Compte-rendu - DREAL Aquitaine

DREAL Aquitaine/DHL
Les automnales de l’habitat
Département des Landes
Le 5 octobre 2010
Présents :
Jacques Duhart CAUE des Landes
Bénédicte Brousse Communauté d’Agglomération du Grand Dax
Mathieu Destouesse Communauté de Communes du Pays Grenadois
Valérie Paulien Communauté d’Agglomération du Marsan
Jean-Paul Le Tyrant Communauté d’Agglomération du Marsan
Sylvie Descat Conseil Général des Landes Direction de la Solidarité Départementale
Pascal Lescarret. Pays des Landes de Gascogne
Jean-Philippe Ruget Pays des Landes de Gascogne
Kathy Coelho Comité ouvrier du logement
Hugues Masse DDTM des Landes, Adjoint au chef de service de l’Aménagement et de l’Habitat
Philippe Bousquet Président de l’Ordre des Architectes d’Aquitaine
Jacques Alvarez Directeur de la Maison du Logement
Marie-Rose Rasotto Présidente de l’Union Départementale des Associations Familiales
Geneviève Darrieussecq Présidente de la Communauté d'agglomération du Marsan
Armanda Saouri Direction de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations des Landes
Françoise Martinez Direction de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations des Landes
Sandrine Blaisius Directrice adjointe de l’ADIL des Landes
Maryline Perrone Office Public d’Habitat des Landes
Stéphane Callegaro Habitat Landes Océanes
M.Gay Office Public d’Habitat de Dax
M.Rebiere Foyer Jeunes Travailleurs de Tarnos
Nathalie Fritz Directrice Adjointe de Landes Insertion Solidarité Accueil Saint Pierre du Mont
Martine Tapin Centre d’information sur les droits des femmes
Jacques Ducos Communauté de Communes du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac Landais
Emmanuel Creissels DDTM des Landes /UTA Sud-Ouest
Thierry Aimé DDTM des Landes /UTA Centre
Serge Mouneyres DDTM des Landes /UTA Sud-Est
Nathalie Dufau DDTM des Landes /UTA Nord-Est
Sylvie Mele DDTM des Landes /UTA Nord-Ouest
Dominique Sauriat DDTM des Landes /UTA Nord-Ouest
Josette Labéguerie Directrice du Pact des Landes
Gilles Testud Directeur du Syndicat mixte du pays Landes Nature Côte d’Argent
Christian Labbé DREAL Aquitaine Chef du service Aménagement et Logement Durables
Florence Drouy DREAL Aquitaine service Aménagement et Logement Durables
Maryline Minet DREAL Aquitaine service Aménagement et Logement Durables
Roselyne Delphin DREAL Aquitaine service Aménagement et Logement Durables
Philippe Neuilly DREAL Aquitaine Statisticien régional de l’INSEE
Graciete Rosa DREAL Aquitaine service Aménagement et Logement Durables
Thierry Vigneron DDTM des Landes
Leviste François DDTM des Landes, Chef du service de l’Aménagement et de l’Habitat
Barbet Sophie DDTM des Landes, Adjointe au chef de service de l’Aménagement et de l’Habitat
Ferrier Nicole DDTM des Landes, service de l’Aménagement et de l’Habitat
Absence excusée :
Christophe Arrondeau Directeur du Pays Adour Landes Océanes
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Accueil des participants par Thierry Vigneron, Directeur Départemental des Territoires et de la Mer des
Landes.
Christian Labbé rappelle l'objet de la réunion :
Les Automnales de l’Habitat consistent en des rencontres annuelles, initiées depuis trois ans par la
Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement d’Aquitaine, entre les
acteurs départementaux oeuvrant dans le domaine de l’habitat et du logement social plus particulièrement.
Ces rencontres annuelles automnales permettent de faire le point sur l’évolution des territoires dans les
domaines immobilier et de l’habitat et de relayer des dispositifs.
La démarche, se poursuit cette année, à partir d'une présentation actualisée d'un grand nombre de données
dans les domaines de la construction sur l'année précédente, les transactions du marché privé,
l'amélioration des logements et le parc social, traitées et analysées par Philippe Neuilly, statisticien
régional de la DREAL ainsi qu’une présentation détaillée relative au financement du parc public et parc
privé assurée par Roselyne Delphin. A l’issue de ces deux démonstrations, Florence Drouy présentera
l’approche régionale des publics relevant de la loi DALO en Aquitaine.
L’ensemble des données sera disponible sur le site internet de la DREAL Aquitaine sous la rubrique
Habitat/Dispositif régional d’observation du logement.
I – Philippe Neuilly présente les principales données statistiques départementales
(cf diaporama en annexe )
L’intervention de Philippe Neuilly s’appuie sur le diaporama joint en annexe. Quelques commentaires
complètent cette présentation de la situation du département :
1- Précisions relatives au marché de l’immobilier : le décrochage entre le prix des logements et le pouvoir
d’achat des ménages et le tassement des prix de l’ancien sur 2008-2009. Selon la source PERVAL, on
constate un tassement des prix entre 2006-2008 aussi bien pour les appartements que les maisons. Outre
ce tassement, une relative baisse des mutations ( appartements et maisons) est également constatée.
L’attention des participants est attirée sur la faiblesse relative des données issues de PERVAL. Cette
source n’est pas exhaustive, les offices notariaux ne répondent pas tous. PERVAL ne peut donner que des
tendances, les données qui nous échappent peuvent être structurantes.
Dans les Landes, l’évolution moyenne entre 2002-2008 des terrains à bâtir est de +12,73% alors que la
CC Maremne Adour Côte Sud affiche une perte moyenne de 5,35%.
Quelques caractéristiques liées au territoire : 66% des acquéreurs sont issus du même département, les
acquéreurs venant de l’Ile de France sont très important dans les Landes puisqu’ils représentent 8% des
acheteurs de maisons anciennes et une majorité de professions intermédiaires.
S’agissant des appartements dans l’ancien, ces-derniers augmentent en surface et sont de plus en plus
chers. La CC Maremne Adour Côte Sud présente une évolution moyenne entre 2002-2008 de 12,85% : le
prix moyen en 2008 était de l’ordre de 149 771€ pour une surface moyenne de 44m2.
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2 – Précisions relatives aux ménages : choix du RGP 2007 (les populations légales millésimées 2007
entrent en vigueur le 1er janvier 2010) au lieu de la source DGI FILOCOM. Les Landes comptent 367 492
habitants présentant une évolution moyenne entre 1999-2006 de 1,48% soit une population dynamique
puisque la moyenne régionale est de 1%. La taille des ménages confirme sa baisse avec 2,28 en 2006.
3 – Le Fichier détail Logement permet de dresser des portraits de zone tels que :
-une population landaise jeune puisque 28% ont moins de 39 ans
-57% de la population se situe entre la tranche d’age 40à +65 ans
-40% de la population sont des retraités
-6% de la population sont des cadres
-45% de la population landaise possèdent un véhicule tandis que 45% de la population landaise
disposent de 2 véhicules ou + : élément important à mettre en lien avec le Grenelle de
l’Environnement.
4 – Précision sur le revenu médian : c’est le revenu qui partage exactement en deux la population : la
moitié de la population dispose d’un revenu plus élevé que ce revenu, l’autre moitié d’un revenu moins
élevé. Cette notion permet de corriger les effets de distorsion observés sur une moyenne en cas de très
grands écarts de valeurs.
Dans les Landes, il est constaté une répartition homogène des niveaux de vie puisqu’en espace urbain, le
niveau de vie médian est de 18 000€ contre 17 500€ en espace rural.
S’agissant de la diapositive relative aux revenus médians des ménages fiscaux en 2006, il est précisé que
l’exercice est impossible au niveau des communautés des communes seulement aux zones d’emploi.
5 – Dans les Landes, il est constaté un fort recul de la construction avec une évolution moyenne de 14,08% dans un contexte de crise et de difficulté de solvabilité. Les CA du Marsan et la CC du Seignanx
enregistrent les baisses les plus importantes du département ( soit –22,28% et –45,65) Malgré tout, le
département a construit 4 840 logements commencés par an entre 2005 et 2009. (en date de prise en
compte)
S’agissant de la question de la défiscalisation, l’estimation du volume est de l’ordre de 42% entre 20042008 et de 39% entre 2005-2009. Dans les Landes, 1 449 PTZ contre 1 701 PTZ sont accordés
essentiellement en logements individuels (83% des prêts) et 36% dans l’ancien permettant ainsi d’éviter
le mitage des villes.
Un logement vacant est défini par l’INSEE comme un logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas
suivants :
- proposé à la vente, à la location ;
- déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation;
- en attente de règlement de succession ;
- conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés ;
- gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un logement très vétuste...).
Dans les Landes, la vacance est stable sur une évolution moyenne entre 1982-2006 puisque 1,9% des
résidences principales. S’agissant du stock de résidences principales d’état médiocre, il est enregistré une
baisse de –7,1% d’évolution moyenne entre 2004-2007 ( Classement Cadastral 7et 8) soit une variation
nette de –1 991. Il convient de ne pas négliger le toilettage fiscal réalisé sur les Classement Cadastraux
7et 8.
Sur l’évolution du parc social, les Landes comptabilisent 10 090 logements locatifs sociaux publics en
2009 soit une évolution du parc en moyenne annuelle de 3,1% entre 2005-2009.
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II –Roselyne Delphin présente les données parc public & parc privé
(cf diaporama en annexe )
L’intervention de Roselyne Delphin s’appuie sur le diaporama joint en annexe. Quelques commentaires
complètent cette présentation de la situation du département :
1- Précisions relatives au financement du logement social : 2 817 logements locatifs publics financés
entre 2005 et 2009, période PCS, soit 10,21% des logements financés en Aquitaine. Il est constaté une
production PLUS importante en 2005-2006 principalement en zone B1 (5 communes) et B2 (9
communes). En zone C, la production de logement social est essentiellement axée sur le PLAI. La CA du
Grand Dax enregistre une évolution moyenne PLUS-PLAI entre 2004-2009 de +38,1% à l’inverse la CA
du Marsan connaît un recul de l’ordre de –9,8%.
Il est à noter le fort pourcentage landais ( 32%) d’évolution moyenne entre 2004 et 2009 relatif à la
production des PLS.( hausse confirmée par le financement croissant des Établissements d'Hébergement
pour Personnes Âgées Dépendantes -EPHAD)
2- Précisions relatives au parc privé :
Dans les Landes, une réalisation relativement bonne des loyers conventionnés est constatée par rapport
aux loyers intermédiaires soit un département rural. Nicole Ferrier précise que les plafonds de travaux
sont supérieurs en zone B.
S’agissant du traitement du logement indigne, l’Anah 40 a traité 37 dossiers Propriétaires Bailleurs (PB)
contre 12 dossiers Propriétaires Occupants (PO). Il est souligné qu’il est extrêmement difficile de
résoudre la question du logement indigne des PO. Au regard des coûts moyens de subventions PO et PB
indignes, il s’avère que le montant moyen est plus élevé sur les PB que les PO.
III – Florence Drouy présente l’approche régionale des publics relevant de la loi
DALO en Aquitaine : éléments sur le public hébergé
(cf diaporama en annexe )
L’intervention de Florence Drouy s’appuie sur le diaporama joint en annexe. Quelques commentaires
complètent cette présentation :
Afin de connaître la situation en matière d’hébergement et d’éviter l’engorgement de la chaîne
hébergement/ logement, la DRASS et la DRE Aquitaine ont lancé une étude. L’objectif est de disposer
d’une vision quantitative et qualitative plus fiable des publics potentiels DALO en Aquitaine dont le
public hébergé. (public hébergé qui peut déposer un recours suite à la loi du 5 mars 2010)
Présentée lors du CRH de juillet, cette étude a fait l’objet de deux phases :
-Phase I : enquête par questionnaire menée par le CETE Sud Ouest
-Phase II : enquête participative menée par le Bureau d’études QASSIOPE
Quelques résultats relatifs à la Phase I :
Sur les 251 questionnaires envoyés, 127 questionnaires ont été reçus représentant 3 747 places soit 58%.
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S’agissant du deuxième questionnaire, 3 structures landaises ont été enquêtées. Le taux de rotation est très
faible 0,3%, 0.4%. Dans les maison-relais, il est généralement constaté que la durée du séjour est
supérieure à + de 6 mois.
Les principales causes d’entrée dans une structure sont les sans abris, les ruptures familiales et les
difficultés psychiques et financières. Les personnes souffrant de difficultés psychiques posent de réels
problèmes à gérer.
60% des ménages landais avant leur entrée en structure ont déposé une demande de logement social.
Quelques résultats relatifs à la Phase II:
L’enquête de la Phase II, phase participative, permet de connaître les besoins en logement, le parcours de
vie, le vécu du public hébergé puisque des entretiens individuels ont été réalisés.
La synthèse de l’approche régionale des publics relevant de la loi DALO en Aquitaine : éléments sur le
public hébergé sera prochainement mise en ligne sur le site internet de la DREAL Aquitaine.
Intervention des participants :
Jacques Alvarez précise que le taux de rotation de sortie des maisons relais est très faible puisque les
maisons relais ont pour objet d’accueil du public. Il s’agit essentiellement d’un logement pérenne. Il
s’interroge par ailleurs sur la présence de la CADA dans cette étude.
Florence Drouy signale que la CADA n’est pas intervenue pour certains éléments d’analyses.
Jacques Alvarez indique qu’environ 80% du public accueilli présentent des troubles psychiques
difficultant ainsi le travail des équipes non formées. Le « logement d’abord » ne peut être envisagé de la
même manière qu’à Paris. Effectivement, 90% du « logement d’abord » dans les Landes n’est pas
raisonnable.
Marie-Rose Rasotto indique le manque de données relatives au logement. Dans les landes, 2 demandes
d’hébergement ont été déposées. Les commissions DALO rencontrent beaucoup de difficultés en raison
d’un nombre croissant de dossiers prioritaires.
Geneviève Darrieussecq signale un manque de logement très social dû à une offre non adaptée à la
demande. En outre, l’offre de logement social ses rapproche trop de l’offre privée. Actuellement, 80 PLS
sur la Communauté d’Agglomération de Mont-de-Marsan se retrouvent sans preneur potentiel. Le
Programme Local de l’Habitat en cours offre à présent une lisibilité.
Sylvie Descat s’inquiète de la solvabilisation des ménages dans les zones en tension puisque le coût du
logement social n’est pas adapté aux coûts.
Geneviève Darrieussecq regrette la disparition du PASS-FONCIER qui boostait l’accession à la
propriété, enjeu sur le territoire landais.
Suite à l’arrêt du PASS-FONCIER, Christian Labbé précise que le nouveau dispositif, le prêt à taux zéro
renforcé (ou PTZ+), ne sera plus soumis à des conditions de ressources en contrepartie de la suppression
du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, soit des conditions plus simples et lisibles.
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Jacques Alvarez fait part de son inquiétude par rapport à l’accession à la propriété dans les zones moins
aisées. Les lotissements étant de plus en plus moins, certains ménages risquent de se retrouver dans des
situations d’insolvabilité.
Philippe Neuilly souligne que les prestations versées par les CAF permettent une accession à la propriété
plus solvable par 30% de leurs revenus fabriquant de surcroît du surendettement pour 15 ans. Avec le
recul progressif du versement CAF, les ménages se retrouvent dans d’extrêmes difficultés.
Geneviève Darrieussecq constate que les difficultés ne se concentrent pas sur les villes. La solution
serait d’inventer de nouvelles formes urbaines dans des coûts raisonnables.
Philippe Bousquet signale qu’il convient d’être extrêmement vigilants par rapport à la profusion d’autoentrepreneurs qui pratiquent une disparité de coûts et ne respectent pas les normes réglementaires. La
qualité de la construction engendre nécessairement un surcoût des prix. Dans tout projet individuel ou
collectif, il s’agit d’optimiser le développement durable. La profession des architectes rencontre des
difficultés pour poser des projets notamment les jeunes architectes. L’effort important consenti dans le
logement social s’est réalisé dans des délais jugés trop longs.
Jacques Duhart dénonce le « dumping » sur les honoraires des architectes. L’évolution des normes
réglementaires amène des coûts de construction élevés. A titre d’exemple, une logement cumulant le label
Haute Qualité Environnementale (HQE) et Bâtiment de basse consommation (BBC) aura un surcoût entre
16-18%.
Christian Labbé précise que le service SALD travaille actuellement dans le cadre de groupe de travail
sur la réalisation de projets d’urbanisme, d’aménagement et de construction. Les principaux enjeux de la
mise en oeuvre d’un urbanisme de projet sont de mettre en place un ensemble cohérent d’actions tant au
service des élus, des professionnels, que des services de l’État, de mettre en oeuvre des simplifications
permettant la réalisation de projets mieux adaptés au Grenelle de l’Environnement, de mettre au point une
réglementation modernisée au service d’un État partenaire plus efficace et enfin, de déployer des mesures
concrètes, des aides méthodologiques, des outils adaptés.
Thierry Vigneron rappelle que les documents seront disponibles à tous sur le site internet de la DREAL
Aquitaine. Il remercie les participants de leur présence et clôt la réunion.
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