REGLEMENT - PLU Bassin d`Arcachon e

P.L.U. de LEGE-CAP-FERRET – règlement du P.L.U. approuvé le 11 août 2011
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Réf. : BW/Serveur/Lège PLU-2009-2010/PLU-projeté-2010/3-règlement/règlement-au-28-07-2011.doc
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LEGE-CAP FERRET
PLAN LOCAL D’URBANISME
P.L.U.
Approuvé le 11 août 2011
REGLEMENT
P.O.S. :
P.O.S. de LEGE : approuvé le : 15 octobre 1984, révisé le 28 avril 1989,
P.O.S. du CAP-FERRET : approuvé le 2 décembre 1981
P.O.S. de LEGE-CAP-FERRET : réunifié, révisé et approuvé le : 17 octobre 1994
P.L.U. : ANNULE
REVISION DU POS en PLU
Prescrit
28/06/1999
P.A.D.D. débattu le
14/02/02
actualisé le 31/10/02
MODIFICATION n°1
MODIFICATION n°2
MODIFICATION n°3 30/07/07
REPRISE DE LA REVISION DU P.O.S. en P.L.U.
REVISION DU POS en PLU
22/05/2008
25/04/2010
Arrêté le
04/09/03
annulé
annulé
annulé
Non achevée
Approuvé le
03/08/2004
29/11/2005
11/07/2006
11/08/2011
P.O.S. de 1988 à 1997 :
DDE 33
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EQUIPEMENT
SATO
P.L.U. :
Service Urbanisme, Commune de LEGE-CAP-FERRET
GHECO urbanistes, B.WAGON – Carole JAFFRE
28/07/2011
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P.L.U. de LEGE-CAP-FERRET – règlement du P.L.U. approuvé le 11 août 2011
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CHAPITRE II
DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UB
CARACTERE DE LA ZONE
La zone UB est une zone à caractère dominant d'habitat permanent et de services
concernant notamment la partie centrale des JACQUETS, PETIT PIQUEY, GRAND PIQUEY,
PIRAILLAN, LE CANON ainsi que les abords immédiats du bourg de LEGE et du CAP FERRET,
et la zone commerciale de la VIGNE.
Elle comprend 5 secteurs :
UBa correspondant au port de LA VIGNE, où des dispositions particulières sont prévues par
rapport au Domaine Public Maritime.
UBb : noyau commercial du GRAND PIQUEY ou un recul est imposé aux constructions.
UBc : zone tampon entre les zones d'habitat et les villages ostréicoles. Elle existe au PETIT
PIQUEY, aux JACQUETS, au FOUR,, sur l'anse de CLAOUEY, au sud de la dune des
Journalistes dont la forme est similaire malgré l'absence de village ostréicole, à PIRAILLAN,
au CANON, à l'HERBE, et au CAP FERRET. Les commerces y sont autorisés.
UBCD :le secteur UBCD permet de distinguer le village du FOUR.
UBd : le secteur UBd correspond à la zone d’habitation dense où les commerces sont
interdits.
UBh : Le secteur UBh correspond notamment aux lotissements des Arbousiers, de Claouey,
à la résidence du Sémaphore et à Jane de Boy, où les constructions à usage commercial
sont interdites.
Secteurs de type UB* :
L’astérisque (*) correspond à des sous- secteurs dans lesquels la hauteur des
constructions est limitée à l’équivalent d’un rez-de-chaussée (ou d’un rez-de-chaussée et
étage partiel). Par exemple UB* correspond au secteur UB dans lequel la hauteur
maximum des constructions est limitée à 5,00 m comptés à partir du sol naturel avant
travaux.
En zone UB, et secteurs UBc et UBCD
L’application spécifique de la loi du 13 décembre 2000, modifiée le 2 juillet 2003 s’applique (fixer une
superficie minimale des terrains constructibles lorsque cette règle est justifiée par des contraintes
techniques relatives à la réalisation d'un dispositif d'assainissement non collectif ou lorsque cette
règle est justifiée pour préserver l'urbanisation traditionnelle ou l'intérêt paysager de la zone
considérée). En raison de la qualité paysagère et de l’harmonie urbaine résultant de quartiers
composés sur la base de plans parcellaires cohérents, une superficie minimale des terrains
constructibles adaptée globalement aux types des quartiers s’applique en zone UB et secteurs UBc
et UBCD
ZONE UB
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Rappels :
-
L’installation des clôtures et des piscines non couvertes est soumise à déclaration
préalable.
- Les espaces boisés classés figurant au plan devant être conservés, protégés ou à
créer, sont soumis aux dispositions de l'article L.130.1 du Code de l'Urbanisme. En
conséquence, ce classement :
- interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de
nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de
boisement.
- les coupes et abattage sont soumis à autorisation
- les demandes de défrichement sont irrecevables
- entraîne de plein droit le rejet de la demande d'autorisation de défrichement
prévue à l'article 157 du Code Forestier.
- Les démolitions sont soumises à permis de démolir. Les demandes d'autorisation de
démolir peuvent être refusées si les travaux envisagés sont de nature à compromettre
le caractère architectural et paysager d’espaces ou d’ensembles bâtis cohérents.
- Nonobstant les règles d’urbanisme énoncées ci-après, le Plan de Prévention des
Risques Naturels (P.P.R.) s’applique. Dans les secteurs concernés, les dispositions,
prévues par le plan de prévention des risques approuvé par le Préfet, prévalent sur les
dispositions du présent règlement. Il comporte des dispositions, annexées au présent
P.L.U, réduisant le droit à construire ou interdisant toute construction.
ARTICLE UB 1 – Occupations et utilisations du sol interdites
a – En zone UB et tous les secteurs, sont interdit :
-
-
les installations classées qui ne répondent pas aux conditions énoncées en
UB.2.
le camping et le stationnement de caravanes (terrain aménagé, aire naturelle,
ou stationnement isolé)
les maisons mobiles, H.L.L., P.R.L.
l'ouverture et l'exploitation de carrières
les constructions à usage industriel
les constructions à usage agricole
les installations et travaux divers suivants :
o les dépôts de véhicules et aires d'exposition et vente de caravanes
susceptibles de contenir au maximum 10 unités.
o les affouillements et exhaussements du sol (si la superficie est supérieure à
100 m2 et la hauteur ou la profondeur supérieure à 2 m.). Les parkings
souterrains ne sont pas visés par cet alinéa.
les dépôts de matériaux
la création de discothèques
Dans les secteurs paysagers « espaces verts protégés » marqués au plan par une trame
de petits ronds verts, les constructions sont interdites, sauf celles qui sont autorisées sous
condition à l’article 2 du présent règlement.
b - Dans le secteur UBc, sont interdits :
- les dépôts et entrepôts non liés aux activités de la conchyliculture et de la plaisance.
En outre :
ZONE UB
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- A l’intérieur du périmètre du Plan de Prévention des Risques Naturels (P.P.R.) les
dispositions du PPR s’appliquent et prévalent sur les dispositions du présent règlement
(PPR annexé au PLU).
ARTICLE UB 2– Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions
particulières
Les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont admises que si elles respectent les
conditions ci-après :
En zone UB et tous les secteurs
- les installations classées soumises à autorisation ou à déclaration, , s’ils sont
compatibles avec le caractère de la zone, la sécurité, la salubrité et la
commodité du voisinage, ou, sous réserve que toutes mesures
réglementaires soient prises pour assurer la protection du milieu dans lequel
elles s'implantent.
- la création et l’extension des restaurants s’ils disposent de locaux-poubelles
adaptés aux besoins.
- les démolitions peuvent être autorisées si les travaux envisagés ne sont pas
de nature à compromettre le caractère architectural de la zone.
En outre :
- Dans les secteurs paysagers « espaces verts protégés » (E.V.P.) marqués au plan par
une trame de petits ronds verts, les occupations et utilisation du sol ci-après sont soumises
aux conditions suivantes
- les aménagements nécessaires à l’accès aux parcelles et les terrassements
éventuels induits, lorsqu’il n’existe pas d’autre accès possible en dehors du
secteur paysager,
- les travaux d’infrastructure et de desserte des réseaux,
- les aires de stationnement sous condition de l’accompagner d’une
couverture boisée (avec 1 arbre de haute tige pour 100 m²), sous réserve de
ne pas modifier la pente des terrains,
- la construction en sous-sol, lorsque
x l’aménagement ne supprime pas de masses d’arbres de haute tige et
sous réserve de la restitution d’une masse de terre suffisante pour le
rétablissement de l’espace vert,
x l’aménagement ne modifie pas le niveau du sol fini et sa forme initiale
(reliefs, pentes),
- la reconstitution du bâti existant après démolition.
- Les alignements d'arbres sont figurés au plan par une série de ronds verts alignés ; ils
sont à maintenir ou à créer au titre du paysage (article ARTICLE L.123-1-5, 7°du Code de
l’Urbanisme). La suppression ponctuelle d'arbres d'alignement devra être justifiée par une
opération publique le nécessitant, ou par l'aménagement ou la création d’un accès ou du
passage d'une voie nouvelle en raccordement.
En cas de modification de voirie, de nécessité de renouvellement sanitaire, un alignement
d’arbres doit être reconstitué.
- A l’intérieur du périmètre du Plan de Prévention des Risques Naturels (P.P.R.) les
dispositions du PPR s’appliquent et prévalent sur les dispositions du présent règlement
(PPR annexé au PLU).
ARTICLE UB 3 – Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou
privées et d’accès aux voies ouvertes au public
ZONE UB
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ACCES
Pour être constructible :
- une unité foncière doit avoir accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit
par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fond voisin ou éventuellement par
application de l'article 682 du Code Civil.
- en cas de division parcellaire ou de lotissement effectués après l’approbation du PLU,
une unité foncière doit présenter au moins une façade sur une voie publique ou sur une
voie privée accessible au public,
Les accès doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de
la sécurité de la défense contre l'incendie et de la protection civile (voie d’accès d'au moins 4
mètres de large et 3,50m minimum de hauteur pour les passages sous porche). La largeur d’accès
de 4,00 m ne s’applique pas aux porches et portails d’accès aux parcelles des maisons
individuelles.
VOIRIE
La création de voies publiques ou privées communes, ouvertes à la circulation automobile
est soumise aux conditions suivantes :
si elles sont destinées à être ultérieurement incluses dans la voirie publique :
largeur minimale de chaussée
6 mètres
largeur minimale d'emprise
12 mètres
s'il s'agit de voies privées communes qui ne seront jamais incluses dans la voirie publique
largeur minimale de chaussée
4 mètres
largeur minimale de plate-forme 6 mètres.
L'ouverture d'une voie accessible à la circulation automobile peut être refusée lorsque son
raccordement à la voirie existante peut constituer un danger pour la circulation et notamment
lorsqu'elle débouche à moins de 25 mètres d'un carrefour.
Les voies en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre
aux véhicules privés et à ceux des services publics (lutte contre l'incendie, enlèvement des
ordures ménagères...) de faire aisément demi-tour par une raquette de retournement d’un rayon
minimum de 11,00 mètres, ou T de manœuvre avec un rayon de braquage de 4,00 mètres
minimum (voir schéma en annexe).
ARTICLE UB 4 – Conditions de desserte des terrains par les réseaux publics
1.- EAU
Toute construction doit être raccordée au réseau d'adduction d'eau potable.
2. – ASSAINISSEMENT : Eaux usées
Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée par des canalisations
souterraines au réseau séparatif d'assainissement en respectant ses caractéristiques.
Toutefois, en l’absence du réseau public d’assainissement ou d’impossibilité technique de se
raccorder au réseau, et seulement pour des habitations pavillonnaires unifamiliales implantées sur
des terrains d’une superficie minimale de 800 m2 par logement, un assainissement individuel
pourra être autorisé conformément aux textes en vigueur. Dans ce cas, la disposition des
évacuations doit être conçue pour un raccordement ultérieur au réseau public.
ZONE UB
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- les lotissements et ensembles d'habitation autorisés doivent prévoir un réseau interne
avec raccordement obligatoire au collecteur public.
- l’évacuation dans les fossés et égouts pluviaux des eaux usées, même traitées est
interdites.
3. – ASSAINISSEMENT : Eaux pluviales
Afin de protéger la qualité du milieu récepteur et ne pas surcharger les réseaux
hydrauliques existants, les aménagements réalisés sur tout terrain doivent être tels qu’ils
garantissent, compte tenu de l’imperméabilisation partielle des parcelles, une infiltration sur le site
des eaux de pluie provenant des toitures et de la voirie et des surfaces imperméabilisées (cf
annexes sanitaires).
Le renvoi des eaux pluviales de surface dans le domaine public est interdit.
Les fossés existants seront conservés et entretenus.
4. – ELECTRICITE – TELEPHONE – TELEVISION
Pour toutes les voies nouvelles (voies publiques ou privées communes, voirie de
lotissement, d’ensemble d’habitations…), les réseaux d’électricité et de téléphone doivent être
réalisés en souterrain. Aucune opération (lotissement, ensemble d’habitations) ne peut comporter
plus de deux groupes d’antennes de télévision : la distribution sera obligatoirement en souterrain.
ARTICLE UB 5 – Superficie minimale des terrains constructibles
a. Pour toute la zone UB et ses secteurs, au regard de l’assainissement:
pour être constructibles, les terrains qui ne sont pas desservis par le réseau
d’assainissement public, doivent présenter une surface minimale de 800 m2
b. Au regard de l’harmonie paysagère et urbaine:
en cas de nouvelles divisions foncières, réalisées après l'approbation du P.L.U., les
terrains ne sont constructibles que s’ils ont une superficie minimale fixée,
x à 400 m² pour UB et ses secteurs, sauf les secteurs UBc et UBCD,
x à 800 m² pour les secteurs UBc et UBCD.
Ces dispositions ne s’appliquent pas :
x Pour la création de logements sociaux locatifs
x pour les constructions liées aux besoins des services techniques des réseaux d’intérêt
général (transformateur, stations de pompage ou de refoulement, etc…).
ARTICLE UB 6 – Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises
publiques
Définition :
x
x
x
x
Les dispositions relatives aux implantations valent aussi pour les voies privées
accessibles au public.
Dans le cas de voies privées, la limite de voie se substitue à l’alignement.
Les pistes cyclables réservées strictement au vélos, les pare-feu non routiers ne
constituent pas des voies d’accès destinées à desservir des parcelles.
Lorsqu’une opération comporte plusieurs volumes, les règles d’implantation
énoncées ci-dessous s’appliquent à chaque volume pris isolément.
Règlement :
1. Lorsqu’une ligne de recul est portée au plan de zonage :
ZONE UB
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x
x
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les bâtiments principaux doivent être implantés, pour les 2/3 de leur emprise au
minimum, dans une bande de 25,00m mesurée à partir de la ligne d’implantation.
Il ne peut être implanté aucune construction, autre que la clôture, entre la limite
parcellaire et la ligne d’implantation.
2. En l’absence de ligne de recul portée au plan de zonage, les bâtiments principaux
doivent être implantés, pour les 2/3 de leur emprise minimum, dans une bande de 25,00m
à partir de la limite située entre la voie et la parcelle ou du recul imposé, suivant les règles
particulières ci-après :
EN UB et dans les secteurs UBa, UBd, et UBh
Toute construction doit être implantée soit :
x à l'alignement si on se situe en ordre continu ou semi continu.
x à une distance minimum de 4 m par rapport à l'alignement pour les
constructions en ordre continu ou semi-continu.
x à une distance minimum de 6 m par rapport à l'alignement pour les
constructions en ordre discontinu.
x à une distance minimum de 10 m par rapport au D.P.M. (sauf dans le secteur
UBa où il n'est pas fixé de recul par rapport au D.P.M.).
Dans le secteur UBb,
x
x
à une distance minimum de 4 m par rapport à l'alignement pour les
constructions en ordre continu ou semi-continu.
à une distance minimum de 6 m par rapport à l'alignement pour les
constructions en ordre discontinu.
Dans le secteur UBc et UBcD
Toute construction doit être implantée à l'alignement ou à une distance de celui-ci
au moins égale à 4 m .
Pour les terrains qui ont une façade sur le bassin d'Arcachon (en dehors des terrepleins) un recul de 10 m minimum par rapport au DPM sera imposé, sauf lorsqu'il
existe des terre-pleins. Dans ce dernier cas, le recul par rapport au DPM est
ramené à 4 m.
En UB et dans les secteurs UBb, UBc,UBcD, et UBd
Les constructions à usage d'annexe, non accolées à la construction principale,
doivent être implantées à une distance de l'alignement au moins égale à 6 m.
En toute zone, les piscines doivent respecter une distance minimum de 4 m de
l'alignement ou de la limite des emprises publiques et de 10 m du D.P.M.
3. Dispositions particulières :
x Les règles d’implantation énoncées aux paragraphes 1 et 2 du présent article, ne
s’appliquent pas :
o Pour les terrains situés en deuxième rang, par rapport à la voie de desserte,
antérieurement à l’approbation du P.LU..
o Pour l’extension ou la transformation de constructions existantes dont l’implantation
ne correspond pas aux règles de ces paragraphes.
o Lorsque la parcelle donne sur une emprise publique telle que voie piétonne ou piste
cyclable qui n'est pas en surlargeur de voie.
ZONE UB
P.L.U. de LEGE-CAP-FERRET – règlement du P.L.U. approuvé le 11 août 2011
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o
x
x
pour les constructions liées aux besoins des services techniques des réseaux
d’intérêt général (transformateur, stations de pompage ou de refoulement, etc…).
Lorsque la parcelle est bordée, à l’alignement, par un espace boisé classé (E.B.C.) ou
un espace vert protégé, et à défaut de ligne de recul d’implantation au plan de zonage,
les constructions doivent être implantées, pour les 2/3 de leur emprise au minimum,
dans une bande de 20,00 m prise à partir de la limite intérieure à la parcelle de l’espace
boisé classé (E.B.C.) ou de l’espace vert protégé.
Les débords destinés à la modénature, les avant-toits, les balcons ouverts, les escaliers
extérieurs non clos, lorsque ceux-ci sont inférieurs à 1 m par rapport à la façade, ne
sont pas pris en compte dans les reculs prévus à l'article 6.
ARTICLE UB 7 – Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
Les voies privées accessibles au public ne sont pas considérées comme des limites
séparatives, suivant les définitions énoncées à l’article 6 ci-dessus.
1. - MARGES LATERALES
Toute construction doit être implantée :
Implantation soit en ordre continu, soit en ordre semi-continu, soit en ordre
discontinu.
Les bâtiments, ou parties de bâtiment, doivent être implantés
x sur les limites séparatives ou sur une limite séparative
ou
x en recul des limites séparatives
Les parties de bâtiments qui ne sont pas implantées en limites doivent être
implantés en recul d’au moins 4,00 mètres des limites séparatives.
Dans le secteur UBa
Implantation soit en ordre continu ou semi-continu.
Les bâtiments, ou parties de bâtiment, doivent être implantés au moins sur une
limite séparative, les parties de bâtiments qui ne sont pas implantées en limites
doivent être implantés en recul d’au moins 3 mètres des limites séparatives.
Dans le secteur UBc et UBcD, UBh
Les bâtiments, ou parties de bâtiment, doivent être implantés au moins sur une
limite séparative, les parties de bâtiments qui ne sont pas implantées en limites
doivent être implantés en recul d’au moins 2,50 mètres des limites séparatives.
2. AUTRES MARGES (dont marge de fond) D'UNITE FONCIERE
En plus de la règle générale de gabarit énoncée ci-dessus, toute construction peut être
implantée :
En UB et dans le secteur UBa, UBb, et UBd
Toute construction doit être implantée à une distance au moins égale à 4,00 m des
limites séparatives qui ne touchent pas une voie.
Dans les secteurs UBc, UBcD et UBh
Toute construction doit être implantée sur les limites séparatives qui ne touchent
pas une voie ou à une distance de ces dernières au moins égale à 2,50 m.
ZONE UB
P.L.U. de LEGE-CAP-FERRET – règlement du P.L.U. approuvé le 11 août 2011
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3. CONSTRUCTIONS ANNEXES NON ACCOLEES
a. Nonobstant les dispositions du paragraphe 1 et 2, les constructions à usage
d’annexe non accolées à la construction principale dont la hauteur absolue
n’excède pas 3,50 m peuvent être implantées en contiguïté avec les limites
séparatives de l’unité foncière, et à 1,50 m de celles-ci lorsqu’elles sont
constituées d’un fossé mitoyen nécessaire à l’écoulement des eaux pluviales,
avec un écart d’un minimum de 1,00 m par rapport au bord du fossé. Lorsqu’elles
sont implantées en contiguïté avec une seule limite séparative, elles peuvent être
distantes de 2 m minimum d’une autre limite séparative.
b. Les constructions à usage d’annexe accolées à la construction principales ont
soumises aux règles de cette dernière.
c. Au-delà de la bande de constructible de 25,00m les annexes sont limitées à 30
m² d’emprise (emprise cumulée de toutes les annexes non accolées)
d. Des dispositions différentes peuvent être autorisées ou imposées pour le
maintien de la végétation ou des masses boisées.
4.
PISCINES
Les piscines doivent être implantées à une distance minimum de 4 m des limites
séparatives.
5. OUVRAGES EN SAILLIES ET PORTE-A-FAUX
Les débords destinés à la modénature, les avant-toits, les balcons ouverts, les
escaliers extérieurs non clos, lorsque ceux-ci sont inférieurs à 1 m par rapport à la
façade, ne sont pas pris en compte dans les marges sur limite séparative.
Ces dispositions ne s’appliquent pas pour les constructions liées aux besoins des services
techniques des réseaux d’intérêt général (transformateur, stations de pompage ou de refoulement,
etc…).
ARTICLE UB 8 – Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur
une même propriété
En UB et dans les secteurs UBa, UBb, UBd, UBh,
Deux constructions non contiguës implantées sur une même unité foncière doivent
être à une distance l'une de l'autre au moins égale à la plus grande hauteur des
constructions et jamais inférieure à 4 m.
Les constructions à usage d’annexe doivent être implantées à 4,00 m minimum des
autres constructions.
Les débords destinés à la modénature, les avant-toits, les balcons ouverts, les
escaliers extérieurs non clos, lorsque ceux-ci sont inférieurs à 1 m par rapport à la façade,
ne sont pas pris en compte, dans les distances entres constructions sur une même
parcelle.
Il n’est pas fixé de règles pour les piscines, les constructions souterraines (entièrement
sous le niveau du sol naturel) et pour les constructions liées aux besoins des services techniques
des réseaux d’intérêt général (transformateur, stations de pompage ou de refoulement, etc…).
Dans les secteurs UBc et UBcD
ZONE UB
P.L.U. de LEGE-CAP-FERRET – règlement du P.L.U. approuvé le 11 août 2011
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La distance entre deux constructions implantées sur une même unité foncière ne
peut être inférieure à 1 m.
ARTICLE UB 9 – Emprise au sol des constructions
En UB et dans les secteurs UBa, UBb, UBd et UBh
L'emprise au sol des constructions ne peut excéder 50 % de la superficie de l'unité
foncière.
Les débords destinés à la modénature les avant-toits, les balcons ouverts, les
escaliers extérieurs non clos, lorsque ceux-ci sont inférieurs à 1 m par rapport à la façade,
ne sont pas pris en compte, dans l'emprise au sol.
Pour éviter qu’un ensemble bâti linéaire produise un effet de « barre », la longueur
maximale de chaque bâtiment, mesurée en ligne droite dans toute direction, ne doit pas
dépasser 25,00m, sauf en UBa où cette limitation ne s’applique pas.
Ces dispositions ne s’appliquent pas pour les constructions liées aux besoins des services
techniques des réseaux d’intérêt général (transformateur, stations de pompage ou de refoulement,
etc…).
Dans les secteurs UBc et UBcD
Il n’est pas fixé d’emprise, toutefois, pour éviter l’effet de « barre », la longueur
maximale de chaque bâtiment, mesurée en ligne droite dans toute direction, ne doit pas
dépasser 25,00m.
ARTICLE UB 10 – Hauteur maximale des constructions
1 - Référence de mesure des hauteurs :
- Toutes les hauteurs sont mesurées, en tout point, à partir du niveau du sol
naturel avant travaux.
- Lorsque la construction est implantée à l’alignement, la hauteur de la façade sur
rue pourra être comptée à partir du niveau du sol du trottoir mesuré au droit de la
façade.
2 - Hauteurs maximales des volumes à couvertures en pentes
En zone UB, à l’exclusion des secteurs indicés par un astérisque (exemple UB*) :
- La hauteur absolue des constructions, toutes superstructures comprises,
ne doit pas dépasser 8,00m comptés à partir du sol naturel avant travaux
- La limitation de hauteur des constructions équivaut à la possibilité de
réaliser un étage sur rez-de-chaussée (R+1) et, le cas échéant, un étage
partiel en comble.
- Lorsque la pente du terrain naturel est supérieure ou égale à 10% (pente
moyenne prise entre la partie la plus basse et la partie la plus haute de
l’emprise bâtie) :
x La hauteur absolue des
constructions, toutes
superstructures comprises, ne doit
pas dépasser 11,00m comptés à
partir du point le plus bas de la
construction.
x La hauteur absolue des
constructions, toutes
ZONE UB
P.L.U. de LEGE-CAP-FERRET – règlement du P.L.U. approuvé le 11 août 2011
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superstructures comprises, ne doit
pas dépasser 8,00 m comptés à
partir du point le plus haut du sol
naturel avant travaux, au droit de la
construction.
En secteur indicé par un astérisque (exemple UB*) :
- La hauteur absolue des constructions, toutes superstructures comprises,
ne doit pas dépasser 5,00m comptés à partir du sol naturel avant travaux
- La limitation de hauteur des constructions équivaut à la possibilité de
réaliser un rez-de-chaussée (R) et, le cas échéant, un étage partiel en
comble.
- Lorsque la pente du terrain naturel est supérieure ou égale à 10% (pente
moyenne prise entre la partie la plus basse et la partie la plus haute de
l’emprise bâtie)
x La
hauteur
absolue
des
constructions, toutes superstructures
comprises, ne doit pas dépasser
8,00m comptés à partir du point le
plus bas de la construction.
x La
hauteur
absolue
des
constructions, toutes superstructures
comprises, ne doit pas dépasser
5,00 m comptés à partir du point le
plus haut du sol naturel avant
travaux, au droit de la construction.
3 - Hauteurs maximales des volumes sous toitures-terrasses
- Pour les constructions à toiture terrasse autorisées conformément à l’article UB11-2-d-3, la hauteur absolue à l'acrotère, toutes superstructures comprises, ne doit
pas excéder 6 m, comptés à partir du sol naturel avant travaux. En UB*, cette
hauteur est ramenée à 3,50m.
Cette hauteur est portée à 8,00m en zone UB et ses secteurs (sauf UB*) et à 5,00m
en secteur UB* pour la couverture en terrasse des équipements publics.
4 – Dispositions particulières :
Les règles de hauteur ne s’appliquent pas pour les antennes de télécommunication
Dans tous les cas, ne sont pas compris dans les superstructures, les antennes, les
paratonnerres, les garde-corps et les souches de cheminées.
Risques de submersion :
Lorsqu’il sera préconisé une surélévation du seuil des constructions, la
hauteur
maximale
des
constructions
pourra
être
augmentée
ZONE UB
P.L.U. de LEGE-CAP-FERRET – règlement du P.L.U. approuvé le 11 août 2011
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proportionnellement à l’augmentation du seuil demandé, dans la limite d’une
hauteur supplémentaire de 0,50m.
ARTICLE UB 11 – Aspect extérieur des constructions et de leurs abords
Les prescriptions de nature à assurer la protection des éléments du paysage, des
quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à
protéger (article R.123-11 du C. de l’U.)
a.
b.
c.
L'autorisation de construire peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de
l'observation de prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leur
architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier
ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux
avoisinants, aux sites, au paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des
perspectives monumentales.
De même, l'autorisation de lotir peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve
de l'observation de prescriptions spéciales si, par la situation, la forme ou la dimension
des lots, ou si par l'implantation, l'architecture, le volume ou l'aspect des constructions
projetées, l'opération est de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux
avoisinants, aux sites ou aux paysages naturels ou urbains.
L'édification d’une clôture peut n'être accordée que sous réserve de l'observation de
prescriptions spéciales, si les clôtures par leurs dimensions ou leur aspect extérieur,
sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, au site,
au paysage naturel ou urbain, à la conservation des perspectives monumentales, ainsi
qu'à la sécurité publique.
Les prescriptions relatives à l'aspect architectural portent sur deux types d'opérations :
1°) les constructions traditionnelles à valeur patrimoniales repérées par une étoile au plan
de zonage : l'entretien, la restauration et la modification des constructions existantes, non
compris les extensions.
2°) les constructions neuves : les constructions neuves et l'extension des constructions
existantes.
1°) les constructions traditionnelles à valeur patrimoniales repérées par une étoile au plan :
On considérera comme constructions traditionnelles immeubles anciens
réalisés approximativement avant le milieu du XXème siècle, généralement exécutés
en matériaux locaux, et représentatifs des dispositions traditionnelles locales. Parmi
ceux-ci, les constructions majeures sont repérées au plan de zonage par une petite
étoile rouge.
L'entretien, la restauration et la modification des constructions doivent faire appel aux
techniques anciennes ou aux matériaux de substitution destinés à maintenir leur aspect général et
l'unité de l'ensemble :
a - démolition-conservation :
La démolition totale ou partielle des constructions anciennes notées par une étoile au plan,
pourra être refusée pour des raisons de cohérence de site ou d'ensemble bâti homogène.
L'autorisation de démolir pourra être refusée sur toute ou partie des constructions situées
par une étoile au plan graphique, correspondant à des ensembles bâtis architecturalement
intéressants ou à des quartiers pittoresques sur lesquels l'aménagement des bâtiments existants
pourra être imposé (article R 123-18, paragraphe 4 du Code de l'Urbanisme).
b - entretien, restauration et modifications :
x
L'entretien, la restauration et la modification des constructions anciennes ne doivent
pas être susceptibles de dénaturer l'aspect de l'ensemble existant et doivent tenir
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x
x
x
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compte de la composition des volumes bâtis, de l'organisation des baies dans les
façades, de la disposition des toitures et des matériaux de construction apparents;
ainsi, divers types d'immeubles peuvent être reconnus pour la spécificité de leurs
dispositif architectural, dont les composantes doivent faire l'objet d'une attention
particulière, dès lors qu'ils sont conservés, restaurés, et que leur aspect participe à
l'unité des lieux.
Les modifications susceptibles de dénaturer l'aspect architectural par agrandissement
excessif d'ouvertures, surélévations, ajouts ou excroissances, vérandas etc... pourront
être interdites sur les constructions d'intérêt architectural et paysager marquées au plan
par une étoile.
Dans le cas de fermeture de balcons et loggias, les projets devront s'intégrer au plan de
composition relatif à l'ensemble des façades de l'édifice.
Outre les règles générales énoncées à l'article 11 paragraphe 1 , des prescriptions
particulières concernent le respect des caractéristiques architecturales des édifices
représentatifs du patrimoine bâti de la commune :
On distingue notamment,
- Le type fermes d’airial (maisons de maître maçonnées et dépendances en partie en
bois)
- le type "chalet", constructions maçonnées à façades à pignon sur rue,
- le type "néo-basque" ou "néo-landais" : constructions à pans de bois et
maçonnerie, à pignons sur rue,
- le type villas « Belle-Epoque » et début du XIXème siècle.
maçonnerie,
la maçonnerie de moellon doit être enduite
les parements de pierre, les chaînages de pierre, l'entourage des baies, les
corniches, linteaux, bandeaux en pierre de taille ne doivent, normalement, être ni
enduits, ni peints.
Les ouvrages en béton, ou ciment constitutifs des compositions architecturales
originelles seront réparés, restitués ou modifiés en tenant compte de l'unité de
matériaux.
l'ordonnancement des baies doit être respecté (proportion des ouvertures plus
haute que large, l'alignement des baies, les unes au dessus des autres, ou sur le
même niveau horizontal).
Les pans de bois ou imitation de pan de bois doivent être maintenus. Le dessin du
pan de bois doit être restauré ou complété par des structures de section
équivalente.
la charpente,
la partie de charpente apparente composée de poutres, jambes de force, corbeaux,
rive de toiture doit être maintenue en place, apparente et peinte.
Les charpentes apparentes des porte-à-faux de toiture, des balcons, des porches et
auvents seront maintenus dans leur intégralité
la couverture,
la pente et la forme originelle des couvertures doivent être respectées; le matériau
originel de couverture (en général, tuile mécanique plate) doit être respecté, ou
restauré.
Les menuiseries
- Les menuiseries correspondant aux formes initiales des immeubles doivent être
maintenues ou reconstituées en cas de remplacement (formes et matériaux).
les détails,
sauf nécessité technique, les détails constitutifs de l'ensemble architectural doivent
être préservés, ou restitués notamment les balcons, la modénature, les sculptures
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et tous les ornements, épis de toiture, les souches de cheminée, et tous les
éléments de terre-cuite décoratifs, les portes, portails.
2°) les constructions neuves :
Sont considérées comme constructions neuves: la construction neuve de toute
nature, l'extension et la surélévation de constructions existantes, la reconstruction après
démolition totale ou partielle, la construction d'annexes et de clôtures.
L'autorisation de construire peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de
l'observation de prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leur architecture,
leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de
nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages
naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
Les constructions doivent s'intégrer dans le site,
- en respectant le boisement existant
- en s’adaptant à la topographie du terrain : sur les pentes, en particulier pour ce qui
concerne les modèles généralement prévus pour des terrains plats, le profil naturel
du terrain doit être maintenu ou restitué après chantier.
a - Conditions générales :
L'autorisation de construire peut être refusée ou n'être accordée que sous
réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions par leur
situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou
ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à
l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi
qu'à la conservation des perspectives monumentales.
b - Extension de constructions existantes :
Les constructions en extensions de constructions existantes devront
présenter un aspect relationnel avec l'édifice existant, en utilisant les mêmes
éléments architecturaux.
Dans le cas de fermeture de balcons et loggias, les projets devront respecter
les prescriptions architecturales déterminées par un plan de composition relatif à
l'ensemble des façades.
c - Aspect des constructions :
Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère
ou l'intérêt des lieux avoisinants, des sites, des paysages.
Les constructions nouvelles devront avoir un aspect relationnel avec
l'environnement immédiat, sauf spécificité de programme architectural.
Le respect de données dominantes sur la rue ou l'espace public sur lesquels
s'implante l'immeuble pourra être imposé, (volumétrie, sens de toitures, aspect des
parements, etc...) notamment pour l'insertion au contexte des divers types
architecturaux de qualités repérés au plan par un liseré.
Les pignons seront traités dans les mêmes matériaux que les façades.
Certaines constructions préfabriquées seront interdites lorsqu'elles présenteront un
caractère trop précaire ou inesthétique, notamment par l’usage de matériaux peu adéquats
avec la qualité des lieux, tels que l’usage de palplanches de béton, de parois métalliques,
de matériaux de récupération.
d – Aspect des matériaux :
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d-1 – Les façades :
. façades :
ƒ Enduits tyroliens ou rustiques, fins ou grésés, de teinte claire : blanc,
blanc cassé, ocre clair, tons sable.
ƒ Brique apparente,
ƒ bois. bois teinté, naturel ou peint en charpente apparente, lambris ou
voliges à couvre-joints.
d-2 – Les toitures à pentes :
- les toitures auront au minimum deux pentes, dont l'inclinaison sera
comprise entre 25 et 100 % (soit entre 14° et 45°). Les toitures trois pentes, type
bergerie, ainsi que les quatre pentes, que l'on trouve dans le pays, seront
autorisées. Toutefois des pentes supérieures pourront être autorisées pour la
constitution de fronton de type Arcachonnais, style “ aissellier ”, mais seulement
pour cet objet.
- Pour les annexes indépendantes contiguës aux limites séparatives, les toits
à une seule pente pourront cependant être autorisés.
-
Les toitures doivent être pourvues d'avant-toit de 50 cm minimum sauf
sur les limites contiguës, et ils pourront être inférieurs pour les abris de
20 m² ou moins.
Sont autorisées :
1) Pour les habitations :
- La tuile canal ou romane de terre cuite de teinte naturelle
- La tuile à emboîtement, dite « tuile de Marseille » pour l’entretien et
l’extension des constructions couverts par ces matériaux, ou lorsque la
construction nouvelle s’inscrit dans un ensemble compris entre des
constructions couvertes avec ce matériau.
- La tuile méridionale lorsqu’il s’agit d’extension de construction en
comportant ou que ce type de couverture existe au voisinage,
2) Pour les programmes d’expression spécifique, tels que les bâtiments à
usage d’équipement et constructions à grandes portées (salles de sport,
halles) :
- Outre les matériaux mentionnés ci-dessus en 1°), le bac acier peut être
autorisé à condition qu'il soit teinté satiné gris sombre, vert ou brun.
Sont interdites :
- L’usage de tuiles de teinte autre que la couleur terre cuite naturelle
- Les couvertures à base de matériaux bitumineux apparents.
- Toutefois pour les abris de 20 m² ou moins et en cas de nécessité
technique, les étanchéités type « shingle » peuvent être
autorisées à condition qu'elles soient teintées vert, brun ou
couleur terre cuite teinte naturelle.
d-3 – Les toitures terrasses :
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Les couvertures terrasses pourront être autorisées,
a. Dans des espaces isolés ou indépendants de perspectives ou de
vues d’ensembles constitués de bâtiments couverts par des
toitures en pentes,
Ou,
b. En petite quantité, dès lors que la partie couverte en terrasses est
destinée à affirmer une composition architecturale entre volumes
couverts de toitures en pente,
Ou
c. Dans le cas d’une composition architecturale spécifique.
Ou,
d. Pour des bâtiments de grande dimension (d’emprise supérieure à
environ 500m²), dont la typologie et les fonctions sont sans rapport
avec celles du bâti environnant.
e – Aspect des clôtures :
e-1 - En façade sur rue
Les types de clôtures suivants sont admis :
1. Le grillage ou la grille sans excéder 1,70 mètre de hauteur,
2. Les clôtures à planches ajourées (planches verticales, distantes les unes
des autres, avec au minimum 1/3 de « vide » par rapport à la surface pleine),
sans excéder 1,70m de hauteur,
3. Le mur bahut, à partie basse maçonnée enduite et surmontée ou non d’un
grillage, ou d’une grille ou de lisses en bois ajourées. Le mur bahut ne doit
pas excéder 0,60 m et la hauteur totale de la clôture ne doit pas excéder
1,70 m par rapport au terrain naturel avant travaux.
4. Pour les coupe-vent des terrasses commerciales extérieures, le coupe-vent
pourra être constitué d’une paroi en verre ou en toile tendue dans la limite
de 1,50 m de hauteur.
Toutes les clôtures pourront être doublées par des haies vives de même
hauteur.
Ne sont pas admis :
- Les clôtures en brande
- Les palissades pleines en bois, les clôtures à planches pleines et
jointives,
- Les murs maçonnés pleins d’une hauteur supérieure à 0,60,
- Les clôtures « fantaisies » ferronneries de style « baroque », roues de
charrette,
- Les parois en bois « tressé » (type cageots).
e-2 - Sur limite séparative, y compris passages piétons et espaces verts
La hauteur des clôtures sera limitée à 1,80 m à compter du terrain naturel
avant travaux.
Les murs pleins devront être enduits sur toutes les faces, et les plaques de béton
sont interdites.
Une disposition différente peut être autorisée pour l’extension ou l’entretien des
clôtures existantes.
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f – Les abords des constructions :
Les abords des constructions doivent être maintenus en espace naturel dans
la mesure où les usages le permettent ; les surfaces « minéralisées » doivent être
aussi réduites que possible.
g – Les ouvrages techniques apparents :
Les citernes à gaz liquéfié ou à mazout, ainsi que les installations similaires
seront implantées, de telle manière qu'elles ne soient pas visibles de la voie
publique.
La pose des antennes paraboliques, des appareils de climatisation et des
extracteurs en façade, sur balcon, en appui de fenêtre sur les parties vues de
l’espace public, est interdite. L'installation pourra être refusée en toiture si par sa
situation et son aspect elle portera atteinte à l'environnement ou à l'aspect
architectural de l'immeuble
Dans les secteurs UBc et UBcD
forme des constructions et reconstructions
La forme générale des constructions existantes doit être respectée, les toitures doivent
comporter des pentes. La pente doit être de 33 %.
matériaux de façades
Les façades des constructions doivent être recouvertes de bois.
couleurs
les façades de bois doivent être peintes ou teintées à l'aide de produits de conservation ou
de protection.
Les menuiseries (portes, volets, fenêtres...) doivent être peints de couleurs vives.
h – Dispositions particulières :
Les règles de hauteur ne s’appliquent pas pour les antennes de télécommunication
LES ESPACES VERTS PROTEGES
Dans les espaces verts protégés représentés par des petits ronds verts au plan, sont
interdits :
- La suppression des espaces verts sur l’emprise non bâtie, en fonction des
occupations et utilisations autorisées sous condition à l’article 2
- La coupe ou abattage d’arbres en dehors des parties de construction et
d’aménagement autorisées, sauf pour des raisons sanitaires, et sous réserve de
replantation.
La végétation arborée existante doit être conservée ou régénérée ; en cas contraire, pour
des raisons phytosanitaires, des replantations doivent être réalisées sur l’unité foncière
pour compenser les sujets à hautes tiges supprimés.
LES PISTES ET CHEMINEMENTS EN MILIEU NATUREL
Sauf nécessité technique, pour des raisons de sécurité, les pistes DFCI, les pistes
cyclables et les cheminements piétons portés au plan doivent être traités en sols
absorbants, en sols naturels ou naturels stabilisés.
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ARTICLE UB 12 – Obligations imposées en matière d’aires de stationnement
En UB et dans les secteurs UBa, UBb, UBd et UBh
Afin d'assurer, en dehors des voies publiques, le stationnement des véhicules
correspondant aux besoins des constructions et installations, et sachant qu'une place de
stationnement (accès compris) correspond à 25 m2, il est exigé :
1. Pour les constructions à usage d'habitation individuelle
2 places de stationnement par logement, à aménager sur la propriété.
Cette obligation est réduite à 1 place par logement pour la construction de logements
locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat.
2. Pour les constructions à usage d'habitation collective
1 place de stationnement par tranche de 40 m2 de plancher hors œuvre nette de
construction avec un minimum de 1 place par logement.
3. Pour les établissements hospitaliers et cliniques
50 places de stationnement pour 100 Lits.
4. Pour les établissements commerciaux
commerces courants : une surface affectée au stationnement au moins égale à 60 % de la
surface de plancher hors œuvre brute de l'établissement.
pour les commerces de plus de 250 m2 de surface de vente une étude particulière doit être
produite, pour adapter le nombre de place à la nature du commerce et aux normes de
sécurité.
5. Hôtels et restaurants
une place de stationnement par chambre
une place de stationnement pour 10 m2 de salle de restaurant
Ces espaces peuvent toutefois être diminués pour tenir compte des aires aménagées pour le
stationnement des taxis et autocars.
6. Salles de spectacles et de réunions
Une place pour 5 m² de S.H.O.B., mesurée sur les espaces d’accueil effectifs du public (la
salle de spectacle, les salles de réunion).
7.Pour les établissements de nuit et bars
Une place pour 5 m2 de S.H.O.B..
8. Modalités d'application
1. La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle
à laquelle ces établissements sont le plus directement assimilables.
2. La règle ne s’applique pas pour la réutilisation du bâti existant sans changement de
destination.
En cas d'impossibilité technique d'aménager sur le terrain de l'opération le nombre
d'emplacements nécessaires au stationnement, le constructeur doit s'acquitter de ses
obligations :
x soit en justifiant de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de
stationnement existant ou en cours de réalisation.
x soit en s’acquittant de la participation prévue à l’article L.421-3 du Code de l’Urbanisme.
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P.L.U. de LEGE-CAP-FERRET – règlement du P.L.U. approuvé le 11 août 2011
x
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soit par l'aménagement sur un autre terrain situé à moins de 300 m du premier, des
surfaces de stationnement qui lui font défaut à condition qu'il apporte la preuve qu'il
réalise ou fait réaliser les dites places.
Dans les secteurs UBc et UBcD
Les normes indiquées ci-dessus sont à diviser par deux, sauf arrondissement à l’entier
supérieur.
ARTICLE UB 13 – Obligations imposées en matière de réalisation d’espaces libres,
d’aires de jeux et de loisirs, et de plantations
Corps de règle commun
Les plantations existantes sont maintenues ou remplacées par des plantations
équivalentes.
Les espaces non bâtis doivent être plantés de plantes arbustives ou de haute tige,
notamment entre la limite du domaine public maritime et les constructions (hors servitude du
littoral).
L'implantation des constructions doit être choisie de façon à limiter au maximum la
destruction de la couverture végétale existante.
Les parkings doivent être plantés à raison de 1 arbre de haute tige pour 4 places minimum.
LES ESPACES VERTS PROTEGES
A l'intérieur des espaces verts protégés (parcs, jardins boisés ou non, espaces verts à
conserver) figurés au plan, par une trame à petits ronds,
x La végétation arborée existante doit être conservée ou régénérée, dans les limites
des dispositions applicables de droit privé.
x L’élagage et le défrichement doivent se faire en conservant les sujets à hautes tiges
situés sur les espaces non occupés et en partie sur les aires de stationnement.
L’obtention du permis de construire ou de l’autorisation de travaux peut être
subordonnée au maintien de tout ou partie des plantations existantes.
x Tous travaux ayant pour effet de détruire un élément du paysage identifié par le
présent P.L.U. par la trame à petits ronds au plan et non soumis à un régime
d’autorisation, doivent faire l’objet d’une autorisation préalable au titre des
installations et travaux divers, dans les conditions prévues par décret en Conseil
d’Etat, conformément au paragraphe 7 de l’article L.123-1 du Code de l’Urbanisme.
Les alignements d'arbres figurés au plan sont à maintenir ou à créer. La suppression
ponctuelle d'arbres d'alignement devra être justifiée par une opération publique le
nécessitant, ou par l'aménagement ou la création d’un accès ou du passage d'une voie
nouvelle en raccordement.
ARTICLE UB 14 – Coefficient d’occupation du sol
Corps de règle commun
Le C.O.S. est fixé à 0,50. Il est fixé à 1 pour les constructions à usage commercial ou
artisanal.
ZONE UB
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En outre, en UBc et UBcD, le C.O.S. ne pourra permettre de réaliser plus de 200 m2 de
S.H.O.N. par unité foncière, sauf pour les commerces où le le C.O.S. ne pourra permettre de
réaliser plus de 500 m2 de S.H.O.N.
Le C.O.S. n'est pas applicable aux constructions ou aménagements scolaires, sanitaires ou
hospitaliers, aux équipements d'infrastructure.
En cas de panachage de fonctions sur la même unité foncière, le C.O.S. s’applique selon la
destination des constructions.
Il n’est pas fixé de C.O.S. pour les constructions liées aux besoins des services techniques des
réseaux d’intérêt général (transformateur, stations de pompage ou de refoulement, etc…).
ZONE UB