La loi LMNP en 2014 - yescity immobilier grenoble

La loi LMNP en 2014
La loi LMNP en 2014. Tout savoir sur le statut loueur en meublé non professionnel.
Réduction d’impôt TVA 20 % + Revenus Défiscaliser sur 20 ans. 50 % des Recettes LMNP ne supportent
pas d’impôt, ni de prélèvements sociaux.
La Loi LMNP permet d’amortir linéairement sur 30 ans l’intégralité de votre investissement (murs hors
terrain). La location des appartements doit se faire en Meublé (amortissement possible du mobilier de
5 à 7 ans). Ce Placement pierre permet non seulement de prendre de la valeur sur le long terme, mais
en en parallèle admet que vous déduisiez de vos revenus l’amortissement purement comptable de vos
logements. De plus, il est possible de déduire les dépenses d’entretien, les charges et les intérêts
d’emprunts. Du coup, l’amortissement et les déductions diverses du régime LMNP créent un surplus
d’amortissement qu’il est possible de différer sur les années suivantes.
Précision : Le différé d'amortissement est plus ou moins long selon le type de prêt (Infine ou
Amortissable) ou d’autofinancement qui diminue d’autant les intérêts d’emprunts déductibles.
La défiscalisation LMNP, la déduction des charges cumulées et l’amortissement comptable permettent
de limiter fortement l’impact fiscal sur les revenus locatifs de l’opération. En effet, les amortissements
non déduits des années passées sont alors imputés sur les loyers actuels et les Revenus générés par la
Location Meublé Non Professionnelle (LMNP) sont donc totalement exonérés.
Définition de l'activité de location en meublé
• La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une
activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des
bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.
• Cette activité peut être exercée par une société de personnes (EURL, SARL de Famille non soumise
sur option à l'impôt sur les sociétés) ainsi que par les sociétés soumises à l'impôt société (SA, SARL de
droit commun, etc…).
• Le locataire doit bénéficier de meubles et d'agencements répondant à un usage normal d'habitation.
Avantages de l'investissement en LMNP
• Placement Pierre et Complément de revenus avec constitution de patrimoine.
• Possibilité d'amortir les biens immobiliers acquis et ainsi de gommer fiscalement les revenus
• Récupération de la TVA si locations consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à
caractère hôtelier.
• Loyers Garantis et perçus selon bail de 9 ans minimum (résidences de tourisme et para hôtelières),
gestion déléguée.
• Imputation des déficits BIC non professionnels sur les bénéfices provenant de l'ensemble des
activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année
et des 10 années suivantes.
• Possibilité d’investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (EURL,
SARL de Famille).
• Possibilité de défiscalisation en première année d'exploitation (Possibilité de déduction des frais de
commercialisation et d'ingénierie sur option si conditions réunies), si l'investisseur a d'autres revenus
LMNP bénéficiaires.
• Possibilité d'investissement en régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50%.
Nouveau LMNP Loi de Finance 2014
La loi de finances 2014 a confirmé la Réduction d'Impôt de 11 % sur le prix de revient de certains
investissements en Résidences Meublées. Ce dispositif LOI BOUVARD vient compléter le régime de la
Location Meublée Non Professionnelle Classique qui n'a en rien été modifié.
Ainsi, les investisseurs qui souhaitent acquérir des biens sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non
Professionnel) ont désormais 2 alternatives :
LMNP Classique: Récupération de la TVA, Revenus locatifs de nature BIC, Amortissements permettant
de neutraliser fiscalement les revenus locatifs.
LMNP Bouvard : Récupération de la TVA, Revenus locatifs de nature BIC, Réduction d'impôt égale à 18
% du montant de l'investissement HT.
Ces réductions d'impôts devront désormais tenir compte du nouveau Plafond des Niches Fiscales 2014.
Régime d'imposition et déclaration fiscale LMNP
La comptabilité en BIC est une comptabilité commerciale (créances acquises moins dettes certaines)
qui retrace les Produits (prestations d'hébergement) et les Charges engagées, à la différence des
revenus fonciers (comptabilité Recettes - dépenses).
Lorsque les produits sont imposables, le régime d’imposition BIC (micro, régime simplifié ou régime
réel normal) se détermine d’après les critères ordinaires, que les loueurs soient professionnels ou non.
Si le loueur, personne physique, perçoit jusqu’à 32 100 € de recette brute annuelle, le régime fiscal de
droit commun est celui du micro-BIC (comptabilité allégée) avec franchise en base de la TVA
(exonération). Dans ce cas, le bénéfice est déterminé après application, par l’administration, au
montant des recettes, d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, avec un minimum de 305 €
directement sur la déclaration d'ensemble des revenus (déclaration 2042 C).
• Les contribuables ont la faculté d'opter pour le régime simplifié d'imposition ou le réel normal.
• Si le loueur perçoit des recettes comprises entre 32 100 € et 763 000 €, il sera imposable selon le
régime du réel simplifié et devra souscrire une déclaration de ses revenus professionnels dans les
conditions de droit commun (déclarations 2033 et 2031).
• Au-delà il sera imposable selon le régime réel normal de droit commun.