Quel cadre de vie ? Quel budget ?

1.1
Quel cadre de vie ?
Quel budget ?
L’intimité sans la promiscuité
Maison de ville
ou maison des champs ?
Si vous pensez faire des économies sur le
prix du terrain en vous éloignant de votre
lieu de travail, calculez le coût journalier de
vos kilomètres supplémentaires en pensant
aussi à ceux de vos proches. Multipliez par
le nombre annuel de vos jours de déplacement.
Estimez ensuite, sur la durée de votre emprunt,
la charge différée que représente cette distance
supplémentaire dans votre budget familial.
Comparez son montant avec l’économie
escomptée sur l’achat du terrain. Sûrement
serez-vous surpris...
Les attraits de l’habitat de ville
Plutôt qu’une maison individuelle posée au
centre de son jardin particulier, ou qu’un
appartement situé en immeuble collectif,
laissez-vous séduire par les nouvelles offres
de l’habitat de ville.
L’intérêt immédiat de ce type d’habitat
individuel est de lutter contre l’étalement
urbain. Mais pas seulement. Dans un contexte
où marchés fonciers et immobiliers s’envolent,
les économies générées par des terrains
plus petits sont souvent le seul moyen de
permettre à chacun, un jour, d’accéder à la
propriété.
6
guide « ma maison dans les landes »
Les atouts de l’urbanité
Après-guerre, les besoins d’hygiène, d’espace
et d’intimité, ont conduit à rompre avec les
formes traditionnelles de l’habitat groupé, et
ont généré de nombreux préjugés défavorables
à cet habitat « urbain ».
Néanmoins, l’immeuble collectif et l’habitat
pavillonnaire ne sont pas les seules options
qui concurrencent la réhabilitation de l’habitat
ancien. Il est possible d’agrandir les villes
tout en conservant leur « urbanité ».
Il existe des formes contemporaines d’habitat
individuel en continu qui conjuguent avec
bonheur les qualités de la maison individuelle,
avec jardin privatif, et les avantages de la
proximité et des services. Ces « maisons de
villes », « maisons en bande » ou « maisons
à patios » montrent que l’on peut concilier
des attentes contradictoires et répondre à
nos besoins d’autonomie, de confort et de
sécurité.
Dans les Landes, le C.A.U.E. encourage les communes, les concepteurs et les constructeurs
à développer cette offre d’habitat de ville
dans un esprit volontariste et imaginatif.
Au-delà du logement lui-même, un grand
soin doit être apporté à la conception des
jardins privatifs, terrasses, patios, loggias,
et au traitement des accès, en lien avec les
circulations et espaces publics.
Vous trouverez sur le marché d’aujourd’hui
deux offres d’habitat de ville de nature très
différente : des maisons clés en main, dont
la conception est intégrée dans un ensemble
groupé, et des parcelles prêtes à construire,
régies par des règles d’alignement et un plan
de masse.
L’habitat groupé se caractérise par un bâti en
mitoyenneté, regroupant au moins deux
logements, tous deux accessibles en rez-dechaussée. Souvent organisé sous forme de
“maisons en bandes”, il se développe généralement sur 1 à 2 niveaux.
La plupart du temps, il dispose de petits
jardins aménagés à l’arrière, et parfois
dédoublés à l’avant.
L’habitat individuel dense s’inspire de cette
organisation, en préservant toutefois plus
de liberté dans l’implantation et les possibilités
architecturales.
a
La construction en limite de propriété donne un
caractère urbain à la rue, tout en favorisant la
jouissance du jardin aménagé à l’arrière.
b
2 vues aériennes de la cité des forges à tarnos.
(A) Les logements sont positionnés “en bande” et
permettent de dégager des surfaces de jardin à
l’avant, et des surfaces réservées aux annexes et
garages à l’arrière. Chacune dispose d’un accès
individuel depuis la rue. Côté jardins, l’alignement
des façades ménage des vues, des perspectives qui
profitent à chacun des propriétaires, et aère la rue
en lui donnant volume et profondeur.
(B) Sur de petits terrains, le bâti organisé en
mitoyenneté de 4 logements donne aux habitants
l’opportunité de disposer de jardins et annexes
individuels. Ici aussi resserré, ce mode de
regroupement conserve les mêmes qualités
d’économie de l’espace, même si des voies
transversales de desserte sont nécessaires.
Ces formes de structuration de l’espace privilégient
également les relations d’entraide et de voisinage.
La liberté d’implantation est préservée par des règles
d’alignement. Chaque constructeur peut opter
pour un alignement strict ou un retrait ordonné,
alternant des entrées de maisons ou garages en
limite et des espaces privatifs sur la rue.
votre réflexion préalable
7
Une réponse moderne
et économique
Votre budget,
pensez en coût global
Moins consommateur d’espace, l’habitat
de ville induit des économies tant au niveau
des pouvoirs publics que des particuliers
constructeurs. Moins de surface lotie, c’est,
pour la collectivité, moins de réseaux et
d’espaces publics à aménager et à entretenir.
C’est, pour le particulier, moins de terrain à
acheter, et en mitoyenneté, moins d’isolation
et de dépenses de chauffage.
Dans notre région, des exemples historiques
consacrent cette conception de l’urbanité
et du lien social : habitat ouvrier de l’ère
industrielle (Cité des Forges à Tarnos, Uza, …),
échoppes bordelaises, …
Du fait de son caractère économique, cet
habitat de ville, d’origine locative, a vite été
mis en vente au profit des locataires qui y
résidaient. En cela, il répond bien aux aspirations
individuelles d’accession à la propriété autant
qu’aux nécessités locatives : une maison,
de préférence assortie d’un jardin, pour un
budget limité.
L’habitat groupé ou le lotissement de ville sont déjà une
forme collective de l’urbanité. Par leur conception même, ils
jettent les bases du quartier, où les valeurs de voisinage et
de convivialité sont valorisées.
Un exemple d’habitat groupé à Mérignac. Les règles
d’implantation ont permis d’aménager simultanément de
petits jardins individuels et un espace vert collectif.
Commencez par établir un plan de financement
adapté à votre projet et à votre budget.
N’oubliez pas les travaux que vous réaliserez
plus tard. Et ne négligez pas non plus les frais
différés qui viendront amputer vos capacités
de remboursement : Taxe Foncière sur les
Propriétés Bâties, Taxe d’Habitation, assurance
« multirisques habitation », charges d’eau,
d’électricité et de chauffage, frais d’entretien
divers, …
Une vraie rue, un vrai jardin
dépenses
Construire plusieurs maisons en mitoyenneté
facilite la lisibilité du front de rue, notamment
lorsque des prescriptions constructives
harmonisent les projets.
C’est l’exemple des échoppes bordelaises ou
des bastides, où les règles de construction
ont été suffisamment encadrées pour imposer
aux particuliers de construire en alignement,
sur 1 à 2 niveaux, et sur une surface limitée.
Les façades conservent une image harmonieuse,
tout en laissant libre cours aux détails des
menuiseries et autres profils de modénature.
À l’arrière des maisons, les règles d’alignement
ou de mitoyenneté génèrent un gain de place
qui profite à l’aménagement de vrais jardins
individuels. L’intimité y est renforcée et
l’entretien réduit.
terrain
■ prix du foncier
■ honoraires de l’agent immobilier
■ frais de notaire
■ honoraires de géomètre : bornage, relevé topographique
construction
■ missions d’expertise : étude de sol, assainissement autonome, …
■ missions de maîtrise d’œuvre, conseil, coordination, …
■ travaux préalables : terrassement, démolitions, abattages, …
■ raccordements et branchements aux réseaux :
eau, assainissement, électicité, gaz, tél., TV
■ construction de tous les ouvrages bâtis :
■ maison (gros œuvre et second œuvre)
■ annexes (garage, piscine, …)
équipements et aménagements
■ intérieurs : mobilier intégré, cuisine, sanitaires, revêtements, …
■ extérieurs : terrasses, dallages, allées, clôtures, portail, végétation, …
autre
■ assurance dommages-ouvrage
■ assurances et frais liés aux emprunts
■ taxes et participations liées au permis de construire : tle, tdens, tdcaue, pre, pvr, …
total
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guide « ma maison dans les landes »
pour le projet
(ttc)
à réaliser
plus tard (ttc)
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votre réflexion préalable
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N’oubliez pas de vous assurer
Avant l’ouverture du chantier, vous avez
l’obligation de souscrire une assurance
dommages-ouvrage. Cette assurance est
destinée à financer la réparation rapide
de dommages affectant la construction,
indépendamment de la recherche des
responsabilités. À compter de la réception
des travaux, elle vous prémunit pendant
10 ans contre tous vices et malfaçons qui
pourraient compromettre la solidité de
l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination
(défauts d’étanchéité, d’isolation, …).
Il est d'usage que le constructeur se charge
de souscrire l'assurance DO pour le compte
de son client. Dans ce cas, vous devez lui en
demander l'attestation.
Attention, si vous faites les plans vous-même,
il sera difficile d’obtenir de votre assureur
une telle garantie.
On vous prête… mais attention !
Il est souhaitable que votre projet soit financé
par un apport personnel d’au moins 10 %.
L’emprunt complémentaire, cumulé à vos
prêts en cours, ne doit généralement pas
dépasser le tiers de vos ressources.
Contactez plusieurs banques et comparez
leurs propositions : montant et durée de
l’emprunt, tous frais et assurances compris.
Le taux effectif global (TEG) affiché par
chacune vous permettra de confronter les
offres sur de mêmes bases.
Méfiez-vous des mensualités progressives,
même si vous estimez que vos revenus
augmenteront avec le temps.
Dans votre plan de financement, vous pouvez
éventuellement prendre en compte le bénéfice
de l’Aide Personnalisée au Logement (APL) :
interrogez votre banquier pour savoir si vous
y avez droit, et la CAF ou la MSA pour connaître
son montant. N’oubliez pas que vos enfants
vont grandir, et seront un jour détachés de
votre foyer fiscal ; ceci peut avoir pour
conséquence une diminution de l’APL.
Vous pouvez également vous informer
auprès de l’ADIL des Landes.
Enfin, lisez bien vos contrats. N’omettez
aucune dépense à financer, même différée.
Et dressez un planning pour vous assurer
que l’argent sera disponible à chaque étape
de la construction.
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guide « ma maison dans les landes »
Les taxes liées
au permis de construire
Trois taxes d’urbanisme sont exigibles de 18 à
36 mois après l’achèvement de la construction.
Leur montant est assis sur une valeur forfaitaire
au m2, variable selon le type et le financement
de la construction, à laquelle s’applique un
taux :
■ La TLE, Taxe Locale d’Équipement. Son taux
varie de 0 % à 5 % selon la délibération du
Conseil Municipal - se renseigner auprès de
la mairie. Cette taxe finance les dépenses
d’urbanisation communales ou intercommunales.
■ La TDENS, Taxe Départementale sur les
Espaces Naturels Sensibles. Son taux est
fixé par le Conseil général (2 % de l’assiette
TLE en 2007). Elle permet de financer les
actions départementales de préservation
et de gestion des espaces naturels sensibles.
■ La TDCAUE, Taxe Départementale pour
les Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et
de l’Environnement. Son taux est fixé par
le Conseil général (0,3 % en 2007). Elle finance
les missions du C.A.U.E., lui permettant
notamment de conseiller gratuitement les
particuliers dans les domaines de l’architecture,
de l’urbanisme et de l’environnement.
Et aussi
La commune peut vous demander une
Participation pour Raccordement à l’Égout
(PRE), ou la nouvelle Participation pour Voirie
et Réseaux (PVR). Cette taxe est destinée à
financer, totalement ou partiellement, les
voies et/ou les équipements en réseau.
La dépense est répartie entre les propriétaires
desservis, sur la base d’un forfait appliqué
à la SHON potentielle de leur terrain. Elle
est exigible dans un délai fixé dans le permis,
à moins que la collectivité ne demande à
conclure une convention avec les propriétaires
pour règlement anticipé.
Se renseigner auprès de la mairie.
1.2
Quel terrain ?
Un choix définitif
Les services de l’ADIL
L’Association Départementale d’Information
sur le Logement est un service public qui vous
apporte un conseil complet, neutre et gratuit
sur toutes les questions juridiques, financières
et fiscales concernant votre logement.
Avant de démarcher les opérateurs bancaires,
ses services vous aideront à :
■ établir un diagnostic financier et vérifier
que vos ressources vous permettent raisonnablement de vous lancer dans une opération
d’accession à la propriété,
■ élaborer un plan de financement adapté à
l’acquisition que vous envisagez.
Dans tout projet de construction, le choix
du terrain est fondamental.
Si votre maison peut plus tard être agrandie,
sa décoration sans cesse améliorée, votre
terrain, lui, est immuable. Il doit correspondre
à vos envies, vos besoins, votre mode de
vie. Actuels et futurs.
Aussi, ne le gaspillez pas. Et n’oubliez pas
que votre choix participe directement de la
valeur patrimoniale de votre bien. Quel sera
demain le prix de votre construction si sa
situation n’a pas grand intérêt ?
L’ADIL vous proposera plusieurs simulations
selon que vous achetez neuf ou ancien, et vous
éclairera sur :
■ les démarches à réaliser,
■ toutes les formules de prêts,
■ les aides auxquelles vous pouvez prétendre,
■ les contrats proposés par les professionnels,
■ les règles applicables au lotissement, à la
copropriété,
■…
Vous pouvez consulter ses conseillers en divers
points du département.
Apprécier les qualités
d’un terrain
Tél. : 05 58 46 58 58
Avant toute décision, visitez plusieurs
terrains potentiels. Interrogez les voisins,
la population locale. Si possible, revenez-y
à différentes périodes de l’année. Et bien
sûr, consultez les documents d’urbanisme
pour connaître vos possibilités d’aménagement
et comprendre ce que peut être votre
environnement de demain.
Attention aux accès sud, ils complexifient
considérablement vos possibilités d’implantation de la maison. En positionnant la
construction près de la route, vous profitez à
l’arrière d’un espace privatif mais orientez
votre maison et votre jardin au nord ; en
l’implantant en fond de parcelle, vous vous
privez d’une surface de terrain réservée
aux circulations et contrariez votre intimité.
votre réflexion préalable
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