Etre caution pour la location d`un appartement : implications pour les

Fiche Pratique - Édition MyAvocat 2016
ETRE CAUTION POUR LA
LOCATION D'UN
APPARTEMENT :
IMPLICATIONS POUR LES
PARTIES
Fiche Pratique - Édition MyAvocat 2016
Le cautionnement du locataire d'un bien immoblier
Introduction
Lors de la location d'un bien immobilier, le locataire est en général tenu de faire cautionner ses
engagements auprès d'un tiers plus solvable que lui-même.
Il est donc très souvent obligé de se tourner vers un parent ou un ami pour obtenir le cautionnement
désiré. Cette personne s'engage, auprès du propriétaire, à payer, en lieu et place du locataire, le montant
du loyer et des charges au cas où ce dernier ne ferait pas face à ses obligations. Il est donc important pour
le bailleur que la caution soit solvable.
Il faut noter que l'acte de cautionnement n'est pas à prendre à la légère : tous les biens de la caution sont
engagés et pourront être saisis en cas d'impayés !
1. Les différents types de cautions
1. 1. Caution simple et caution solidaire
Très souvent, le propriétaire exige de la caution qu'elle se porte caution solidaire des engagements du
locataire.
La caution solidaire signifie que le propriétaire pourra s'adresser directement à la caution, sans avoir au
préalable exigé un paiement du locataire. Ainsi dans le cas d'un impayé du locataire, le propriétaire n'a pas
à mettre tout en oeuvre pour obtenir ce paiement, mais peut se retourner directement vers la caution. On
parle, pour la caution solidaire, de renoncement au bénéfice de discussion.
En revanche, la caution simple n'a pas renoncé au bénéfice de discussion. Le propriétaire ne pourra lui
demander de payer que si le locataire a été au préalable discuté dans ses biens, c'est à dire après une
action en justice destinée à obtenir une saisie des biens du locataire, et le constat d'un locataire
insolvable.
1. 2. Caution indivise
Le propriétaire peut exiger que les obligations du locataire soient garanties par plusieurs cautions.
En cas de pluralité de caution, il est possible de stipuler que leur engagement est indivisible. Cela signifie
que le bailleur peut demander le paiement d'une des cautions pour la totalité de la dette, sans avoir à
diviser celle ci. Le bailleur peut ainsi choisir de saisir la caution lui semblant le plus solvable.
A l'inverse, le bailleur peut renoncer au bénéfice de division, ce qui signifie qu'il devra diviser son action
en paiement entre les diverses personnes s'étant portées caution du locataire, à hauteur de leurs
engagements.
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encourage les utilisateurs du site à obtenir tous renseignements nécessaires auprès d'un avocat.
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Souvent, la caution solidaire est indivise, et la caution simple est divisible.
2. L'établissement de l'acte de caution
L'acte de caution est soumis à un formalisme extrêmement strict. En effet, il s'agit d'un acte important, et
la caution est protégée par ce formalisme qui lui permet de bien connaître la portée de son engagement.
Ainsi pour être valable, un acte de cautionnement doit comporter des mentions manuscrites, c'est à dire
des mentions écrites de la main même de la caution. Il s'agit :
du montant du loyer des conditions de sa révision mention exprimant de façon explicite et non équivoque
la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation recopiage de l'article 22-1 alinéa 2 de
la loi du 6 juillet 1989.
Afin que la caution soit bien informée, il faut également lui transmettre une copie du contrat de location.
De plus, si le contrat de cautionnement est à durée illimitée, chaque année, la caution doit être informée
de l'évolution des sommes cautionnée.
3. La durée du cautionnement
Il existe deux hypothèses, soit le cautionnement est à durée limitée, soit il est à durée indéterminée.
Le cautionnement à durée déterminée vise en général la durée du bail et son premier renouvellement.
Lorsque aucune échéance fixée, le cautionnement est à durée indéterminée. Dans ce cas, la caution reste
tenue des dettes pendant toute la période d'occupation des lieux par le locataire, à moins qu'elle ne
dénonce son engagement auprès du propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Même après la durée du cautionnement, il faut savoir que la caution reste tenue d'une obligation de
garantie des dettes nées pendant la période de cautionnement.
4. Le cas des impayés du locataire
4. 1. Le paiement par la caution
Si le locataire ne paie pas, le propriétaire peut se tourner vers la ou les cautions du locataire. Si la caution
est solidaire et indivise, il n'y aura pas de formalité préalable, le bailleur pourra demander directement le
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paiement à la caution de son choix.
En revanche, en cas de cautionnement simple, il faudra avant respecter le bénéfice de discussion et de
division. Cela signifie que le paiement par la caution ne pourra intervenir qu'après saisie des biens du
locataire, sans que la dette ne soit apurée, et en divisant le cas échéant la dette entre les diverses cautions.
4. 2. Les recours de la caution
Une fois que la caution s'est acquittée de la dette du locataire, elle dispose d'un recours contre le véritable
débiteur, c'est à dire contre le locataire.
Ce recours ne sera utile que si la caution est solidaire. En effet, en cas de caution simple, le débiteur aura
au préalable été sommé de payer, et ne sera donc sûrement pas solvable.
De même, ce recours, appelé recours subrogatoire, est peu souvent intenté du fait des relations familiales
ou amicales existantes entre le locataire est la caution.
Toutefois, il est envisageable de réclamer en justice au locataire le paiement de l'intégralité de la somme
payée par la caution.
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