L`observatoire des loyers à Munich

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L’observatoire
des loyers à Munich
ou le modèle allemand face à la crise
Observatoire des Loyers
Allemagne
Marchés immobiliers
Jean-Pierre Schaefer
Ingénieur économiste, Caisse des Dépôts
[email protected]
Dans un marché dont on nous
dit qu’il ne connaît pas de
tension, l’Allemagne semble
faire là aussi office de bon élève
européen en matière de pression
immobiliére. Mais si on évoque le
mécanisme du miroir des loyers
ayant contribué à la stabilisation
des loyers, la situation
semble évoluer dès 2013.
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L
a connaissance des loyers est du point
de vue de l’économie immobilière un
gage de fonctionnement optimal, facilitant la fluidité du marché du point de vue des locataires et la rationalité économique du point de
vue des bailleurs. Le cas des miroirs de loyers
allemands fait régulièrement l’objet d’analyses
comme exemple d’un outil de connaissance
partagé, qu’il soit produit par enquête ou par
concertation entre les acteurs de l’immobilier.
Le cas du miroir de loyers de Munich semble
intéressant par le souci accordé à une description précise de la qualité du bien immobilier.
Ces miroirs vont-ils contribuer à stabiliser des
marchés immobiliers allemands qui, longtemps
modèles de stabilité, connaissent des tensions
croissantes ? Cette situation, sans doute liée à
une production neuve sensiblement inférieure
aux besoins sur certaines métropoles vont-elles
perturber la recherche de consensus entre partenaires qu’illustrent les miroirs de loyers ?
Evaluer les niveaux de loyers conduit à une
appréciation de la qualité du bien et des services associés, ce qui devrait faciliter les choix
des locataires et aider les propriétaires à mieux
aligner la qualité relative de leur bien par rapport à la concurrence. Sur le plan social réduire
l’asymétrie de l’information entre propriétaires
et bailleurs facilite l’accès au logement, bien qui
n’est pas seulement un objet économique banal
mais un besoin fondamental en lien avec l’équilibre personnel et familial. Des observatoires de
loyers existent, au moins ponctuellement, dans
divers pays mais les dispositifs fonctionnant en
Allemagne présentent des spécificités qui justifient de présenter leur organisation et de s’interroger sur leur rôle dans le fonctionnement actuel
des marchés immobiliers.
Après le calme, la tempête ?
L’Allemagne est un pays où le statut locatif est
prédominant, particularité que l’on rencontre
dans les pays d’économie rhénane (Suisse,
Autriche, Pays-Bas). Analyser l’origine de cette
situation dépasse le cadre de cet article, car
cela renvoie à des éléments multiples où se
mêlent l’histoire (reconstruction après la guerre
et solidarité entre groupes sociaux), les choix de
société (primat donné à l’investissement industriel productif de biens réels, rôle d’appoint de
l’immobilier visant un rendement modeste mais
stable), la géographie et l’urbanisme (droit des
sols, réglementation foncière, attachement à la
sphère régionale). On peut se limiter à indiquer
que le marché immobilier allemand était considéré, à l’aune des comparaisons internationales, comme globalement équilibré entre offre
et demande. Depuis une quinzaine d’années un
rythme élevé de démolitions (de l’ordre de 300
000 logements) fut même justifié par une offre
jugée pléthorique dans des zones en dépeuplement, cette situation est en train de changer sur les marchés des grandes métropoles
allemandes.
janvier - février 2013 I études foncières n°161
L’observatoire des loyers à Munich
Après une phase de production de logement
importante au moment de la réunification
(600 000 logements produits en 1995), la production neuve a fortement décru (BBSR 2011)
sous 200 000 en 2009 et 2010, soit très en dessous du niveau des pays comparables (France,
Pays-Bas). La stagnation démographique
globale a sans doute conduit à sous-estimer
une croissance du nombre de ménages inégalement répartie sur les marchés des grandes
métropoles allemandes. Cette situation, et un
parc abondant et de qualité sont traditionnellement évoqués pour expliquer que les marchés
immobiliers allemands n’ont pas connu la forte
poussée de prix et de loyers observée depuis
2000 dans les pays voisins. Structurellement,
l’accession reste onéreuse, rapportée au revenu moyen. En revanche l’offre locative est
abondante, et de qualité stable. Globalement
le marché locatif apparaissait offreur et la relation propriétaires locataires relativement « sereine ». Les baux sont sans limitation de durée,
à l’instar des Pays-Bas (contre trois ans en
France). En fait dans le contexte des marchés
allemands, le propriétaire cherche à conserver
son locataire (Vorms, 2010). Dans certains marchés détendus, la revente d’un logement locatif serait plus aisée avec un locataire que sans1.
Les loyers des dix principales métropoles allemandes sont en moyenne bien inférieurs à
ceux des grandes villes européennes de taille
et d’importance comparables. Le taux d’effort
(ratio loyer sur revenu), proche de 20 % (pour
études foncières n°161 I janvier - février 2013
un studio), semble beaucoup plus faible que
dans les pays voisins (Duebel, 2012), de même
un loyer moyen national de 7 €/m2 sur le stock
et 8,50 €/m2 en relocation pour un 70 m2 (BulwienGesa, 2011) apparaît comme fort attractif. Mais depuis 2011, les marchés changent, et
vite : Une hausse moyenne des prix de vente
de 12 % en cinq ans à l’échelle nationale (Der
Spiegel, 2012) recouvre des situations locales
contrastées, avec une hausse des prix forte
à Hambourg, Berlin, Munich, voire Francfort.
Quoiqu’encore décalée en intensité, la hausse
des loyers de relocations semble se profiler.
C’est dans ce contexte en pleine évolution
que doit être replacé le miroir de loyers de
Munich.
Observer l’ordinaire
La force d’attraction de la Ville de Munich en fait
l’un des marchés les plus actifs d’Allemagne. Le
« Miroir de loyers de Munich » est une publication officielle de la Ville, préfacée par le maire et
l’adjoint aux affaires sociales. Cet observatoire
est présenté comme une base réglementaire
et juridique pour l’appréciation des loyers des
nouvelles mises en location, destiné à éviter les
conflits portant sur les loyers en cours, conflits
« synonymes de coûts juridiques élevés ». Une
nouvelle location ne peut pas être fixée à plus
de 20% du loyer local de référence pour un bien
équivalent.
1 - Cette situation différente de la France où un bail en cours conduirait à une
baisse de valeur de revente, et encore plus avec les Etats Unis d’Amérique
où le bail du locataire devient caduc lors du changement de propriétaire.
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Tableau 1
Indices des prix immobiliers en Allemagne
hausse
annuelle
1990-2011
hausse
2010-2011
2 583 €/m2
1,20%
7,30%
257 000 €
1,10 %
4,30 %
8,51 €/m
1,10%
5,20%
7,02 €/m
2,20%
Indices BulwienGesa AG
Allemagne entière
valeur
2011
appartement neuf 70 m2
maison de ville 100 m
location neuve 70 m
Relocation 70 m
2
2
2
2
2
4,60%
Sources : BulwienGesa AG
La municipalité a fait le choix d’établir un observatoire « qualifié », établi sur une base scientifique par l’Institut de sondage TMS sous
contrôle de L. Fahrmeir, de l’Institut de statistique de l’Université de Munich. Le terme de
qualifié le désigne comme une référence juridiquement opposable pour donner les loyers locaux de référence (« ortsüblich »). Ce n’est pas
le cas d’un Observatoire de loyers « ordinaire »,
établi par consensus entre partenaires comme
celui de Cologne (Vorms & Bosvieux 2010).
L’observatoire des loyers couvre tout le territoire de la Ville, qui avec 1,45 million d’habitants
sur 310 km2 est la troisième ville d’Allemagne
par la population et la sixième en superficie.
L’observatoire repose sur un échantillon de
3000 observations du secteur privé libre. La
mise à jour est prévue tous les deux ans.
L’échantillon des loyers a été relevé en janvier 2010 avec l’appui des services municipaux
du foncier, du cadastre, de l’urbanisme et des
affaires sociales. Les partenaires sont deux associations des locataires de Munich et les fédérations des propriétaires immobiliers de Munich
et environs et des propriétaires de l’arrondissement de Munich.
L’observatoire est orienté avant tout vers les
logements familiaux courants dont les baux
datent de 2006 à 2009, pour lesquels un échantillon (de locataires joignables au téléphone)
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statistiquement valable est obtenu. Aussi sont
exclus du champ de l’observation les logements
couverts par toute forme de conventionnement
liés à des aides publique, les logements de
fonction, les centres d’hébergement, les foyers
de jeunes et d’étudiants et les sous location.
L’observatoire ne porte pas sur les maisons
individuelles ni sur les logements dits isolés.
Les autres situations atypiques éliminées sont
soit luxueuses, tels les logements de dernier
étage avec terrasses soit au contraire inconfortables, logements en sous-sol, dépourvus du
confort de base (cuisine, salle de bain et toilette)
ou dont les équipements sont partagés avec
d’autres logements.
Ainsi le champ de l’observatoire ne couvre pas
les biens exceptionnels, du haut comme du
bas du marché par manque d’échantillon statistiquement significatif. De même il exclut le
champ de situations avec services associés
(comme les meublés) ou de relations contractuelles spécifiques comme la sous-location.
L’édition 2011-2012 de cet observatoire comporte des indications concernant l’économie
d’énergie mais il n’apparaît pas encore possible
de mesurer nettement leur impact sur les loyers,
ce sujet devra être approfondi dans les éditions
ultérieures de l’observatoire.
Pour tous les types de logements absents de
l’observatoire, une hausse de loyer devra être
justifiée par comparaison avec un logement
similaire, à charge pour le bailleur de l’identifier. L’observatoire peut servir d’indications
par quartier, mais ne sera pas opposable
juridiquement.
Minutieuse méthodologie
La première étape estime des charges de
fonctionnement forfaitairement en fonction de
ratio mensuel en €/m2 détaillés selon quinze
rubriques2. Le miroir ne mesure que des loyers
« froids », sans charges, mais ces charges forfaitaires sont mises en regard dans l’estimation
du loyer moyen du logement équivalent du
secteur.
Dans la deuxième étape, le loyer mensuel net de
charges en €/m2 est établi par classe de taille du
logement et l’année de construction, la fourchette
des loyers allant de 8 € à 15 €. Pour 11 tranches
d’âge, par pas de deux m2, le loyer de base au m2
est calculé de 20 à 160 m2. Il s’agit donc d’une
approche extrêmement minutieuse, qui laisse
néanmoins supposer que pour certaines surfaces, le calcul est obtenu par interpolation.
La détermination de la tranche d’âge peut être
revue si, tout en conservant le gros œuvre, l’immeuble a fait l’objet d’une profonde rénovation.
Au vu de l’abaque (figure 1) l’âge semble avoir
janvier - février 2013 I études foncières n°161
L’observatoire des loyers à Munich
en réalité peu d’impact, sauf pour la génération
1967-1977 qui est sensiblement moins chère ;
cette période de forte construction cumulait
pauvreté architecturale et médiocrité technique
en Allemagne comme en France.
Les petites surfaces (20 à 30 m2) reviennent 30
à 70 % plus cher au m2 que le reste du parc.
La courbe des prix au m2 marque un palier vers
70 m2-90 m2 ce qui veut dire que dans cette
tranche de taille l’augmentation du loyer est
presque proportionnelle à la surface. Au-delà le
tassement du loyer au m2 se poursuit. La relation prix et surface permet d’afficher des écarts
moins spectaculaires en terme de prix au logement, 300 € pour 20 m2, 400 € pour 30 m2 et
645 € pour 60 m2.
La troisième étape porte sur la qualité du bien.
Des suppléments ou abattements sont calculés
selon l’emplacement, l’équipement et l’état du
logement. Les quatre niveaux de qualité d’emplacement prennent en compte les équipements de
proximité, les nuisances (industries, installations
militaires), bruit etc. La qualité est définie non
seulement par l’adresse, mais aussi par la qualité
d’ensemble de l’îlot (donc l’arrière du bâti). La Ville
est divisée en 25 quartiers, classés sur 4 niveaux
(simple, moyen, bon, excellent). La typologie architecturale conduit à des moins-values pour les
différentes générations d’avant 1978, avec des
nuances selon la hauteur et la densité du bâti.
Les terrasses orientées Sud et ouest de plus de
5 m2 apportent une plus-value. Des défauts dans
le confort sanitaire (eau chaude, chauffage, salle
de bain) entraînent des moins-values. A l’inverse
une cuisine équipée ou vaste, une salle d’eau
supplémentaire, des sols rénovés apportent des
plus-values. Il en est de même pour d’autres caractéristiques comme étage élevé, hauteur sous
plafond supérieure à 2,6 m, chauffage au sol,
vide-ordures. L’absence d’interphone pénalise
presque autant que l’absence d’ascenseur.
Le cumul des plus et moins-values, soit pas
moins d’une trentaine de correctifs possibles,
est limité dans des fourchettes minimum
maximum elles-mêmes dépendantes de l’âge
(<1948, 48/77, > 1978).
Une quatrième étape du calcul introduit des facteurs correctifs supplémentaires portant sur le
quartier, le chauffage, l’équipement sanitaire et
les sols, la cuisine, la consommation d’énergie,
Figure 1
Loyers à Münich en €/m2 selon la taille
du logement et l’âge de l’immeuble
16€/m 2
15€/m 2
14€/m 2
13€/m 2
12€/m 2
11€/m 2
10€/m 2
9€/m 2
8€/m 2
20 m 2
40 m 2
60 m 2
Construit < 1918
80 m 2
100 m 2
1967-1977
120 m 2
140 m 2
160 m 2
Construit depuis 2008
Source : Mietspiegel für München 2011
études foncières n°161 I janvier - février 2013
2 - Eau, nettoyage public, enlèvement des déchets, taxe foncière, assurances responsabilité civile, ramonage de cheminée, éclairage commun,
ascenseur, buanderie, concierge, espaces verts, nettoyage des parties
communes, déneigement, entretien de chaufferie, chauffage, ECS, frais
d’antenne/câble (au logement).
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Articles
les équipements de luxe. Ces correctifs sont
eux-mêmes inscrits dans une fourchette de tolérance (de 1 à 2 €), fourchette qui elle-même est
croisée avec la surface et l’âge du bâtiment.
L’étape finale consiste à additionner les
charges, les loyers de base de référence et
ajouter/retrancher les plus-values et moins-values, vérifier qu’on se situe bien dans la fourchette corrective prévue pour aboutir au « loyer
moyen de référence du secteur pour ce type de
logement » complété par une fourchette d’incertitude. Une notice de 24 pages présente les huit
tableaux de la méthode de calcul complète. Le
service municipal du logement fournit toutes les
informations sur le miroir, son utilisation et sur
la réglementation du secteur locatif. Un bureau
spécifique traite du chauffage dans le cadre
d’un « miroir du chauffage » et de la production de passeport énergétique (DPE) nécessaire
pour la vente comme pour la location.
Globalement, une fois dépassée l’impression de
complexité du calcul, on aboutit pour la période
2010-2012 à des loyers qui apparaissent très
raisonnables selon des standards internationaux. Mais tout cela ne va-t-il pas changer dans
la prochaine édition du miroir de loyer, au vu
de la hausse des prix qui semble s’observer en
Allemagne en relocation dans les trois grandes
métropoles ?
Face à la hausse des marchés
Un indice immobilier (BulwienGesa, 2012)
mesure sur 125 villes cinq segments de marchés résidentiels. Cet indice composite fut à la
baisse de la réunification jusqu’en 1997, suivi
d’une lente remontée, mais généralement en
dessous de l’inflation. Ce n’est que depuis 2008
que l’indice amorce une croissance qui semble
dépasser l’inflation et qui en 2011 a affiché une
hausse nettement au-dessus de la moyenne
des vingt années précédentes.
Cette croissance est sensible dans le Sud et
à l’Ouest (Munich en tête suivi de Francfort) et
faibles dans le Nord et à l’Est (Kiel, Brême, Liepzig, Dresde). On retient qu’un loyer neuf est à
8,50 €/m2 et un loyer de relocation de 7 €, ce qui
mesuré en moyenne sur 125 villes confirme l’impression de marchés « raisonnables ». De même
selon le Ministère chargé du logement (BBSR)
3 - Même s’ils ne sont plus de statut d’utilité publique, les organismes
regroupés dans la Fédération GdW sont en grande partie contrôlés par
des collectivités locales, ou des entités devant combiner souci de l’intérêt
général et gestion équilibrée
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les loyers 2010 se situaient sur une échelle de
4,5 à 9 €/m2, les loyers dépassant 8 € sur moins
d’une dizaine de marchés. Et pourtant les articles
dans la presse (Der Spiegel, 2012) se multiplient
actuellement pour souligner à la fois les hausses
ponctuelles et les disparités régionales.
Sur le plan strictement de la démographie, au
sein même d’une Bavière tirée par la croissance
Munichoise, les franges rurales Nord et Est sont
en déprise, à l’instar de la Thuringe voisine et
de la Saxe. A l’Est Berlin et le Brandebourg
disposent d’un certain dynamisme tandis que
la Poméranie et la Saxe Anhalt sont en baisse
de population à l’horizon 2025 (BBR 2012). Et
à l’ouest les évolutions démographiques sont y
compris en Rhénanie ou en Westphalie du Nord.
En terme d’immobilier (donc de ménages), la
croissance est sensible sur la Bavière et le Bade
Würtemberg (sauf zones rurales) et à Hambourg, Munich et Berlin. Des contrastes sont
sensibles à des niveaux très fins comme une
tension de marché à Brème contrastant avec
la détente dans le port voisin de Bermerhaven
où le chômage est élevé. La carte des marchés
immobiliers à l’échelle des 430 arrondissements
est une vraie peau de léopard.
Pour l’année 2013, les prévisions varient entre
une stabilité globale (compte tenu du ralentissement économique en Europe) et des hausses localisées suscitées par des taux d’intérêt faibles
et un regain d’intérêt de la part d’investisseurs
(notamment les étrangers d’Europe orientale
et balkanique) pour l’immobilier valeur refuge.
Deux ans après les analyses des experts, les
milieux politiques évoquent depuis 2012 une
offre faible comme facteur susceptible d’accroître la tension des marchés. Les analyses fédérales estiment à moins de 200 000 logements
la demande nouvelle jusqu’en 2025, souvent
concentrée dans des îlots. D’autres estimations
(Pestel Institut, 2012) évoquent un besoin global beaucoup plus considérable dans le secteur
locatif. D’un côté, la vacance reste en effet significative dans des régions rurales en déprise,
et pas seulement à l’Est. Inversement une tension la plus visible se manifeste sur les prix de
vente du neuf, avec une production qui semble
orientée vers le haut de gamme (à Hambourg
ou Munich) au détriment de l’offre en gamme
moyenne. L’important parc des organismes de
logements locatifs à vocation sociale 3 est en
grande partie sorti du conventionnement (à l’issue du remboursement des prêts) et seuls 1,6
millions de logements sont classés « sociaux ».
Ces organismes vont-ils suivre la hausse des
loyers, la freiner dans leur parc libre ou relancer
leur production locative ? Après dix ans d’arrêt
de la production en logement social, Cologne
va en relancer, de même à Hambourg, à Brème
et surtout à Berlin. Là encore c’est du côté de
Munich que se tournent les regards, la Ville
imposant un quota de 30 % logements sociaux
dans les nouveaux projets. Mais encore faudrat-il que la production soit significative. La stabilité des marchés immobiliers en Allemagne : un
autre mythe en voie d’extinction ? Bibliographie
›› 2012, « Stadtluft macht arm, immobilienpreise », Der Spiegel, n°47, pp.84-86,
www.spiegel.de
BBSR, 2010, « Wohnungsmärkte im Wandel », Bonn, BBSR, 16p., http://www.bbsr.bund.de
BulwienGesa AG, 2012, « Immobilienindes 1975-2011 », www.bulwiengesa.de
›› BBSR, 2011, « Wohnungs und Immobilienmärkte in Deutschland 2011”, Bonn, BBSR,
20p. www.bbsr.bund.de
›› Duebel, H.-J., 2012, « Marché Immobilier en Allemagne », Finpolconsult
Conférence Dinamic, décembre
›› ROllot C., 2012, « Le miroir des loyers allemand un paradis pour locataires », Le
Monde, 14 avril
›› VON JUNG, 2012, « Münchner Modell », Der Spiegel, n°49, www.spiegel.de
›› Vorms, B., Rougier I., Girometti, L., Couëtoux du Tertre I., 2011
« Marché transparent, marché pacifié , le rôle des miroirs de loyers en Allemagne »,
ANIL Habitat Actualité, 12p. www.anah.fr
›› Landeshaupstadt München, 2011,”Mietspiegel für München” http://www.muenchen.
de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html
janvier - février 2013 I études foncières n°161