Evaluer une PME de Bâtiment

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Vous souhaitez transmettre votre entreprise
ou simplement savoir combien elle vaut ?
Comment faire ? Il est indispensable de réaliser une évaluation.
Il existe quatre méthodes principales dont deux sont plus couramment utilisées :
l’approche patrimoniale et l’approche par les bénéfices. A partir d’un exemple concret,
Bâtiment actualité vous présente ces deux méthodes.
Evaluer une PME de Bâtiment
© Jocelyne Genri
Les différentes méthodes
dossier
Evaluer une PME de Bâtiment
Les quatre méthodes
L’approche patrimoniale
Fondée sur l’actif net comptable réévalué,
elle est appelée valeur mathématique
(VM).
L’approche par les bénéfices
© S. Vallet/FFB
Trois voies de calcul sont offertes
• La première part du résultat net comptable. Elle est appelée valeur de productivité (VP).
• La deuxième utilise les dividendes distribués. Elle est appelée valeur de rendement (VR).
• La troisième s’appuie sur la marge brute
d’autofinancement (MBA).
La combinaison de l’approche
patrimoniale et de la rentabilité
(rendement des capitaux)
Elle est appelée méthode du Goodwill
(VGW).
L’approche comparative
© PhotoAlto, E. Audras
Effectuée par comparaison avec des entreprises similaires du même secteur d’activité, elle s’applique difficilement au secteur
du Bâtiment et n’est citée ici que pour
mémoire.
Les éléments constitutifs
d’une PME
N
N-1
N-2
Chiffre d’affaires 1 154,8 944,12 805,85
HT
Exemple d’une PME
maçonnerie-couverture
Les règles d’évaluation peuvent être illustrées par un exemple basé sur les éléments
constitutifs d’une PME Sarl « Artisans Bâtiment » (adhérente du centre de gestion BTP)
ayant une activité de maçonnerie-couverture. Les trois derniers bilans et autres renseignements de cette société sont récapitulés
dans les tableaux (en K€).
Résultat net courant
après impôt
44,08
39,36
32,76
Résultat net
après impôt
42,62
37,27
30,28
Dotations aux
amortissements
& provisions
11,05
8,62
3,91
Reprises sur
provisions
0
0
0
Actif
N
N-1
N-2
Passif
N
N-1
N-2
Dépôt & caution
0,15
0,15
0,15
Capital
15,24
15,24
15,24
Terrain
30,49
30,49
30,49
Réserves
7,93
7,93
5,34
Construction
25,15
30,49
35,83
Report
à nouveau
0,15
0,15
0
Matériel &
outillages
20,37
18,09
15,58
Résultat net
42,62
37,27
30,28
Matériel de
transport
26,94
26,16
25,22
Dettes à long
terme
104,88
104,43
94,21
Mat. Bureau
Informatique
7,04
7,77
6,97
Dettes à court
terme
167,24
154,43
128,06
Stock
6,10
12,96
6,56
Clients
186,45
167,88
132,48
Autres créances
2,74
4,27
2,44
Disponibilités
28,36
19,21
15,12
Charges constatées
d’avance
4,27
1,98
2,29
Total Actif
338,06
Total Passif
338,06
319,45 273,13
II Bâtiment actualité n° 10 • dossier • 16 mai 2006
319,45 273,13
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Evaluer une PME de Bâtiment
L’approche patrimoniale
Comment est calculée la valeur
mathématique de l’entreprise (VM) ?
La valeur de l’entreprise appelée valeur
mathématique s’obtient par la somme des
valeurs vénales des différents éléments de
l’actif, diminuée de la somme des éléments
du passif réel (les dettes à long, moyen et
court terme et les provisions).
Pour obtenir les valeurs réelles des différentes grandeurs, il faut procéder à un
retraitement des données comptables.
Actif net réévalué
=
Actif net comptable
+/_
Réajustements nets d’impôts
Quels sont les principaux
réajustements à prendre en compte ?
Pour les terrains, constructions, matériel,
outillage, matériels de bureau et de transport, on substitue à la valeur comptable, la
valeur de marché.
Un autre point important, source de litiges,
concerne la valeur des éléments incorporels
du fonds de commerce.
Si, dans le Bâtiment, il est souvent admis
que la valeur de tels éléments incorporels
du fonds de commerce (notamment la
clientèle) est faible, néanmoins, pour des
entreprises dont l’activité est essentiellement consacrée à l’entretien, l’existence
d’un certain noyau de clientèle peut être
prise en considération.
A titre purement indicatif, la valeur de la
clientèle dans le Bâtiment est estimée dans
les meilleures conditions entre 5 et 15 %
du chiffre d’affaires HT correspondant aux
clients fidèles hors marchés publics.
Pour la correction des éléments du passif,
une attention particulière doit être apportée aux risques auxquels l’entreprise doit
faire face et qui ne figurent pas déjà en
comptabilité (contrôle social ou fiscal, indemnités de retraite, etc.).
Détermination de l’actif net
comptable à la fin de l’exercice N
Actif net comptable
=
Total de l’actif _ Total des dettes
338,06 - (167,24 + 104,88) = 65,94 K€
Détermination de l’actif net réévalué
à la fin de l’exercice N
Tous les postes du bilan à l’exception des
postes Terrain, Construction et Fonds
d’entreprise (créé par la société, donc ne
figurant pas au bilan) reflètent leur valeur
vénale à la date de fin d’exercice N.
La valeur vénale des postes Terrain,
Construction et Fonds d’entreprise peut
s’estimer comme suit :
Terrain
Ce terrain, situé à Nevers et acheté il y a
5 ans pour 30,49 K€, a une superficie de
400 m² et sa valeur à la fin de l’exercice N,
compte tenu de la présence de bâtiments
de l’entreprise sur 60 % de sa superficie et
des conditions du marché local, peut être
estimé à 90,34 € le m².
La valeur réévaluée est donc de :
400 m² X 90,34 €
=
36 136 € soit 36,13 K€
Soit une plus-value latente de :
(36,13 - 30,49) K€ = 5,64 K€
Construction
Cette construction (faite par l’entreprise
pour elle-même) abrite le siège social et
l’entrepôt de la société. Compte tenu de
son état et des conditions du marché local,
sa valeur vénale peut être estimée à 27,2 K€.
Soit une plus-value latente de :
(27,2 - 25,15) K€ = 2,05 K€
Fonds d’entreprise (clientèle « entreprises, particuliers » et fixe…)
La valeur du fonds d’entreprise créé par la
société (clientèle privée « captive ») peut être
appréciée à environ 10 % du chiffre d’affaires HT annuel du dernier exercice N.
Soit une valeur vénale de :
1 154,8 K€ X 10 % = 115,48 K€
Détermination de la valeur
mathématique de l’entreprise (VM)
© MicroApplication
Dans la situation de la société « Artisans
Bâtiment », la valeur mathématique de
l’entreprise, déterminée en remplaçant les
valeurs comptables par les valeurs vénales
correspondantes, s’établit comme suit :
Actif net comptable
65,94 K€
Plus-value latente du terrain
5,64 K€
Plus-value latente de la
construction
2,05 K€
Valeur du fonds
d’entreprise
115,48 K€
Valeur mathématique
(VM)
189,11 K€
Bâtiment actualité n° 10 • dossier • 16 mai 2006 III
dossier
Evaluer une PME de Bâtiment
L’approche
par les bénéfices
Comment est calculée la valeur
de productivité (VP) ?
Valeur de productivité
=
Bénéfice net courant moyen
Taux de capitalisation
• Le bénéfice net à prendre en compte est
le bénéfice net courant moyen des trois
dernières années diminué de l’impôt sur
les sociétés.
• Le taux de capitalisation correspond
à l’équivalent d’un taux de rendement
sans risque (obligations du secteur privé à
10 ans, par exemple), majoré d’une prime
de risque propre à chaque secteur d’activité et à chaque entreprise.
D’après le barème usité dans la Profession,
le taux de capitalisation pour une société à
caractère familial ne comportant pas de ris-
que particulier s’inscrit dans une fourchette
de 12 à 18 % (soit 5 à 8 ans de bénéfice).
Dans ce cas, la valeur de l’entreprise est
obtenue à partir du résultat courant net
moyen divisé par 0,12 à 0,18.
2 (exercice N-1) et 1 (exercice N-2) pour
tenir compte du développement de la
société « Artisans Bâtiment » :
Bénéfice courant moyen
Selon cette méthode, la valeur de l’entreprise est estimée par capitalisation du bénéfice courant moyen après impôt.
Le taux de capitalisation retenu en l’occurrence pour « Artisans Bâtiment » (société à
caractère familial ne comportant pas de risque particulier) peut être fixé actuellement
à 15 % environ (voir ci-dessus).
Le bénéfice courant moyen est calculé sur
les trois derniers exercices. Il est pondéré
selon les coefficients : 3 (exercice N),
=
3 X (42,62) + 2 X (37,27) + 1 X (30,28)
(3 + 2 + 1)
=38,78 K€
Valeur de productivité (VP)
=
38,78 K€
0,15
= 258,53K€
Combinaisons habituelles des deux approches
Les praticiens et l’administration fiscale privilégient un combiné de ces
valeurs (VM et VP) selon la formule
pondérée suivante qui semble particulièrement adaptée à l’entreprise
« Artisans Bâtiment » :
Petites entreprises
Combinaison
Calcul de
valeur
(3 VM + VP)
4
(3 X 189,11 + 258,53)
= 206,46 K€
4
Et vous,
vous faites quoi ?
Comme
49 999 PME
du Bâtiment,
mon entreprise
est à reprendre
IV Bâtiment actualité n° 10 • dossier • 16 mai 2006
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