Capsule_Inspections des installations privées d`eau - Mille

Québec Municipal
Page 1 sur 3
Accueil / Archive des Chronique / Inspections des installations privées d'eau potable et d'eaux
usées dans le cadre d'une transaction immobilière
Chronique
Inspections des installations privées d'eau potable et
d'eaux usées dans le cadre d'une transaction immobilière
Corporation des officiers municipaux en bâtiment et en environnement du Québec | Mercredi, 5
septembre 2012
Mot(s)-clé(s) : eau potable, eaux usées
Avant l'achat d'une propriété, avoir recours aux
services d'un inspecteur en bâtiment est une pratique
très bien établie et très peu de gens aujourd'hui
s'aventureraient dans l'achat d'un bâtiment sans
vérifier les infiltrations d'eau ou connaître l'état général
de la toiture, des fenêtres, du béton de la fondation,
etc. Ne serait-ce que pour avoir une idée des
rénovations qui doivent être planifiées à court ou
moyen terme ou connaître la conformité de la propriété
au code du bâtiment et éviter les recours en vice
caché, cette démarche est pleinement justifiée et
recommandée par les agents immobiliers, voire exigée
par les institutions financières. Vous serez peut-être
surpris d'apprendre qu'il en va tout autrement quand il
s'agit de l'inspection des installations de captage, de
distribution et de traitement d'eau potable privées de
même que pour les installations septiques. Pourtant, une non-conformité en eau potable ou en
eaux usées peut non seulement présenter d'importants risques pour la santé et l'environnement,
mais peut occasionner des dépenses majeures pour les nouveaux acheteurs et des recours en
vice caché pour le vendeur.
UNE PRATIQUE MAL ENCADRÉE
Il suffit de lire les contrats de courtage pour s'apercevoir des exigences minimalistes en égard à
l'eau potable et aux installations septiques. Pour bien des agents d'immeubles, une vérification
de l'eau potable se résume à un simple échantillon pour vérifier la présence de bactéries
coliformes et cet échantillon est prélevé souvent par le vendeur ou l'agent d'immeuble lui-même.
Les installations de pompage d'eau souterraine, les réservoirs hydropneumatiques, la
vulnérabilité du puits artésien ou du puits de surface ne sont pratiquement jamais vérifiés. Outre
les coliformes, les éléments tels le fer, le manganèse, le souffre, l'uranium, le baryum, les
fluorures, les nitrates et autres sont tous des exemples qui peuvent rendre une source d'eau
impropre à la consommation. La mise à niveau des installations de captage et de traitement de
l'eau représentent une dépense qui peut dépasser facilement dix milles dollars.
Du côté des installations septiques, les vérifications s'arrêtent encore trop souvent à vérifier la
présence ou non d'un dispositif quelconque sur le terrain. Les bons vieux puisards semblent être
un gage de conformité pour bien des vendeurs. Pour plusieurs, le fait de ne jamais avoir eu à
vider une fosse septique est la preuve qu'elle fonctionne à merveille! La notion du droit acquis
http://www.quebecmunicipal.qc.ca/index.asp?module=articles&section=2079&action=de... 2012-10-01
Québec Municipal
Page 2 sur 3
est souvent galvaudée en installation septique et les gens croient à tort que les municipalités ne
peuvent forcer la mise en conformité au règlement Q-2, r. 22. Très peu de gens réalisent que la
mise en conformité d'une installation septique peut coûter de 5 000 $ à plus de 25 000 $.
Depuis quelques années, à la suite de multiples recours en vice caché et de nombreuses reprises
de finance liées à la conformité des installations septiques, les institutions financières ont
commencé à exiger des certificats de conformité avant d'octroyer un prêt hypothécaire. Il s'agit
certes d'un pas dans la bonne direction. Toutefois, les ordres professionnels se sont empressés
de mettre en garde les technologues et ingénieurs sur la nature illégale de ce geste
professionnel. En fait, aucun professionnel ne peut attester la conformité de travaux dont il n'a
pas lui-même supervisé la construction. Un professionnel de la région des Laurentides me faisait
le parallèle que, contrairement à une toiture pour laquelle la dégradation est visible, une
installation septique enfouie ne peut être évaluée de façon précise. C'est logique!
DES CONSÉQUENCES IMPORTANTES POUR LES ACHETEURS ET POUR LES
VENDEURS
Je vous invite à visiter le site Internet de l'Organisme d'auto-réglementation du courtage
immobilier du Québec (OACIQ). Vous y retrouverez de nombreuses références à des poursuites
en dommages contre des agents d'immeubles en relation avec des jugements portés sur la
conformité des installations sanitaires lors de transactions. Un nombre de plus en plus important
de poursuites en vice caché est intentées par des acheteurs se voyant dans l'obligation de
remplacer leurs installations septiques dans les premières années d'acquisition d'une résidence.
Il est facile de s'imaginer les conséquences désastreuses que pourraient représenter la nécessité
de dépenser de 10 000 $ à 20 000 $ dans l'année qui suit l'acquisition d'une maison pour des
individus ayant atteint un taux d'endettement élevé. Cette situation pourrait dans certains cas
équivaloir à remettre les clés à l'institution financière. La situation n'est pas plus réjouissante
pour un vendeur devant débourser des milliers de dollars quelques années après la vente pour
remplacer une installation septique qu'il croyait à tort conforme.
Il s'agit de conséquences financières, mais aussi d'impacts tout aussi, sinon plus importants sur
la santé et l'environnement qui sont en jeu. Nous serions en droit de nous questionner sur la
pertinence de négocier avec le vendeur une réduction du prix pour inclure une hotte de cuisinière
ou encore les stores et les rideaux, alors que l'eau du puits contiendrait du plomb, de l'uranium
ou des nitrates (voire des bactéries E. coli.) et ainsi représenter un risque important pour la
santé des occupants. On ne peut blâmer les particuliers étant donné le manque flagrant
d'encadrement des inspections et le peu d'information sur les risques associés à une nonconformité.
L'inspection adéquate des installations de captage d'eau, de traitement d'eau potable de même
que des installations sanitaires permettrait d'atteindre des objectifs de protection, d'information
et de planification. Le vendeur y verrait un outil lui permettant de maximiser la valeur de sa
propriété et l'acheteur pourrait planifier les dépenses à venir et acheter en connaissance de
cause.
L'AESEQ PRÉPARE UN OUTIL QUI PERMETTRA D'ENCADRER LA PRATIQUE
L'Association des Entreprises Spécialisées en Eau du Québec (AESEQ), organisme affilié à
l'APCHQ oeuvrant auprès des acteurs de l'industrie de la gestion décentralisée des eaux, a formé
un groupe de travail spécifiquement dédié à cette problématique. Ce groupe est formé de
spécialistes en eau potable et en eaux usées qui mettront sur pied le contenu minimal d'une
inspection dans le cadre d'une transaction immobilière. Cet outil, destiné aux professionnels de
ces secteurs, verra à assurer que les transactions soient faites en connaissance de cause et que
tant les vendeurs, les acheteurs que les créanciers aient non seulement un portrait de la
situation existante mais une évaluation des avenues pour procéder à la mise aux normes.
http://www.quebecmunicipal.qc.ca/index.asp?module=articles&section=2079&action=de... 2012-10-01
Québec Municipal
Page 3 sur 3
Il fait actuellement consensus dans l'industrie que l'inspection des installations privées d'eau
potable et d'eaux usées doit être réservée aux professionnels compétents en la matière, soit les
ingénieurs, les technologues et les spécialistes certifiés en système de traitement d'eau potable
domestique. Au même titre que l'inspection des bâtiments, la portée légale et financière des
inspections au niveau des eaux usées et potable doit être encadrée de façon claire et la nature
des inspections doit être standardisée et uniformisée.
Les différents intervenants du secteur immobilier, soit les entreprises de courtage, les agents
d'immeubles, les notaires et les institutions financières, seront sollicités afin d'exiger des
inspections qui protégeront les intervenants. L'AESEQ, qui présentera la première version de cet
outil d'inspection en 2012, compte bien le faire adopter par les acteurs du milieu immobilier et
financier.
http://www.quebecmunicipal.qc.ca/index.asp?module=articles&section=2079&action=de... 2012-10-01