l`investissement dans l`immobilier de tourisme
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l`investissement dans l`immobilier de tourisme
N°22– Novembre 2013 SOMMAIRE • • • • Marché du tourisme : plongée dans la génétique du territoire France L’INVESTISSEMENT DANS L’IMMOBILIER DE TOURISME (1ère partie) Dans une conjoncture instable aux plans économique, financier, juridique et (encore plus) fiscal, il n’est pas simple pour un investisseur de faire les bons arbitrages. Dans ce contexte un choix de bon sens s’impose : privilégier des actifs tangibles, dont les revenus sont indexés sur l’inflation et alliant niveaux de rendement pertinents et perspectives de valorisation patrimoniale, le tout Le tourisme : poids lourds de l’économie dans un cadre fiscal favorable. Autant rechercher un « mouton à 5 pattes ». nationale Ce produit existe : il s’appelle « Résidence de Tourisme » ou en abrégé Destination France D’importantes marges de progression « RT ». • C’est encore l’investissement phare dans le domaine, concurrencé par Un marché particulièrement résistant aux d’autres produits, moins touristiques, mais identiques en termes de fonctionnement : les résidences étudiantes et les maisons de retraite, voire aléas économiques et géopolitiques les EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). La résidence de tourisme à la croisée des Nous envisagerons ensuite l’investissement dans l’hôtellerie classique, qui se chemins développe naturellement, à l’intérieur ou hors des grands groupes hôteliers, pour terminer par la location meublée touristique classique. Approche macroéconomique • Régime juridique • • Mais tout d’abord, un regard sur le marché touristique national est le préalable indispensable pour pleinement apprécier les performances des différents supports d’investissement. 1. MARCHE DU TOURISME : PLONGEE DANS LA GENETIQUE DU TERRITOIRE FRANCE La France est une formidable terre de tourisme. Elle bénéficie d’atouts uniques et inégalés à travers le monde et bien supérieurs à ce que des marchés concurrents peuvent proposer. Une nature plurielle, avec le plus grand linéaire de côtes d’Europe, le plus important domaine skiable, la forêt la plus étendue, l’espace rural le plus vaste. Des espaces préservés, au moment où la clientèle, notamment nord européenne, est à la recherche de vastes espaces et d’un milieu naturel préservé. A cela s’ajoute une grande richesse patrimoniale, une tradition d’accueil et une image entre raffinement et excellence : L’art de vivre à la française. DESTINATION FRANCE La France premier récepteur touristique du monde Depuis les années 1980, la France est la première destination touristique au monde. Elle est le premier récepteur mondial de touristes avec plus de 77 millions de visiteurs en 2010, loin devant les Etats Unis (60), La Chine (55), l’Espagne (52) et l’Italie (43). Des Français privilégiant un tourisme national : 85% des français partent en vacances en France. LE TOURISME : POIDS LOURD DE L’ECONOMIE NATIONALE (rapport du Conseil National du Tourisme (CNT) de février 2011) Les chiffres du Tourisme PIB : 6,2%. Emploi : 1,1 million d’emplois directs (900 000 salariés et 200 000 nonsalariés) et 1 million d’emplois indirects, soit un total de 2,1 millions d’emplois. Les chiffres de la branche « Hébergement - Restauration » Le tourisme est le troisième secteur d’activité économique français, avec 46 milliards d’euros et 2,64% de la production totale, après la construction (6%), les transports (5%) et devant l’agriculture (1,7%) et l’agroalimentaire (1,7%). D’IMPORTANTES MARGES DE PROGRESSION La France : 3ème collecteur de recettes touristiques Si la destination France s’affiche au 1er rang mondial en matière d’arrivées de touristes internationaux, elle n’atteint que le 3ème rang en ce qui concerne les recettes tirées du tourisme avec 46 milliards $, loin derrière les Etats Unis (103) et l’Espagne (52). Perspectives d’évolution du marché du tourisme L’Organisation Mondiale du Tourisme affiche des perspectives d’évolution très optimistes pour la destination France, en estimant à 106,1 millions le nombre de touristes internationaux à horizon 2020. UN MARCHE PARTICULIEREMENT RESISTANT AUX ALEAS ECONOMIQUES ET GEOPOLITIQUES Tourisme et conjoncture : Dans le contexte de la crise actuelle, le marché du tourisme a affiché une très bonne capacité de réaction. Les conclusions que l’on peut en tirer sont les suivantes : Baisse du nombre de touristes internationaux en provenance des destinations lointaines. Large augmentation des touristes intra-européens pour qui le territoire national est une destination de proximité. Repli sur le territoire national des touristes français face à une demande internationale instable. Les structures touchées par la crise sont donc principalement celles privilégiées par une clientèle internationale non européenne ; celles ciblant un public national ou européen ont particulièrement bien résisté aux turbulences grâce à un important transfert de clientèle. La crise impacte les comportements touristiques : En dépit de ces conclusions favorables, le contexte récent est à l’origine d’une modification des comportements touristiques : Limitation des dépenses accessoires et du poste loisirs payants (restaurants, sorties…) pour conserver la durée du séjour. Recherche de tarifs abordables. Augmentation des départs hors saison. Réservation très longtemps à l’avance ou à l’inverse voyages dernière minute. Formules « tout compris » et vols « low cost ». Plus que la conjoncture elle-même, c’est la capacité d’adaptation des acteurs qui détermine leur succès. Les formules affichant un excellent rapport qualité-prix ont pu largement sortir leur épingle du jeu. LA RESIDENCE DE TOURISME A LA CROISEE DES CHEMINS Forte d’une expérience d’une cinquantaine d’années, la Résidence de Tourisme, longtemps méconnue en tant que telle par le droit a obtenu des lettres de noblesse par sa définition dans le Code du Tourisme (Art. D 321-1) Un produit locatif attractif, une formule à succès La Résidence de Tourisme est une formule d’hébergement «prête à vivre», alliant qualité, confort et indépendance, grâce à des avantages bien réels : Lieu de vie conciliant convivialité, intimité et prolongement du domicile. A ce titre, la cuisine - que l’on ne retrouve pas dans les hôtels - joue un rôle central. Surfaces plus importantes que les structures concurrentes. Rapport qualité / prix avec des tarifs inférieurs à ceux d’un séjour hôtelier de qualité équivalente, repas compris. Qualité en constante augmentation grâce à une nouvelle réglementation publique en matière de classement des établissements. Le tout contribuant à son succès. Après avoir cerné la réalité économique des Résidences de Tourisme, nous nous pencherons sur ses aspects juridiques et fiscaux. APPROCHE MACROECONOMIQUE Une clientèle importante 13 millions de clients en 2009. 50 % de familles en vacances. Voire 90 % en période scolaire, 20 % de séjours entre amis, 20 % de « clientèle affaires », 10 % de « seniors », La clientèle nationale représente 74 % La clientèle étrangère représente 26 % - principalement Europe du nord. Un poids économique important Un chiffre d’affaires de 2,6 milliards d’euros en 2009. 20 000 emplois directs et environ 30 000 emplois indirects. 20 % de l’hébergement touristique commercial en France en « dur ». Un patrimoine évalué à 28 milliards d’euros. (Source : SNRT Syndicat National des Résidences de Tourisme). Un succès constant … Depuis UTO RING, le concept a fait son chemin et s’est généralisé comme moyen privilégié d’accès à l’immobilier de tourisme, principalement par la possibilité d’amortir le coût de l’investissement par sa location en dehors des périodes d’occupation du propriétaire et par des économies fiscales réelles (récupération de TVA sur le prix d’achat et amortissement dans le cadre des dispositifs Scellier). A tel point que ces dernières années, le concept représentait la quasi-totalité des ventes d’immobilier neuf dans les régions touristiques, notamment en montagne. … mais qui s’essouffle La crise, conjuguée à l’arrêt de l’amortissement Scellier (Le français est très friand de carotte fiscale) a entraîné un arrêt net de la vente et de la mise en chantier des Résidences de Tourisme. Au grand dam des collectivités locales qui voient dans ce produit un grand pourvoyeur de « lits chauds », comprenez de lits qui sont exploités pendant toute la saison, à l’inverse des « lits froids », seulement occupés par leurs propriétaires le temps de leurs vacances et qui le reste du temps n’apportent aucune activité à l’environnement économique et aux infrastructures mises en place à grand frais pour attirer le touriste. Certes les résidences existantes sont toujours en activité, mais sont dépendantes de la décision du propriétaire de continuer ou non le bail à son terme, et au coût des travaux de remise aux normes et au goût du jour pour toujours attirer la clientèle. Nous sommes donc bien aujourd’hui à la croisée des chemins. REGIME JURIDIQUE Un régime spécifique … Art. D 321-1 du code de tourisme : La Résidence de Tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale. Tous les mots de la définition ont leur importance pour bénéficier du statut et de ses implications principalement fiscales. Autrefois placées sous le régime de jouissance à temps partagé (dite encore spatio-temporelle) où chaque acquéreur était « propriétaire » d’une semaine dans l’année, l’augmentation du niveau de vie et les dérives de ce système l’ont condamné et c’est maintenant le régime de la copropriété classique qui prédomine largement. Ajouter à cela : une obligation durable de location d'au moins 70 % des locaux d'habitation meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans, les copropriétaires ou les associés des sociétés d'attribution pouvant bénéficier d'une réservation prioritaire ; une gestion assurée pour l'ensemble de la Résidence de Tourisme par une seule personne physique ou morale, liée aux copropriétaires ou associés de la société d'attribution par un contrat de louage ou un mandat (C. tourisme art. D 321-2). … dans un cadre conventionnel La Résidence de Tourisme s’inscrit dans un cadre juridique constitué de notions très classiques qui ont leur propre autonomie malgré leur affectation spéciale. Une copropriété Au propriétaire la partie privative du logement, à la copropriété les parties communes avec la question récurrente des équipements communs (piscine, spa …). Parfois ils sont des parties communes et sont confiés à l’exploitant dans le cadre de son bail, Parfois ils sont la propriété de l’exploitant, ce qui pose le problème du retour aux copropriétaires en fin d’exploitation. Les gros travaux et l’impôt foncier aux copropriétaires, les travaux d’entretien à l’exploitant, ce qui nécessite une définition précise qui n’apparaît pas au départ : le bâtiment étant neuf. Et la reconversion de la Résidence de Tourisme classée en immeuble collectif d’habitation, lors de la cessation d’exploitation revêt en pratique des difficultés importantes, au plan technique (que deviennent les équipements communs dont le coût de fonctionnement est important), administratif et juridique. Un bail commercial Il est de l’essence de la Résidence de Tourisme et doit avoir une durée minimale de neuf ans. Assez fréquemment la durée est plus importante : Imposée par la collectivité dans le cadre des conventions loi montagne ou littoral, de manière à assurer le plus longtemps possible les « lits chauds » Mais limitée souvent par les promoteurs à une durée qui ne dépasse pas 11 ou 12 ans pour ne pas décourager les acquéreurs qui souhaitent recouvrer leur entière liberté. La question s’est posée si un bail saisonnier de neuf années consécutives pouvait être admis : l’intérêt est de pouvoir récupérer le logement hors saison ; la réponse n’a jamais été réellement tranchée et peu nombreux sont ceux qui s’aventurent sur ce point au risque de perdre les avantages fiscaux du montage (prorata sur la TVA notamment). La question se pose également de la situation en fin du premier bail : Le propriétaire peut mettre fin au bail, mais dans la logique de la règlementation des baux commerciaux, il doit verser une indemnité à l’exploitant. Devant l’ignorance souvent de cette obligation, la loi oblige maintenant l’exploitant à indiquer dès la conclusion du bail le mode de calcul de l’indemnité. La résiliation du bail entrainera des conséquences qu’il faut également maîtriser : - Dans la grande majorité des Résidences de Tourisme, nous le verrons, l’acquéreur récupère la TVA sur le prix d’achat, mais en contrepartie s’engage à affecter son bien à une activité assujettie à la TVA pendant 20 ans ; en cas de résiliation de bail à l’expiration des 9 ans il faudra reverser 11/20èmes de la TVA récupérée, ce que certains acquéreurs découvrent alors. - Si trop d’acquéreurs mettent fin au bail : o le ratio de 70 % ne sera plus tenu et le régime de la RT tombera, o et d’autre part les frais fixes de l’exploitant ne lui permettront plus de faire fonctionner la résidence ; c’est alors la totalité du système qui s’effondrera avec des conséquences financières, fiscales et juridiques très impactantes. Parlons-en ensemble ! Dans un prochain numéro nous aborderons les aspects urbanistiques et fiscaux de la Résidence de Tourisme, avant de nous retourner vers d’autres types d’investissement touristique tels que l’investissement hôtelier et la location meublée touristique.