Loueur en Meublé Non-Professionnel

Focus
Loueur en Meublé Non-Professionnel :
à la découverte d’un statut
Le statut de LMNP (Loueur Meublé Non-Professionnel)
résulte de la location d’un bien immobilier meublé, c’est
à dire un logement offrant à son locataire tout le mobilier
nécessaire à la vie quotidienne et lui permettant d’y
entrer et d’y vivre immédiatement avec ses seuls effets
personnels.
Il s’agit d’une solution particulièrement attractive au
plan fiscal.
Cependant, avant d’entrer dans le détail des avantages,
une remarque s’impose. Afin de bénéficier de ce statut
dans les meilleures conditions, il est pertinent de retenir les
offres intégrées (investissement en résidences services).
L’investisseur pourra ainsi réaliser son opération dans un
cadre offrant toute sécurité juridique, loin des aléas des
montages artisanaux. Il sera par ailleurs totalement libéré
de toutes les contraintes liées à la gestion de son bien
puisque ce dernier sera confié à un exploitant professionnel
par le biais d’un bail commercial. Enfin, il pourra au plan
fiscal, non seulement générer des revenus non-fiscalisés
mais aussi récupérer la TVA ayant frappé son acquisition.
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La voie la plus courte vers une rente non fiscalisée
ou une indispensable solution retraite
A la différence de la location de logements nus (imposée
dans la catégorie des revenus fonciers comme par exemple
les logements éligibles au dispositif Scellier), les revenus
issus de la location meublée relèvent de la catégorie des
bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet
un traitement comptable et fiscal particulièrement
avantageux. L’intégralité des charges d’exploitation est ainsi
déductible des loyers et les biens mobiliers et immobiliers
font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans. La
combinaison de ces deux facteurs permet alors de générer
un stock de charges virtuelles (amortissements), à l’origine
de la rente non-fiscalisée.
Définition
Amortissement
Constatation comptable de la dépréciation fictive
d’un bien.
Démonstration
L’investisseur perçoit des loyers et paye en contrepartie différentes charges.
Il en découle un résultat d’exploitation calculé comme suit : loyers - charges réelles =
Charges réelles
Loyers
Intérêts d’emprunt
Assurance
Taxe foncière
Charges de copropriété
Frais comptables
Charges virtuelles
comptables
Amortissements mobiliers
et immobiliers
Les charges virtuelles comptables que constituent les amortissements
ne sont passées fiscalement en charge que si
le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci. Elles ne peuvent donc en aucun cas contribuer à créer
ou augmenter un déficit (1). Ainsi, quand le résultat d’exploitation est négatif ou nul, les amortissements sont différés sans
limitation de durée, constituant alors une réserve de charges qui pourra être utilisée dès que le résultat d’exploitation
deviendra positif, permettant une non-fiscalisation des revenus de l’opération sur du très long terme.
Le montage peut ainsi être décomposé en 2 phases
Phase 1
Charges réelles > Loyers perçus
Résultat d’exploitation déficitaire aucune imposition
Comptablement, constitution d’un stock de charges
virtuelles (amortissements mis en réserve sans limitation de
durée)
Phase 2
Loyers perçus > Charges réelles
Résultat d’exploitation bénéficiaire devrait générer une imposition
Pour éviter cela, utilisation du stock de charges virtuelles
(amortissements) pour neutraliser fiscalement le résultat
d’exploitation et le ramener à « 0 »
aucune imposition
Ce mécanisme permet donc de lisser le résultat fiscal et de générer des revenus non fiscalisés sur le long terme
(20 à 30 ans selon montage financier).
La récupération de la TVA, cerise sur le gâteau
La location meublée n’est normalement pas soumise à la TVA sauf si, comme évoqué en introduction, l’investisseur
choisit un bien au sein d’une résidence offrant des services para-hôteliers (2) et confié par bail commercial à un exploitant
professionnel. Dans cette configuration, l’application de la TVA sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l’intégralité
de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition...).
Le LMNP s’impose ainsi comme une solution particulièrement performante fiscalement.
Vous découvrirez dans les pages qui suivent les supports qui vous permettront de bénéficier
de ce statut.
(1)
Article 39 C du Code Général de Impôts.
Les conditions d’assujettissement définies à l’article 261 D 4 du Code Général des Impôts prévoient que l’exploitant doit fournir 3 des 4
services hôteliers suivants : fourniture du linge de maison, accueil de la clientèle, nettoyage régulier des locaux, service du petit déjeuner.
(2)
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