Investissements locatifs en Allemagne: Elargissez votre champ de

Investissements locatifs en Allemagne:
Elargissez votre champ de réflexion et pensez au marché Outre-Rhin
Investissements locatifs en Allemagne:
Elargissez votre champ de réflexion et pensez au marché Outre-Rhin
Acheter un immeuble en Allemagne en vue de le louer : un investissement intéressant !
Vous êtes résident fiscal français et envisagez d’acheter un bien immobilier en vue de le proposer
à la location ?
Acheter un immeuble en Allemagne en vue de le louer : un investissement intéressant !
Vous êtes résident fiscal français et envisagez d’acheter un bien immobilier en vue de le proposer à la
location ?
Élargissez votre champ de réflexion et pensez au marché Outre-rhin !
En effet, le marché allemand est très favorable aux investisseurs français en recherche d’investissement locatif
pour de multiples raisons.
Tout d’abord, le prix des biens immobiliers sont très attractifs en Allemagne. Ainsi, alors que le prix moyen
au m2 à Paris est d’environ 8.000 €, les prix sur le marché allemand varient entre 2.000 € à Berlin ou
Düsseldorf, 2.600 € à Hambourg ou Francfort et 3.680 € à Munich.
En outre, le cycle immobilier allemand est actuellement très favorable à ce type d’investissement. On
constate en effet une hausse des prix à la location, notamment dans les grandes villes comme Hambourg,
Francfort, Munich ou Berlin. Ainsi et même si le niveau des loyers allemands reste inferieur à celui pratiqué en
France, ce type d’investissement peut assurer un rendement locatif moyen de 6,5 %, le marché locatif allemand
étant beaucoup plus actif que le marché français.
Enfin, la fiscalité est avantageuse pour un investisseur résidant fiscalement en France et étant propriétaire
d’un immeuble qu’il propose à la location en Allemagne.
 Imposition des revenus locatifs
En application la convention fiscale franco-allemande, les revenus locatifs se rapportant à un immeuble situé
outre Rhin et perçus par un résident fiscal français sont imposable uniquement en Allemagne.
Cela constitue un avantage de poids, la fiscalité allemande étant beaucoup plus intéressante pour les
investisseurs français en matière d’imposition des loyers.
En effet, les revenus locatifs sont imposables en Allemagne au taux de 15,825% contre une imposition au taux
de 45 % pour la tranche marginale d’imposition la plus élevée en France.
 Prélèvement sociaux sur les revenus locatifs
Pour les revenus locatifs d’un immeuble situé sur le territoire français s’ajouterait à l’impôt sur le revenu les
prélèvements sociaux à hauteur de 15,5 % du montant des revenus fonciers.
Sur ce point encore, il est beaucoup plus intéressant de procéder à la mise en location d’un immeuble situé en
Allemagne. En effet, la Cour de Justice de l’Union Européenne vient de décider le 26 février 2015 que les
revenus du patrimoine perçus à l’étranger ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux français.
 Imposition de la plus value de cession
Au moment de la revente de l’immeuble détenu et loué, la plus-value est exonérée d’impôts après dix ans de
détention en Allemagne contre trente ans en France.
Vous trouverez ci-dessous un exemple pratique de l’imposition des revenus fonciers en France et en
Allemagne :
Prix d’achat
Loyer mensuel
perçus
Droit de
mutation au
moment de
l’achat
Taxe foncière
Appartement à
Strasbourg –
80 m²
Appartement à
Fribourg
- 80 m²
300.000 €
1.104 €
13,80 € / m²
300.000 €
850 €
10,63 € / m²
5,1 % : 15 300
€
5 %: 15 000 €
Basée sur la
valeur locative,
dépendant de
plusieurs
facteurs
Basée sur la
valeur réelle
du bien, en
règle générale
beaucoup plus
faible qu’en
France
Impôt annuel sur
les
revenus fonciers
Prélèvements
sociaux
Charge annuelle
(impôts et
prélèvement
sociaux) pour le
propriétaire
Exonération
d’impôts sur la
plus-value
immobilière
Imposition
jusqu’à un taux
de 45 % du
montant
Imposition au
taux de 15,825
%
1 614,91 €
Sous le régime
micro-foncier:
4 173,12 €
15,5 %
2 053,44 €
6.226 €
Nets de toutes
charges
Après 30 ans
Après 10 ans
1.615 €