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L‟Immobilier durable – Avril 2012 La semaine du développement durable fête ses 10 ans Les accords internationaux se multiplient et couvrent un champ de plus en plus vaste dans un contexte de prise de conscience mondiale sur le changement climatique En France, les décrets d‟application des lois Grenelle sont progressivement publiés alors que la certification HQE et les labellisations énergétiques sont devenus un « standard » pour les immeubles neufs Le rapprochement des différentes certifications internationales devient nécessaire alors qu‟en matière de consommations, demain est d‟ores et déjà en cours de préparation Page 2 On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 Sommaire Edito La semaine du développement durable a 10 ans : retour sur 10 ans de changements Le Protocole de-Kyoto : le multilatéralisme au service du climat Les négociations post-Kyoto : vers de nouveaux accords internationaux (2012-2015-2020) Une Europe volontariste Retour sur 1 an d’actualité en France Entrée en application de la RT 2012 en octobre 2011 Réduction de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires existants : remise du rapport du groupe de travail en novembre 2011 Annexe environnementale des baux : publication du décret d‟application Obligation de publier un bilan d‟émission de gaz à effet de serre pour les entreprises de plus de 500 salariés Le développement durable aujourd’hui en immobilier d’entreprise Le « green », ça pousse Les grands utilisateurs en redemandent La valeur verte : peu d‟arguments pour l‟identifier Une part minoritaire des bureaux immédiatement disponibles à la commercialisation sont certifiés La certification et/ou la labellisation assurera la liquidité des actifs Perspectives : et quand on célèbrera les 20 ans de la semaine du développement durable L‟enjeu environnemental est international Toujours plus loin en matière de labellisation des consommations énergétiques On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 Page 3 Edito Les dix ans écoulés depuis l‟initiative de l‟instauration d‟une Ainsi, la pression règlementaire et les initiatives volontaires ont semaine officielle du Développement Durable en France marquent assuré une avancé impressionnante vers un immobilier de plus en aussi deux autres anniversaires importants : pour la lutte contre le plus durable. changement climatique au niveau international, fut entériné par la communauté européenne le Protocole de Kyoto en avril 2002 et, plus concrètement, pour le secteur du bâtiment, la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments fut actée la même année. Cette directive nous apporta le Diagnostic de Performance Energétique des bâtiments, le fameux DPE, quelques années après, en France. La décennie passée a vu deux autres étapes clés : le lancement de la certification Haute Qualité Environnementale pour les bâtiments du tertiaire en 2005 et finalement la promulgation de la loi Grenelle Environnement en 2009 (« Grenelle 1 ») et en 2010 (« Grenelle 2 ») pour un verdissement globale de notre économie. En l‟espace de dix ans nous sommes arrivés en France à mettre en place un cadre de règlementations et d‟initiatives volontaires complet. Ce spectre d‟un verdissement accéléré englobe la consommation énergétique du bâtiment, en passant par la certification environnementale d‟un bâtiment, à l‟éco-certification Pour la prochaine décennie nous pouvons attendre une continuation des démarches durables par les acteurs de l‟immobilier. Le focus qui est aujourd‟hui la performance énergétique des bâtiments pourrait se voir élargi vers des initiatives d‟amélioration du bien-être des occupants qui devrait se traduire en une productivité plus élevée et une rétention des talents dans l‟entreprise. Naturellement, la cantonnement de la question immobilière autour des aspects techniques et de coûts devrait diminuer et s‟ouvrir vers une approche plus globale de la gestion de l‟outil de travail en intégrant les exigences formulées par la direction des ressources humaines. La décennie 2012-2022 pourrait voir émerger un immobilier véritablement durable car de bien-être et de motivation au travail. l‟année dernière. Le succès des initiatives environnementales et des outils mis en place est respectable : après seulement un an, 90% des annonces de transactions immobilières affichent l‟étiquette du DPE et 85% des livraisons de bureaux neufs sont certifiées HQE en Ile de neuve de diviser la consommation énergétique des bâtiments par deux ou trois. Du côté des locataires, une série d‟obligations concernant la responsabilité sociétale des entreprises (RSE) les a mobilisées, depuis l‟instauration du rapport développement durable obligatoire en 2000 pour les grandes sociétés cotées, jusqu‟à l‟arrivée du bilan des gaz à effet de serre triennale du Grenelle applicable à toutes les sociétés de plus de 500 salariés à partir de cette annéeci. Cette pression réglementaire est accompagnée par une multitude d‟initiatives volontaires des entreprises qui rendent l‟intégration d‟objectif de développement durable de plus en plus « normale ». uniquement « environnementalement performant » mais aussi prêtant un lieu de quartiers entiers depuis le lancement de HQE Aménagement, France. S‟y rajoute l‟obligation de la RT2012 pour la construction non Franz Jenowein Directeur, Conseil Immobilier Durable Jones Lang LaSalle Page 4 On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 La semaine du développement durable a 10 ans : retour sur 10 ans de changements GIEC (Groupe d‟experts Intergouvernemental sur l‟Evolution du Climat). Ce rapport constate que le réchauffement est dû à l‟activité humaine et que le réchauffement moyen constaté au cours du siècle écoulé s‟élève à 0,74°C . Par ailleurs, le rythme d‟accroissement actuel des concentrations de GES devrait provoquer un réchauffement moyen de 0,2° par décennie durant les trente prochaines années entrainant une hausse des températures de 1,1° à 6,4° d‟ici à 2100. La semaine du développement durable en France fête ses 10 ans cette année. Dans un environnement où les notions d‟écologie, de développement durable, d‟économies d‟énergie, occupent une place de plus en plus importante, nous profitons de l‟opportunité pour faire le point sur ces 10 dernières années en matière d‟initiatives internationales. Ce rapport est suivi de l‟annonce faire par le Conseil Européen d‟un engagement unilatéral de l’UE de réduire ses émissions de GES de 20% à horizon 2020 par rapport au niveau de 1990 ; objectif pouvant être porté à 30% en cas d‟accord international post-Kyoto. En juin, le G8, réuni en sommet, souligne l‟importance de définir un objectif mondial de réduction des émissions en impliquant tous Le Protocole de Kyoto : le multilatéralisme au service du climat Devant l‟ampleur des changements climatiques, la communauté les grands pays émetteurs et d‟examiner la proposition faite par l‟UE, le Japon et le Canada de réduire de moitié les émissions de GES d‟ici 2050. internationale, dès le début de la décennie 90, s‟engage dans le Durant l‟été 2007, plusieurs réunions ont lieu en vue de préparer la renforcement des accords internationaux. Cette démarche aboutira conférence de Bali sur le climat et préparer la « feuille de route » en 1997 à la signature du Protocole de Kyoto, qui mettra encore en vue de négocier les objectifs post-2012 : adaptation des plusieurs années à être entériné et mis en application. L‟objectif de engagements quantifiés pour les pays développés, actions ce protocole vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre. d‟atténuation mesurables pour les pays en voie de développement, Ainsi, il y a 10 ans, la communauté Européenne entérine le Protocole de Kyoto au nom de tous ses membres. La France collaboration sur les transferts de technologies, action de réduction de la déforestation et incitations pour l‟investissement. quant à elle, avait d‟ores et déjà devancé ses partenaires en En décembre 2007, se tient la conférence de Bali, dont la ratifiant le protocole dès 2000. principale décision « Plan d‟action de Bali » permettre l‟ouverture En octobre 2003, l‟Union Européenne vote la directive instituant un système d‟échanges de quotas d‟émission de GES au sein de l‟Union. Le 16 février 2005 le Protocole de Kyoto entre en vigueur et comprend des engagements de réduction des émissions de GES par les pays signataires (38 pays industrialisés et la Communauté Européenne). Le but global est de diminuer de 5% les émissions de GES pendant la 1ère période d‟engagement (2008-2012) par rapport à 1990, les parties ayant la liberté quant aux moyens à mettre en œuvre pour réaliser cet objectif. Par ailleurs, des mécanismes d‟aides sont mis en place pour aider les pays en voie de développement à faire face aux changements climatiques et à mettre en place de projets d‟adaptation. Cette même année, le système d‟échange de quotas dans l‟UE entre en vigueur. L‟année 2007 est riche en grands rendez-vous internationaux. On peut retenir notamment au premier semestre le 4ème rapport du formelle de négociations pour l‟après-2012. Le but poursuivi est de durcir la lutte internationale contre le changement climatique. Les pourparlers doivent se tenir entre 2008 et 2009. On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 Page 5 Les négociations post-Kyoto : vers de nouveaux accords internationaux (2012-2015-2020) Si le Protocole de Kyoto est le principal outil international en Une Europe volontariste L‟Union Européenne, qui produit environ 14% des émissions de matière de lutte contre le changement climatique, sa portée est volontariste et ambitieuse que les accords internationaux. restée limitée : il ne courrait que pour une période comprise entre 2005 et 2012 et ne concernait que les émissions de GES. Ainsi, GES mondiaux, a la plupart du temps adopté une démarche plus (décision unilatérale) – objectif rempli très rapidement après son entrée en vigueur, la communauté internationale s‟est-elle remise autour de la table pour préparer l‟après Kyoto. Stabilisation des émissions de CO2 entre 1990 et 2000 Ratification du Protocole de Kyoto en 2002 Objectif de ramener en 2012 les émissions de GES 8% En 2009, l’accord de Copenhague est marqué par une prise de en-dessous des niveaux de 1990. Cet objectif a été conscience mondiale au plus haut niveau des enjeux climatiques atteint puisqu‟en 2007, les émissions de l‟Europe des 27 et donne le point de départ d‟un encadrement de la lutte contre le est inférieure de 12%. changement climatique. Ainsi cet accord entérine des résultats concrets sur une dizaine de points dont notamment : limiter le réchauffement en dessous de 2°C, engagement des pays développés à réduire leurs européenne est la seule partie à avoir transcrit législativement un objectif de réduction de 20% (pouvant atteindre 30 % en cas d'accord international ambitieux) par rapport au niveau de 1990. émissions d‟ici 2020, mise en place « immédiate » d‟un mécanisme pour lutter contre la déforestation et la dégradation des forêts Pour atteindre ces différents objectifs la Commission Européenne (REDD+), a mis en place différentes politiques : objectif des pays développés de mobiliser 100 milliards USD par an d‟ici 2020 pour les pays en développement, Dans le cadre des négociations post Kyoto, l'Union création du Fonds vert pour le climat. climatique ; En 2005, la directive sur les échanges de quotas d‟émissions de CO2 ; Coppenhague a été suivi en 2010, par la conférence de Cancun, qui a permis de conforter certains objectifs fixés par l‟accord En 2000 le Plan Européen de lutte contre le changement En 2008 le Paquet Energie Climat avec notamment précédents et qui n‟avaient pu être adoptés et par la conférence l‟objectif de réduire de 20% les émissions de GES à de Durban en 2011. horizon 2020 ou de porter la part des énergies Cette dernière conférence qui s‟est tenue en décembre dernier marque des avancées sur la feuille de route pour un accord global en 2015, la prolongation des engagements de Kyoto jusqu‟en 2015, le lancement du fonds pour le climat et l‟ouverture de dialogues sur l‟agriculture. Pour la première fois tous les pays ont accepté de s'inscrire dans un accord international de réduction des émissions de gaz à effet de serre, qui devra être adopté en 2015, pour une entrée en vigueur à partir de 2020. La mise en place de l‟accord 2015 dont le principe a été acté à Durban en décembre nécessitera dans les mois à venir de nombreux travaux dont la prochaine étape se tiendra prochainement à Doha au Qatar. renouvelables à 20% des consommations en 2020. Page 6 On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 Retour sur 1 an d’actualité en France Flexibilité sur les moyens à mettre en œuvre par les propriétaires pour obtenir ces résultats (bonnes pratiques, travaux etc). Une mise en œuvre en deux temps avec un objectif provisoire de baisse des consommations énergétiques de 25% d‟ici à 2015, date à laquelle une réévaluation Entrée en application de la RT 2012 en octobre 2011 Concernant les bâtiments neufs du secteur tertiaire, la Règlementation Thermique 2012 (RT 2012) est entrée en vigueur depuis le 28 octobre dernier, portant la consommation énergétique maximale à 50 kWhep/m²/an. des objectifs sera effectuée. Le décret d‟application était initialement attendu au 1er trimestre 2012, mais le législateur ne s‟est pas encore prononcé sur les recommandations formulées par les professionnels du secteur. A La RT s‟appliquera dans un premier temps aux bâtiments neufs ce jour, la date de promulgation du décret et son contenu ne sont des secteurs tertiaire et public ainsi qu‟aux logements construits pas connus, entretenant l‟incertitude pour les propriétaires. dans les zones relevant de l‟Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU). La RT 2012 sera généralisée à tous les bâtiments à partir du 1er janvier 2013. Réduction de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires existants : remise du rapport du groupe de travail en novembre 2011 Concernant les bâtiments tertiaires existants, la loi Grenelle 1 a fixé un objectif de réduction de la consommation énergétique de 38% d‟ici 2020, et la loi Grenelle 2 a ajouté une obligation de rénovation énergétique avant le 1er janvier 2020. Cependant, dans l‟attente de la publication du décret d‟application, prévue pour 2012, le cadre juridique reste imprécis. Si l‟échéance semble encore lointaine, l‟objectif est ambitieux, d‟autant que la quasitotalité du parc est concernée par cette obligation de rénovation énergétique. Annexe environnementale des baux : publication du décret d’application L’article 8 de la loi Grenelle 2 du 13 juillet 2010 a prévu l’insertion d’une annexe environnementale pour les baux Le groupe de travail Plan Bâtiment Grenelle a formulé un portant sur des bureaux ou des commerces de plus de 2 000 m² certain nombre de recommandations : au 1er janvier 2012 pour les baux nouvellement conclus ou Pragmatisme quant à l‟indicateur utilisé pour évaluer l‟évolution des consommations : relevé global des Le détail du contenu de cette annexe environnementale a été indiqué sur les factures énergétiques. également précisé dans le décret du 30 décembre. Déclaration annuelle des consommations faite par les Ainsi, le bailleur doit apporter les éléments suivants : une base statistique. d’application a été publié le 30 décembre dernier. consommations « tous usages », c‟est-à-dire le montant propriétaires auprès d‟un observatoire qui centralisera renouvelés, et au 14 juillet 2013 pour les baux en cours. Le décret 1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et Laisser aux propriétaires latitude de fixer la date de relatifs référence pour apprécier l‟évolution des consommations refroidissement, à la ventilation et à l'éclairage ainsi qu'à tout autre au traitement des déchets, au chauffage, au entre 2006 et 2011. système lié aux spécificités du bâtiment ; Flexibilité de fixer des objectifs à l‟immeuble ou au « 2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des patrimoine. équipements et systèmes dont il a l'exploitation ; On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 Page 7 équipements et systèmes dont il a l'exploitation ; Obligation de publier un bilan carbone pour les entreprises de plus de 500 salariés Conformément à l’article 75 de la loi Grenelle 2, les « 4° La quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le entreprises de plus de 500 salariés doivent dorénavant rendre bailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu'il public un bilan détaillé de leurs émissions de gaz à effet de a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement serre accompagné d’une synthèse des actions à mener, et ce spécifique. à compter de l’année 2012. Le preneur doit, quant à lui apporter les éléments suivants : Ce bilan fera l'objet d'une mise à jour tous les 3 ans. Les « 1° La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques entreprises concernées ont jusqu'au 31 décembre 2012, soit un énergétiques des équipements qu'il a mis en place dans les locaux an, pour préparer ce document. « 3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation, à l'éclairage ainsi qu'à tout autre système lié à son activité spécifique ; « 2° Les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux loués ou dont il a l'exploitation ; « 3° Les consommations annuelles d'eau des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l'exploitation ; « 4° La quantité annuelle de déchets générée à partir des locaux loués, si le preneur en assure le traitement, et, le cas échéant, la quantité qu'il a fait collecter en vue d'une valorisation ou d'un traitement spécifique. Le preneur et le bailleur établissent, selon la périodicité qu'ils fixent, un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la base de ce bilan, les deux parties s'engagent sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Ces nouveautés législatives redessinent les contours des relations entre propriétaires-bailleurs et utilisateurs, qui seront amenés à communiquer avec davantage de transparence, notamment sur les consommations énergétiques, et à mettre en place une gestion concertée des surfaces occupées afin de répartir les coûts induits par les travaux de remise à niveau dans le cas d‟un bâtiment existant, ou de garantir une utilisation optimale dans le cas d‟un bâtiment neuf. Cependant, l‟amélioration de la performance énergétique d‟un immeuble n‟est pas le seul critère à retenir pour le rendre durable, et pour en accroître l‟efficacité, elle doit s‟articuler intelligemment avec de nouvelles exigences sociales et les fondamentaux du marché. Cette approche globale représente un défi de taille pour l‟ensemble des acteurs de l‟immobilier à l‟horizon 2020. 1 Une approche proposée par Jones Lang LaSalle via l‟offre de service Régénération Durable® 1 Page 8 On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 Le développement durable aujourd’hui en immobilier d’entreprise Les grands utilisateurs en redemandent A ce jour, le Grenelle de l‟Environnement semble surtout avoir eu un impact sur la stratégie immobilière des très grandes entreprises françaises. Des directions du développement durable se sont installées au fil des années au sein des entreprises, grâce en France au Grenelle et en Europe au travers des réglementations. Le développement durable est alors apparu Le « green », ça pousse La prise en compte des enjeux liés au développement durable se comme créateur de valeur pour l‟entreprise, créateur de valeur généralise progressivement dans les stratégies des utilisateurs et permet en termes de communication de capitaliser sur les propriétaires d‟immeubles, via l‟application d‟une règlementation démarches liés à la responsabilité sociétale des entreprises plus ou moins contraignante, et l‟adoption de démarches (RSE) et permet dans le même temps de réduire ses charges environnementales volontaires. d’exploitation. sociale. Se positionner sur un immeuble labellisé ou certifié « 83% des professionnels de l‟immobilier pensent que le développement durable est la priorité absolue des dix prochaines années » selon une étude menée récemment par Jones Lang LaSalle2. Le nombre d„opérations (tous types d‟actifs confondus) certifiées NF Bâtiments Tertiaires Démarche HQE continue sa progression. Les démarches volontaires visant à la certification et à la labellisation d‟immeubles en construction ou en phase de rénovation se sont multipliées depuis 2005. Près de 750 opérations étaient certifiées sous la marque HQE fin 2011 pour « La responsabilité sociétale des entreprises est un concept qui désigne l’intégration volontaire des préoccupations sociales et écologiques des entreprises à leurs activités économiques et à leurs relations (salariés, actionnaires, fournisseurs, sous-traitants, consommateurs…) » plus de 11 millions de m² en France et à l‟international. Selon le ministère du travail En Ile-de-France, on dénombrait 6,1 millions de m² de bureaux certifiés HQE fin décembre ce qui représente environ 12% du parc de la région capitale. Au total, ce sont plus de 270 opérations qui ont reçu le précieux sésame vert. Il s‟agit à 99% Cette approche s’illustre notamment dans les transactions conclues par des grands comptes qui privilégient les d‟immeubles de plus de 5 000 m², localisés majoritairement en 1ère immeubles neufs / restructurés certifiés. couronne. Evolution de la demande placée (m² pris à bail) > 5 000 m² Evolution cumulée du nombre de certifications HQE en Ile-de-France (immeubles de bureaux > 5 000 m² en Ile-de-France) Source : Jones Lang LaSalle Source : Jones Lang LaSalle Etude Office 2020 http://www.joneslanglasalle.eu/EMEA/ENGB/Pages/offices-2020.aspx 2 A noter : il se peut que certaines pré-commercialisations ou clés en main conclus sur des bâtiments à construire n‟aient pas encore obtenu leur certification, notamment pour les transactions signées sur la période récente. On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 Page 9 La valeur verte : peu d’arguments pour l’identifier Cette notion de performance environnementale manque encore Le lien entre la performance environnementale d’un bien immobilier et sa valeur reste difficile à appréhender en d‟arguments. Seuls les premiers retours d‟expérience pourront étayer les réflexions. France. Observé et analysé pour la première fois aux Etats-Unis D‟ailleurs IPD publiait fin janvier le premier indicateur de dans l„immobilier tertiaire il y a quelques années, le phénomène l’immobilier tertiaire vert en France, élaboré en partenariat est encore trop récent dans l’hexagone. Nous manquons de avec Certivéa. Les premiers résultats de l'indicateur montrent que recul et peu de données statistiques fiables existent à ce le rendement global des immeubles verts en 2010 était de 120 jour. points de base au-dessus de celui des immeubles non verts, et de La valeur verte reste donc difficilement identifiable en France. Aujourd‟hui les réflexions convergent vers plusieurs idées : 1° plutôt que d‟attribuer une prime aux immeubles « verts », une « décote » pourrait s‟appliquer aux immeubles non « verts », le HQE (et autres certifications ou labellisations) devenant le standard dans un marché régi par des réglementations environnementales de plus en plus exigeantes en France. D‟autres facteurs exogènes devraient accroître ce phénomène comme la diminution des ressources en énergies fossiles, l‟augmentation du prix des énergies liée à 100 points de base supérieur à celui des immeubles non verts haut de gamme. Cette surperformance du rendement global des immeubles verts se décompose pour partie en un rendement en capital de 6,5 % pour les immeubles verts contre 3,5 % pour les immeubles non verts haut de gamme. En revanche, en ce qui concerne le rendement locatif, les immeubles verts présentent une performance de 4,2 % contre 6,3 % pour les immeubles non verts haut de gamme. Cette sous performance s‟explique par une valeur vénale et un taux de vacance temporaire plus élevés (immeubles en cours de remplissage). l‟augmentation de la demande ou à d‟éventuels chocs Toutefois, l’analyse de la vitesse locative (c‟est à dire le taux de pétroliers, la prise de conscience de plus en plus forte remplissage des immeubles) révèle que les immeubles verts se des enjeux environnementaux par l‟ensemble de la remplissent trois fois plus vite que les immeubles non verts société, ou encore les progrès techniques et haut de gamme. standardisation qui auront un impact direct sur les coûts. 2° la valeur verte viendra compléter et renforcer la fondamentaux de l‟immobilier que sont par exemple la Une part minoritaire des bureaux immédiatement disponibles à la commercialisation sont certifiés Fin décembre 2011 le stock d‟offres restait quasiment stable à 3,6 localisation et les qualité intrinsèques de l‟immeuble. millions de m² disponibles. La qualité du stock était très valeur immobilière mais ne bouleversera pas les hétérogène. Les offres neuves ou restructurées représentent 25% des disponibilités immédiates. Les immeubles dits de seconde main, susceptibles d‟être de moindre qualité énergétique, étaient donc très nombreux. On dénombrait environ 625 000 m² de surfaces vacantes HQE, soit 17% du stock disponible d‟Ile-de-France. Il s‟agit d‟une soixantaine d‟immeubles essentiellement de grand gabarit (surfaces supérieures à 5 000 m²) situés majoritairement en 1ère couronne, notamment dans l‟ouest francilien. Il s‟agit quasi exclusivement d‟immeubles neufs ayant reçu la certification HQE Construction ce qui témoigne de la pénétration croissante du HQE dans le parc existant récent, et a fortiori dans le parc à venir. Page 10 On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 Qui plus est avec l’entrée en vigueur en octobre dernier de la RT 2012, les surfaces neuves de bureaux doivent répondre à de nouvelles exigences liées à l’efficacité énergétique minimale du bâtiment et à sa consommation fixée à 50 kWh/m²/an. L‟offre de bureaux « verte » devrait donc poursuivre son ascension. La certification et/ou la labellisation assurera la liquidité des actifs Pour les investisseurs, la certification et/ou la labellisation d’un immeuble conforte sa valorisation, et limite le risque de décote future, même si le gain immédiat en valeur reste faible au regard des dépenses engagées, que ce soit du fait de coûts globaux de construction et de rénovation plus importants, que de Le nouvel enjeu se situe désormais dans la comparaison des performances des immeubles certifiés qui peut faire apparaître de grandes différences, en fonction des cibles atteintes, du millésime du référentiel et de la RT de référence. En effet, la performance énergétique d‟un bâtiment neuf coûts liés à la labellisation énergétique. A l’avenir ce critère sera de plus en plus important et sera l’un des facteurs qui permettra vraisemblablement d’assurer la liquidité des actifs. respectant la RT 2012 est actuellement bien supérieure à celle Un rapport commandité (mais non publié) par le Royal Institute of d‟un immeuble ayant obtenu la certification HQE en 2005. Chartered Surveyors (RICS) met toutefois en exergue les C‟est pourquoi Certivéa a récemment pris l‟initiative de simplifier la présentation des performances des immeubles certifiés sous la forme d‟un « Passeport Bâtiment Durable » qui permettra de déterminer une appréciation finale du niveau du bâtiment : de « HQE bon » à « HQE exceptionnel », et de les rendre plus facilement comparables avec LEED et BREAM. Les efforts entrepris pour faciliter la difficultés qu‟auront les investisseurs à atteindre les objectifs imposées par le Grenelle 2, notamment pour les bâtiments existants qui devront abaisser leur consommations énergétiques de 38% d‟ici à 2020. Les investisseurs sont dans l‟attente des décrets à paraitre. Certains d‟entre eux décrient les coûts induits par cette remise aux normes et les retours sur investissement incertains ou trop longs. comparaison et l‟harmonisation des démarches environnementales appliquées aux immeubles illustrent bien l‟intégration du paramètre « vert » dans les grilles d‟analyse des utilisateurs et professionnels de l‟immobilier. Dans ce contexte les investisseurs devraient privilégier dans un premier temps des initiatives sans capex liées à l‟amélioration de l‟exploitation et l‟usage de l‟immeuble. Ces leviers devraient permettre de compenser en partie la moindre qualité technique de certains bâtiments. Pour ce faire la consommation réelle des immeubles doit d‟ores et déjà être déterminée et les utilisateurs doivent être sensibilisés sur leur responsabilité dans ce domaine avec notamment la mise en place de bonnes pratiques. HQE Construction Cible 4 * et performance énergétique Source : Jones Lang LaSalle * Cible 4 au niveau Performant = exigence à minima On Point • L‟ Immobilier durable • Avril 2012 Page 11 Perspectives : et quand on célèbrera les 20 ans de la semaine du développement durable Autre nouveauté, le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait peau neuve à partir du 1er janvier 2013, à la suite de la publication, au Journal officiel du 15 mars, de deux nouveaux arrêtés révisant leur contenu et leurs méthodes d‟élaboration. En un peu plus d‟une décennie les RT 2000, 2005 et 2012 se sont succédées avec à chaque fois un niveau d‟exigence plus élevé. En 2020, qu‟en sera-t-il des immeubles répondant à la RT 2012 ? Seront-ils obsolètes ? L’enjeu environnemental est international Toujours est-il que certains investisseurs et promoteurs Diverses certifications ont été créées à travers le monde pour « planchent » déjà sur des bâtiments plus performants, attester officiellement de la qualité environnementale et / ou répondant à des normes que le Grenelle n’imposera qu’en énergétique des nouvelles générations de bâtiments. La 1ère 2020. Il s’agit de bâtiments à énergie positive (BEPOS) qui certification BREEAM a été délivrée en Angleterre en 1990, en produiront, a minima, au moins autant d‟énergie qu‟ils n‟en 2000 pour LEED aux Etats-Unis et seulement en 2005 pour le consommeront. L‟imposition du BEPOS a directement été HQE Construction en France. 25 ans après les premières influencée par la refonte de la directive européenne en 2010 sur la certifications « green », la France n‟a cessé de s‟inscrire dans une performance énergétique des bâtiments (qui a façonné le paysage phase d‟accélération de son engagement dans le développement immobilier en Europe pour les 10 prochaines années), du durable, dépassant même aujourd‟hui en termes d‟exigence des Grenelle 1 et 2, et de la loi Pope du 13 juillet 2005 (loi de pays précurseurs (en imposant notamment aux propriétaires Programmation fixant les Orientations de la Politique Energétique d‟améliorer la performance énergétique de leur immobilier). de la France). Or un des enjeux de demain sera d’améliorer la lisibilité et la Enfin le plus grand défi résidera dans la remise aux normes du comparabilité des certifications pour répondre aux objectifs parc existant dont des interrogations subsistent quant à la mise en environnementaux de manière optimale et à l‟échelle mondiale. œuvre des obligations de rénovation énergétique du parc. Le Ces modes d‟évaluation doivent aujourd‟hui tendre vers une groupe de travail Plan Bâtiment Grenelle a préconisé la mise en homogénéisation, être capable de s‟adapter aux contraintes et place d‟un objectif provisoire de baisse des consommations spécificités de chaque pays. énergétiques de 25% d‟ici à 2015, date à laquelle une Les investisseurs internationaux et les grands utilisateurs les utilisent pour mettre en oeuvre une politique environnementale ou exercer leur responsabilité sociale dans un immeuble lisible au niveau international (et non pas seulement sur le plan national). Dans cette optique, la certification HQE française des bâtiments tertiaires, NF Bâtiments Tertiaires – Démarche HQE s’ouvre à l'international avec les premières opérations de bureaux certifiées en Belgique, au Luxembourg et en Algérie. Toujours plus loin en matière de labellisation des consommations énergétiques Certivéa devrait également expérimenter cette année les futurs labels basés sur la règlementation thermique 2012 (Effinergie +). L‟association Effinergie avait lancé son premier label en 2007, devenu « BBC-Effinergie ». Il ciblait une consommation énergétique moyenne de 50 kWh/m²/an. Aujourd‟hui, avec l‟entrée en application de la RT 2012, un nouveau label fait son apparition : Effinergie +. réévaluation des objectifs sera effectuée. Bureaux Jones Lang LaSalle France Paris 40-42 rue La Boétie 75008 Paris Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28 La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50 Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59 Saint-Denis 3, rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83 Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37 Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26 Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76 Contacts Virginie Houzé Directeur Département Etudes et Recherche Paris +33 (0)1 40 55 15 94 [email protected] Sophie Benainous Responsable Etudes Département Etudes et Recherche Paris +33 (0)1 40 55 85 15 [email protected] Franz Jenowein Directeur Conseil Immobilier Durable Paris +33 (0)1 40 55 85 31 [email protected] www.joneslanglasalle.fr Conformément à la dérogation prévue par l’Association HQE, titulaire de licences totales et exclusives d’exploitation de la marque HQE® et des marques dérivées, le ® ne sera plus apposé après HQE dans la suite du présent ouvrage (« Du bon usage de HQE®, version révisée adoptée par le CA du 11 décembre 2006). 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