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Développements récents dans le
domaine du droit immobilier
Recent Real Estate Jurisprudence
ACADÉMIE DAVIES – pour la formation juridique continue
DAVIES ACADEMY – for continuing legal education
Stefan Fews - Alain Roberge
June 14, 2012 / 14 juin 2012
What we have for you today!
A méli-mélo,
a hodge-podge,
a Smörgåsbord!
of recent secured financing and real estate
legislation and jurisprudence
2
Financing
The Interest Act
Prepayment Right
Section 10(1) of the Interest Act allows the debtor
under a loan with a term of more than 5 years that is
secured by a mortgage on real estate to prepay it
after 5 years by paying 3 months of interest.
5
Prepayment Right
This prepayment right was first enacted in 1880 to
protect farmers from being locked into long-term
mortgages with large prepayment penalties.
In 1890, Section 10(2) of the Interest Act was
introduced to exclude the application of this right
when the mortgage was granted by a corporation.
6
Prepayment Right
What did this mean in practice?
Lenders refused to extend loans with terms of more
than 5 years if the real estate securing them was
owned by limited partnerships or trusts (including
REITs).
If a lender is going to lock a rate for 10 years, its
expectation will be to receive more than 3 months of
interest as a penalty for prepayment after 5 years.
7
Prepayment Right
The Interest Act was very, very out of date.
Real estate is now commonly held by partnerships,
trusts or certain other "pass-through" entities.
Accordingly, the Interest Act came to severely limit
the access of a large number of commercial
borrowers to longer term money.
8
Prepayment Right
The federal government published regulations that
amend Section 10(2) of the Interest Act.
The statutory prepayment right now does not apply to
hypothecs on real estate granted after January 1st,
2012 by (i) partnerships, (ii) trusts settled for business
or commercial purposes, (iii) Alberta unlimited liability
corporations, (iv) British Columbia unlimited liability
companies, and (v) Nova Scotia unlimited companies.
9
Cautionnement
Loi sur les sociétés par actions (Québec)
Renonciation, par la caution, à se prévaloir
de l'article 2362 du Code civil
Cautionnement
L’article 123.66 de la Loi sur les compagnies
(Québec), maintenant abrogé, imposait des
restrictions quant à l’aide financière qu’une
compagnie pouvait fournir à son actionnaire ou à
l’actionnaire de la compagnie-mère.
L’article 123.69 rend solidairement responsables les
administrateurs ayant autorisé une aide financière
en violation de l’article 123.66.
11
Cautionnement
C’est au moment où l’aide financière est consentie
qu’on détermine si elle viole ou non l’article 123.66 :
-
Clarke c. Technical Marketing Associates Limited (1992)
80 O.R. (3d) 734;
-
Absence de mesure transitoire à ce sujet dans la Loi sur
les sociétés par actions (Québec);
12
Cautionnement
-
octroi d’un cautionnement de remplacement pour
« corriger » une situation existante;
-
convention de crédit exigeant un cautionnement de la part
de toutes les filiales dans la mesure permise par la loi;
-
« asset based lending » : le crédit disponible varie selon la
valeur des actifs grevés.
13
Cautionnement
Art. 2361. Le décès de la caution met fin au cautionnement,
malgré toute stipulation contraire.
Art. 2362. Le cautionnement consenti en vue de couvrir des
dettes futures ou indéterminées, ou encore pour une période
indéterminée, comporte, après trois ans et tant que la dette
n'est pas devenue exigible, la faculté pour la caution d'y
mettre fin en donnant un préavis suffisant au débiteur, au
créancier et aux autres cautions.
Cette règle ne s'applique pas dans le cas d'un
cautionnement judiciaire.
Art. 2363. Le cautionnement attaché à l'exercice de
fonctions particulières prend fin lorsque cessent ces
fonctions.
14
Cautionnement
Épiciers Unis Métro-Richelieu Inc., division
« Éconogros » c. Collin, [2004] 3 R.C.S. 257, à la
p. 279
43. […] En effet, le texte de l’art. 2363 C.c.Q. diffère
nettement de celui de l’art. 2361 C.c.Q., où le
législateur a expressément prévu que le décès de la
caution mettait fin au cautionnement « malgré toute
stipulation contraire ». N’ayant pas apporté une telle
précision à l’art. 2363 C.c.Q., le législateur n’avait
pas l’intention d’en faire une disposition d’ordre
public.
15
Cautionnement
Les commentaires du ministre de la Justice
concernant l’art. 131 de la Loi sur l’application de la
réforme du Code civil comportent donc une erreur,
puisqu’ils ne tiennent pas compte de la différence
claire de formulation des art. 2361 et 2363 C.c.Q.
Ainsi, l’art. 2363 C.c.Q. s’applique dans tous les cas
où les parties n’y ont pas dérogé contractuellement.
[…]
16
Obligation to provide
information to a surety
Banque de Montréal v. Beaulieu S.C. 500-17047762-094 (October 5, 2011)
Facts:
-
Beaulieu is the president and sole shareholder of
6513557 Canada Inc. (the "Company").
-
The Company acquired the assets of 2700620 Canada
Inc., a company operating a business selling equipment
and materials to hotels and restaurants.
-
To partially finance the acquisition, the Company
obtained a loan from the Bank.
18
Facts:
-
The security for the loan included a $200,000 personal
guarantee from Beaulieu.
-
The Company lost significant sums of money over a
2-year period. Beaulieu met almost on a daily basis with
the account manager and then with the person assigned
from the "special account management unit" to discuss
the financial situation.
-
The Bank agreed to forbear defaults in exchange for
changes to the loan terms including an obligation of
Beaulieu to inject more equity and to provide an
additional $200,000 personal guarantee.
19
-
The Company voluntarily assigned its assets to its
creditors. The Bank was only able to collect $6,000 of the
$1,342,794.83 owing to it. It sought $400,000 plus
interest under the 2 guarantees.
-
Beaulieu claimed that the Bank had failed in its obligation
to provide him with information (2345 CCQ) as to its
assessment of the financial situation of the Company and
had not properly explained his obligation to inject more
capital.
-
He initially counter-claimed for the $694,649.23 that he
alleged he had personally invested in the Company (he
subsequently reduced that claim to $121,850).
20
Decision:
- Court quotes Caisse populaire Desjardins de Bromptonville c. Rabouin
(J.E. 2004-50 (C.S.)), and, by extension the Court of Appeal decision of
Trust La Laurentienne du Canada Inc. c. Losier (REJB 2001-22029): the
obligation to provide information to the surety: "s'applique dans la mesure
où la caution est dans une position informationnelle vulnérable.
Cette obligation d'informations n'exempte toutefois pas la caution de se
renseigner et de veiller prudemment à la conduite de ses affaires.
Le devoir de se renseigner variera en fonction des circonstances.
Ce devoir du créancier de se renseigner sera évidemment à étendue
variable puisque devront être prises en considération les circonstances
telles, la qualité des parties, le degré d'accessibilité de l'information, etc."
21
Decision:
-
Beaulieu had 30 years of experience in commercial real estate
and in the restaurant industry. He had taken
3 weeks to sign the forbearance letter that clearly explained
the conditions of the forbearance.
-
The court found that Beaulieu was not in a "position
informationnelle vulnérable" relative to the Bank. In fact, he
had much more information than the Bank and had falsified
invoices and financial records.
-
Court rejected Beaulieu's counterclaim and condemned
Beaulieu to pay all amounts owing under the guarantees.
-
Court of Appeal rejected the appeal on January 30, 2012.
22
Dépôts de garantie, retenues et
compensation
compensation
Avant le 1er janvier 2009, un « dépôt de garantie »
était assimilé à un gage :
Re Lemieux; Banque Royale du Canada c. Béliveau [1977] 26 C.B.R. 97
(C.A. Québec) : remise d’une somme au comptant au créancier
Place Versailles Inc. c. Ville de Montréal [1977] C.A. 176 : dépôt pour
garantir obligations contractuelles
Havre Citadel Inc. (Syndic de) REJB 2000-16336 (C.A. Québec) : prix de
vente détenu en fidéicommis par un notaire
Caisse populaire Desjardins de Val-Brillant c. Blouin [2003] 1 R.C.S.
666 : la remise d’un certificat de dépôt, simple « reçu » non négociable,
constitue un gage
24
compensation
Art. 2702. L’hypothèque mobilière avec dépossession est
constituée par la remise matérielle du bien ou du titre au
créancier ou, si le bien est déjà entre ses mains, par le
maintien de la détention matérielle, du consentement du
constituant, afin de garantir sa créance.
(souligné ajouté)
25
compensation
L’article 224(1.3) de la Loi sur l’impôt sur le revenu (Canada)
définit le terme « garantie » [security interest] comme suit :
« Droit sur un bien qui garantit l’exécution d’une obligation,
notamment un paiement. Sont en particulier des garanties
les droits nés ou découlant de débentures, hypothèques,
privilèges, nantissements, sûretés, fiducies réputées ou
réelles, cessions et charges, quelle qu’en soit la nature, de
quelque façon ou à quelque date qu’elles soient créées,
réputées exister ou prévues par ailleurs. »
26
compensation
Caisse populaire Desjardins de l'Est de Drummond c.
Canada [2009] 2 R.C.S. 94, à la p. 117
[30] C’est le terme de cinq ans, le maintien du dépôt et la
retenue de la somme de 200 000 $, ainsi que l’engagement
de Camvrac de ne pas transférer ou négocier le dépôt et le
fait que la somme ne pouvait servir de garantie que vis-à-vis
de la Caisse qui ont fait naître le droit de la Caisse sur un
bien de Camvrac pour les besoins du par. 224(1.3) LIR.
Sans ces restrictions, Camvrac aurait pu encaisser la
somme à tout moment.
27
compensation
(suite)
Si elle l’avait fait alors qu’elle était toujours endettée envers
la Caisse, le droit de compensation de la Caisse n’aurait pu
être exercé, car la Caisse n’aurait plus eu d’obligation envers
Camvrac au moment où elle aurait voulu recourir au
mécanisme. Or, en l’espèce, les conventions stipulaient que
Camvrac acceptait les restrictions applicables au dépôt de
200 000 $ de telle sorte que la Caisse soit toujours endettée
envers elle et qu’en cas de défaut, elle puisse effectivement
opérer compensation. Il y a eu création d’une « garantie » au
sens du par. 224(1.3) LIR en ce que les conventions
garantissaient le droit de compensation en conférant à la
Caisse un droit sur un bien de Camvrac.
28
compensation
Caisse populaire Desjardins de l'Est de Drummond
c. Canada [2009] 2 R.C.S. 94, à la p. 127
[54] […] Je conviens volontiers […] qu’aucune garantie (ou
security interest) n’a été établie si le droit conventionnel de
compensation fait seulement en sorte qu’en cas de défaut de
la part du débiteur, le créancier peut conserver les sommes
dues au débiteur, s’il en est. Je conviens aussi qu’« à elle
seule », une sûreté négative ne saurait « empêcher l’auteur
de l’engagement de consentir à un tiers une sûreté
opposable sur un bien ».
29
compensation
Retenue découlant du Code civil
2123. Au moment du paiement, le client peut retenir, sur le
prix du contrat, une somme suffisante pour acquitter les
créances des ouvriers, de même que celles des autres
personnes qui peuvent faire valoir une hypothèque légale
sur l'ouvrage immobilier et qui lui ont dénoncé leur contrat
avec l'entrepreneur, pour les travaux faits ou les matériaux
ou services fournis après cette dénonciation.
Cette retenue est valable tant que l'entrepreneur n'a pas
remis au client une quittance de ces créances.
Il ne peut exercer ce droit si l'entrepreneur lui fournit une
sûreté suffisante garantissant ces créances.
30
compensation
La Cour d’appel a même reconnu que l’exception
d’inexécution prévue à l’article 1591 du Code civil peut servir
de fondement à un droit de retenue.
Daltech Architectural Inc. (Syndic de) 2008 QCCA 2441
[46] Bien que l'article 2 L.F.I. doive recevoir une interprétation libérale, je
ne peux retenir l'argument voulant que le droit de rétention, en l'espèce,
soit exclu du champ d'application de cet article, au motif qu'il s'agit d'un
droit de rétention contractuel et non prévu par une loi. Même si le droit de
rétention est prévu dans un contrat, il n'en demeure pas moins qu'il
découle directement de l'exception d'inexécution expressément prévue
par le Code civil du Québec [article 1591 C.c.Q.].
31
compensation
La Cour d’appel a même reconnu que l’exception
d’inexécution prévue à l’article 1591 du Code civil peut servir
de fondement à un droit de retenue.
Daltech Architectural Inc. (Syndic de) 2008 QCCA 2441
[47] Partant, les exigences pour conférer le statut de créancier garanti à
l'intimée de l'article 2 L.F.I. sont remplies. Je suis d'avis que le juge de
première instance n'a pas commis d'erreur à cet égard.
32
Article 2692 CCQ Hypothecs
Article 2692 CCQ
Article 2692 CCQ:
A hypothec securing payment of bonds or other titles of
indebtedness issued by a trustee, a limited partnership or a
legal person authorized to do so by law shall, on pain of
absolute nullity, be granted by notarial act en minute in
favour of the person holding the power of attorney of the
creditors.
34
Article 2692 CCQ
In what context might you have seen a 2692 CCQ
hypothec?
-
If you have ever granted or taken security for a debenture
or other "title of indebtedness";
-
If you have ever borrowed from a conduit (CMBS) lender
or from a lender that sells participations in or syndicates
its loans.
35
The Positron Decision
Positron Technologies Inc. (Arrangement relatif à) (2008
QCCS 4668)
Only decision dealing with the application of 2692 CCQ.
Rendered by the Superior Court in October of 2008. The
Court of Appeal granted leave to appeal in December of
2008 and the appeal was settled out of court in February
of 2009.
36
Facts (continued):
-
Positron Technologies Inc. is under the protection of the
Companies Creditor Arrangements Act.
-
Quorum Investments Pool Limited Partnership holds
2 convertible debentures issued by Positron and submits
its claim to the monitor.
-
Claims that both debentures are secured by valid
hypothecs.
37
Facts (continued):
-
One of the convertible debentures is secured by a
hypothec granted by notarial act en minute in favour of a
fondé de pouvoir.
-
Other debenture is alleged to be secured by deed under
private signature in favour of Quorum.
-
Counsel to Quorum had issued opinions to the effect that
both were valid and enforceable.
38
Facts (continued):
-
Special counsel to Quorum, a noted expert and author,
argued before the Court that article 2692 CCQ does not
apply when there is only one creditor, claiming that in
such circumstances having a fondé de pouvoir is useless.
-
The Court is quick to point out to that this position differed
from the one taken by such counsel in his seminal work
on real security.
39
Decision:
-
The hypothec that was granted to secure the second
convertible debenture is absolutely null because it was
not granted by notarial act en minute in favour of a fondé
de pouvoir.
-
The argument that a fondé de pouvoir is not needed
where there is only one creditor is not supported by the
text of 2692 CCQ and is inconsistent with the
assignability of the debenture.
40
When is 2692 CCQ applicable?
3 elements must be present:
(1) a hypothec;
(2) securing payment of bonds or other titles of
indebtedness;
(3) issued by a trustee, a limited partnership or a legal
person.
41
If these 3 elements are present, the hypothec must respect
2 conditions, on pain of absolute nullity, namely:
(1) hypothec must be granted by notarial act en minute;
(2) in favour of the person holding the power of attorney
of the creditors (a fondé de pouvoir).
42
What the decision did not say (the question was never
asked):
-
That a hypothec granted in favour of a person holding the
power of attorney of creditors must secure a title of
indebtedness issued by a corporation, limited partnership
or trustee (that article 2692 CCQ should also be read a
contrario).
-
2692 CCQ is, however, the only article in the CCQ that
refers to a hypothec granted in favour of a person who is
not necessarily the creditor.
43
Because the consequence of failing to comply with 2692
CCQ when applicable are so severe, you should expect to
continue to see 2692 CCQ form used for hypothecs granted
in favour of a person who holds the power of attorney of
creditors.
44
Règlement législatif des difficultés
soulevées par l'article 2692 du Code civil?
Règlement législatif des difficultés soulevées
par l'article 2692 du Code civil?
Article 2328 al. 1 du Code civil français
Toute sûreté réelle peut être constituée, inscrite, gérée et
réalisée pour le compte des créanciers de l'obligation
garantie par une personne qu'ils désignent à cette fin dans
l'acte qui constate cette obligation.
(soulignés ajoutés)
46
Règlement législatif des difficultés soulevées
par l'article 2692 du Code civil?
Commentaires du Barreau du Québec / mars 2002 :
« L’amendement proposé ci-après simplifierait grandement certains
financements et mettrait le droit du Québec au pair avec le droit américain
et celui des pays de common law. Le Barreau du Québec suggère donc
que l’article 2692 du Code civil soit remplacé par le suivant :
2692. Une hypothèque peut être consentie en faveur d’une personne
chargée de représenter le ou les créanciers, présents ou futurs; elle est
alors constituée en faveur de cette personne à titre de fondé de pouvoir et
un des créanciers peut agir à ce titre.
Lorsqu'elle garantit une émission de titres d’emprunt, l’hypothèque ainsi
consentie doit, à peine de nullité absolue, être constituée par acte notarié
en minute. »
47
Additional Hypothecs
Additional Hypothecs
Banque Nationale du Canada v. Larouche (2011 QCCS
5387) October 6, 2011
Issue:
Whether the additional hypothec provision in a deed of
hypothec granted by Larouche in favour of the Bank entitled
the Bank to receive proceeds form a sale by judicial authority
over and above what had been paid pursuant to the principal
hypothec.
49
The Larouche Decision
Facts:
-
Bank had extended certain loans as well as a line of
credit to 4387228 Canada Inc. in order to finance the
purchase of machinery;
-
Security for the loan included a second-ranking
immovable hypothec in the amount of $125,000 on
Larouche’s immovable (Larouche was the shareholder of
4387228 Canada Inc.).
50
The deed contained the following clauses:
2. HYPOTHÈQUE
2.1 Pour garantir le paiement de la dette et l'accomplissement de ses obligations
en vertu du présent acte, de même que pour garantir l'acquittement de toutes
ses autres obligations envers la Banque, présentes et futures, directes ou
indirectes, le Débiteur hypothèque l'immeuble suivant pour la somme de cent
vingt-cinq mille dollars (125 000 $), avec intérêt au taux de vingt-cinq pour
cent (25 %) par année à compter de la date des présentes.
7. HYPOTHÈQUE ADDITIONNELLE
7.1 Pour garantir le paiement des intérêts qui ne seraient pas déjà garantis par
l'hypothèque créée à l'article 2, de même que pour garantir davantage
l'acquittement de ses obligations en vertu du présent acte, le Débiteur
hypothèque l'immeuble et les autres biens mentionnés à l'article 2 pour une
somme additionnelle égale à vingt pour cent (20 %) du montant en capital de
l'hypothèque créé à l'article 2.
51
Facts (continued):
-
Company defaulted on its loans.
-
Bank caused Larouche's immovable to be sold by judicial
authority.
-
The officer prepared a scheme of collocation. After
collocating commissions and fees in respect to the sale
and the claim of the first-ranking secured creditor, there
was a balance of $141,013.06, which was paid to the
Bank (Bank claimed that it was entitled to recover up to
$150,000 pursuant to the principal and additional
hypothecs).
52
Facts (continued)
Larouche did not object to the Bank’s claim for $125,000
under the principal hypothec, but challenged the merits of
the collocation of the Bank’s remaining claim for $16,013.16
under the additional hypothec.
53
Decision:
The court quotes with approval Mtre. Louis Payette's seminal
work on real security, Les Sûretés réelles dans le Code civil
du Québec:
L'hypothèque garantit le capital de l'obligation principale (art. 2667 C.c.)
et, en plus, les intérêts échus durant l'année où le recours hypothécaire
s'exerce, de même que ceux des trois années précédentes (art. 2959
C.c.). Quant au surplus d'intérêt, […] le créancier peut toutefois réclamer
ce surplus à titre garanti au rang de l'inscription initiale de l'hypothèque si
celle ci, aux termes de l'acte constitutif, a garanti le paiement des intérêts
au delà de ce que prévoit la loi et si la somme totale pour laquelle
l'hypothèque ou l'hypothèque additionnelle a été consentie permet de
couvrir ces arrérages.
54
Judge decided that, despite the wording "pour garantir
davantage l'acquittement de ses obligations en vertu du
présent acte", the additional hypothec was not an extension
of the principal hypothec and that its scope was in fact very
limited:
Quant à l'expression « garantir d'avantage l'acquittement
(des) obligations en vertu du présent acte », elle ne peut être
une armoire fourre-tout dans laquelle on va inclure tout ce
qui est dû à la Banque (le capital excédant 125 000 $, les
intérêts sur 275 000 $, la marge de crédit, les cartes de
crédit, etc.).
55
The Court ordered that the scheme of collocation be
amended to reduce the Bank’s recovery to the amount of the
principal hypothec of $125,000.
Permission to appeal was granted by the Court of Appeal on
January 17, 2012.
56
Practical Solution:
Instead of including an additional hypothec clause, simply
increase the amount of the principal hypothec by a certain
percentage (20% or 25%) to cover all obligations owing by
the debtor.
57
L'arrêt Indalex de la Cour d'appel
de l'Ontario
L'arrêt Indalex de la Cour
d'appel de l'Ontario
Indalex Limited (Re) 2011 ONCA 265
3 avril 2009 : Indalex se met sous la protection de la Loi sur les
arrangements avec les créanciers des compagnies (Canada) (la
« LACC »).
9 avril 2009 : financement intérimaire (« DIP financing ») mis en
place, accordant aux « DIP lenders » une super-priorité.
Juillet 2009 : vente des actifs d’Indalex et remboursement par la
compagnie-mère d’Indalex, Indalex U.S., des sommes dues aux
« DIP lenders ».
Subrogée dans les droits des « DIP lenders », Indalex U.S.
cherche à se prévaloir de la super-priorité et demande à ce que lui
soit versé le produit de vente des actifs.
59
Deux régimes de retraite en cause :
- régime des salariés, en liquidation;
- régime des cadres, pas en liquidation.
Selon la Cour d’appel de l’Ontario :
- les sommes dues au régime des salariés font l’objet
d’une fiducie réputée aux termes de l’article 57(4) du
Pension Benefits Act (Ontario);
- les sommes dues au régime des cadres ne sont pas
protégées par une fiducie réputée.
60
Pour ce qui est du régime des salariés :
La Cour d’appel de l’Ontario estime que la fiducie réputée de
droit provincial peut coexister avec la LACC, loi fédérale, et
que si la super-priorité accordée aux « DIP lenders » par
l’ordonnance initiale devait avoir préséance sur la fiducie
réputée, il aurait fallu que l’ordonnance initiale le spécifie
expressément.
Résultat surprenant, compte tenu de l’arrêt Century Services
Inc. c. Canada (Procureur Général) [2010] 3 R.C.S. 379 qui
laissait entendre que seules les fiducies statutaires
provinciales qui sont de « vraies » fiducies trouveront
application lors de procédures régies par la LACC.
61
Pour ce qui est du régime des cadres :
À titre d’employeur, Indalex était administrateur du régime,
ce qui entraîne un « fiduciary duty » envers le régime.
En demandant une ordonnance accordant une super-priorité
aux « DIP lenders », Indalex a, selon la Cour, violé ses
obligations fiduciaires, créant ainsi un « constructive trust »
sur le produit de vente de ses actifs.
[144] (…) Thus, if nothing else, Indalex’s actions during the
CCAA proceedings demonstrate that it permitted its
corporate interests to conflict with the administrator’s duties
and powers that flow from the lien and charge.
62
White Birch Paper Company (Arrangement relatif à) 2012
QCCS 1679
L’ordonnance initiale (sous la LACC) du 24 février 2010
permet à White Birch de continuer à verser aux régimes de
retraite de ses employés les « cotisations d’exercice », mais
suspend le paiement des « cotisations d’équilibre », c’est-àdire les cotisations additionnelles qui, en cas de déficit
actuariel de solvabilité, doivent être versées à la caisse de
retraite en vue d’assurer que l’équilibre entre les sommes
disponibles dans la caisse de retraite et les obligations du
régime soit atteint.
63
Forts de la décision rendue par la Cour d’appel de l’Ontario
dans l’affaire Indalex, les syndicats des employés de White
Birch demandent un jugement déclaratoire à l’effet que le
paiement des cotisations d’équilibre soit déclaré prioritaire à
celui des sommes dues aux « DIP lenders » de White Birch.
64
Le juge Mongeon décide :
- que la fiducie réputée prévue à l’article 49 de la Loi sur
les régimes supplémentaires de rente (Québec) (la
« LRCR ») ne constitue pas une « vraie » fiducie et,
compte tenu de la décision de la Cour suprême dans
Century Services, ne s’applique donc pas dans le cadre
de la LACC;
- qu’à titre d’employeur, White Birch n’a aucun devoir
fiduciaire envers les participants et bénéficiaires de ses
régimes de retraite.
65
Loi sur les régimes complémentaires de retraite
(Québec)
6. Un régime de retraite est un contrat en vertu duquel le
participant bénéficie d’une prestation de retraite dans des
conditions et à compter d’un âge donnés, dont le financement est
assuré par des cotisations à la charge soit de l’employeur seul,
soit de l’employeur et du participant.
À moins qu’il ne soit garanti, tout régime de retraite doit avoir une
caisse de retraite où sont notamment versés les cotisations ainsi
que les revenus qui en résultent. Cette caisse constitue un
patrimoine fiduciaire affecté principalement au versement des
remboursements et prestations auxquels ont droit les participants
et bénéficiaires. (soulignés ajoutés)
66
49. Jusqu'à leur versement à la caisse de retraite ou à
l'assureur, les cotisations et les intérêts accumulés sont
réputés détenus en fiducie par l'employeur, que ce dernier
les ait ou non gardés séparément de ses biens.
67
Au Québec, c’est en principe le « comité de retraite » (et non
pas l’employeur) qui administre le régime de retraite.
Deux exceptions :
- une demande d’enregistrement du régime auprès de la
Régie des rentes est pendante et le comité de retraite
n’a pas encore été formé;
- le régime compte au plus 25 participants et
bénéficiaires.
68
Le juge Mongeon note que « le Syndicat reconnaît que la
fiducie présumée de l’article 49 LRCR ne vaudrait que pour
les cotisations échues et non payées, les cotisations nonéchues ne constituant qu’une simple « dette de l’employeur »
au sens de l’article 228 LRCR ». (paragraphe [36] f) du
jugement).
69
Loi sur les régimes complémentaires de retraite (Québec)
228. Constitue une dette de l’employeur le manque d’actif
nécessaire à l’acquittement des droits des participants ou
bénéficiaires visés par le retrait d’un employeur partie à un
régime interentreprises ou par la terminaison d’un régime de
retraite. Ce manque d’actif doit être établi à la date de
terminaison.
70
Loi sur les régimes complémentaires de retraite (Québec)
(suite)
Si l’employeur a, à la date de terminaison, omis de verser
des cotisations à la caisse de retraite ou, selon le cas, à
l’assureur, cette dette est l’excédent du manque d’actif sur
ces cotisations.
Dans le cas d’un régime interentreprises, le présent article
s’applique à chaque employeur partie au régime et auquel
se rapporte un groupe de droits formé en application de la
sous-section 3 et composé des droits de participants ou
bénéficiaires visés par le retrait ou la terminaison.
71
Règlement de 1985 sur les normes de prestation de pension
(Canada)
« coûts normaux » : le coût, déterminé selon une évaluation
en continuité, des prestations, à l’exclusion des paiements
spéciaux, qui sont censées s’accumuler pendant un
exercice.
Article 81.5 de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité (Canada)
Article 6.6 de la Loi sur les arrangements avec les créanciers
des compagnies (Canada)
72
Dans l’affaire Timminco Limited (Re) 2012 ONSC 948, le
juge Morawetz, de la Cour supérieure de l’Ontario, décide
poliment de ne pas appliquer l’arrêt Indalex aux faits en
cause.
73
Real Estate
Transfer duties in Montreal
Transfer Duties
City of Montreal increased to 2.5% the marginal rate used to
calculate the duties (the “welcome tax”) imposed on the
transfer of immovables in its territory in respect of that
portion of the basis of imposition which exceeds $1,000,000.
Duties become payable upon registration of a transfer of an
immovable, a lease with a term exceeding 40 years or an
emphyteutic lease.
The basis of imposition is the greater of (i) municipal
evaluation multiplied by a comparative factor and (ii)
consideration for the transfer.
76
Transfer Duties
Basis of Imposition
Mtl Rate
(as Jan. 1, 2012)
Portion not exceeding
$50,000
0.5%
Portion exceeding
$50,000 but not
exceeding $250,000
1.0%
Portion exceeding
$250,000 but not
exceeding $500,000
1.5%
Portion exceeding
$500,000 but not
exceeding $1,000,000
Portion exceeding
$1,000,000
2.0%
2.5%
77
"As Is Where Is"
Sultan v. Gitman
Sultan v. Gitman 2009 QCCS 4627
1733 CCQ
A seller may not exclude or limit his liability unless he has
disclosed the defects of which he was aware or could not
have been unaware and which affect the right of ownership
or the quality of the property.
An exception may be made to this rule where a buyer buys
property at his own risk from a seller who is not a
professional seller.
79
Sultan v. Gitman
Facts:
Gitman covered up an oil spill in his basement with fresh
concrete and then sold his house to Sultan.
Gitman drafted a clause in the offer and deed of sale
purporting to exclude legal warranty.
The offer stipulated that the sale was "made without any
warranty whatsoever, it being added for greater certainty,
that we take the immovable, equipment and accessories asis and without any warranty as to latent defects".
80
Sultan v. Gitman
The clause in the deed of sale read:
"Warranty
This sale is made without legal warranty.",
with the following words which had been added in by hand
by Gitman on a previous draft:
"and without warranty as to latent defects".
81
Sultan v. Gitman
Gitman, the author of the without warranty clause, is a
member of the Bar since 1974. During his testimony, he
expressed his pride concerning his experience, talent and
success with both legal and real estate matters. He testified
that he owns and administers numerous commercial and
residential properties. He stated that his legal skills in the
area of reading and negotiating commercial leases have
been instrumental in helping him create capital value in the
past.
82
Sultan v. Gitman
In spite of all this, he got the
clause wrong. He omitted the
words "at his own risk".
83
Sultan v. Gitman
Gitman was very much aware of the contamination.
Sultan never asked the question, but Gitman had a good faith
obligation to disclose – real estate purchases are not a "game of
cat and mouse" (Court of Appeal – Proulx Robertson v. Collins).
Court also held him responsible for costs and Sultan's own legal
fees.
Gitman had arranged for his law school friends to do most of the
legal work for free and had “tried to drown the Sultans with legal
process”.
He admitted that he had every opportunity and the full latitude
necessary to draft the without warranty clause the way he wanted
it, as is evidenced by the fact that he made handwritten
corrections to it.
84
Sultan v. Gitman
Gitman appealed the judgment.
Sultan filed a motion to dismiss the appeal which the Court
of Appeal promptly granted, with costs against Gitman, on
grounds that the appeal had no reasonable chance of
success.
85
Copropriété divise : jurisprudence de
la Cour d'appel en matière de
répartition des charges communes
Copropriété divise : jurisprudence de la Cour
d'appel en matière de répartition des charges
communes
1064. Chacun des copropriétaires contribue, en proportion
de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de
la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au
fonds de prévoyance constitué en application de l’article
1701. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties
communes à usage restreint contribuent seuls aux charges
qui en résultent.
87
communes
Syndicat la Centrale c. Emmar Construction Inc. 2009 QCCA
2177
La Cour est appelée à se prononcer sur une disposition
d’une déclaration de copropriété suivant laquelle le
copropriétaire de l’unique unité commerciale, dans un
immeuble autrement résidentiel, n’était pas obligé de
contribuer aux charges reliées aux parties privatives
résidentielles « qui ne servent pas et ne sont pas utilisées »
par le commerçant. Le syndicat des copropriétaires
prétendait que cette disposition était nulle puisqu'elle
permettait au commerçant en question de participer aux
charges de l'immeuble dans une proportion moindre que la
valeur relative de sa fraction.
88
communes
Syndicat la Centrale c. Emmar Construction Inc. 2009 QCCA
2177
[6] En l’espèce, sans partager tous les motifs du juge de
première instance, la Cour est d’avis qu’il a eu raison de
conclure à la validité de l’article 21 de la déclaration de
copropriété, puisqu’il y a eu renonciation de la part des
copropriétaires à la protection de l’article 1064 C.c.Q. par la
signature d’actes d’acquisition postérieurs à la publication de
la déclaration de copropriété dont la clause 21 a été
spécifiquement portée à l’attention des acquéreurs par le
notaire chargé de la confection des différents actes.
(souligné ajouté)
89
The Provigo Decision
Provigo Distribution inc. v. 9173-1588 Québec inc. (Court of
Appeal, February 12, 2012)
Decision is important for 2 reasons:
(1) Court reaffirmed its 2001 decision in Épiciers unis MétroRichelieu inc. v. Standard Life Assurance Co. that
commercial use restrictions are not real servitudes.
(2) Court concluded that a change in zoning is akin to force
majeure and can frustrate contractual obligations.
91
Facts:
- Bombardier owned a large parcel of land and sold part
of it to Provigo in 1996.
- Bombardier agreed not to allow any part of the
remaining land to be used as a grocery store and
registered this restriction as a servitude.
- In 2006, Bombardier sold the remaining land to 91731588 Québec Inc. who leased it in 2009 to Provigo’s
direct competitor, Métro-Richelieu.
92
Facts (continued):
- In 2010, Métro-Richelieu constructed a supermarket on
the leased land. Provigo asks the court to order its
demolition.
- The parties concede that the use prohibition does not
constitute a real servitude that runs with the land.
- Court had to decide whether 9173-1588 Québec Inc.
had assumed Bombardier’s personal obligation to
respect the prohibition.
93
Facts (continued):
- Bombardier clearly disclosed the restriction to 91731588 Québec Inc. prior to the purchase.
- The deed of sale provided that 9173-1588 Québec Inc.
was purchasing the land “subject to” the restrictive-use
servitude.
- 9173-1588 Québec Inc. did not, however, expressly
assume Bombardier’s obligations under the restrictiveuse servitude.
94
Decision with respect to the restrictive-use servitude:
Court held that neither the disclosure of the existence of the
restriction nor the purchase of the land subject to it
amounted to an assumption by 9173-1588 Québec Inc. of
Bombardier’s obligations.
Court concluded that 9173-1588 Québec Inc. was not bound
to respect the prohibition.
95
But, Provigo had a subsidiary argument…
- 9173-1588 Québec Inc. had expressly assumed
another of Bombardier’s obligations: to maintain same
parking ratio on its land as was maintained on Provigo’s
land.
- Provigo argued that 9173-1588 Québec Inc. couldn’t
maintain this parking ratio with a supermarket on its
land so the supermarket would need to be demolished.
96
- The zoning by-law in place when Provigo built its
supermarket was changed in 2009 to reduce the
minimum number of required spaces and to set a
maximum number of permitted spaces.
- Because Provigo built its parking lot prior to 2009, it
benefitted from acquired rights to maintain a higher
number of parking spaces than the new zoning by-law
allowed, but 9173-1588 Québec Inc. did not, because
Métro-Richelieu only built its parking in 2010.
97
- The only theoretical way to comply with current zoning
and to have same parking ratio as on the Provigo parcel
would be for the development to have between 50,000
and 40,000 sq.ft. or restaurants, including one of at
least 20,000 sq.ft.
- 9173-1588 Québec Inc. claimed that such a
development would not be economically viable.
98
The Court concluded that the change in the zoning by-law
was akin to force majeure and that 9173-1588 Québec Inc.
was released from its contractual obligation to maintain the
parking ratio.
99
Merci / Thank you
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