3. Les obligations du vendeur

Elaboré en Mars 2008.
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Philippe TOCQUEVILLE - Nicolas MELON
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Les obligations du vendeur
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Quelles sont les obligations du vendeur
Le vendeur doit fournir une information complète sur le bien afin que l’acquéreur s’engage en toute
connaissance de cause. Dans ce but, la loi impose l’établissement d’un certain nombre de diagnostics.
Le vendeur doit en outre prendre toutes les dispositions pour permettre à l’acquéreur de jouir paisiblement du
bien.
I. L’OBLIGATION D’INFORMATION
Le dossier de diagnostic technique
L’ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction institue un dossier de diagnostic
technique regroupant différents diagnostics. Il doit être annexé à la promesse de vente et, à défaut de
promesse, à l’acte de vente, depuis le 1er novembre 2007.
Le métrage (obligatoire)
Le vendeur d’un lot en copropriété doit indiquer à l’acquéreur la superficie du bien vendu. Certains lots sont
exclus de cette obligation : les caves, les emplacements de parking, les garages et les lots d’une superficie
inférieure à 8 mètres carrés.
En cas de réunion de plusieurs lots dont certains sont inférieurs à 8 mètres carrés, il faut tenir compte de la
superficie de l’ensemble de l’appartement, y compris des lots inférieurs à 8 mètres carrés.
Le métrage doit être mentionné dans la promesse de vente et l’acte de vente, sous peine de nullité.
Si l’acquéreur constate une différence de plus de 5%, il dispose d’un délai d’un an (courant à compter du jour
de la signature de l’acte de vente définitif) pour demander, en justice, une diminution du prix de vente.
L’amiante (obligatoire)
Le propriétaire doit fournir une attestation de présence ou non présence d’amiante à l’acquéreur. Votre
notaire demandera la production de ce certificat pour la signature de la promesse de vente.
L’obligation de recherche concerne tous les biens bâtis (sauf ceux dont le permis de construire est postérieur
au 1er juillet 1997), quelle que soit leur affectation (habitation, commerciale…). Pour un bien en copropriété,
cette recherche doit être effectuée dans les parties communes et les parties privatives.
En cas de présence d’amiante, le diagnostic doit faire apparaître l’état de conservation des matériaux et des
produits.
En fonction des résultats, son obligation varie d’un simple devoir de contrôle périodique de la conservation
des éléments contenant de l’amiante, à l’exécution de travaux de suppression de l’amiante.
En l’absence d’état annexé, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.
Le saturnisme (obligatoire)
Tout vendeur d’un bien construit avant 1949, affecté en tout ou partie à l’habitation, doit faire réaliser un
constat de risques d’exposition au plomb (CREP). Cet état sera annexé à la promesse de vente ou au contrat
de vente définitif.
Si la concentration de plomb est inférieure aux seuils réglementaires, il ne sera plus nécessaire d’établir à
nouveau un diagnostic lors d’une vente ultérieur.
En l’absence d’état annexé, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.
La présence de plomb mentionnée dans l’état n’empêche pas la vente. Les parties devront déterminer, en cas
de diagnostic positif, celle qui assumera la charge des travaux, qui sont obligatoire.
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En cas d’accessibilité au plomb, une copie devrai être communiquée aux occupants du bien, à toute personne
amenée à faire des travaux sur l’immeuble et au préfet.
Les termites et autres insectes xylophages (obligatoire)
Tout propriétaire vendeur d’immeuble bâti ou non, situé dans une zone à risque déterminée par arrêté
préfectoral, doit effectuer des recherches, portant sur la présence éventuelle de termites, capricornes…à ce
jour, ANGERS n’est pas concerné.
Le vendeur fournit à l’acquéreur un état parasitaire datant de moins de six mois.
À défaut d’avoir annexé l’état parasitaire, et en cas de toute présence de termites, l’acquéreur pourra agir en
justice en garantie des vices cachés. En effet, dans ce cas, toute clause d’exonération du vendeur dans l’acte
serait nulle.
La sécurité des piscines (obligatoire)
Depuis le 1er janvier 2004, les piscines privatives nouvellement construites, enterrées non closes et à usage
individuel ou collectif, doivent être pourvues d’un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir les risques
de noyade.
Le vendeur doit fournir au notaire une copie de la note technique que le constructeur ou l’installateur lui a
remise et qui détaille le dispositif de sécurité.
Pour les piscines installées avant le 1er janvier 2004 : le propriétaire doit avoir équipé sa piscine d’un système
de sécurité normalisé avant le 1er janvier 2006.
Les installations intérieures de gaz
En cas de vente d’un bien d’habitation, un diagnostic de l’installation réalisée depuis plus de 15 ans est
annexé à l’acte de vente. Il doit dater de moins d’un an. À défaut, il ne peut être prévu une clause
d’exonération des vices cachés.
Le diagnostic de performance énergétique (obligatoire)
Le vendeur doit fournir ce diagnostic à l’acquéreur.
Il doit contenir :
- La quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation normale du bien,
- Des recommandations destinées à améliorer la performance énergétique.
Il n’a qu’une valeur informative et sa durée de validité est de 10 ans.
Les risques technologiques et naturels (obligatoire)
Le vendeur d’un bien doit informer l’acquéreur de l’existence des risques, lorsque ce bien est situé :
- dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de
prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), prescrit ou approuvé.
- Ou dans une zone de sismicité définie par décret.
Un état des risques devra être annexé à toute promesse de vente ou d’achat et à tout contrat constatant la
vente.
Le vendeur doit également avertir l’acquéreur des sinistres subis par l’immeuble pour lesquels il a reçu une
indemnité d’assurance au titre des catastrophes naturelles.
Lorsqu’une installation soumise à autorisation (installation classée) a été exploitée sur un terrain, le vendeur
de ce terrain doit informer l’acquéreur :
- de l’existence de cette installation ;
- de ses dangers ou inconvénients.
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Pour le cas où le vendeur est l’exploitant de l’installation, il doit indiquer par écrit à l’acquéreur si son
activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques. L’acte de vente doit attester de
l’accomplissement de cette formalité.
L’exploitant d’une installation classée doit également communiquer au propriétaire du terrain, un état à jour
de la pollution des sols. Le dernier état réalisé est joint à toute promesse de vente ou d’achat et à tout contrat
réalisant la vente. Ces obligations doivent être remplies depuis le 1er juin 2006.
L’état de l’installation intérieure d’électricité
Lorsque celle-ci a été réalisée depuis plus de 15 ans, l’état est produit pour évaluer les risques pouvant porter
atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat doit en définir les modalités d’application.
Les charges de copropriété
En cas de vente d’un lot situé dans une copropriété, le syndic adresse au notaire un état daté des charges de
copropriété. Ce document comporte notamment :
- les provisions exigibles du budget prévisionnel,
- les charges impayées sur les exercices antérieurs…
Les frais de ce questionnaire sont à la charge du vendeur.
Lors de la vente d’un lot, le vendeur doit avoir acquitté l’ensemble des charges dues jusqu’à la date de
signature de l’acte de vente.
Pour en attester, il doit produire un certificat « dit de l’article 20 », délivré par le syndic de copropriété.
Ce certificat doit dater de moins d’un mois.
Si ce certificat n’est pas fourni, le notaire donne avis de mutation au syndic par lettre recommandée avec avis
de réception dans un délai de quinze jours à compter de la vente. Le syndic a lui-même quinze jours pour
former opposition à la remise du prix de vente au vendeur par voie d’huissier. Les effets de l’opposition sont
limités au montant qu’elle énonce. Le notaire adresse également au syndic par lettre recommandée avec avis
de réception, une notification indiquant les coordonnées de l’acquéreur.
De plus, tout candidat à l’acquisition d’un lot ou bénéficiaire d’une promesse de vente peut prendre
connaissance du carnet d’entretien. Le vendeur peut en obtenir, à ses frais, une copie auprès du syndic.
Ce document mentionne notamment les références des contrats d’assurance de l’immeuble, l’année de
réalisation de travaux importants, la référence des assurances dommages dont les garanties sont en cours, la
référence des contrats de maintenance sur les équipements communs.
Association syndicale
En cas de vente de son bien, le propriétaire d’un bien immobilier dépendant d’une association syndicale doit
en informer l’acquéreur, ainsi que de l’existence d’éventuelles servitudes.
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Le bornage en cas de vente d’un terrain
Dans l’avant-contrat ou l’acte de vente d’un terrain destiné à la construction d’un immeuble à usage
d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), une information doit être donnée sur le bornage.
Deux situations doivent être distinguées :
- s’il s’agit d’un terrain isolé : l’acte doit mentionner si le descriptif dudit terrain limites et superficie. résulte
ou non d’un bornage. Celui-ci est alors facultatif.
- Si le terrain fait partie d’un lotissement : l’acte doit mentionner le descriptif du terrain tel qu’il résulte du
bornage. Celui-ci est alors obligatoire.
L’absence de l’une ou l’autre mention permet au bénéficiaire de la promesse ou au promettant (en cas de
promesse d’achat) ou encore à l’acquéreur d’invoquer la nullité de l’acte. Cette action doit être intentée avant
l’expiration du délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Si la mention est omise dans l’avant-contrat, l’action en nullité ne peut être intentée si cette mention figure
dans l’acte de vente authentique.
II. LA JOUISSANCE PAISIBLE
L’obligation de délivrance
La délivrance consiste dans la remise effective du bien à l’acquéreur. Le vendeur remet les clefs
éventuellement, les anciens titres de propriété, libère les lieux de tout occupant et de tout meuble, sauf si le
bien est vendu loué.
Le bien vendu doit être délivré dans l’état où il se trouve au jour de la signature de l’acte de vente avec ses
accessoires (exemple : lavabo). Il doit être conforme aux termes de la promesse de vente ou du compromis.
En contrepartie de la délivrance, l’acquéreur paie le prix de vente.
La garantie d’éviction
La garantie d’éviction permet d’assurer à l’acquéreur la « jouissance paisible » du bien acheté.
Ni le vendeur, ni les tiers ne doivent apporter de trouble à cette jouissance. Le vendeur doit notamment
révéler à l’acquéreur l’existence de servitudes supportées par le bien vendu (droit de passage, droit de
puisage etc…). Si le bien est loué, le bail est opposable à l’acquéreur, qui doit le poursuivre dès lors que ce
bail a date certaine (bail authentique signé par devant notaire ou dûment enregistré).
La garantie des vices cachés
Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue. Ces vices empêchent d’utiliser le bien
conformément à son usage ou en diminuent tellement la valeur que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté s’il en
avait eu connaissance.
Le vice caché est celui qui n’était pas connu de l’acquéreur et qui n’aurait pu être révélé par un examen
normal du bien (exemple : l’absence d’eau courante pour une maison à usage d’habitation pourvue de
robinetterie et canalisations).
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L’acte de vente peut contenir une clause d’exonération de cette garantie. Cette clause n’est pas valable si le
vendeur est un professionnel de l’immobilier, ou s’il avait connaissance de l’existence du vice, ou encore s’il a
construit le bien immobilier depuis moins de dix ans. L’action de l’acquéreur doit être intentée dans les 2 ans
de la découverte de vices (ventes intervenues depuis le 19 février 2005).
Les droits de préemption du locataire
Le droit de préemption offre au locataire la possibilité d’acheter le bien immobilier qu’il loue, par préférence
à toute autre personne. Le propriétaire doit « purger » ce droit dans les cas suivants :
Première vente du logement occupé après la mise en copropriété de l’immeuble
Le bailleur doit sous peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec avis de
réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l’indication, du prix et des conditions de la vente
projetée pour le logement qu’il occupe.
Cette information vaut offre de vente au profit de son destinataire. L’offre est valable deux mois. La vente doit
être réalisée dans un délai de deux mois (délai porté à quatre mois si l’achat est subordonné à l’octroi d’un
prêt).
Vente « en bloc » d’un immeuble
En cas de vente en totalité et en une seule fois d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte de plus de 10
logements, le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur son logement, sauf si l’acquéreur s’engage à
poursuivre la location pendant 6 ans à compter de l’acte notarié de vente.
Avant la vente de l’immeuble, le propriétaire communique au locataire une offre contenant le prix et les
conditions de la vente de l’immeuble dans son ensemble ainsi que du logement qu’il occupe. Cette offre est
valable pendant quatre mois.
Congé pour vendre
Si le bailleur souhaite vendre le logement libre, il doit, au moins six mois avant le fin du bail, délivrer un
congé pour vendre à son locataire. L’offre est valable deux mois et la vente doit être réalisée dans un délai de
deux mois après l’acceptation de l’offre (porté à quatre s’il y a prêt)
Si le locataire n’a pas donné suite à l’offre et si le vendeur a trouvé un acquéreur à un prix moins élevé que
celui mentionné dans le congé, le locataire devra en être averti. Cette notification vaut nouvelle offre de vente.
Le locataire aura alors un mois à compter de la réception de cette nouvelle offre pour l’accepter. Si le
locataire décide d’acheter, la vente doit être réalisée dans les mêmes délais que ci-dessus.
Cette obligation de seconde notification vaut aussi pour le droit de préemption du locataire dans le cas de la
vente, suite à une première mise en copropriété.
Droit de préemption urbain
Le droit de préemption urbain est le droit accordé à une personne publique (exemple : la mairie) d’acquérir
par priorité un bien mis en vente par son propriétaire.
Le droit de préemption urbain à été institué en vue de la réalisation de projets d’intérêts général (exemple :
création d’un hôpital).
Afin de purger le droit de préemption urbain lorsqu’il existe, le vendeur doit effectuer une déclaration
d’intention d’aliéner auprès de la mairie du lieu de situation du bien.
Dans la pratique, votre notaire effectue cette démarche pour le compte du vendeur. La déclaration doit
indiquer le prix, les conditions de la vente, diverses mentions concernant notamment la consistance (surface),
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l’usage du bien vendu (habitation, commerciale, professionnel…), son mode d’occupation (libre, occupé par
le propriétaire, un locataire…). La mairie a deux mois pour répondre.
En cas de silence de sa part durant ce délai, elle sera considérée comme ayant renoncé au droit de préemption
urbain. La signature de l’acte de vente définitif ne peut pas intervenir avant la renonciation expresse ou
implicite du titulaire de ce droit.
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