LMNP La loi LMNP en 2010. Tout savoir sur le statut loueur

LMNP
La loi LMNP en 2010. Tout savoir sur le statut loueur en
meublé non professionnel.
Réduction d’impôt TVA 19,6 % + Revenus Défiscaliser sur 20 ans. 50 % des Recettes LMNP
ne supportent pas d’impôt, ni de prélèvements sociaux.
La Loi LMNP permet d’amortir linéairement sur 30 ans l’intégralité de votre investissement
(murs hors terrain). La location des appartements doit se faire en Meublé (amortissement possible
du mobilier de 5 à 7 ans). Ce Placement pierre permet non seulement de prendre de la valeur sur le
long terme, mais en en parallèle admet que vous déduisiez de vos revenus l’amortissement
purement comptable de vos logements. De plus, il est possible de déduire les dépenses d’entretien,
les charges et les intérêts d’emprunts. Du coup, l’amortissement et les déductions diverses du
régime LMNP créent un surplus d’amortissement qu’il est possible de différer sur les années
suivantes.
Précision : Le différé d'amortissement est plus ou moins long selon le type de prêt (Infine ou
Amortissable) ou d’autofinancement qui diminue d’autant les intérêts d’emprunts déductibles.
La défiscalisation LMNP, la déduction des charges cumulées et l’amortissement comptable
permettent de limiter fortement l’impact fiscal sur les revenus locatifs de l’opération. En effet, les
amortissement non déduits des années passées sont alors imputés sur les loyers actuels et les
Revenus générés par la Location Meublé Non Professionnelle (LMNP) sont donc totalement
exonérés.
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Définition de l'activité de location en meublé ?
Avantages de l'investissement en LMNP ?
Nouveauté LMNP Loi de Finance 2010 ?
Régime d’imposition et déclaration fiscale LMNP ?
Statut de loueur en meublé non professionnel ?
Impôt sur les bénéfices LMNP (Régime simplifié ou régime normal) ?
Imputation et report de déficits ?
Quel régime de TVA ?
Plus values LMNP ?
Les Investissements LMNP et l'ISF ?
Définition de l'activité de location en meublé ?
• La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements,
est une activité commerciale. Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la
catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.
• Cette activité peut être exercée par une société de personnes (EURL, SARL de Famille non
soumise sur option à l'impôt sur les sociétés) ainsi que par les sociétés soumises à l'impôt
société (SA, SARL de droit commun, etc…).
• Le locataire doit bénéficier de meubles et d'agencements répondant à un usage normal
d'habitation.
Avantages de l'investissement en LMNP ?
• Placement Pierre et Complément de revenus avec constitution de patrimoine.
• Possibilité d'amortir les biens immobiliers acquis et ainsi de gommer fiscalement les
revenus
• Récupération de la TVA si locations consenties à des exploitants d'établissement
d'hébergement à caractère hôtelier.
• Loyers Garantis et perçus selon bail de 9 ans minimum (résidences de tourisme et para
hôtelières), gestion déléguée.
• Imputation des déficits BIC non professionnels sur les bénéfices provenant de l'ensemble
des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de
la même année et des 10 années suivantes.
• Possibilité d’investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés
(EURL, SARL de Famille).
• Possibilité de défiscalisation en première année d'exploitation (Possibilité de déduction des
frais de commercialisation et d'ingénierie sur option si conditions réunies), si
l'investisseur a d'autres revenus LMNP bénéficiaires.
• Possibilité d'investissement en régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50%.
Nouveau LMNP Loi de Finance 2010 ?
La loi de finances 2010 confirme la Réduction d'Impôt de 25 % sur le prix de revient de certains
investissements en Résidences Meublées. . Ce nouveau dispositif (LOI BOUVARD) vient
compléter le régime de la Location Meublée Non Professionnelle Classique qui n'a en rien été
modifié !
Ainsi, les investisseurs qui souhaitent acquérir des biens sous le statut LMNP (Loueur en Meublé
Non Professionnel) ont désormais 2 alternatives :
LMNP Classique: Récupération de la TVA, Revenus locatifs de nature BIC, Amortissements
permettant de neutraliser fiscalement les revenus locatifs.
LMNP Bouvard : Récupération de la TVA, Revenus locatifs de nature BIC, Réduction d'impôt
égale à 25 % du montant de l'investissement HT.
Régime d'imposition et déclaration fiscale LMNP ?
La comptabilité en BIC est une comptabilité commerciale (créances acquises moins dettes
certaines) qui retrace les Produits (prestations d'hébergement) et les Charges engagées, à la
différence des revenus fonciers (comptabilité Recettes - dépenses).
Lorsque les produits sont imposables, le régime d’imposition BIC (micro, régime simplifié ou
régime réel normal) se détermine d’après les critères ordinaires, que les loueurs soient
professionnels ou non.
Si le loueur, personne physique, perçoit jusqu’à 32 100 € (76300 € avant 2009) de recette brute
annuelle, le régime fiscal de droit commun est celui du micro-BIC (comptabilité allégée) avec
franchise en base de la TVA (exonération). Dans ce cas, le bénéfice est déterminé après
application, par l’administration, au montant des recettes, d’un abattement forfaitaire pour frais de
50 % (contre 71 % avant 2009), avec un minimum de 305 € directement sur la déclaration
d'ensemble des revenus (déclaration 2042 C).
• Les contribuables ont la faculté d'opter pour le régime simplifié d'imposition ou le réel
normal.
• Si le loueur perçoit des recettes comprises entre 32 100 € et 763 000 €, il sera imposable
selon le régime du réel simplifié et devra souscrire une déclaration de ses revenus
professionnels dans les conditions de droit commun (déclarations 2033 et 2031).
• Au delà il sera imposable selon le régime réel normal de droit commun.
Statut de loueur en meublé non professionnel ?
Sont considérées comme loueurs en meublé non professionnel, les personnes qui
:
• Bien qu'inscrites au registre du commerce, retirent de cette activité, à la fois un montant de
recettes annuelles (ramenés prorata-temporis en cas de commencement ou de cessation
d'activité en cours d'année) inférieur ou égal à 23 000 euros TTC et moins de 50% de
leur revenu global.
• Ne sont pas inscrites en qualité de loueur professionnel au registre du commerce.
NOTA : En cas d’exercice en société, les 23 000 € de recettes s’apprécient non pas au niveau de
l’entreprise, mais au prorata des parts (ou des droits) détenues par l'associé dans les bénéfices
sociaux.
Impôt sur les bénéfices LMNP (Régime simplifié ou régime
normal) ?
Sont déductibles des produits (loyers et accessoires) selon le régime des BIC :
• Les charges liées à l'activité de loueur en meublé non professionnel : charges locatives,
dépenses d'entretien et de réparations, assurances, honoraires de comptabilité, impôts
fonciers, taxe professionnelle, cotisations sociales non-salariées du loueur (si location d'au
moins 2 logements), intérêts d'emprunt, amortissements de l'immobilier et du mobilier…etc.
• Le bénéfice LMNP est rapporté au revenu global du contribuable.
• En cas d'exercice de l'activité en société non soumise à l'IS, chaque associé est soumis à
l'impôt sur le revenu au titre des BIC sur sa quote-part des bénéfices sans distinguer que ces
derniers sont ou non distribués et sans qu'il y ait lieu à retrancher les rémunérations
éventuellement perçues par l'interessé pour les fonctions qu'il exerce dans la société.
Imputation et report des déficit ?
• Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont imputables que sur
les bénéfices provenant de l'ensemble des activités non-professionnelles imposables en BIC
réalisés au cours de la même année et les 6 années suivantes.
NOTA : Cette restriction ne concerne pas les contribuables soumis au régime micro BIC (ce
régime excluant la possibilité de constater des déficits
Quel régime de TVA ?
• Les locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties à des exploitants d'établissement
d'hébergement à caractère hôtelier, sont soumises à la TVA.
• Corrélativement, les Contribuables bénéficient de la récupération de la TVA sur le
montant de l'investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus des locations.
Plus values LMNP ?
• En cas de revente d’un appartement LMNP, le Régime classique s’applique sur la plus
value « éventuelle », c'est-à-dire un abattement de 10 % à partir de la 5ème année, soit
une exonération totale après 15 ans de détention.
Les Investissements LMNP et l'ISF ?
• Les logements bénéficiant du statut LMNP sont assujettis à l'ISF et entre donc dans le calcul
de l'Impôt sur la Fortune.
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Comment trouver la bonne Résidence LMNP en 2010 ?