. Les initiatives existantes en France sont pour le moment le fait de
municipalités. Rares sont les démarches privées abouties, même si de nombreux projets
sont à l’étude actuellement.
a. Les expériences nationales :
i.
Le Pré Tarachou à Miribel Lanchâtre (38) : village de 400 habitants
situé dans le Trièves dans le Parc Régional du Vercors, a souhaité
répondre à une forte demande de logements par la création d’un
lotissement communal intégrant développement durable et mixité
sociale.
La commune a fait appel au CAUE1 de l’Isère et à des étudiants en
architecture de Grenoble qui ont soumis 17 projets. A l’issue de réunions
publiques de concertation, les habitants de Miribel et leurs élus ont
sélectionné un scénario, dont l’étude de pré-faisabilité a fait l’objet de
subventions européenne et régionale. Les réunions ont eu un effet
d’entraînement sur la parcelle voisine du Pré Tarachou, puisque son
1
Conseil en Architecture, Urbanisme et Environnement. Il s’agit de structures indépendantes, mises en places et financées
par les départements. Il n’existe pas de CAUE dans le Finisterre.
38
propriétaire a accepté de la mettre en vente à condition de respecter le
règlement du lotissement communal.
Lotissement communal :
8 lgts locatifs sociaux
1 logt locatif communal
3 lots en accession (5OO m² env) à 30 € /m²
5 locaux d’activité à 30 € /m²
Lotissement privé :
8 lots en accession (5OO m² env)
 Un lotissement solidaire et durable :
o La commune a signé un bail emphytéotique* avec l’office HLM
prestataire des logements sociaux
o Le réseau chaleur* (bois déchiqueté) mis en place par la mairie a été
imposé à tous les bâtiments
o Le règlement du lotissement prescrivait à la fois le respect des formes
d’habitat vernaculaire (pente des toits, volumes des bâtiments) et
l’utilisation de matériaux naturels : monomur en terre cuite isolante,
enduit respirant, bardage bois pour les murs pignon
o Les accédants, pourvu qu’ils respectent ce cahier des charges, étaient
libres d’auto-construire leur maison, après validation de leurs plans par
l’architecte maître d’ouvrage du lotissement.1
Ce lotissement, plusieurs fois primé, a créé une nouvelle dynamique au sein de la
commune : création d’une vingtaine d’emplois doublant le nombre d’emplois existants,
installation d’une épicerie, renforcement des effectifs scolaires. L’équipe municipale
envisage également la réalisation d’un lotissement « passif ».
1
A charge pour eux de régler des honoraires d’environ 1000€.
39
ii.
Le lotissement de Brichères à Auxerre (89) :
Il s’agit du réaménagement d’un espace de 25 hectares, à 10 minutes
à pied du centre-ville. Le programme de cette opération prévoyait la
démolition de trois tours comptant un total de 147 logements.
Le programme de réhabilitation des Brichères :
2004-2007 :
300 logements :
- 200 locatifs sociaux
- 45 locatifs libres
- 55 en accession
D’ici 2009 :
Un centre socio-éducatif & une maison de quartier
Un ensemble de jardins familiaux
Plusieurs bâtiments commerciaux
Organisé autour de vastes espaces dédiés aux aménagements paysagers, ce
projet initie une démarche prenant en compte développement durable et
haute qualité environnementale (HQE). La municipalité s’est engagée par
ailleurs à ne pas imputer les surcoûts liés aux choix écologiques aux loyers
sociaux. L’opération n’est pas exemplaire au plan écologique, notamment les
40
modes de transports ou la consommation énergétique des bâtiments, mais le
processus de concertation mis en place a su entraîner une réelle adhésion
des futurs habitants au projet.
Coût de l’opération
48,52 millions :
7,4 M.d’ € Ville d'Auxerre (y compris les emprunts) :
630 000
Conseil général de l'Yonne
586 000 € Conseil régional de Bourgogne
21,2 M.d’ € Office auxerrois de l'habitat (emprunts compris) 2,3
M.d’ € FEDER (Europe)
11,7 M. d’€ ANRU
1,7 M. d'€ Autres (Communauté de l'Auxerrois, Caisse des
dépôts et consignations, Foncière Logement...) :
iii.
Moulin de Busseix (Haute-Vienne). Situé à une trentaine de
kilomètres au sud de Limoge, sur le commune de Ladignac-le-Long,
l’éco-hameau se veut un lieu de vie alternatif pour des personnes
souhaitant vivre des relations sociales harmonieuses dans le respect
de l’environnement.
L’objectif des initiateurs du projet est triple :
o construire quatre maisons individuelles et une maison collective
en liaison avec l’Eco Centre du Périgord (CR3E),
o réhabiliter les parties anciennes pour les transformer en gîte
avec un centre de stage,
o installer sur la propriété des artisans et des agriculteurs bio.
Les initiateurs du projet, un couple et leur fils passent des annonces dans les revues
écologiques et trouvent ainsi sept autres partenaires avec lesquels ils constituent une
Société Civile Immobilière (SCI)1. Sept des membres de la SCI vivent ou vivront au
Hameau, tandis que les deux autres associés se limitent à un soutien financier. Le projet
n’est viable que dans la mesure où les associés ont pu fournir un apport financier
conséquent, ce qui exclut l’intégration de personnes à faibles revenus.
1
Un mineur peut être membre d’une SCI.
41
Les bâtiments sont construits en bois, brique
monomur, et paille ossature bois pour la maison
commune. Chaque maison est chauffée au bois, et
équipée d’un puits canadien*.
Ecolonie (Hennezel, Vosges)
Il s’agit d’un projet mené par une douzaine de Hollandais (adultes et
enfants) vivant sur un site de sept hectares, qui accueille en été près de
350 personnes. L’association complète ses revenus touristiques par la
vente des fruits et légumes qu’elle produit.
iv.
Le hameau du Buis (Ardèche), un projet intergénérationnel:
v.
Cet éco-hameau, qui constitue à l’heure actuelle le plus gros chantier en
paille en France s’inscrit dans la continuité d’un projet d’école
Montessori, la Ferme des Enfants, créée par Sophie Rabhi, hébergée
dans la ferme de Pierre et Michèle Rabhi, et qui existe depuis 1999.
La SCI le hameau du Buis est constituée pour créer un lieu de vie
intergénérationnel avec des personnes âgées autour de la Ferme des
Enfants. Le capital constitué permet d’acquérir 4000 m² de terrain à
âtir et un vieux mas entouré de quelques hectares de Landes.
42
Les premiers logements voient le jour courant 2007.
Le projet immobilier
- 1120 m2 de bâtiments résidentiels
2 T1
6 T2
12 T3
- 210m2 de bâtiment scolaire
- 700m2 de bâtiments communs
Les bâtiments communs (livraison prévue fin 2009) incluent :
o un gîte d’accueil pour les familles en visite,
o une cuisine une salle à manger,
o une laverie,
o une bibliothèque,
o une boutique ouverte au publique,
o un appartement de fonction pour les permanents et leur famille
o une salle polyvalente (une yourte).
Un projet écologique :
o maisons bioclimatiques (niveau de consommation énergétique : 4
kWh/m²/an soit 35 fois inférieur à la RT2005)
o murs capteurs
o énergie solaire
o murs à ossature bois remplis de ballots de paille
o toitures végétalisées,
o enduits à la terre et à la chaux, bardage en bois non-traité,
o épuration des eaux par filtres planté
vi.
Le site Bessonneau à Couëron (Loire-Atlantique) : Un projet
intergénérationnel d’une centaine de logements.
Cette commune de 20 000 habitants appartenant à Nantes-Métropole
décide en 2001 de réaménager un ancien site ouvrier, sur lequel il ne
43
reste plus aujourd’hui que deux baraques en bois. Les logements
construits seront en partie réservés à des ménages primo-accédants
avec des enfants en bas âge, en partie à des personnes âgées. Un
foyer d’hébergement de personnes handicapées est également prévu.
Le projet immobilier
- Un collectif de facture contemporaine
 Architecture en U
 9 à 12 m hauteur
 toitures terrasse
- Sur 10 000 m² de shon*
 59 lgts en accession (promotion
privée)
 51 lgts locatifs sociaux (bailleur
social)
- Dépôt du permis de construire : début
2008
 C’est dans le cadre d’une réflexion sur
l’accueil des personnes vieillissantes, menée
conjointement par le Conseil des Sages de
Coëron et le CLRPAC (Comité Local des
Retraités et des Personnes Agées) que naît
l’idée de réhabiliter la vieille citée ouvrière
et d’y implanter un site intergénérationnel
 Le Conseil des Sages a ensuite été consulté
au
cours
des
différentes
phases
d’élaboration du projet.
Le Conseil des Sages est une instance
consultative ouverte aux personnes de
plus de 55 ans, et élue par ses
« conscrits ».
Des équipements et des services collectifs :
o Un espace multifonction : salle de réunion, des fêtes, salle
communale
o Un pôle médical
o Une crèche associative
o Des jeux
o Des espaces verts communs
o Un service de soins à domicile
Une dimension écologique limitée :
o Récupération des eaux pluviales et noues de retenues
o Aménagement des voiries favorisant les modes de transports doux
o Densification de l’habitat
(La commune a pourtant initié un Agenda 21 sur son territoire, et met en œuvre une
Approche Environnementale d’Urbanisme* pour l’élaboration de sa ZAC Centre Ouest.)
vii
. Le projet de Lavans-Lès-St-Claude (Jura) :
44
Cet appel à projet, gagné par le cabinet d’urbanisme REDD basé à
Strasbourg a été validé par la municipalité de Lavans en 2007. La
viabilisation du site devrait débuter courant 2008.
Il s’agit d’un projet modulable de 65 à 145 logements, incluant des
logements en accession sociale, du locatif social construit par un bailleur
social et de l’accession classique. Le projet prendra la forme d’un
lotissement communal, libre de constructeur.
o Les maîtres d’ouvrages seront tenus de respecter les
prescriptions architecturales choisies, et seront libres d’autoconstruire après validation de leurs plans par l’architecte
référent.
45
o Comme à Vauban, le projet entend donner aux résidents le pas sur
les voitures et privilégie les transports doux. L’aménagement
paysager s’intègre dans le grand paysage du Crêt du Bief.
o L’éco-construction sera privilégiée, notamment en imposant des
volumes minimaux d’utilisation du bois, et à l’intérieur de chaque
îlot des surfaces réservées à des constructions passives seront
spécifiquement définis. Sont également prévus une plate-forme de
compostage des déchets végétaux, un système de récupération de
l’eau pluviale..
46
e. Les expériences régionales :
En Bretagne, un certain nombre de communes s’inscrivent résolument dans une
démarche de développement durable, et s’impliquent, notamment, dans la
création d’éco hameaux. A l’initiative des communes pionières en Bretagne, une
association ouverte aux collectivités locales bretonnes, BRUDED1, Bretagne
Rurale et rUrbaine pour un Developpement Durable a vu le jour en septembre
2005.
Les initiatives bretonnes restent principalement le fait de collectivités comme
le souligne le graphe suivant :
•Initiative communale :
–Bazouges sous Hédé,
–Rennes
–Langoët, Silfiac,
–Mordelles
–Guimaëc , Josselin
–
•Initiative mixte :
(communes, coop d’artisans) :
–Saint Thegonnec
–Nouvel Air : citoyens, commune
Les réalisations :
i.
1
•Initiative Citoyenne :
–Plumaudan
–Treduder
-Morlaix - Kellit
•Initiative privée :
(promoteurs)
–Plouray
Guimaëc (Finistère) Le lotissement du Penker :
Un premier lotissement durable appliquant certains principes HQE a
été décidé par la mairie. L’une des spécificités de ce projet repose
dans la nécessité de respecter les contraintes architecturales d’un
site classé, en l’espèce celui de l’Eglise de Guimaëc. Une collaboration
étroite avec l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) a permis de
définir une orientation des panneaux solaires des chauffe-eau
compatible avec la « co-visibilité » depuis l’Eglise. A ce jour,
cependant, une seule maison est terminée.
L’acronyme signifie « promouvoir » en Breton. Pour plus d’information sur cette Association, se rapporter à l’Annexe ?
47
Un second lotissement est prévu à Pont Pren, mais actuellement la
procédure préalable de modification du POS est en cours.
ii.
Plumaudan (Côtes d’Armor), les Jardins d’Heol1 :
il s’agit de l’une des premières expériences d’habitat groupé
écologique en Bretagne. Les jardins d’Heol connaissent une certaine
notoriété régionale du fait des choix de construction en paille
ossature bois fait par certains auto-constructeurs.
Ces choix coulaient de source puisque l’un des initiateurs de projet,
Pascal Thépaut, est un professionnel de ce mode de construction.
Quelques chiffres clés :
- 2,6 ha
- Coût du foncier 152000 €
- Viabilisation : 150 000 €
Coût de revient des maisons :
- 90 000/ 100 000 €.
Historique :
Mars 2004 : l’idée est lancée
Mai 2004 : terrain identifié
Juin 2004 : appel à candidature (annonce,
réseaux personnels)
Sept 2004 : le groupe est finalisé
Un an pour obtenir le permis de lotir !
Sept 2007 : première entrée dans les lieux
Le projet initial, lancé par un noyau de deux familles désireuses de
construire leur maison écologique sur un terrain commun, ne prend sa
forme définitive qu’à l’issue d’une rencontre avec la municipalité de
Plumaudan. La Commune est disposée à vendre un terrain de plus de 2
1
Heol : un bretonnant comprendra le mot soleil, un helléniste y entendra le vent …
48
ha qui déterminera la taille du projet : 9 terrains constructibles et un
terrain commun inconstructible.
Ensuite, le groupe d’auto-constructeurs s’est lancé dans un véritable
parcours du combattant, soutenu par la municipalité, qui a, entre
autre, signé le permis de lotir, passant outre l’avis défavorable de la
DDASS concernant la station de phyto-épuration.
Les maisons sont auto-construites, à une exception près.
iii.
Treduder (Côtes d’Armor) :le lotissement de Kerdudal
Il s’agit ici d’une initiative particulière. La propriétaire de ce terrain
de 1,3 ha s’est vu imposer par le PLU la construction d’un lotissement
de 3 à 6 logements. Elle a donc choisi de consacrer son terrain à la
réalisation d’un lotissement écologique basse consommation autoconstruit. Une fois le permis de lotir obtenu, c’est par son réseau
personnel, le bouche à oreille aidant, qu’Annie est rapidement
parvenue à réunir les cinq autres acquéreurs tentés par l’aventure.
Historique :
J’en avais assez de lire dans la presse qu’une
maison écologique coûte 20% plus cher qu’une
maison conventionnelle. Je voulais prouver que
l’on pouvait faire autrement. Pour moi,
l’obstacle principal pour les jeunes est de trouver
un terrain.
Annie
- 2005 : début du projet
- 2005 : constitution du groupe
- 9 mois pour obtenir le permis de lotir
-printemps 2007 : début des premiers
chantiers
-été 2008 : 1er emménagements prévus
 le coût de revient, hors acquisition du foncier est de l’ordre de 50 000 à 55
000 € pour une maison d’environ 100m².
 Les matériaux utilisés privilégient autant que possible les filières locales : la
paille d’un champs voisin, la terre du site pour la réalisation de briques de terre
crue (BTC) destinées à la construction de poêles de masse ou de murs
réfractaires. Les dalles sont constituées d’un mélange de copeaux de bois
produits localement et de chaux. Les bardeaux de la toiture proviennent du
Limousin (difficile de trouver le bois ad hoc en Bretagne).
 Si chaque constructeur est libre de choisir la forme de sa bâtisse et la
proportion de matériaux utilisés, les principes mêmes de construction et
49
l’emploi de matériaux locaux naturels confèrent aux trois maisons déjà sorties
de terre une indéniable unité architecturale.
 La DASS a refusé la demande de permis concernant la phytoépuration, rendant
obligatoire le raccordement au réseau. 1Afin de se soustraire à l’obligation faite
aux lotissements de plus d’un hectare de construire un bassin de retenue des
eaux pluviales, le terrain a été scindé en parcelles constructibles d’une surface
inférieure à un hectare et en une surface commune inconstructible de 3000
m².
 Le jardin commun a été planté d’arbres de talutage (avec une participation
financière du Conseil Général à l’acquisition des végétaux2). Comme à Plumaudan,
les surfaces communes sont gérées par une ASL*, qui à terme, réalisera
également des bâtiments communs, dont probablement une buanderie et une
salle commune.
 Depuis le lancement de cette initiative, la Commune de Treduder a par ailleurs
adhéré à l’Association BRUDED et projette la réalisation d’un éco-quartier
durable.
iv.
Plouray, l’écovillage de Cornan (Morbillan) : Cette démarche a été
initiée par un couple de promoteurs hollandais retraités, et s’adresse
exclusivement à des retraités néerlandais. Le recrutement des colotis s’est fait par le biais d’un site néerlandophone3 , et le ticket
d’entrée à Cornan s’échelonne entre 220 000 et 285000 €. La
conceptions des bâtiments, confiée à M.Bernard Menguy4, spécialiste
reconnu de l’architecture bioclimatique et passive est irréprochable.
En revanche, l’implantation d’une quinzaine de maisons sur un terrain
de 12 hectares, l’absence de mixité sociale, intergénérationnelle, et
de mixité d’usage n’inscrit pas ce projet dans une démarche d’Eco
hameau.
v.
Salvatierra : En France, des initiatives individuelles de constructions
passives existent. Les logements collectifs passifs , en revanche, se
limitent actuellement à l’expérience de la résidence Salvatierra
menée à Rennes dans la ZAC de Beauregard. Ce bâtiment de 3100
m², réalisé dans le cadre du programme européen Cepheus (Cost
Efficient Passive House as European Standards), dispose de 40
1
Ce qui n’empêchera pas pour autant l’éco-hameau de se doter d’une installation de phytoépuration, mais après avoir
déboursé les frais de raccordement, pourtant inutile, au tout-à-l’égout.
2
Tous les propriétaires qui reconstituent des talus sur leur terrain peuvent bénéficier de cette aide.
3
http://www.cornan-ecovillage.nl/index.html
4
L’Atelier d’Architecture Le Garzic et Menguy , basé à Vannes, a pris en charge de nombreuses réalisations en Bretagne,
dont celles de Silfiac, Langoët (La Prairie Madame)
50
logements expérimentaux de deux à six pièces et de trois logements
conventionnels.
La résidence expérimentale Salvatierra : une
réalisation de la Coopérative de Construction
(Rennes)
Il tente de répondre à un triple objectif :
o réduction de la consommation d’énergie
o utilisation de matériaux sains et amélioration de la qualité
de vie des usagers.
o Utilisation de matériaux naturels : le bâtiment est construit
en ossature bois, sauf la façade sud réalisée selon une
technique traditionnelle régionale : la bauge, une terre crue
moulée et comprimée, puis chaulée. Les murs à ossature bois
sont isolés entre les montants par 16 cm de laine de
chanvre, et les peintures intérieures sont labellisées NF
environnement. Le bilan énergétique du bâtiment est plutôt
jugé décevant.
vi.
Langoët, (Ille et Villaine), La Prairie Madame :
Ce lotissement écologique de 11 parcelles réservées aux primoaccédants bénéficiant du prêt à taux zéro a été conçu dans un souci
d’optimiser l’espace (un demi hectare en tout) et les coûts de
construction et d’aménagement :
o Sur des parcelles de tailles réduites, de 284 m² à 484 m², des
modules autonomes d’habitation de moins de 70 m² ont été
51
conçus de manière à pourvoir ajouter aisément une ou deux
pièces supplémentaires.
o Les parcelles ont été aménagées par la commune, l’architecte
conseil et les artisans imposés aux futurs acquéreurs.
o L’aménagement privilégie les modes de transports doux, et les
stationnements automobiles sont séparés des habitations et
regroupés en un seul volume.
La Prairie Madame :les derniers logements ont été livrés en 2007.
 Un second programme de 19 logements passifs est en cours. Le lotissement de
la Pelousière comprendra des logements individuels et semi collectifs, dont 8
logements aidés, construits avec les Compagnons Bâtisseurs de Rennes.
Livraison prévue en 2009.
L’Association des Compagnons Bâtisseurs accompagne depuis une cinquantaine
d’années les chantiers de rénovation à caractère sociale. Consulter leur site :
www.compagnonsbatisseurs.org
vii.
Silfiac (Morbillan), Le lotissement « Oglenn ar Vouc’h » ,
contrairement aux projets de Langouët est libre de constructeurs.
Pourvu que les acquéreurs respectent les prescriptions achitecturales
et le règlement de lotissement, et après validation de leurs plans par
l’architecte-conseil, ils pourront choisir leurs artisans, ou le cas
échéants pratiquer l’auto-construction accompagnée.
52
Oglenn Ar Vouc’h en chiffres
-15 lots (de 571 à 745 m²),
- 4 rangées de 3 ou 4 terrains
-16 000 € TTC en moyenne*
- 500 €/m2 coût de construction
(pour une maison de 100m2)
Le prix du terrain* inclut une citerne individuelle de récupération
d’eau de pluie de 7000 litres, fournie et installée par la commune, et
les matériaux de construction d’un garage en bois non traité
(douglas, mélèze et red cedar) dont l’assemblage est à effectuer par
l’acquéreur sur un emplacement déterminé à cet effet.
Des espaces municipaux seront mis gracieusement à disposition des
habitants du lotissement par la Commune et seront consacrés aux loisirs
(barbecue, pique-nique, espaces de jeux) ou à des activités de petite
production agricole : seront installés des petits poulaillers, un rucher et
un espace pour travailler et stocker le bois de chauffage.
viii.
Bazouges sous Hédé, (Ille et Villaine), Les Courtils comprennent 10
logements sociaux et 22 logements en accession libre. Comme à
Silfiac, une approche globale de l’aménagement paysager, de
l’urbanisme et de la construction basse consommation est définie.
Au point de vue des techniques de
construction, ce lotissement a été un véritable
laboratoire écologique. D’ordinaire, les
lotissement écologiques ne sont que des
« copier-coller »
de
lotissements
conventionnels, dont on reproduit tous les
travers en se contentant de remplacer les
matériaux polluants par des matériaux sains.
Ce qui n’a pas été le cas aux Courtils.
Yvan Saint-Jour
Les dernières constructions sont
achevées début 2008.
ix.
Mordelles, (Ille et Villaine), La ZAC le Patis est un programme de
537 logements terminé en 2007. Pionnière du genre sur le Pays de
Rennes, la commune s’est surtout préoccupée d’économiser le foncier,
53
de favoriser les modes de transports doux, de préserver les milieux
naturels existants. D’autres programmes à Rennes Métropole (La
Courrouze), à Chantepie (Zac des Rive de Blosne), Vézin le Coquet,
Chavagne ou la Chapelle-Thouarault ont été lancés ultérieurement, qui
imposent des contraintes de performance énergétiques plus fortes
aux nouvelles constructions. Néanmoins, les consommations moyennes
prévues (15%de moins que la Réglementation Termique en vigueur)
restent très en-deçà de celles de logements passifs.
Les projets :
x.
Saint-Thégonnec (Finistère) :
Plan Masse élaboré par le
Cabinet Menguy
54
La commune prévoit la construction d’un lotissement de 30 logements
passifs . Un terrain sera réservé à la construction d’un petit collectif en
locatif social assurée par l’Office HLM Habitat 29. Ce collectif devra
respecter le même cahier des charges écologiques que celui qui sera
imposé aux lots privés. Comme à Langouët, les parcelles en accession ne
seront pas libres de constructeur.
Montreuil/Gast (Ille et Villaine):
xi.
Initialement présentée comme un projet d’habitat groupé écologique, la
démarche expérimentale Nouvel Air à évolué vers l’élaboration d’un « outil
public partenarial » qui serait ensuite mis à disposition des communes
souhaitant reproduire sur leur territoire des projets similaires.
o A ce jour le foncier est acquis, puisqu’il est mis à disposition par un des
membres associés
o La Charte de Nouvel Air prévoit la création d’ « un Pôle /relais
Développement Durable visant la formation pédagogique du grand public et
des opérateurs de l'habitat aux principes de Développement Durable. Le
programme d'urbanisme proposera des réponses aux problématiques
sociales de notre époque dans le domaine du logement social (location à
loyer modéré, réinsertion sociale par l'auto-construction...etc), des
personnes âgées, des étudiants et des personnes handicapées. Les
habitants seront associés à la réflexion pour l'utilisation et la gestion des
espaces et des équipements, ainsi que pour la mise en place de circuits
courts de consommation. Ce lieu de vie pilote et innovant fera l'objet d'un
suivi scientifique en partenariat avec l'Université ».1
Josselin : (Morbihan) :
Ce projet de lotissement communal, élaboré avec le Cabinet Le Garzic et
Menguy proposera 40 logements. Les lots seront mis en vente à l’automne
2008.
xii.
D’autres projets à l’étude sur la Région Bretagne sont listés sur le site internet de
Bruded, lorsque la commune à l’initiative du projet est membre de l’Association.
1
C.f. http://www.projet-nouvelair.org
55
III/ Le cadre existant
A/ Le cadre juridique et réglementaire français
Au cours de ce sous-chapitre, ne seront exposées que les dispositions législatives et réglementaires
s’appliquant à un projet d‘habitat groupé. Certaines dispositions, par exemple, s’appliqueront à des
projets impliquant la réalisation de logements sociaux (de type « coopérative d’habitants »), et ne
concerneront pas des projets d’accession classique.
a. Le cadre juridique
 La Loi Solidarité et Renouvellement Urbains – dite loi SRU – du 13 décembre
2000 transpose en droit français des principes de l’Agenda 21 : développement
durable, solidarité, décentralisation.
Le volet urbanisme :
o les anciens Schémas directeurs (SD) sont remplacés par les Schémas de
cohérence territoriale (SCOT) ;
o les Plans locaux d’urbanisme (PLU) remplacent les ancien Plans d’occupation
des sols (POS).
o Les Zones d’Aménagement Concertées (ZAC) ne peuvent plus s'urbaniser
de manière dérogatoire aux documents d’urbanisme locaux. (suppression
des anciens Plans d’aménagement de zone (PAZ)
o Dans le cadre d'une démarche de développement durable, le législateur
incite à réduire la consommation des espaces non urbanisés et la périurbanisation, en favorisant la densification raisonnée des espaces déjà
urbanisés (limitation de la possibilité de fixer une taille minimale aux
terrains constructibles, suppression du contrôle des divisions de terrains
ne formant pas des lotissements,).
La mixité sociale :
o Le législateur impose aux communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en
Ile de France) comprises dans une agglomération de plus de 50 000
habitants, comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants
l’obligation de respecter un pourcentage minimal de 20% de logements
sociaux.
o Cette obligation s'applique au niveau intercommunal lorsqu'un programme
local de l'habitat a été approuvé.
o Cette partie de la loi SRU, codifiée à l'article L. 302-5 du Code de la
Construction et de l'Habitation (CCH), permet toute fois aux communes
56
concernées de se soustraire à cette obligation en payant une taxe
spécifique.
Le volet droit civil :
o Nécessité de faire établir un diagnostic technique avant la mise en
copropriété d’un immeuble
o mise en conformité des règlements de copropriété,
o modification des majorités des articles 25 et 26 (qui précisent les
modalités de prise de décisions par l’AG des copropriétaires)
o durcissement des sanctions à l’encontre des copropriétaires défaillants et
refonte du régime des copropriétés en difficulté ;
 La loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 Urbanisme et Habitat comporte un
volet relatif à l'urbanisme qui permet de lutter, à court terme, contre la
pénurie de terrains, dont la disponibilité est nécessaire à la construction de
nouveaux logements.
o Elle donne davantage de liberté pour l'élaboration des Schémas de
Cohérence Territoriale ( SCOT) C.f . : Le cadre réglementaire
o Elle clarifie les responsabilités dans la délimitation des périmètres : les
élus en décident, le Préfet en vérifie la cohérence vis-à-vis des objectifs
d'un SCOT
o Elle assouplit les limitations d'urbanisation pour les communes non
comprises dans un SCOT
o Elle simplifie les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) C .f. : Le cadre
réglementaire :
• Les élus, s'ils le souhaitent, peuvent élaborer, dans un document
spécifique, des orientations d'aménagement sur certains secteurs. Ces
orientations sont alors opposables dans un principe de compatibilité,
• La modification du PLU devient la procédure de droit commun : la
procédure de révision n'est plus obligatoire que lorsque l'on porte atteinte
à un espace naturel ou bien lorsque les orientations générales sont
modifiées
• Elle étend et clarifie la procédure de révision simplifiée.
o Afin d’encourager le développement durable des communes rurales,
• Elle permet la transformation de constructions existantes en habitations
même dans les zones agricoles,
• Elle facilite la restauration des bâtiments en ruine.
57
o Afin de résoudre le problème du financement des VRD(Voies, réseaux et
divers)* elle assouplit les conditions de participation des demandeurs au
financement d'un raccordement à usage individuel.
 La loi 2005-32 du 18/01/de programmation pour la cohésion sociale :
o Le volet Logement vise la réalisation d’un programme de 500 000 logements
sociaux locatifs en 5 ans, la remise sur le marché de 100 000 logements
vacants du parc privé et le renforcement du dispositif d’accueil et
d’hébergement d’urgence.
o La loi prévoit par ailleurs la création d’établissements publics permettant à
l’État de maîtriser le coût et la disponibilité du foncier (article 45). Sont
concernées :
« En ce qui concerne les établissements publics fonciers, les acquisitions foncières et les opérations
immobilières et foncières de nature à faciliter l'aménagement ultérieur des terrains. Ces acquisitions
et opérations sont réalisées dans le cadre de programmes pluriannuels adoptés par les conseils
d'administration de ces établissements qui, tenant compte des priorités définies par les programmes
locaux de l'habitat, déterminent les objectifs d'acquisitions destinées à la réalisation de logements
locatifs sociaux. »
(Se reporter au point IV. B/ L’accès au foncier)
 La Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le
logement
o Elle facilite l’accès des communes à des terrains publics pour la réalisation
de logements lorsque celle-ci a été définie dans le cadre du PLH afin de
faciliter les politiques foncières locales.
o Le préfet fournit aux communes et aux établissements publics de
coopération intercommunale compétents en matière de politique locale de
l’habitat, lorsqu’ils en font la demande, la liste des terrains situés dans ces
communes appartenant à l’Etat ou à ses établissements publics.
o L’article 3 complète l’article L.302-1 du CCH relatif au Programme local de
l’habitat et rend obligatoire l’élaboration d’un programme local de l’habitat
dans toutes les communautés de communes compétentes en matière
d'habitat de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de
plus de 15 000 habitants, les communautés d'agglomération et les
communautés urbaines. L’adoption des PLH doit intervenir dans un délai de
trois ans à compter du 16 juillet 2006.
58
 La Loi n°n86-2 du 3 janvier 1986 dite Loi Littoral relative à l’aménagement,
la protection et la mise en valeur du territoire
o Pour mémoire, cette loi interdit les constructions nouvelles à moins de 100
mètres du rivage en dehors des zones urbanisées.
o D’autre part, l’article art. L122-2 du Code de l’Urbanisme précise le point
suivant :
En l’absence de SCOT applicable, les communes situées à moins de 15 km
de la partie agglomérée d’une unité urbaine de plus de 50 000 habitants
ou à moins de 15 km du rivage ne peuvent plus décider, seules, de
l’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation. Une dérogation à
l’inconstructibilité peut être accordée par l’établissement public chargé de
l’élaboration du SCOT si le périmètre de celui-ci est arrêté, ou par le préfet
si le périmètre n’est pas encore arrêté. « La dérogation ne peut être
refusée que si les inconvénients éventuels de l'urbanisation envisagée pour
les communes voisines, pour l'environnement ou pour les activités agricoles
sont excessifs au regard de l'intérêt que représente pour la commune la
modification ou la révision du plan. »
b. Le cadre réglementaire :
i.
ii.
Le PLH : Programme Local de l'Habitat. Issu de la loi du 31.07.1991
dite loi d'orientation pour la ville, le PLH est le document cadre de la
politique intercommunale de l'habitat. Etabli en concertation avec
l'Etat par un EPCI (Etablissement Public de Coopération
Intercommunale, comme une Communauté d’Agglomération), il définit
pour 5 ans les objectifs et les principes de la politique de l'habitat
ainsi que les moyens à mettre en œuvre pour les atteindre. Ses
objectifs en matière d'habitat et d'action foncière peuvent être
contractualisés entre l'Etat et l'EPCI . Le PLH vise à répondre aux
besoins en logements, en particulier des personnes les plus
défavorisées, et à assurer entre les communes une répartition
équilibrée et diversifiée de l'offre de logements.
Le SCOT : Le Schéma de Cohérence territorial, créé par la loi SRU
est un outil de planification stratégique qui présente, à l’échelle
intercommunale,
les
grandes
orientations
d’urbanisme
et
d’aménagement du territoire de l’agglomération. Le SCoT est un
document essentiel et engageant tant à l’échelle communale
59
iii.
iv.
qu’intercommunale car il va servir de cadre de référence pour toutes
les politiques qui seront menées dans l’agglomération en matière
d’habitat,
de
déplacements,
d’équipements,
de
commerces,
d’environnement et plus généralement en terme d’organisation de
l’espace. Il devra également assurer la cohérence de toutes ces
politiques et des documents d’urbanisme (PLU…) élaborés par chaque
commune membre de l’EPCI concerné . 1Il est opposable aux PLU, qui, le
cas échéant, devront subir une révision s’ils ne sont pas conformes au
ScoT.
Le PADD Le Plan d’Aménagement et de Développement Durable
a pour fonction exclusive de présenter le projet communal pour les
années à venir. C’est un document simple (quelques pages seulement),
accessible à tous les citoyens, qui permet un débat clair au Conseil
municipal (comparable au débat d'orientation budgétaire).
Le PLU : Le Plan Local d'Urbanisme est un document destiné à définir
plus simplement la destination générale des sols que ne le fait
actuellement le plan d'occupation des sols. Il doit permettre aux
communes de privilégier le renouvellement urbain et de maîtriser
l'extension périphérique.
Le PLU est l'expression du projet urbain de la commune. A partir
d'un diagnostic, les PLU définissent un projet d'aménagement et de
développement durable de la commune et donnent aux communes un
cadre de cohérence des différentes actions d'aménagement qu'elles
engagent tout en précisant le droit des sols. À ce titre, ils assument un
rôle de véritable plan de développement et d'urbanisme.
Les PLU sont pour les élus et les citoyens des documents plus exigeants
que les POS, plus riches car plus globaux et plus prospectifs. Élaborés
et révisés dans le cadre d'une concertation systématique, ils doivent
être plus explicites en terme de stratégie opérationnelle et de mise en
œuvre.
Une commune membre d’une Communauté d’Agglomération qui s’est
dotée d’un PLU devra nécessairement élaborer son propre PLU, à moins
de s’inscrire dans un PLU intercommunal, géré par l’Etablissement
Public de Coopération Intercommunale (EPCI).
Les règles de modifications et de révision de PLU
Ces règles intéressent tout particulièrement les porteurs de projet
- qui veulent faire modifier certaines règles de construction sur un terrain identifié
- qui ont identifié un terrain qui n’est pas encore en zone U ou AU
1
Site de la communauté d’Agglomération de Morlaix.
60
 La modification devient la règle générale :
La commune pourra désormais changer son PLU par une simple modification, dès
lors qu'elle ne change pas le projet communal présenté dans le PADD et qu'elle ne
réduit pas les zones agricoles (A) ou naturelles (N) ou un espace boisé classé.
À l’intérieur des zones urbaines et à urbaniser, la commune pourra donc changer
son PLU par une simple modification, dès lors qu’elle ne remet pas en cause les
orientations générales du PADD. En d'autres termes, si la commune change la
traduction réglementaire de son projet communal, elle procède par modification, si
elle change de projet communal, elle devra recourir à la révision. En particulier, si
une commune veut transformer une zone à urbaniser (AU) en zone urbaine (U),
en cohérence avec les orientations fixées dans le PADD, elle peut le faire par
simple modification, même si la zone considérée couvre une surface très
importante.
 La révision simplifiée :
Dans certains cas, pour permettre la réalisation d’un projet, la commune doit faire
évoluer son PLU, sans pouvoir utiliser la modification soit parce qu’elle réduit une
zone agricole ou naturelle ou un espace boisé classé, soit parce qu’elle remet en
cause les orientations fixées dans le PADD. Elle peut alors utiliser la procédure de
révision simplifiée.
La loi précise que ce projet doit être « une construction ou une opération, à
caractère public ou privé, présentant un intérêt général notamment pour la
commune ou toute autre collectivité.» Cette formule a pour objectif d’éviter la
confusion avec les « projets d’intérêt général », procédure par laquelle le préfet
peut contraindre une commune à inscrire dans son PLU un projet relevant de l’Etat
ou d’une autre collectivité. Cette formule précise uniquement que la révision
simplifiée, comme d’ailleurs tout changement du PLU, ne peut servir un simple
intérêt particulier. Les projets concernés pourront être, par exemple,
l’implantation d’une entreprise, un équipement public ou privé, un lotissement
communal ou l’ouverture à l'urbanisation de quelques terrains. L'important est
que le projet que la commune présente soit identifié.
La loi précise que plusieurs modifications et révisions simplifiées peuvent faire
l’objet d’une enquête publique conjointe et être menées à bien alors même que se
déroule une révision générale du POS ou du PLU.
 Dans les autres cas, la commune doit recourir à la procédure de révision
«normale » ». Cette procédure n’est pas nécessairement longue. Tout dépend de
l’ampleur des évolutions envisagées.
61
v.
vi.
Le POS
Le Plan d'Occupation des Sols. Remplacé aujourd’hui par le PLU, le POS
prend en compte, sur le territoire d'une commune, les besoins en
matière d'aménagement, notamment l'habitat, l'emploi, les services et
les transports des populations actuelles et futures. Il fixe les règles
d'utilisation du sol et détermine un droit d'utilisation opposable aux
tiers pour chaque parcelle. Il définit les affectations futures à usage
collectifs (emplacements réservés). individuelle.
La Carte Communale s’applique lorsqu’il n’y a pas de PLU ou de POS. Ce
cas de figure ne s’applique pas au territoire de l’étude. En effet, les
communes du Pays de Morlaix qui ne se sont pas encore dotées d’un PLU
y seront contraintes par les SCOT des différents EPCI du territoire.
62
c. Les réglementations RT 2005, RT 2010, norme HQE
i. La première Réglementation Thermique (RT), imposée à tous les bâtiments
dont la construction était soumise à autorisation date de 1975. Son objectif
était alors essentiellement économique, puisqu’il visait à diminuer la facture
énergétique française après le premier choc pétrolier. Depuis 1975,
différentes RT se sont ont été adoptées afin d’améliorer la performance
énergétique des bâtiments.
Dans un contexte de crise énergétique majeur doublé du
réchauffement climatique que l’on sait, la RT 2005 qui s’applique aux
permis de construire déposés depuis le 1er Juin 2006 affiche un triple
objectif :
 Environnemental, en accord avec le Plan Climat* et ses objectifs de
réduction des GES*. La RT2005 impose donc une réduction de la
consommation énergétique des bâtiments d’au moins 15% par rapport
à la RT 2000. Elle limite également le recours à la climatisation et la
demande en électricité.
 Social, parce que la précarité énergétique affecte de plus en plus de
ménages, incapables de faire faces aux charges d’exploitations de
logements énergivores
 Economique, toujours, en favorisant également la compétitivité de
l’ingénierie française, en France et à l’export.
Les constructeurs doivent justifier des performances énergétiques des
bâtiments au moyen d’une étude thermique, ou bien en appliquant des
solutions techniques agréées par le ministère chargé de la construction.
ii.
La RT 2010 :
Cette prochaine étape réglementaire devrait imposer la réalisation de
bâtiments neufs consommant moins de 50 kWh/m²/an, et la rénovation
banalisée de bâtiments avec une performance énergétique aussi proche que
possible de celle des bâtiments neufs.
Dans cette optique, un programme de recherche intitulé PREBAT consacrera
62 millions d’euros (sur trois ans)
au développement de solutions
techniques adéquates.
iii.
La Haute Qualité Environnementale :
63
Cette démarche initiée par l’Association des Industries de Produits de
Construction (AIPC) a fait l’objet d’une certification AFNOR.
Les 14 cibles HQE sont les suivantes. :
1 - relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement immédiat,
2 – choix intégré des procédés et produits de construction,
3 – chantier à faible nuisance,
4 – gestion de l’énergie,
5 – gestion de l’eau,
6 – gestion des déchets d’activité,
7 – entretien et maintenance,
8 – confort hygrothermique,
9 – confort acoustique,
10 – confort visuel,
11 – confort olfactif,
12 – conditions sanitaires,
13 – qualité de l’air,
14 – qualité de l’eau.
d. Quels labels pour l’éco-construction ?
 Il n’existe pas de cahier des charges écologique dans la construction comme il en
existe un pour l’agriculture biologique. Les labels disponibles concernent les bâtiments
dont les performances dépassent celles qu’impose la réglementation thermique en
vigueur.
Le label « haute performance énergétique » atteste que le bâtiment respecte un
niveau de performance énergétique globale supérieur à l'exigence réglementaire,
vérifié grâce à des modalités minimales de contrôle. L'arrêté du 3 mai 2007, publié au
journal officiel du 15 mai 2007, définit le contenu et les conditions d'attribution de
ce label.
Ce label comprend cinq niveaux :
 HPE 2005 pour les constructions dont les consommations conventionnelles sont
inférieures d'au moins 10% par rapport à la consommation de référence RT 2005
et pour l'habitat au moins 10% par rapport à la consommation maximale autorisée.
 THPE 2005 pour les constructions dont les consommations conventionnelles sont
inférieures d'au moins 20% par rapport à la consommation de référence RT 2005
et pour l'habitat d'au moins 20% par rapport à la consommation maximale
autorisée.
64
 HPE EnR 2005, basé sur les exigences du label HPE 2005 accompagnées
d'exigences sur l'installation d'équipements d'énergie renouvelable :
Soit le chauffage, et éventuellement la production d'eau chaude sanitaire, est
assuré par une chaudière utilisant la biomasse, et en particulier le bois ;
Soit, le bâtiment est raccordé à un réseau de chaleur alimenté par au moins 60 %
de bois ou de biomasse, ce qui apporte une réponse aux collectivités territoriales
qui font des efforts pour produire de la chaleur avec des combustibles
renouvelables.
 THPE EnR 2005 pour les constructions dont les consommations conventionnelles
sont inférieures d'au moins 30% par rapport à la consommation de référence RT
2005 et, pour l'habitat, au moins 30% par rapport à la consommation maximale
autorisée, accompagné d'exigences sur l'utilisation d'équipements d'énergie
renouvelable (capteurs solaires thermiques, capteurs photovoltaïques ou des
éoliennes) ou de pompes à chaleur très performantes.
 BBC 2005 : bâtiment basse consommation énergétique
Un niveau d'exigence calé pour le résidentiel à 50 kWhep/m² en énergie primaire
en prenant en compte les consommations de tous les usages (chauffage,
refroidissement; production d'eau chaude sanitaire, ventilation et éclairage) et
décliné selon les zones climatiques et l'altitude du projet de construction;
Une performance énergétique améliorée d'au moins 50 % par rapport à la
performance réglementaire pour les bâtiments tertiaires.
Il reprend l'esprit des labels « Passivhaus » en Allemagne et « Minergie » en
Suisse, mais avec des exigences et techniques adaptées au climat français et à
chaque zone climatique.
Le tableau comparatif reproduit page suivante précise le degré de performance
énergétique du parc immobilier résidentiel français.
65
 Il existe également des certifications
professionnels du bâtiment conventionnel :
environnementales
établies
par
les
 La marque NF Maison Individuelle démarche HQE, attribuées aux maisons dont les
performances dépassent de plus de 10% les niveaux de la RT 2005
 La certification NF Logements démarche HQE, appliquée aux bâtiments collectifs
lorsqu’ils atteignent au moins la moitié des cibles HQE au niveau performant ou
très performant.
 Les certifications Habitat et Environnement : elles sont appliquées aux logements
collectifs ou individuels groupés lorsque le projet de construction respecte un
cahier des charges précis pour la gestion du projet, la limitation des nuisances du
chantier, la filière de construction et les matériaux, la gestion de l’eau, le confort
et la santé, le tri des déchets…
 Il existe enfin des labels de qualité attribués aux équipements producteurs d’énergie
renouvelables, comme Ô solaire pour le chauffage solaire thermique, ou Flamme Verte
pour les chaudières à bois. Les performances établies par ces labels permettent
d’atteindre les seuils requis pour bénéficier des crédits d’impôts
66
B/ Les aides et contraintes locales :
a. Les spécificités de parc immobilier local :
Sur la Communauté d’Agglomération du Pays de Morlaix1 , les acquéreurs
mettent en moyenne 1 à 6 ans pour trouver le bien adéquat. Les locataires,
eux, trouvent un logement en 2 à 3 mois. Dans le parc social, les délais
d’attente sont de l’ordre d’un mois et demi pour les situations d’urgence à 10
mois en moyenne pour les autres demandes.
Le diagnostic du PLH identifie parmi les enjeux du marché immobilier
plusieurs catégories de populations susceptibles de rechercher des modes
d’habitats groupés :
Les personnes de plus de 60 ans recherchent des T2-T4 de plain pied au
sein de petits collectifs.
Des personnes à mobilités réduites installées en campagne ou sur le littoral
envisagent de se rapprocher de l’un des pôles urbains du Pays (Morlaix,
Landivisiau ou Saint Pol de Léon) et des services de proximité qu’ils assurent
envisageraient de s’installer en logements individuels groupés en locatif.
Les ménages avec enfants cherchent à se loger sur les secteurs littoraux,
mais le coût du foncier y est prohibitif.
b. Les aides :
 Le dispositif suivant concerne les communes :
i. De la Région : financement, destiné à la Commune concernée,
des études et diagnostiques préalables au travaux
d’aménagement foncier et les opérations de réhabilitation du
bâti ancien.
ii. Le programme Eco-Faur du Conseil Régional de Bretagne :
L'Eco-FAUR (Eco comme écologique) accompagne des
opérations d'aménagements exemplaires des communes
bretonnes, pour promouvoir un urbanisme durable en Bretagne.
Depuis 2005, il finance des opérations d'urbanisme exemplaires
intégrant un ensemble de préoccupations environnementales :
maîtrise de l’énergie, haute qualité environnementale dans les
bâtiments publics et le logement, économies d’eau, liaisons
espaces urbanisés-espaces naturels, qualité de l'air, réduction
du bruit… L'Eco-FAUR intervient dans le cadre d'appels à
projets lancés par la Région auprès de l'ensemble des
communes et communautés de communes bretonnes. Il
accompagne trois grandes catégories d'aménagements : les
1
Source : PLH - Diagnostique 2, enquête auprès des résidents récents.
67
espaces publics, les nouveaux quartiers ou zones d'habitat,
les équipements ou bâtiments publics.1
Une aide régionale aux études
La Région finance deux types d’étude :
- les études stratégiques à caractère prospectif (nécessaires
au développement de la commune à long terme)
- les études pré-opérationnelles d’aide à la définition des
projets et des opérations à court terme.
Dans les deux cas, son financement est de 50 à 80 % du coût
dans la limite de 20 000 €.
iii. Morlaix Communauté apporte également un soutien aux
communes dans l’élaboration de réserves foncières.
 Les dispositifs s’adressant aux particuliers :
iv. De l’Etat : Ces aides, accordées sous certaines conditions,
prennent diverses formes taux réduit de TVA à 5,5 %, crédit
d'impôt, aides de l'agence de l'environnement et de la maîtrise
de l'énergie (ADEME), subventions de l'agence nationale de
l'habitat (ANAH), prêts spécifiques, aides complémentaires
(fournisseurs d’énergie, Union européenne, etc.)
v. De l’Etat : le bonus de COS. Un dépassement du coefficient
d'occupation des sols (COS) peut être autorisé, dans la limite
de 20 % et en conformité avec les autres règles du plan local
d'urbanisme, pour les opérations de constructions neuves ou
d'extensions de constructions, lorsque celles-ci respectent des
critères de performance énergétique ou comportent des
équipements de production d’énergie renouvelable.
vi. De la Communauté d’Agglomération dans le cadre du PLH : aide
à la construction de qualité et soutien financier, sous condition
d’intervention de professionnels qualifiés.
vii. Du Conseil Général pour les investissements en chaufferies et
réseau de chaleur.
1
Pour plus d’information, consulter :
http://www.region-Bretagne.fr/CRB/Groups/services_en_ligne/ appels_a_projets/appel_a_projets_eco_11443130259127
68
viii. De Morlaix : Aides à la rénovation d’immeubles anciens dans
Morlaix: possibilité de bénéficier d’une subvention allant jusque
40% des honoraires d’un architecte. Une autre mesure a été
annoncée en février 2008, qui concernerait des immeubles
prioritaires à la remise en état, et situés en centre ville. Le
financement des frais de réhabilitation s’élèverait à 50% du
montant total. En attente de précision.
ix. Les aides solaires :
Equipement Chauffe eau solaire
individuel
Système solaire
combiné
Photovoltaïque
Sur critères de
non imposition
-
Collectivité
Conseil Régional
Bretagne
Sur critères de non
imposition
-305 € pour 2 à 3 m²
de capteurs
- 460 € : 3 à 5 m²
- 610 € : 5 à 7 m²
Conseil Général 29
Locquirec
300 €
1150 à 2670€
60€ /m² (420 €
max)
300 €
-
69
IV. Points de blocage et solutions
A/Les blocages d’ordre culturel
a. Quelques expériences négatives
Que l’initiative soit celle d’une municipalité ou d’un groupe d’écoconstructeurs, il ne faut en aucun cas manquer l’étape de la concertation
avec les résidants de la commune d’implantation du site. L’analyse de
quelques exemples issus, pour certains, de l’actualité électorale récente le
rappelle cruellement.
 A Boquého (Côtes d’Armor) , l’intégralité du conseil municipal, à une
exception prêt, a fait les frais du rejet massif du projet d’éco
hameau passif initié pendant le mandat de l’équipe sortante. Des
riverains directs très opposés au projet ont constitué une liste
concurrente élue dès le premier tour des élections municipales.
Pourtant, la démarche de la municipalité, avec le soutien du CAUE des
Côtes d’Armor et de BRUDED n’était pas imposée : la mairie avait
institué un comité de pilotage auquel participait les futurs habitants
du site, mais également des riverains. Les opposants au projet ont
reproché à l’équipe sortante de consacrer trop de temps au
lotissement et pas assez aux autres affaires communales. Le maire
sortant1 juge pour sa part que le manque de communication à l’adresse
de ses anciens administrés explique cet échec.
 A Verfeil sur Sèche (Tarn et Garonne), un scénario identique s’est
joué. Le projet d’éco hameau, de l’Association AES, pourtant mené
conjointement avec le CAUE, la DDE, et l’équipe municipale sortante,
dans le respect de la légalité (modification de la charte communale)
est menacé par une demande d’annulation du permis de construire
déposée par les deux riverains du projets, qui ont crée pour l’occasion
une Association de défense du Patrimoine et de l’Environnement (sic ).
La procédure est suspensive pendant deux ans, ce qui ne manquera
pas de provoquer le retrait des constructeurs des plus pressés.
Certes, si la défense d’intérêts particuliers semble dans ce cas
motiver l’opposition au projet de ses deux riverains immédiats, ceuxci ont su fédérer autour de leur candidature aux municipales le rejet
de cette démarche et se sont fait élire.
 A la Cité Bourtzwiller 420, à Mulhouse, les 1800 locataires ont appris
par vois de presse la décision de raser les sept barres, remplacées
ensuite par des petits locatifs basse consommation, et des maisons
individuelles en accession sociale. Si l’avancée écologique du projet
1
Lors d’une intervention à Lannion dans le cadre d’une journée de sensibilisation destinée aux élus locaux
70
est indéniable, l’impact psychosocial de cette décision n’a visiblement
pas été pris en compte. Les habitants de la Cité ont réalisé une vidéo
témoignage exposant leurs griefs, puis ont été relogés en attendant
la livraison de leur nouveau logement1.
b. Une concertation réussie
 A Cazeneuve Montaut en Haute Garonne, petite commune d’une
cinquantaine d’habitants, un projet de lotissement à vocation
écologique et sociale d’une dizaine de logements (soit une
augmentation de la population de près de la moitié), élaboré avec
l’aide du CAUE local a provoqué un rejet massif (pétition des
habitants).
La mairie, toujours aidée du CAUE, a alors lancé une démarche de
concertation, sur la base du volontariat, avec une quinzaine d’habitants.
Le CAUE jugé trop impliqué dans le projet par les habitants a laissé la
place à une sociologue nommée pour assurer l’interface du projet, tandis
que la CAUE continuait d’apporter son soutien technique au projet.
Au terme de d’une succession de réunions qui ont permis de présenter la
démarche, emmener habitants et élus visiter des opérations réussies,
établir une culture commune et définir les objectifs du programme, le
jury d’habitants a sélectionné les trois équipes qui participeront au
concours d’idée.
On constate ici que la population s’est réappropriée le projet et le porte
maintenant en collaboration avec son équipe municipale et le CAUE.
 A Miribel Lanchâtre : la démarche de concertation par le biais de
réunions publiques ouvertes s’est traduite par une adhésion des
propriétaires de terrains riverains qui ont décidé de vendre leur bien,
et d’appliquer le même règlement que celui adopté pour le lotissement
communal.
 En Bretagne, le Pays de Rennes, en collaboration avec l’Audiar et le
Clé a mis en place une démarche « Approche Développement Durable
dans les opérations d’Urbanisme »(ADDOU) permettant d’assurer une
implication citoyenne à toutes les étapes de l’opération, depuis le
choix du site à aménager jusqu’à la livraison des logements. Bien que
l’ADDOU soit conçu comme un outil d’aide à des initiatives publiques,
rien n’interdit à un collectif d’habitat groupé de proposer à la
commune susceptible d’accueillir leur projet de mener une démarche
similaire.
1
http://www.dailymotion.com/video/xz9kc_420-annee-0-ii_music .
71
 En conclusion, il ne faut pas se focaliser sur le « temps interne » du
projet, c’est-à-dire sur le seul fonctionnement du groupe projet et
les risques inhérents d’éclatement de toute association. Il est
important de prendre en compte le contexte externe du projet, qui
est lui aussi susceptible de faire achopper le plan le mieux ficelé.
Ainsi, sur des petites communes rurales, l’arrivée massive de
nouveaux habitants estampillés « écolos » risque de provoquer un
réflexe de rejet massif.
Pourtant les projets de lotissements
conventionnels ne provoquent pas de mobilisation des populations
riveraines. Avec le recul, on constate que les municipalités menant
depuis une, voire, deux législatures des politiques de développement
durable appliquées à d’autre aspects de la vie communale font
accepter plus aisément la création d’un éco hameau sur leur
territoire. C’est le cas de Silfiac, qui a initié d’abord un projet de site
touristique durable, puis implanté des éoliennes, mais également
adopté un système d’assainissement collectif par phytoépuration et
participé au plan intercommunal des véloroutes et voies vertes.
Les projets d’éco hameaux en cours d’élaboration bénéficient cependant
d’un double avantage : d’une part, le « Grenelle de l’environnement », en
mettant en lumière le lien entre urbanisme durable et réduction des gaz
à effet de serre a élargi au-delà du cercle restreint des écologistes la
question de l’éco construction et des bâtiments passifs. Construire
écologique est devenu politiquement correct, et bon nombre de listes
municipales, quelle que soit leur famille politique, affichaient un volet
« quartier durable » lors de la campagne électorale 2008. D’autre part,
le calendrier électoral est maintenant favorable au lancement de
nouveaux projets d’éco hameaux. Les démarches initiées en fin de
mandat cristallisent des fantasmes et des projections négatives qui se
sont parfois traduits par la prise de pouvoir au sein des conseils
municipaux d’adversaires farouches de l’éco-hameau projeté. Lorsque les
premières maisons sorties de terre ont fait l’objet d’une communication
bien menée (journées portes ouvertes, chantiers école), et que les
premières familles installées partagent la vie de la commune, l’éco
hameau se banalise.
c. Hjorshoj : la démocratie participative à l’échelle d’un village coopératif
72
La démarche adoptée à Hjortshøj est transposable dans un contexte
français.
 L’initiative du projet repose sur deux personnes très motivées
qui ont consacrée beaucoup de temps au projet, en s’appuyant
sur quelques membres de leur réseau personnel.
 Les instigateurs du projet ont proposé un cours du soir dans une
université populaire sur le thème de cette « utopie ». Jusqu’à
3000 personnes ont suivi ce séminaire, et soumis leur vision de
l’éco-village idéal.
 Les plus motivés d’entre eux se sont regroupés en une
association d’environ 200 personnes, dont une quarantaine s’est
impliquée de manière constante dans la réalisation du site. Ce
groupe fondateur s’est doté d’une charte1 qui a guidé leur action,
et sert toujours a réévaluer continuellement la validité de la
démarche. Cette charte est également un outil de communication
extérieure, adressée, notamment, aux élus qui ont assuré le
projet de leur soutien.
 Une fois le projet défini, le groupe a pris contact avec les élus
d’Aahrus qui ont manifesté un réel soutien à l’entreprise, et leur
a demandé un terrain vacant de 100 hectares . La municipalité a
proposé trois terrains vacants dans des villages périphériques de
l’agglomération.
 Le groupe a ensuite présenté son projet aux habitants des
villages pressentis, qui se sont exprimés lors d’un vote. La
commune de Hjortshøj, 3000 habitants, située à 13 km d’Aarhus
a donné son accord pour vendre le terrain proposé sous forme de
lots d’un coût modéré au regard du marché de l’immobilier.
 Par la suite, l’association a participé à la réalisation du POS
communal.
1
C.f. Annexe 5
73
B/ L’accès au foncier : le rôle déterminant des élus
La recherche d’un terrain en adéquation avec la taille du projet et les moyens financiers
du collectif constitue souvent le premier obstacle majeur à la réalisation du projet. En
admettant que le terrain identifié remplissent les conditions de réalisation du projet
architectural envisagé, encore faut-il que les documents d’urbanisme existants ne
limitent pas les options d’implantation des bâtiments.
a. Agir au niveau du PLU
 Les PLU peuvent lever certains obstacles qui bridaient l'habitat individuel dense :
l'interdiction de la mitoyenneté, les règles d'inconstructibilité par rapport aux
limites séparatives, ainsi que les contraintes de règles densitaires telles que le
COS ou la taille minimale des parcelles constructibles.
 Ils peuvent également lever des contraintes d’implantation et de forme des
bâtiments qui rendent impossible la mise en œuvre de concepts bioclimatiques. Au
nom du respect des formes vernaculaires, un PLU peut imposer que le faîtage des
bâtiments soit aligné sur le sens de la pente. Si le terrain est exposé Est/ Ouest,
alors les bâtiments seront exposés plein ouest. Cette obligation est d’autant plus
surprenante que les anciens bâtiments étaient toujours exposés au sud et abrités
des vents dominants. L’obligation de copier les formes régionales augmente
inutilement les volumes et peut majorer de 30% les coûts de construction du gros
œuvre au détriment des équipements, et du choix des matériaux1.
 « Les Collectivités peuvent dorénavant orienter leur vision de développement
(nouveaux quartiers, reconquêtes de centralité...) à travers des options
d'aménagement imposables au permis de construire. Mal préparés à cette
évolution novatrice, les auteurs de PLU et l'administration préfectorale ont
négligé la dimension négociée et évolutive de ce document qui permet de créer de
l'expérimentation architecturale, urbanistique et paysagère à raison de loi locale.
La seconde génération de PLU pressentie entre 2008 et 2013 pourrait offrir une
occasion nouvelle d'échanges et d'expérimentations de nouvelles pratiques »1.
 Une clause du PLU/PLH permet l’ouverture d’un pourcentage du foncier à
l’expérimentation en matière d’habitat (Loi Habitat et Urbanisme de juillet 2003).
Les emplacements réservés sont des secteurs bâtis ou non, fixés par les PLU, qui
peuvent être affectés à la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité
1
1
Source : La conception bioclimatique, Jean-Pierre Oliva et Samuel Courgey
site Légifrance
74
sociale, de programmes de logements (art. L123-2 b CU). Cette servitude,
instituée par la loi SRU, s’applique dans des zones urbaines ou à urbaniser. Il
n’est pas nécessaire de préciser le bénéficiaire de la réservation lorsqu’il s’agit
d’un programme de logements.
b. L’ Etablissement Public Foncier Régional :
 Courant 2008, la Région se dotera d’un Etablissement Public Foncier Régional
chargé de lutter contre la pression foncière qui sévit en Bretagne. En matière de
logement, la mission de l’EPFR consistera à favoriser la diversification de l’offre
en milieu rural et la réalisation de logements aidés.
 financé par les dotations respectives de l'Etat et du Conseil régional, de
l'emprunt, par la taxe spéciale d'équipement, la revente des terrains acquis et les
subventions d’éventuelles d'autres collectivités.
 Il réunira la Région, les quatre Départements, les communautés d'agglomérations
et les communautés de communes, les chambres consulaires et l’Etat.
 L’établissement fonctionnera en partenariat étroit avec les acteurs fonciers
existants en Bretagne : SAFER, conservatoire du littoral, services fonciers des
agglomérations, communes …
 L’EPF agira sur la base d'un conventionnement avec les collectivités souhaitant
solliciter son intervention. Les conventions s’inscrivent dans le cadre d’un
programme stratégique déterminant les orientations de l’EPF pour cinq ans (le
programme pluriannuel d’intervention) :
o les conventions cadre fixent, sur une collectivité, le cadre d’intervention de
l’EPF pour une période pluriannuelle
o
Les conventions opérationnelles passées pour chaque intervention,
définissent précisément les conditions du portage foncier (durée, prix...).
75
C/ La complexité des démarches administratives et l’absence
d’accompagnement spécifique
a. Témoignages
Comparé à un projet immobilier individuel, l’habitat groupé subit des contraintes
administratives et des délais de mise en œuvre bien souvent à l’origine d’un
abandon du projet.
A Hjortshøj, il s’est écoulé cinq ans entre l’idée de l’éco-village, et la pose de la
première pierre. La construction à proprement parler des bâtiments s’est déroulée
sur une quinzaine d’années.
Le vide juridique caractérisant l’action de construction collective, la complexité
des procédures administratives en vigueur et la nécessité de satisfaire les
attentes de tous les membres du collectif rendent la démarche d’écoconstruction groupée ardue, voire par moment fastidieuse.
Tous les témoignages recueillis dans le cadre de cette étude sont unanimes. La
vraie difficulté réside davantage dans les lourdeurs administratives et le manque
d’accompagnement que dans la recherche du foncier.
 Les lourdeurs administratives :
L’acceptation de la demande de mon permis de lotir a pris
9 mois. On me redemandait des pièces déjà fournies, on
me renvoyait certains documents sans expliquer le motif
du refus… Il m’est arrivé d’en pleurer !*
Annie
*
Remarque : Pourtant Annie a rénové elle-même cinq maisons avant de se lancer dans le projet de Kerdudal. Elle a porté
l’intégralité du projet, a viabilisé elle-même le terrain avec son compagnon. La réforme du permis de construire et d’aménager en
vigueur depuis le 1er octobre 2007 facilite désormais la tâche des constructeurs.
« Si j’avais su ces lourdeurs administratives, certains
dossiers auraient été confiés à des tiers ».
1
1
Jo Argouac’h, fondateur du Jardin d’Héol.
« Ecoconstruction-parcours de Costarmoricains », in EchoBio, mai/juin2007 »
76
L’implication des élus permet de sortir des situations de blocage majeures…
Le Maire de Plumaudan a signé le permis d’aménager en dépit de l’avis défavorable
de la DDE, lié au dossier de phyto-épuration.
La mairie de Ramonville a largement appuyé le projet de lotissement initié par
quelques familles et a contribué à lui donner sa dimension définitive :
 elle leur a proposé un terrain communal, dont la capacité excédait les besoins
fonciers du groupe fondateur. Celui-a dû alors s’étoffer et constituer un collectif
d’une quinzaine de familles.
 La mairie oriente ensuite le groupe sur une structure de portage financier du
projet, un office HLM qui apporte la garantie de bonne fin des travaux.
 La mairie recommande un architecte avec lequel elle a déjà collaboré, et dont elle
a apprécié les compétences, en matière d’habitat bioclimatique.
Nous n’avons pas été aidés pour mettre en place le projet. Il a
fallu tout faire nous-même. Mais c’est la Mairie qui nous a
donné le départ. D.Brière
…mais elle ne peut pas tout !
 Le manque d’outil méthodologique :
La mairie était pleine de bonne volonté, mais n’avait
pas les ressources techniques pour m’aider.
Et la DDE de Lannion n’avait aucune envie d’avoir des
interlocuteurs non-professionnels .
Annie
Il a fallut se battre pour que la projet se concrétise. Nous
n’avions pas de mode d’emploi. Et nous n’avons pas pu
trouver d’appui technique auprès des collectivités.
M.Kerampran
77
Les initiateurs du jardin
Avoir un fil conducteur aurait été bien utile.
d’Heol regrettent également
Th. Beaussier
le manque d’outil méthodologique
concret. Ils ont découvert
en se lançant dans l’aventure qu’il leur faudrait déposer un permis de lotir –qui leur
a pris un an- si le terrain était divisé en plus de deux lots…
 Le manque d’accompagnement extérieur :
Il nous a manqué un modérateur extérieur qui aurait su mobiliser les
énergies. Sinon, un petit noyau fait tout le travail et le reste du groupe
se laisse porter. P. Thepaut
Les démarches longues devraient être plus
accompagnées. D.Cueff
Si je repars sur un projet, il faut qu’une personne
extérieure, qui soit un professionnel de
l’accompagnement puisse faciliter le projet.
Thomas Burel
Thomas était candidat à l’habitat groupé
sur le projet Nouvel Air, qu’il a quitté,
comme beaucoup d’autres membres de
l’association, lorsque le projet a évolué
dans un sens qui ne correspondait pas à
ses objectifs initiaux.
Je n’ai plus les mêmes relations avec les autres membres du projet
depuis que j’ai émis des critiques qui ont été mal perçues. Il aurait fallu
que ces remarques soient dites par une personne extérieure.
P.Thepaut
78
 L’absence de mise en réseau des démarches d’habitat groupé écologique.
Il n’existe pas en France, comme au Canada, ou en Belgique de structure permettant
de collecter l’ensemble des informations relatives à cette démarche, de capitaliser
les expériences les plus abouties et de permettre aux collectifs de mettre en ligne le
descriptif de leur projet et leurs éventuels appels à candidature. Chaque nouveau
projet doit peu ou prou « réinventer la roue », ce qui rallonge d’autant les délais
d’élaboration du projet.
b. L’exemple d’Habitat et Participation
En Belgique, la Région Wallonne finance un pôle ressource Habitat Groupé, porté
par une Association Sans But Lucratif, Habitat et Participation. Cette association
a pour objet de mettre en réseau les initiatives existantes sur son territoire.
Concrètement, ses axes d’intervention sont les suivants :
 L’information :
 elle réalise un inventaire exhaustif des habitats groupés existants ou
en construction en Région Wallonne, voire au-delà.
 elle organise des conférences-débats et des visites de projets en
Région Wallonne
 Elle diffuse une lettre d’information Internet (Newsletter) faisant le
point sur les projets en cours et les dernières informations pratiques
utiles.
 La mise en réseau:
 Elle a créé et anime un site Internet interactif qui comprend les
données recueillies et permet aux porteurs de projets de créer leur
blog, de recruter de nouveaux membres associés, de témoigner de
leur expérience de montage de projet. Ce site permet aussi de
recenser les terrains ou les bâtiments susceptibles d’accueillir des
habitats groupés.
 Elle oriente les groupes projets vers les personnes ressources
compétentes (architectes, notaires…)
 Elle organise des journées de rencontre avec les porteurs de projet
 L’aide méthodologique :
 Elle réalise des outils méthodologiques à télécharger : guides
pratiques, présentations powerpoint, jeux…
Comme évoqué au cours du recensement des expériences existantes (Point
II/A/d), les expériences belges d’habitat groupé sont nombreuses, et de formes
79
variées. Il peut s’agir de démarches strictement privées, comme de projets
d’initiative mixte, comprenant un volet social important (l’accueil de publics en
difficulté) et qui dans ce cas, font l’objet de financements accordés par la
Fondation Roi Baudouin.
En France, il n’existe aucune structure telle qu’Habitat et Participation. En région
Bretagne et Grand Ouest, en revanche, une initiative émanant d’intervenants issus
des secteurs de l’économie sociale et solidaire, du développement durable et de la
construction écologique tente, sous l’égide de la CRESS (Chambre Régionale
d’Economie Sociale et Solidaire) de fédérer les démarches régionales en cours. La
page d’accueil du réseau Habitat Groupé Grand Ouest est disponible à l’adresse
suivante :
www.eco-habitat-solidarite.org/guide_HG/habitat_Groupe_dans_les_territoires.html
c. Le GRT canadien, un modèle ?
L’exemple des Coopératives d’habitants Québécoises ou de Fribourg et des écoquartiers
allemands
démontre
l’importance
vitale
des
structures
d’accompagnement, condition sine qua non de la réussite des projets supérieurs à
une dizaine de logements.
En Allemagne, les municipalités ont créé des Bourses de contact favorisant le
regroupement des futurs constructeurs, et fournissent également une aide
juridique aux petits projets. Les projets dépassant une dizaine de logements sont
systématiquement redirigés sur des structures externes de conseil et
d’accompagnement, souvent intégrées à des cabinet d’architecture ou d’urbanisme.
Au Québec, ces structures sont associatives : elles assurent l’interface entre les
futurs coopérateurs d’une part, et leurs interlocuteurs administratifs et
financiers. L’architecte du projet, lui, gère les points strictement techniques du
dossier. Le Groupe de Ressource Technique prend également en charge les aspects
de médiation au sein du collectif. L’ensemble de sa prestation est rémunérée à
hauteur d’environ 2% du montant total du projet.
Rappel : les Coopératives d’habitants canadiennes sont financées par l’équivalent d’un
office HLM français, sur des fonds publics. Ainsi, l’OHLM externalise les coûts de
constructions puis de gestion de l’immeuble, puisque la Coop est auto-gérée, réalisant
ainsi de réelles économies. Les Coopérateurs, eux, jouiront d’un logement parfaitement
conforme à leurs souhaits (« On n’est jamais si bien servi… »), dont les loyers et les
charges d’entretien sont nettement inférieurs à ceux du marché conventionnel.
80
A l’origine, les premiers GRT ont été constitués par les pionniers qui ont fondé
leurs premières coopératives d’habitants au début des années 70. Le mouvement
s’est ensuite professionnalisé, et devant l’ampleur de la demande, des dizaines de
GRT se sont créés au Québec.
 L’accompagnement proposé par un GRT :
o Constituer le collectif de construction : le groupe peut être constitué
dans le cadre d’un appel à candidatures établi par le GRT selon les
opportunités de construction, ou par des canaux plus classiques (les
réseaux personnels, les bourses de contacts)
o Contractualiser avec le Groupe : après s’être choisi un nom, le groupe
prend la forme d’une coopérative et signe un contrat d’association
avec un GRT et un architecte
o Monter le dossier de financement:
- Statuts
- Offre d’achat conditionnelle
- Esquisses
- Etude de viabilité
Le GRT valide toutes les décisions, approuve les plans et le budget
prévisionnel de la Coopérative.
o Faire valider le projet : le GRT aide la Coopérative à défendre son
projet auprès des élus et des riverains, voire des députés (recherche
de financements complémentaires). Travail de mise en réseau
o Accompagner l’autonomisation de la Coopérative : un formateur-trice
accompagne la mise en place des outils de la vie démocratique de la
coopérative : comités, AG constitutive, premiers CA, cahiers de
membre,…jusqu’à l’autonomie, soit 1 an après la livraison des
bâtiments.
o
d. Quelles structures d’accompagnement en France ?
En France, il n’existe pas de structure susceptible d’accompagner une initiative privée
d’habitat groupé. A moins que celle-ci ne soit portée par un opérateur social ou par une
collectivité. Mais dans ce cas, l’aide de la structure sera ponctuelle, et ne concernera que
son domaine de compétence.
81
i. Le CAUE : Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement.
Constitué d’une équipe pluridisciplinaire (architectes, urbanistes,
paysagistes, graphistes, documentalistes, chargés de communictation), le
CAUE est un organisme départemental créé à l’initiative du Conseil général
dans le cadre de la loi sur l’architecture de 1977. Investi d’une mission de
service public, le CAUE est présidé par un élu local, et financé par une
taxe spécifique sur les permis de construire, des subventions régionales et
départementales, ou les cotisations de ses adhérents.
Les missions d’un CAUE lui permettent d’intervenir aussi bien auprès des
élus que des particuliers :
 l’information et la sensibilisation du public dans le domaine de
l’architecture, de l’urbanisme et de l’environnement
 la formation des maîtres d’ouvrages et des professionnels
 l’information et le conseil aux particuliers qui désirent construire ou
rénover, afin d’assurer la qualité architecturale des constructions
et leur bonne insertion dans le site environnant, sans toutefois
assurer la maîtrise d’œuvre de leur projet.
 le conseil aux collectivités locales sur leurs projets d’urbanisme,
d’architecture ou d’environnement (élaboration d’un PLU, création
d’un nouveau quartier, mise en place d’une AUE*)
Les CAUE sont impliqués dans de nombreux projets d’éco-quartiers ou d’écolotissements. Mais le Finistère est un des rares départements français à ne pas
posséder de CAUE.
ii. BRUDED Bretagne Rurale et rUrbaine pour un Développement Durable a vu
le jour en septembre 2005.
Elle informe son réseau d’adhérents (communes et EPCI) des démarches
concrètes en faveur du développement durable. Ses missions sont avant tout
l’information, la mise en réseau et la mutualisation d’expériences. Elle n’a pas
vocation comme le précise les deux élus à l’initiative du projet, « à se
substituer aux organismes publics ou privés qui apportent déjà bon nombre
de conseils techniques en la matière. Mais au contraire, d’être des
facilitateurs pour l’aide à la prise de décisions politiques, des entremetteurs
entre ces collectivités et les professionnels ».1
L’adhésion à BRUDED est ouverte aux collectivités locales de Bretagne et
de la Loire-Atlantique.
1
Extrait du « Mot des co-présidents », sur le site de l’Association
82
iii.
Habicoop : basée à Lyon, cette association « de préfiguration d’une
coopérative d’habitants » assure, depuis décembre 2005,
la
promotion de l’habitat coopératif en France tel qu’il se pratique au
Canada, en Suisse et dans certains pays nordiques.
Elle affiche un double objectif :
o Aider à la création et au développement de projets immobiliers
collectifs respectueux de l’environnement à vocation de logement
appelés coopératives d’habitants.
o fédérer les projets de coopératives d’habitants1. : elle entend
favoriser l’émergence d’un réseau de coopératives d’habitants à qui
elle apportera conseil et service.
« L’association ne veut donc en aucun cas soutenir une seule initiative isolée de
coopérative d’habitants, mais souhaite créer un mouvement, faire connaître ce mode
d’habiter et le proposer comme une alternative au marché immobilier classique. »2
Actuellement, Habicoop accompagne la création de la future Coopérative
d’Habitants « Le Village Vertical3 », à Villeurbanne, notamment dans
l’élaboration de statuts spécifiques, en attendant que le législateur comble
le vide juridique concernant ce mode d’habitat (Cf pages suivantes : D/les
statuts juridiques, b/la coopérative d’habitants)
iv.
APPROCHE-écohabitat4 : cette association bretonne, basée à Daoulas
(Finistère) regroupe un collectif de professionnels de la construction
bioclimatique qui assure des formations et propose une mise en
réseau des différents intervenants de la filière, dans une perspective
éthique et réellement durable. Concernant les aspects techniques d’un
projet d’habitat groupé écologique, Approche peut fournir des
informations relatives à la conception des bâtiments, mais aussi des
listes de professionnels susceptibles d’en assurer la maîtrise d’œuvre
et la réalisation.
D/ Les statuts juridiques
a. Les limites des options juridiques existantes :
1
Pour en savoir plus, consulter www.habicoop.fr.
extrait de la page de présentation du site www.habicoop.fr
3
Pour en savoir plus, consulter www.village-vertical.org
4
www.approche-ecohabitat.org
2
83
A l’heure actuelle, il n’existe pas en France de cadre juridique spécifique
permettant à un collectif de personnes privées de se regrouper dans l’objectif de
construire ou faire construire leur logement principal tout en conservant les droits
et les obligations des personnes privées.
Dans cette perspective, les porteurs de projets peuvent envisager d’agir dans un cadre
classique à savoir :
o L’indivision : en pratique, elle concerne la propriété d’un bien unique partagé entre
plusieurs propriétaires (ménage, fratrie lors d’une succession). Dans un ménage,
l’acquisition d’un logement ancien ou neuf se fait dans ce cadre. Les époux ou
concubins sont alors solidaires et responsables des dettes éventuelles en cas de
défaillance de l’un d’entre eux. On comprend aisément le risque que présente cette
option dans le cas d’un projet d’habitat groupé, où tous les membres de l’indivision
seraient solidaires des dettes de leurs co-contractants.
o La copropriété : ce régime s’applique à un ou plusieurs immeubles bâtis dont la
propriété est répartie entre plusieurs personnes (physiques ou morales) par lots,
comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties-communes .
Il est possible, lors de l’acquisition d’un immeuble existant, de faire réaliser les
travaux de rénovation concernant les parties communes par le syndic de
l’immeuble. Cette option ne peut donc pas s’appliquer à un projet de construction.
o La Société Civile Immobilière. Elle permet de faire réaliser et de gérer un bien
immobilier, en vue d’en tirer des bénéfices (loyers). Dans ce cadre, les membres
de la SCI sont soumis à la TVA sur les différentes opérations d’acquisition et de
construction. Ils ne peuvent pas bénéficier des droits d’enregistrement
applicables aux acquéreurs individuels, ni des incitations fiscales ou prêts
préférentiels (Prêt Taux Zéro , Prêt Accession Sociale) applicables aux
particuliers.
L’absence de cadre juridique précise a d’autres conséquences négatives :
 Les agents qui devront instruire les différents aspects administratifs d’un projet
groupé n’en maîtrisent pas la complexité, comme le souligne l’expérience des
Jardins d’Héol (Plumaudan). Le notaire du projet et la DDE de Broons ne
partageaient pas le même avis sur le fait de savoir qui peut demander le permis de
construire : l’indivision ou l’un de ses membres . Valse-hésitation qui a rallongé
d’autant le traitement de la demande .
 Autre point délicat : si dans un groupe d’auto-constructeurs, l’un de ses membres
ne peut pas réunir les sommes nécessaires à la réalisation des travaux et souhaite
consacrer davantage de son temps à la réalisation de travaux sur les parties
communes ou sur les chantiers individuels de ses co-lotis, dans quelle mesure son
travail ne sera pas considéré comme du travail au noir ?
84
 Les prêts bancaires individuels à la construction sont-ils ouverts à ce type
d’action collective ? Ou bien chacun doit-il être en mesure de financer le projet
sur ses fonds propres ?
b. La coopérative d’habitants :
Abordée à différente reprise au cours de cette étude, l’option coopérative, certes
séduisante, reste encore soumise à l’élaboration de statuts opérationnels. L’Association
Habicoop s’y emploie.
Les coopératives d’habitants ont existé en France, mais la loi Chalandon de 1971 a
supprimé leur statut, obligeant les coopérateurs à transformer leur coopérative en
copropriété classique. Dans ce cadre, ils devaient soit devenir propriétaire de leur
logement, soit locataire social. De nombreuses coopératives d’habitants, dont les
emblématiques « Maisons Radieuses » de Rézé ou de Marseille, construites par Le
Corbusier ont pâti de la Loi Chalandon.
 Les spécificité de le coopérative d’habitant :
La coopérative d’habitants constitue un rapport au patrimoine différent de la copropriété car la propriété, collective, est dissociée du droit d’usage
o Les coopérateurs sont propriétaires de part sociales et non pas d’un
logement défini.
o Les parts sociales sont transmissibles, mais pas le logement occupé. En cas
de mutation, les parts sont rachetées par la coopérative qui les revend
ensuite à un copérateur qui aura été coopté. Un héritier de parts sociales
peut demander à être coopté dans le logement, mais ce n’est pas
automatique.
o Les parts sociales sont indexées sur le coût de la vie et ne sont pas
offertes à la spéculation.
o La coopérative est gérée collectivement, et les décisions sont prises sur le
modèle d’une personne (ou un logement, quelle que soit sa taille) = une voix.
Et ce indépendamment du nombre de parts sociales.
Pour le moment, les expériences de montage juridique et financier d’habitats coopératifs
impliquent toujours un portage par un promoteur social. C’est la condition impérative
d’obtention des garanties de bonne fin qui conditionnent l’accès aux prêts financiers. Or,
qu’advient-il des membres du collectif qui ne sont pas éligibles aux aides publiques en
vigueur dans la construction sociale ? Et comment intégrer la démarche d’autoconstruction dans de tels projets ?
c. La Société Civile Coopérative dite d’Attribution
85
Autre solution juridique envisagée, coopérative également, la Société Civile Coopérative
dite d’Attribution, régie par la loi du 16 juillet 1971, peut offrir un cadre adaptable à la
construction d’un habitat groupé. En tout état de cause, le collectif devra identifier un
notaire en mesure de rédiger de tels statuts.
La SCCA permet d’acquérir un terrain, d’y faire construire un collectif et d’attribuer la
jouissance de parties privatives aux associés. En cas de dissolution de la SCCA, qui n’a
pas de caractère obligatoire, l’immeuble est attribué en propriété aux associés, et
tombe sous le régime de la co-propriété.
Il semblerait que cette forme coopérative permette de bénéficier des incitations
fiscales et des prêts consentis aux particuliers.
86
Conclusion :
La démarche collective de construction ou d’auto-construction ne prendra de l’ampleur
que si elle se structure et fait évoluer la législation nationale. Il est en effet impératif
de combler ce vide juridique qui impose des « bricolages » de statuts. Il est nécessaire
d’uniformiser les questions de TVA Immobilière et de Droits d’enregistrements, de
maintenir, dans ce cadre nouveau, le système d’aide consacrées aux particuliers : APL,
prêts à taux 0% et crédits d’impôts .
Les nombreux projets d’habitats groupés en gestation ne doivent pas pour autant
attendre que soit posé un cadre juridique favorable à leur action pour se concrétiser.
Leur percée, au contraire, convaincra élus et pouvoirs publics de la nécessité
d’accompagner ces démarches.
87
ANNEXES
88
ANNEXE I :
GLOSSAIRE – Liste des sigles employés
ADDOU : Approche Développement Durable dans les Opérations d’Urbanisme mise en
œuvre par l’AUDIAR (Agence Urbanisme et Développement Intercommunal de
l’Agglomération Rennaise) et le Pays de Rennes.
Agenda 21 : L’agenda 21 adopté par les 173 pays signataires de la Convention de Rio est
un programme d’actions axé sur le développement durable. L’article 28 de la Convention
incite les collectivités locales à décliner à l’échelle de leur territoire les différents
volets de l’Agenda 21 : lutte contre la pauvreté et l’exclusion sociale, production de biens
et de services durables, protection, de l’environnement et lutte contre le réchauffement
climatique.
Aménageur : Personne ou organisme qualifié dans les études d'aménagement et dans
l'application des plans, programmes et projets résultant de ces études. L'aménageur
peut intervenir soit à l'échelle du territoire (aménagement du territoire) soit à l'échelle
locale en particulier de l'espace urbain (aménagement urbain). Dans le cadre d'une zone
d'aménagement concerté l'aménageur est un organisme public, semi-public ou privé qui
prend en charge la conception, l'équipement et la commercialisation des terrains à bâtir
issus de l'opération.
Apports internes Émission de calories dans l'habitat par les habitants ou leurs activités
(machines, éclairage ). Idem chaleur métabolique.
ASL Association Syndicale Libre. Elle veille à la gestion et l’entretien des parties
communes d’un lotissement qui lui sont attribuées en pleine propriété. Les propriétaires
des parcelles privatives du lotissement sont membres de droit de l’ASL.
AUE l’Approche Environnementale d’Urbanisme Durable, développée par l’ADEME, est
une démarche qui, en participant au développement durable, identifie et optimise
l’ensemble des critères environnementaux, de la conception de projets de planification
urbaine et d’aménagement opérationnel jusqu’à leur réalisation. L’AUE prend en compte
les choix énergétiques, le gestion des déchets, de l’eau, des déplacements, le traitement
de la diversité biologique et des paysages, et l’environnement sonore.
Autopartage (carsharing en anglais) est un système dans lequel une société, une agence
publique, une coopérative, une association ou même un individu met à la disposition des
membres du service d'autopartage une flotte de véhicules. Certains habitats étrangers
groupés de taille suffisante disposent d’une flotte de plusieurs véhicules.
89
Autopromotion : Regroupement de personnes privées opérant en lieu et place d’un
promoteur pour faire réaliser un bâtiment collectif d’habitation dont elles auront ensuite
la jouissance. Terme forgé pour traduire la notion de « Baugruppen »
AUDIAR Voir ADDOU
Bail emphytéothique Bail immobilier de très longue durée qui confère au preneur un
droit réel sur la chose donnée en bail, à charge pour lui d’améliorer le fonds en échange
d’un loyer modique, les améliorations bénéficiant au bailleur en fin de bail sans que ce
dernier ait à indemniser l’emphytéote. La durée du bail est de 18 ans au moins et de 99
ans au plus. Le bail peut être renouvelé. Il doit être obligatoirement établi par un
notaire. Il ne peut porter que sur des immeubles (à usage industriel, commercial,
agricoles ou d’habitation). Le locataire bénéficie d’un droit réel, c’est-à-dire qu’il peut
hypothéquer l’immeuble, le louer ou le sous-louer. Le locataire doit assumer toutes les
charges et les grosses réparations. Le locataire doit payer une redevance qui est
révisable dans les mêmes conditions que le loyer des baux commerciaux. Le bail peut être
résilié par le tribunal en cas de non paiement de la redevance pendant deux ans ou pour
non respect des obligations contractuelles.
Le bail emphytéotique avait était conçu à l’origine pour la mise en valeur et l’entretien de
grands espaces ruraux, mais il a vu son cadre d’application s’étendre à toutes sortes de
biens immobiliers.
Basse énergie Classe de bâtiments thermiquement performants dont le niveau de
consommation d’énergie primaire s’établit entre 45 et 75 kWh/m² /an
Le classification se réfère à l'énergie nécessaire eux besoins de chauffage et de
rafraîchissement. Dans certains cas, elle peut également prendre en référence un
ensemble plus complet de besoins énergétiques (chauffage, rafraîchissement, ventilation
et production d'eau chaude solaire et quelquefois également éclairage et besoins
d'électricité spécifique.).
Bâtiment « zéro énergie » Appellation des bâtiments produisant sur l'année autant
d'énergie qu'ils en ont besoin pour leur fonctionnement.
Bâtiment passif Voir maison passive.
90
Bilan carbone Bilan global d'un matériau, d'un bâtiment sur sa durée de vie entière
concernant sa contribution à la production de gaz à effet de serre (exprimé en
équivalent CO2).
Composés organiques volatils (COV) Famille très nombreuse de substances organiques
gazeuses composées de carbone et d'hydrogène (hydrocarbures) émises par les
matériaux de synthèse, les colles, les produits de nettoyage, etc. La toxicité des COV,
liée à leur concentration et à leur synergie entre eux va de « simples malaises » à des «
effets cancérogènes » ou « mutagènes »,
Coefficient d'Occupation des Sols (COS) Coefficient de densité de construction
maximale autorisée sur un terrain, résultant du rapport entre la surface constructible
(S.H.O.N) d'un terrain et sa surface cadastrale (en m²).
Faible émissivité (vitrages à) Ce sont des doubles vitrages dont l'une des glaces est
recouverte d'une fine couche d'oxyde métallique. Cette couche limite le passage du
rayonnement provenant de l'intérieur du logement, ce qui diminue de plus d'un tiers les
déperditions. Il n'existe que peu de différence visible entre les vitrages clairs et les
vitrages à faible émissivité
Gaz à effet de serre Gaz responsables de l'effet de serre atmosphérique et par
conséquent du réchauffement climatique (ex: CO 2' méthane )
Géothermie Exploitation de la chaleur naturelle contenue dans l'écorce terrestre et ne
provenant pas du rayonnement solaire.
Énergie géosolaire Énergie contenue dans la couche superficielle de l'écorce terrestre
et provenant majoritairement du rayonnement solaire.
Énergie grise Total de l'énergie fossile nécessaire à la production (extraction,
transformation, conditionnement, transport) et à la mise en oeuvre d'une quantité
donnée d'un matériau.
Énergie primaire Énergie directement puisée dans la nature: pétrole brut, gaz naturel,
charbon, rayonnement solaire, biomasse, énergie du vent, énergie hydraulique, fusion de
l'uranium ...
EPCI Etablissement Public
d’Agglomération par exemple.
de
Coopération
Intercommunale,
une
Communauté
91
Label HPE (Haute Performance Energétique) Niveau de performances défini par le
ministère du Logement et équivalant à un seuil supérieur de 8 % au niveau réglementaire
en vigueur (10% à partir de la RT 2005) .
Label THPE (Très Haute Performance Energétique) Niveau de performances défini par
le ministère du Logement et équivalant à un seuil supérieur de 15 % au niveau
Réglementaire en vigueur (20 % à partir de la RT 2005).
Lotissement : Le Code de l'Urbanisme définit le lotissement comme division d'une
propriété en vue de l'implantation de bâtiments, ayant pour objet, sur une période de
moins de dix ans, de porter à plus de deux le nombre de parcelles constructibles.
L'autorisation de diviser le terrain est conditionnée par l'existence ou plus généralement
par la réalisation préalable de tous les réseaux d'infrastructure et autres équipements
publics nécessaires à la desserte des constructions à édifier.
Maître d’œuvre Professionnel de la construction, généralement architecte, responsable
de la réalisation du projet.
Maître d'ouvrage Commanditaire ou client dans un projet de construction.
Maison à énergie positive Appellation pour des bâtiments produisant sur l'année plus
d'énergie qu'ils en ont besoin pour leur fonctionnement.
Maison passive Appellation pour des bâtiments « très basse énergie » (en référence à
l'initiative allemande « Passiv-Haus »).
Minergie Label Suisse de performance énergétique des bâtiments privés et publics. Aux
bâtiments rénovés, la norme Minergie 2007 impose une performance globale maximale
de 60 kWh/m² ; la construction neuve ne doit pas dépasser 38 kWh/m² .
PADD Projet d'Aménagement et de Développement Durable .
PERMACULTURE Pratique culturale basée sur une intégration de tous les acteurs d’un
écosystème et sur une intervention minimum de l’homme dans les rythmes biologiques.
PLH : Programme Local de l'Habitat.
PLU : Plan Local d'Urbanisme
92
POS Plan d'Occupation des Sols . Remplacé aujourd’hui par le PLU.
Pont thermique Parties de l’enveloppe d’un bâtiment où sa résistance thermique est
affaiblie de façon sensible. On en trouve généralement à la jonction des différentes
parois (entre mur et dalle, entre deux façades, au niveau des coffres de volets roulants,
autour des huisseries…). L’isolation des bâtiments par l’extérieur ou la construction de
maisons à ossatures bois supprime quasiment tous les ponts thermiques. Un système
d’isolation répartie (briques auto-isolantes, béton cellulaire) les réduit notablement.
PTZ Prêt à Taux Zéro. Prêt complémentaire à un prêt principal. Il remplace l'ancien prêt
d'accession à la propriété (PAP). Il est destiné à financer l'acquisition d'un logement
neuf ou d'un logement ancien avec travaux. Distribué sous conditions de ressources et en
fonction de la taille des ménages, il prévoit des montants de prêts et des modalités de
remboursement, sans intérêt, différenciées selon les revenus.
Promoteur : le promoteur immobilier se charge du plan de financement et de la
réalisation d’un programme de construction individuelle ou collective. Voir autopromotion.
Puits de carbone Qualificatif de matériaux pouvant stocker durablement du carbone et
libérer de l'oxygène, et donc contribuer à la réduction de CO, dans l'atmosphère,
Réhabilitation Mise à niveau des exigences d'usage et de confort d'un bâtiment
existant, parfois avec changement de destination (réhabilitation d'une bergerie).
Rénovation Remise à neuf d'un bâtiment existant en tout ou partie sans en changer les
caractéristiques (rénovation d'une toiture, d'une peinture).
Réseau de chaleur Système de distribution de chaleur pour plusieurs bâtiments.
ScoT : Schéma de Cohérence Territoriale . La loi sur la solidarité et le renouvellement
urbain (SRU) prévoit notamment la mise en place des schémas de cohérence territoriale
qui se substitueront aux schémas directeurs. La loi SRU apportera aux pouvoirs publics
et aux autorités locales des outils efficaces pour renforcer la mixité urbaine et sociale,
pour maîtriser l'étalement urbain, pour mieux associer les habitants aux politiques
d'aménagement.
SHOB : Surface hors Œuvre Brut : Somme des surfaces de plancher de chaque niveau
de construction, y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons,
loggias et toitures-terrasses
93
SHON : Surface Hors Œuvre Nette La surface hors œuvre nette d'une construction
est égale à la surface hors œuvre brute de cette construction après déduction :
a. des surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non
aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel,
artisanal, industriel ou commercial ;
b. des surfaces de plancher hors œuvre de toitures-terrasses, des balcons, des
loggias, ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ;
c. des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments
aménagées en vue du stationnement des véhicules ;
d. des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments affectés au logement des
récoltes des animaux ou du matériel agricole ainsi que des surfaces des serres de
production ;
e. d'une surface égale à 5% des surfaces hors œuvre affectées à l'habitation
telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des a, b et c ci-dessus.
Sont également déduites de la surface hors œuvre, dans le cas de la réfection
d'un immeuble à usage d'habitation et dans la limite de cinq mètres carrés par
logement, les surfaces de planchers affectées à la réalisation de travaux tendant
à l'amélioration de l'hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de
balcons, loggia et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée. (article R 112.2
du Code de l'Urbanisme)
Très basse énergie Classe de bâtiments thermiquement très performants. Voir
également maison passive.
VRD Voies, réseaux et divers : désigne les opérations nécessaires à la viabilisation d’un
terrain constructible.
Zonage Technique, mise en œuvre dans les documents d'urbanisme, consistant à diviser
le territoire en zones selon l'usage du sol qui y sera autorisé
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ANNEXE II
RESSOURCES DOCUMENTAIRES :
La construction écologique :
Périodiques :
- La Maison Ecologique, bimestriel, Le Petit Bourg, 35630 Bazouges-sous-Hédé. Revue de
référence en France, qui tire à environ 100 000 exemplaires.
http://www.la-maison-ecologique.com
- Les Quatre saisons du Jardinage, bimensuel, propose des dossiers techniques sur l’écoconstruction, Terre Vivante, www.terrevivante.org
- La Revue Durable, bimestriel, rue de Lausanne 23, CH1700 Fribourg.
http://www.larevuedurable.com/ . Excellente revue de fond : consulter les dossiers
suivants :
« Adapter les bâtiments au froid et à la canicule » (N°9 fév-mars 2004),
« Le bois, une alternative au pétrole et au béton » (N°17 sept-oct 2005),
« Des technologies appropriées » (N°19 fév-mars 2006)
- EKOLOGIK Nouvelle revue bilingue français-anglais « d’architecture et d'urbanisme
éco-responsables », sous la coordination de Dominique Gauzin-Müller. Le premier
numéro (fév-mars 2008) consacre un dossier de plus de trente pages à l’architecture
scolaire. Disponible sur le site :http://www.librairiedumoniteur.com/
Sites internet
http://habitatecologique.org Site de l’Association Empreinte
http://www.reseau-ecobatir Le réseau Ecobâtir est un réseau d’acteurs de
la
construction écologique, qui s’engagent à adhérer et respecter une charte s’articulant
autour de trois fondements : - l’environnement et la santé - les sociétés humaines et la
nature des échanges économiques - les cultures et savoir-faire.
http://approche-ecohabitat.org Le site de l’association référence les différents
intervenants de la construction écologique en Bretagne.
- La rénovation basse consommation
http://www.sidler.club.fr
http://www.negawatt.org
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Ouvrages :
Les éditions Terre Vivante proposent une série d’ouvrages techniques sur l’écoconstruction. Consulter leur catalogue en ligne :
http://www.terrevivante.org
- La conception bioclimatique, des maisons confortables et économes, Samuel COURGEY
et Jean-Pierre OLIVA, Ed Terre Vivante.
L’isolation écologique, conception, matériaux, mise en œuvre, J-P OLIVA , Ed Terre
Vivante.
Ces deux manuels proposent une bibliographie très complète sur l’éco-construction
L’habitat groupé :
En Belgique :
http://www.habitat-participation.be et http://www.habitat-groupe.be/
En France :
http://www.eco-habitat-solidarite.org/guide_HG/habitat_Groupe_dans_les_territoires.html
le site du réseau Grand Ouest (Bretagne, Pays de Loire)
Les Ecoquartiers :
- Périodiques :
- La Revue Durable : Dossier « L’écoquartier, brique d’une société durable », N°28, févmars-avril 2008
- Sites d’information
http://www.vauban.de : le site associatif du quartier Vauban
http://www.badische-seiten.de : le site de la ville de Fribourg
www.bedzed.org.uk
www.zedfactory.com Site de l’architecte de BedZed (Bill Dunster)
www.europeangreencities.com Pour un descriptif du quartier rénové de Vesterbro
www.hanover.dr : Pour un descriptif du quartier Kronsberg édifié pour l’Exposition
Universelle 2000
http://www.areneidf.org/HQE-urbanisme/pdf/qde6-Kronsberg.pdf : Pour un descriptif
du quartier Kronsberg
www.hammerbysjostad.se site de l’écoquartier d’Hammerby, Stockholm
www.malmo.se descrptif du projet BO01 à Malmö, Suède
96
www.areneidf.org : le site de l’ARENE propose des fiches tirées du Guide :
www.ecoquartiers.developpement-durable.gouv.fr/10-actions.htm Le site du Ministère de
l’Environnement et du Développemnt Durable consacré à la création d’écoquartiers.
Destiné aux élus et aux collectivités publiques. Très intéressant, mais encore en
construction.
Les Ecovillages, les Ecohameaux :
Périodiques :
-Passerelle Eco, Association Passerelle Eco, Corcelle, 71190 La Chapelle sous Uchon
http://www.passerelleco.info
Sites d’information :
www.eco-habitat-solidarite.org/guide_HG/habitat_Groupe_dans_les_territoires.html
http://www.gen.ecovillage.org :site officielle du réseau mondial des éco-villages
http://www.gen-europe.org : branche européenne du réseau GEN
http//www.ecolieuxdefrance.free.fr
http://www.torri-superiore.org
http://www.projet-nouvelair.org
www.andelssamfundet.dk Le site en anglais et en danois de l’éco-village coopératif de
Hjorshoj
Ouvrages utiles :
 Ecovillages : New Frontiers for sustainability, Jonathan Dawson
 Creating a Life Together: practical tools to growing ecovillages and intentional
communities, Diana Leafe Christian, Eurosociété, Montréal
 Vivre autrement : éco-villages, communautés et habitants, Eurosociétés, Montréal,
2006
 Eurotopia. Un annuaire des communautés intentionnelles et des Eco-villages
européens, 2005.

Ces ouvrages peuvent être commandés sur le site www.gen-europe.org
Les Coopératives d’habitants
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www.habicoop.fr
www.village-vertical.org
www.andelssamfundet.dk Certains groupes de logements à Hjorshoj ont adopté le statut
de coopérative d’habitants.
http://www.cooperativehabitation.coop/site.asp : le site de la
Confédération Québécoise des coopératives d’habitation
Les Structures d’Accompagnement :
www.batirsonqurtier.com site d’une association GRT de Montréal
www.agrtq.qc.ca Association des GRT du Québec (AGRTQ)
www.caue.org : Actualité des CAUE
www.bruded.org :
Les politiques publiques :
- Guide des outils de l’action foncière au service des politiques publiques , Direction
Générale de l’Urbanisme, de l’Habitat et de l’équipement, CERTU, CETE, Août 2006
Les collectifs de constructions allemands (Baugruppen) :
-Pour une autopromotion en France selon l’exemple allemand des Baugemeinshaften :
essai de guide pratique , mémoire de formation, Alain Meyer, Formation Europe et
Environnement, 2006-2007, Strasbourg.
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