Télécharger le document - Chambre genevoise immobilière

• chronique C G I conseils
Cette semaine par Sidonie Morvan, titulaire du brevet d’avocat
Défauts cachés: quelles
garanties pour l’acquéreur?
Il y a deux mois, j’ai acheté une maison construite en 1990. Je viens de découvrir d’importants problèmes
d’étanchéité dans les plafonds et les murs du sous-sol, problèmes dont le vendeur ne m’avait pas informé.
L’acte de vente signé chez le notaire contient une clause selon laquelle les parties excluent toute garantie
relative aux défauts matériels, juridiques, apparents ou cachés du bien-fonds, du bâtiment et de ses
installations, sous réserve de l’article 199 du Code des obligations. Qu’est-ce que cela signifie? Puis-je
quand même me retourner contre le vendeur? (Antoine M., Veyrier)
à
teneur de la loi, le vendeur doit garantir l’acheteur tant en raison des
qualités promises qu’en raison
Salons • Armoires-lits
Dressing • Literie
www.relax-meubles.ch
Soldes -60%
*
*Articles marqués d’un point rouge
Centre Commercial
des Champs-Fréchets
MEYRIN
& 022 782 69 70
Tram No 14 arrêt Gravière
(vers le centre médical)
des défauts qui, matériellement
ou juridiquement, enlèvent à la
chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent
dans une notable mesure.
Selon le Tribunal fédéral, le défaut se définit comme l’absence
d’une qualité dont le vendeur
avait promis l’existence, ou à
laquelle l’acheteur pouvait s’attendre selon les règles de la
bonne foi. Dans ce dernier cas,
il s’agit de l’absence d’une qualité sur laquelle l’acheteur pouvait normalement compter. Le
vendeur ne répond toutefois des
assurances données que si elles
ont été décisives pour l’acheteur
lors de la conclusion du contrat
(par exemple, volume réel d’un
immeuble inférieur au volume
indiqué dans le contrat). En
outre, le législateur a prévu que
le vendeur ne réponde pas des
défauts que l’acheteur connaissait au moment de la vente et
dont il aurait dû s’apercevoir
lui-même en examinant la chose
avec une attention suffisante,
soit si le défaut était reconnaissable au moment de l’entrée en
possession. Pour les qualités attendues de bonne foi, Il faut que
Pantone Warm red
le vice entraine une diminution
notable de la valeur ou de l’utilité
de la chose.
Il conviendrait ainsi d’examiner, dans la situation d’espèce,
la gravité de ces problèmes
d’étanchéité et leurs éventuelles
répercussions sur des travaux à
n’est pas neuf, le vendeur acceptant d’engager sa responsabilité pour toutes les garanties
prévues par la loi, à l’exception
de la garantie pour les défauts.
L’exclusion de la garantie relève
de la liberté contractuelle. Ainsi,
l’acheteur qui a conclu la transaction malgré l’existence d’une
telle clause assume le risque
que soient absentes les qualités
de la chose pour lesquelles il n’a
pas obtenu de garantie, de sorte
que la loyauté commerciale ne
lui permet plus de se prévaloir
de l’erreur.
Le Tribunal fédéral a toutefois
posé certaines limites à cette
exclusion conventionnelle et
considère que des clauses exonératoires de garantie ne peuvent être invoquées à l’encontre
d’un défaut de la chose vendue
totalement étranger aux éventualités qu’un acheteur raisonnable devait prendre en compte.
Dans tous les cas, la loi (article
199 du Code des obligations)
prévoit que toute clause qui sup-
prime ou restreint la garantie est
nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur
les défauts de la chose lors de
la conclusion de la vente. Agit
frauduleusement le vendeur qui
tait des défauts dans le dessein
d’empêcher l’acheteur d’agir en
connaissance de cause, la dissimulation du défaut devant être
intentionnelle.
Par exemple, le vendeur qui a
connaissance d’un problème
récurrent affectant le réseau
de distribution d’eau chaude et
d’un risque de répétition (pour
avoir lui-même constaté dans
les deux ans ayant précédé la
vente trois fuites d’eau affectant
le réseau de distribution d’eau
chaude), a l’obligation d’en informer l’acheteur. L’existence d’un
tel défaut est en effet de nature
à influer la décision de ce dernier de contracter aux conditions
envisagées. Le dol du vendeur
existe du fait qu’il a passé sous
silence un défaut dont il avait
connaissance et dont il ne pou-
vait ignorer l’importance qu’il revêtait pour l’acquéreur.
Par conséquent, il sied de vérifier dans votre situation si le
vendeur avait connaissance de
l’existence de ces problèmes
d’étanchéité avant la transaction et s’il s’est intentionnellement abstenu de les porter à
votre connaissance pour assurer la conclusion de la vente aux
conditions voulues.
En conclusion, vous pourriez
uniquement agir contre le vendeur si ces problèmes d’étanchéité étaient, par leur gravité,
constitutifs d’un défaut (au sens
défini précédemment), défaut
dont le vendeur vous aurait intentionnellement caché l’existence.
A ces conditions seulement, si
le dol était réalisé, vous disposeriez des droits spécifiques tirés
de la garantie pour les défauts
contre le vendeur, tels que par
exemple l’action en réduction
du prix (correspondant à une indemnité pour la moins-value). n
Brèves
La chronique de cgi conseils
17
CGI CONSEILS
Anne Hiltpold et Sidonie
Morvan, titulaires du brevet
d’avocat, spécialisées en droit
du bail, droit de la construction, droit foncier et droit de
la PPE, vous reçoivent sur
rendez-vous pour des conseils
personnalisés au sein de
CGI Conseils. Elles sont en
mesure de vous assister et de
vous représenter devant les
juridictions en matière administrative (construction) et en
matière de baux et loyers.
Pour tout complément d’information, CGI CONSEILS est à
votre disposition, le matin de
8h30 à 11h30, au tél. 022 715
02 10, ou sur rendez-vous.
CGI Conseils
Association au service de l'immobilier
12, rue de Chantepoulet
CP 1265 – 1211 Genève 1
T 022 715 02 10 – F 022 715 02 22
[email protected]
Pour tout complément d'information,
CGI Conseils est à votre disposition
le matin de 8h30 à 11h30
au tél. 022 715 02 10
ou sur rendez-vous.
Pour devenir membre:
www.cgionline.ch
• r é gies gene v oises
n Nouveau directeur général
• Défauts cachés: qui paye l’addition?
entreprendre dans l’immeuble. Il
a par exemple été jugé récemment par le Tribunal fédéral
que des fuites d’eau au plafond
affectant le réseau de distribution d’eau chaude de l’immeuble
constituaient un défaut majeur,
engageant la responsabilité du
vendeur. A l’inverse, le Tribunal
fédéral a nié l’existence d’un
défaut concernant l’absence
d’étanchéité d’une halle conçue
à des fins industrielles ou pour
servir de dépôt. Dans ce cas,
le problème d’infiltration d’eau
s’était posé suite à un changement d’affectation de la halle.
L’absence d’étanchéité constituait une éventualité qu’un acheteur raisonnable devait prendre
en compte, l’immeuble n’ayant
TOUT L’IMMOBILIER • No 615 • 9 janvier 2012
phovoir
pas été conçu initialement pour
être isolé, chauffé et pour abriter
un commerce.
A la lecture de votre question,
il apparaît que vous avez exclu
conventionnellement la garantie pour les défauts concernant
l’immeuble vendu, hormis pour
les défauts cachés par dol. Cette
dernière situation est visée par
l’article 199 du Code des obligations, à laquelle il a été fait
référence dans votre contrat et
sur lequel nous reviendrons ciaprès.
Une clause importante
La clause exonératoire de garantie contenue dans votre contrat
est usuelle pour un objet qui
CGi Immobilier renforce son
organigramme
La Régie CGi Immobilier, qui a considérablement développé, au cours des dernières années, ses activités de
gérance, courtage et promotion, tant à Genève qu’en pays de Vaud, commence l’année avec l’entrée en fonctions
d’un directeur général, Stephan Wiederkehr. La nouvelle n’est pas encore officielle, mais Tout l’Immobilier peut
d’ores et déjà l’annoncer.
C
harles Spierer, administrateur-délégué de CGi Immobilier, peut donc désormais
compter sur un bras droit chargé
de coordonner et favoriser la
transversalité des différentes activités de CGi Immobilier, de développer et de renforcer la structure «à travers une démarche
commerciale globale, proactive et
performante», explique-t-on à la
rue des Bains, siège du groupe.
Avant de rejoindre CGi Immobi-
lier, Stephan Wiederkehr, titulaire
d’un brevet d’avocat bernois,
d’un master en droit saint-gallois
et d’autres diplômes américains
et helvétiques, a eu un parcours
dans les télécommunications,
chez Ascom, Inalp et Swisscom,
dont il a dirigé les activités de
la filiale Billag, mandatée par la
Confédération pour percevoir et
gérer la concession radio-télévision en Suisse. n
Vincent Naville
• Une nouvelle étape et une vision stratégique
pour le groupe immobilier genevois.
TOUT L’IMMOBILIER • No 615 • 9 janvier 2012