Loi Girardin 2012 IR 26 % 6 ans

Présentation de la
loi Girardin 26 % sur 6 ans :
Pour les contribuables qui payent entre 5.000 € et 30.600 € d’impôt sur le revenu par an et, pour les
plus fiscalisés, jusqu’à 11 % du revenu imposable,
le dispositif Girardin 26 % sur 6 ans est la loi de défiscalisation Girardin pour les permis de construire
2012.
La loi Girardin est la seule loi de défiscalisation qui, dans certains cas, ne demande aucun effort
d'épargne à l’investisseur.
Un investissement Girardin 26 %, acté chez un notaire avant le 31 décembre 2012, permet de bénéficier
d’une réduction d’impôt de 26 % sur 5 ans, plafonnée à 153.000 €, soit 30.600 € par an.
La loi Girardin est la loi de défiscalisation la plus rentable, la plus efficace et celle ayant la durée
d’engagement la plus courte. Elle a été mise en place pour stimuler le secteur de l’immobilier, maillon
essentiel de l’économie, grâce à l’incitation fiscale sur les investissements de logements neufs dans
les départements français et les territoires français ultramarins.
Le dispositif Girardin va malheureusement s’arrêter fin 2012. Les investisseurs ont donc jusqu'au 31
décembre 2012 pour finaliser leurs investissements Girardin devant un notaire. Après, il sera trop tard,
la loi Girardin aura définitivement disparue.
Principe d’une défiscalisation en loi Girardin 26 % sur 6 ans
• Vous investissez, avant le 31 décembre 2012, dans un logement neuf avec un permis de
construire 2012,
• Vous le dédiez à la location non-meublée en résidence principale pendant 6 années,
• Vous bénéficiez de 26 % du montant de l’investissement en réduction d'impôt sur 5 ans,
plafonnée à 153.000 €, soit 30.600 € par an.
reduirevosimpots.com
Page 1
Avantages d’une défiscalisation en loi Girardin 26 % sur 6 ans
L'avantage majeur de la loi Girardin 26 % est de réduire, voire d’annuler, vos impôts. Ce dispositif est
ainsi le placement le plus rentable et le plus efficace, mais, aussi et surtout, un placement parfaitement
sécurisé car investi dans la pierre. C’est un investissement pérenne et idéal pour préparer votre retraite, vous
constituer un capital, développer votre patrimoine, protéger vos proches ou générer des revenus
complémentaires.
Pour le calcul de la réduction d’impôt, le dispositif Girardin est limité par son plafond de réduction d’impôt de
30.600 € par an, ou 11 % du revenu imposable du foyer fiscal, et par le plafonnement des niches fiscales.
De plus, plusieurs investissements Girardin peuvent se cumuler sur une même année pour un même
foyer fiscal.
ATTENTION : L'économie d'impôt réalisée grâce à une loi de défiscalisation doit s'intégrer à une stratégie patrimoniale globale, elle ne doit
jamais être la seule motivation de l’investissement.
RÉDUIRE VOS IMPÔTS
Votre investissement vous permet d’utiliser vos impôts pour vous constituer un patrimoine, au lieu de les payer
à fonds perdus. Pourtant, l’Etat n’y perd pas un euro. Bien au contraire, grâce à votre investissement, l’Etat va
engranger beaucoup de TVA, de taxes, d’impôts indirects et cotisations en tout genre. Le montant des
nouvelles recettes fiscales engendrées est largement supérieur au montant des avantages fiscaux qui vous
auront été accordés pendant toute la durée de vie de votre investissement.
Les avantages fiscaux sont les suivants :
• Réduction d'impôt de 26 % du montant de l’investissement sur 5 ans, plafonnée à 30.600 € par an.
• Déduction fiscale de 100 % du déficit foncier à l’issue des 5 ans de réduction d’impôt, plafonnée à
10.700 € par an (soit une économie d’impôt supplémentaire de 1.498 € pour une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) à 14 %,
3.210 € pour une TMI à 30 % et 4.387 € pour une TMI à 41 %).
PRÉPARER VOTRE RETRAITE
En conservant votre investissement de défiscalisation jusqu'à la retraite, vous bénéficierez, grâce aux loyers
perçus, d’une rente locative, régulière, pérenne et indexée sur l’inflation, qui pourra compléter votre retraite et
ainsi maintenir au mieux votre niveau de vie.
VOUS CONSTITUER UN CAPITAL
Revalorisé chaque année, votre investissement immobilier prend de la valeur, en même temps que son
financement s’amortit et que le capital restant dû diminue. La revente du bien vous permettra de récupérer un
capital financier important, constitué en partie des impôts qui auraient dû sinon être payés à fonds perdus
pendant toute cette période.
DEVELOPPER VOTRE PATRIMOINE
En investissant dans l'immobilier neuf, vous assurez et sécurisez votre patrimoine sur le long terme et vous
diversifiez vos placements. Revalorisé chaque année, votre patrimoine prend de la valeur sans effort et sans
risque. L’investissement se finançant en grande partie, grâce aux économies d'impôts et aux loyers perçus,
vous développez votre patrimoine immobilier en douceur.
PROTÉGER VOS PROCHES
Dès la signature devant notaire, vous êtes assurés et vos proches sont protégés. Votre investissement est
assuré à 100% et vous protège grâce à son assurance Décès-Invalidité. La valeur de votre investissement est
garantie et vous assure, en cas de coup dur, d’un capital financier ou d’une rente pérenne. Si besoin, vos
ayants-droit auront le choix entre revendre votre investissement et récupérer un capital financier, cessible et
transmissible, ou conserver le bien et disposer de sa rente locative, régulière, pérenne et indexée sur l’inflation.
GÉNÉRER DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES
A l'issue du financement, payé en grande partie par vos économies d'impôts et les loyers perçus, vous
bénéficierez d’une rente locative, régulière, pérenne et indexée sur l’inflation, qui viendra compléter
agréablement vos revenus sans effort et sans risque.
reduirevosimpots.com
Page 2
Exemples d’une défiscalisation en loi Girardin 26 % sur 6 ans
INVESTISSEMENT TYPE « T2 » DE 150 000 €
RECETTES MENSUELLES
Revenu assuré
Gain fiscal
Votre épargne
DEPENSES MENSUELLES
650 €
1 125 €
Financement 15 ans
450 €
100 €
Gestion & assurances
225 €
100 €
Charges & taxes
Bénéfice net sur 6 ans : 51 700 €
INVESTISSEMENT TYPE « T4 » DE 300 000 €
RECETTES MENSUELLES
Revenu assuré
Gain fiscal
Votre épargne
DEPENSES MENSUELLES
1 250 €
2 250 €
Financement 15 ans
940 €
200 €
Gestion & assurances
460 €
200 €
Charges & taxes
Bénéfice net sur 6 ans : 102 900 €
Bénéficiaires de la loi Girardin 26 % sur 6 ans
LES PERSONNES PHYSIQUES :
Tous les contribuables imposés en France peuvent réaliser une défiscalisation Girardin 26 %, s’ils
acquièrent, avant le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en état futur d'achèvement, avec un permis de
construire 2012, et s’ils s'engagent à le louer pendant 6 ans, non-meublé, à usage d'habitation principale.
L'investissement peut même être réalisé en indivision ; dans ce cas, chaque investisseur indivisaire bénéficie
alors d'une réduction d’impôt au prorata de sa quote-part dans l'investissement.
LES PERSONNES MORALES :
L'investissement peut également être réalisé par une personne morale par le biais d’une Société Civile
Immobilière (S.C.I.) assujettie à l’Impôt sur le Revenu ; le contribuable associé de la SCI bénéficie alors d'une
réduction d’impôt au prorata de sa quote-part dans la SCI.
Les sociétés et les SCI assujetties à l’Impôt Société peuvent également réaliser un investissement Girardin
mais les avantages et les conditions sont différents. Pour en savoir plus, reportez vous à la présentation de la
loi « Girardin IS ».
Montant d’impôts nécessaire à une loi Girardin 26 % sur 6 ans
ENTRE 5.000 € ET 30.600 € D’IMPOT PAR AN
Tous les contribuables, payant entre 5.000 € et 30.600 € d’impôt sur le revenu par an, peuvent optimiser
leur fiscalité et se constituer un patrimoine en investissant en loi Girardin 26 %. Les contribuables peuvent
défiscaliser au-delà du plafond de 30.600 € en choisissant l’option « revenu imposable ». Dans ce cas, la
réduction d’impôt est plafonnée à 11% du revenu imposable du foyer fiscal.
Le montant de l’investissement de défiscalisation doit être orienté par le montant payé au titre de l’impôt sur le
revenu, car la réduction d’impôt annuelle déductible est plafonnée au montant de l’impôt sur le revenu à payer.
Une réduction d’impôt n’est pas un crédit d’impôt.
reduirevosimpots.com
Page 3
Conditions à respecter en loi Girardin 26 % sur 6 ans
REUCTION D’IMPOT
•
•
26 % du montant de l’investissement en réduction d'impôt sur 5 ans, si permis de construire 2012.
Plafonné à 30.600 € par an, ou 11% du revenu imposable, par foyer fiscal.
La réduction d'impôt Girardin est calculée à partir du prix de revient global du logement et plafonnée selon la
surface habitable.
DEDUCTION FISCALE
A l’issue 5 ans de réduction d’impôt, la loi Girardin 26 % permet à l’investisseur de bénéficier des déductions
classiques du droit commun :
• Déduction fiscale de 10.700 € maximum par an imputable au revenu brut global.
• Report de déduction fiscale pendant 10 ans : Si le montant de la déduction fiscale excède le plafond de
10.700 €, le surplus peut être imputé sur le revenu brut global des 10 années suivantes, à condition que le
logement reste loué.
CONDITIONS GENERALES
•
•
•
•
•
Acquisition, au cours de l’année 2012, d'un logement neuf ou en état futur d’achèvement, avec un
permis de construire 2012, dans un département français ou un territoire français ultra-marin,
Durée de location de 6 années, non-meublée et à usage d'habitation principale d’une personne physique,
ATTENTION: La location doit être effective impérativement dans les 6 mois, qui suivent la livraison, et dans
les 36 mois, qui suivent la délivrance du permis de construire.
Plafond du prix de revient pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt à 2.309 € HT / m² de
surface habitable, majorée jusqu’à 14 m² de varangue (ou terrasse couverte),
Plafond du loyer en 2012 : 161 € par m² hors charges par an, soit 13,42 € par mois. Ce plafond est
revalorisé chaque année par décret,
Plafond des ressources en 2012 : Les ressources des locataires éligibles à la loi Girardin 38 % sont
plafonnées selon la composition du foyer.
COMPOSITION DU FOYER
Personne seule
Couple
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge
Majoration pour personne à charge supplémentaire
PLAFOND
30.433 €
56.287 €
59.542 €
62.798 €
67.148 €
71.500 €
+ 5.568 €
Les ressources du locataire sont ses revenus nets imposables, nets de frais professionnels, qui figurent sur
l'avis d'imposition des revenus de l'année précédant celle de la conclusion du bail, ou à défaut de l'année
antérieure. Lorsque plusieurs personnes, constituant des foyers fiscaux distincts, sont titulaires du bail,
chacune d'elles doit satisfaire, en fonction de sa propre situation, aux conditions de ressources.
ATTENTION: En concubinage, les ressources sont appréciées globalement, c'est-à-dire qu'il convient de faire masse des revenus des
foyers fiscaux de chaque concubin et de comparer le montant obtenu aux plafonds de ressources applicables aux couples ou aux couples
avec enfants à charge.
•
Plafond des niches fiscales : En 2012, il est de 18.000 € + 4% des revenus nets imposables du foyer
fiscal.
reduirevosimpots.com
Page 4
CONDITIONS DECLARATIVES
Toutes les lois de défiscalisation sont déclaratives. Il faut donc impérativement respecter les procédures et faire
toutes les déclarations, sinon les avantages fiscaux seront perdus.
Voici les différentes procédures à suivre et les déclarations à fournir la 1ère année :
•
Déclaration H2 : à envoyer dans les 90 jours, qui suivent le procès verbal de livraison, au Centre des
Impôts locaux du lieu de votre investissement de défiscalisation.
ATTENTION: Une déclaration hors délai annule l’exonération de l’année en cours et l’absence de déclaration annule l’exonération
prévue des deux premières années.
•
Déclaration N°2042 IOM
•
Déclaration N°2042 C
•
Engagement de location de 6 ans sur papier libre
ATTENTION: Cet engagement doit comporter les éléments précisés dans la notice 2041 GE.
Les déclarations à fournir les années suivantes :
•
Déclaration N°2042 IOM
•
Déclaration N°2042 C
NOTRE CONSEIL: Préférez les déclarations papiers plutôt que celles saisies par Internet. Adressez-les en courrier recommandé avec
accusé de réception, accompagnées de vos justificatifs en copie. Gardez une copie de tout ce que vous avez envoyé, car, en cas de litige,
vous devez pouvoir prouver votre bonne foi face à l’administration fiscale.
Textes et articles de lois relatifs à une défiscalisation Girardin
26 % sur 6 ans
Bulletin Officiel des Impôts – 4 A-1-11
http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2011/4fepub/textes/4a111/4a111.pdf
Bulletin Officiel des Impôts – 5 B-5-12
http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2012/5fppub/textes/5b512/5b512.pdf
Code Général des Impôts – Article 106
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=748FEF0B72B0424047011BAFEF0B782F.tpdjo11v_2?idArticle=LEGIARTI000006421572&cidTexte=LEGITEXT000006070
721&dateTexte=20120214
Code Général des Impôts – Article 18 bis
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000021660790&cidTexte=LEGITEXT000006069576
Code Général des Impôts – Article 46 AG duodecies
http://legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022179727&cidTexte=LEGITEXT000006069574&dateTexte=20110121&oldAction=rechCodeArticle
Code Général des Impôts – Article 199 undecies A
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022201061&cidTexte=LEGITEXT000006069577
Code Général des Impôts – Article 199 undecies B
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022201045&cidTexte=LEGITEXT000006069577
Code Général des Impôts – Article 199 undecies C
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022201040&cidTexte=LEGITEXT000006069577
Code Général des Impôts – Article 199 undecies D
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000023380736&cidTexte=LEGITEXT000006069577
Code Général des Impôts – Article 217 undecies
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022201168&cidTexte=LEGITEXT000006069577
Décret n°2011-520 du 13 mai 2011
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000023995355&dateTexte=&categorieLien=id
Loi n°2009-594 du 27 mai 2009
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000020671201&categorieLien=id
Loi n°2011-900 du 29 juillet 2011
http://legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000024413775&categorieLien=id
Pour tout renseignement complémentaire, contacter notre Cabinet au : 02.97.50.00.00 ou
directement le responsable Monsieur KERVELLA Erwan au 06.58.32.50.00
[email protected]
reduirevosimpots.com
Page 5