REGION WALLONNE PROVINCE DU BRABANT WALLON

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REGION WALLONNE
PROVINCE DU BRABANT WALLON
COMMUNE DE BRAINE-LE-CHÂTEAU
1ère DIVISION (Braine-le-Château), SECTION C
Lieu-dit « L’Espérance »
Rues Auguste Latour et du Cimetière
ANNEXES AU PERMIS D’URBANISATION
ANALYSE PREALABLE DU CONTEXTE
complémentaire au plan de la situation existante [Plan n° ESP-PU-01]
[CWATUPE, art. 311, §1, 2° à 4°]
Le demandeur
L’auteur de projet
IBW – Association Intercommunale pour
l’Aménagement et l’Expansion
Economique du Brabant Wallon
Rue de la Religion, 10
1400
NIVELLES
GRONTMIJ BELGIUM S.A.
Rue d’Arenberg, 13 bte 1
1000
BRUXELLES
Téléphone : 067/27.71.11
Télécopieur : 067/21.69.68
[email protected]
Téléphone : 02/383.06.40
[email protected]
Braine-le-Château, l’Espérance
Cahier des options et prescriptions urbanistiques, p. 2/29
CONTEXTE BÂTI ET URBANISTIQUE
LIGNES DE FORCES PAYSAGÈRES
Les terrains concernés par l’urbanisation au lieu-dit « Espérance » relèvent de manière générale de
la périphérie immédiate du centre semi-urbain de Braine-le-Château. Ils sont dès lors
favorablement localisés par rapport aux équipements et services de proximité [Maison communale Ecoles primaires – Commerces - Arrêts de bus - …] dont dispose ce petit noyau bâti ; ce dernier est
en outre situé au centre d’une triangle formé par trois pôles : Tubize à l’Ouest, Nivelles au Sud et le
binôme Braine-l’Alleud - Waterloo à l’Est, lesquels structurent notamment l’aire de coopération
suprarégionale avec Bruxelles [SDER], dont ils ne sont séparés que d’une trentaine de kilomètres.
D’une superficie avoisinant les neuf hectares et composé de quatorze parcelles cadastrales, les
terrains constituent une poche agricole (cultures/prés) de configuration triangulaire dont la pointe est
orientée vers le centre de la localité et la base forme la limite méridionale. Ils sont plus précisément
situés d’une part à l’arrière du cordon bâti de la rue Auguste Latour, lequel ménage à mi-longueur
un accès relativement large [une quinzaine de mètres], et d’autre part s’appuie au sud sur la rue du
Cimetière. Entre cette ‘dent creuse’ et cette dernière voirie prend place, quasi parallèlement au relief
de versant, le sentier de l’Espérance [n°92 à l’Atlas vicinal] ; plus au sud, ces deux voiries sont
également reliées par un autre sentier contournant le cimetière de Braine en limite des terrains.
Tandis que la première, avec son statut de route de liaison et de voie de pénétration vers le centre
depuis le Sud, supporte un trafic assez important [à l’instar de la Chaussée de Nivelles (N28) depuis
l’amorce du Ring de Bruxelles], la seconde très étroite ne dessert que le quartier de la Ramée.
Les terrains s’étendent sur le versant du vallon du ruisseau de l’Ermitage, lequel affluent du Hain se
définit par son thalweg orienté vers le nord-est et sa dénivellation d’une trentaine de mètres ; la pente
est généralement comprise entre 5 et 10% mais s’accentue là où le versant est légèrement perturbé
par un vallon secondaire ainsi que là où le sentier dévale la pente entre les rues du Cimetière et du
Chapitre [Hors périmètre]. En contrebas du site, sur sa limite Est, coule le ruisseau de l’Ermitage au
sein d’une prairie humide ; la limite avec le fond du vallon se présente sous la forme d’un talus
souligné par une haie ancienne et épaisse.
A l’instar des quartiers résidentiels des Colir, du Bel Air et du Vieux Chemin de Nivelles, l’Espérance
relève de la proche couronne résidentielle, ensemble bâti périphérique s’étant mis en place autour
du centre semi-urbain dans la seconde moitié du XXème siècle ; l’habitat est unifamilial et
singulièrement de type pavillonnaire le long de la rive orientale de la rue Auguste Latour, prenant
généralement la forme de maisons constituées d’un volume principal de taille basse [R+T à R+1]
en recul par rapport aux limites parcellaires [Villas quatre façades] ; l’étroitesse des parcelles oblige
parfois à une implantation perpendiculaire à la voirie tandis que la perception du gabarit des
Modifié le 19/04/2016
Grontmij BELGIUM
constructions est rendu complexe en raison d’une implantation fort variable des garages par rapport
à la rue [± ½ niveau ou rez-de-chaussée]. Localement, la silhouette massive de la maison de repos
[R+2+T] ainsi qu’un noyau plus ancien de maisons mitoyennes [R+1+T] à proximité immédiate du
cimetière apparaissent en rupture dans ce tissu bâti discontinu. La grande ouverture paysagère du
site s’interrompt ainsi au niveau de ce cordon bâti découpant de manière peu harmonieuse la ligne
de crête – les raccords entre les parcelles se faisant par des talus rattrapant les différences de
niveaux. Toutefois, d’autres types d’habitat ne sont pas absents des quartiers riverains, introduisant
une certaine forme de mixité résidentielle : tels les maisons jumelées à l’Avenue Bel Air, les
bungalows du quartier de la Ramée [limités à un simple rez] et les grandes villas du vieux chemin
de Nivelles.
Points forts/faibles
Les points forts à renforcer ou à maintenir :
Une localisation stratégique dans l’aire de coopération suprarégionale avec Bruxelles et au centre
d’un triangle formé par trois pôles [SDER]: Tubize [à l’Ouest], Nivelles [au Sud] et le bi-pôle
Braine-l’Alleud-Waterloo [à l’Est] ;
Une contigüité vis-à-vis du centre semi-urbain et de quartiers résidentiels périphériques [rues
Auguste Latour, Avenue du Bel Air] ;
Des équipements [école, …] et de services de 1ère nécessité à proximité ;
Des rues riveraines suffisamment équipées [ligne électrique aérienne ; eau ; téléphone ; égout] ;
Un intérieur d’îlot de taille suffisante en vue d’une urbanisation cohérente autour d’un espace
public de qualité ;
Un développement résidentiel du site encadré par un Rapport Urbanistique et Environnemental
(en particulier) et un Schéma de Structure Communal (en général), dont l’Etude d’incidences
[p.93] sur l’Environnement considère que les options et objectifs sont respectés par le projet.
Les points faibles à corriger ou à prendre en compte :
Des accès tant pour la circulation automobile que piétonnes limités en nombre et peu qualifiants
(‘dent creuse’ dans le cordon bâti de la rue Auguste Latour ; voie confidentielle [Rue du
Cimetière] ; centrifuge plutôt que centripète [pas d’accès au Vieux Chemin de Nivelles]) ;
Un relief de versant assez marqué s’achevant par une haie arborescente riche en espèces
végétales et animales ;
Des développements récents de l’habitat en rupture avec le noyau bâti urbain et marquant la
ligne de crête ; un terrain s’achevant au pied des fonds de jardins des habitations de la rue
Auguste Latour ;
Une attenance des terrains par rapport au cimetière de Braine-le-Château ;
A l’angle du vieux chemin de Nivelles, un étang envasé, dont le rôle dans la gestion hydraulique
du vallon et écologique, peut être restauré. L’égouttage à l’aval [Vieux Chemin de Nvelles] ne
peut être atteint depuis le projet qu’en posant un tronçon en zone non urbanisable au plan de
secteur.
L’accessibilité des terrains est de premier ordre pour la voiture individuelle, notamment vers
l’autoroute [et le Ring de Bruxelles] dont les accès se situent entre 3 et 5 Km du site tandis que celle
par les modes alternatifs [Bus, vélo, …] reste possible en raison des distances à franchir vers les
arrêts de bus du centre et de la Chaussée de Nivelles.
Grontmij BELGIUM
REGION WALLONNE
CAHIER DES OPTIONS D’AMENAGEMENT
complémentaire au plan de l’occupation projetée [Plan n°ESP-PU-02]
[CWATUPE, art. 311, §2, 1°]
Le demandeur
1400
NIVELLES
1000
BRUXELLES
Téléphone : 067/27.71.11
[email protected]
Téléphone : 02/383.06.40
[email protected]
OPTIONS D’AMENAGEMENT
I. PRINCIPES DIRECTEURS
Option fondamentale : Les terrains constituent un des derniers vastes espaces restant à urbaniser
à proximité du centre de Braine-le-Château ; ils relèvent sur le territoire communal d’une aire qui
peut être assimilée à la couronne résidentielle encore relativement dense, laquelle prolonge
directement le centre semi-urbain [Cfr. ci-avant]. Cette aire des premières extensions de la ville
constitue une transition entre celle en bâti continu du centre semi-urbain et les périphéries
généralement bâties en ordre plus ouvert [mis en évidence par le Schéma de Structure Communal].
L’ensemble résidentiel s’insère dans ce cadre bâti de transition ; d’une part, la structure
urbaine est renforcée autour du petit centre urbain de Braine-le-Château ; d’autre part, l’étalement
des constructions est maîtrisé sur le solde des terrains, de telle manière à ce que les constructions
s’intègrent progressivement dans les cadres bâtis et paysagers plus ouverts des environs immédiats.
Périmètre : Celui-ci est constitué d’un ensemble de quatorze parcelles cadastrales localisées en
intérieur d’îlot, lesquelles représentent une superficie de près de neuf hectares et s’accèdent via
une « dent creuse » dans le cordon bâti de la rue Auguste Latour. Ces parcelles sont inscrites au
plan de secteur essentiellement en Zone d’Aménagement Communal Concerté mais aussi
accessoirement en Zones d’Habitat et d’Espaces Verts. Cette propriété foncière présente une
forme approximativement triangulaire s’allongeant depuis le centre urbain de Braine-le-Château
jusqu’à la rue du Cimetière ; à l’est, elle prend appui le long du fond du vallon de l’Ermitage sur
près de 600 m et à l’ouest, à l’arrière du cordon bâti de la rue Auguste Latour.
Les parties du bien en zone d’espaces verts et celles réservées à l’extension du cimetière de
Braine-le-Château pourront faire l’objet d’une exclusion du périmètre par l’autorité compétente et
constitueront dès lors le SURPLUS DU BIEN.
Densité : Malgré sa relative proximité avec le centre urbain, la densité nette bâtie s’articulera
ainsi autour de 15 logements à l’hectare de manière à maintenir un cadre bâti aéré, au profit
de vastes espaces non bâtis typiques des couronnes périurbaines. Cette valeur de densité
permet aussi de préserver ainsi l’identité rurale de Braine-le-Château. Cependant, différentes
aires [Cfr. Séquences bâties] diversifient dans l’ensemble résidentiel les formes bâties, faisant
varier localement la densité et évitant ainsi une certaine monotonie.
Typologie : Afin de satisfaire la demande en logements, les terrains sont destinés à la construction
d’habitations principalement unifamiliales, à l’instar de la rue Auguste Latour ainsi que des
quartiers riverains des Colirs, de Bel Air et de la Ramée. La mixité peut être établie par des
bâtiments destinés à satisfaire un besoin social ou d’intérêt général, lié ou non à la vie de quartier.
Condition nécessaire à la vitalité des noyaux d'habitat, l’ensemble résidentiel se veut mixte tant
d’un point de vue social qu’intergénérationnel, à l’image des noyaux bâtis traditionnels. De
manière à ce qu’y vivent diverses catégories de ménages [Cfr. Ci-après], la mixité résidentielle est
induite notamment par la diversification du découpage parcellaire et la variété des tailles de
logement pouvant être construits, lesquels permettent de définir trois aires différenciées :
Aire résidentielle en bâti continu [dite des Béguinages] : Cette aire est réservée à la
construction de logements de dimension adaptée préférentiellement aux besoins des personnes
âgées et/ou à tout le moins aux ménages de petite taille. Cette aire reprend deux grandes
parcelles s’inscrivant pour l’une dans la partie nord du site, laquelle entretient des relations de
proximité avec le centre de Braine-le-Château ; pour l’autre près de la maison de repos [Rue
Auguste Latour], avec laquelle des synergies sont aisément concevables. Dans cette aire est
prôné le partage des espaces et des locaux, notamment pour des activités connexes à l’habitat
et propices à l’établissement de rapports sociaux – à ce titre, l’aire peut accueillir des équipements
communautaires.
Aire résidentielle en bâti semi-continu : Cette aire est réservée à la construction de logements
dits moyens destinés de préférence aux ménages originaires de la commune. Les parcelles
s’inscrivent principalement autour des différentes placettes.
Aire résidentielle en bâti discontinu : Cette aire est réservée à la construction de logements
du type villa isolée. Elle est organisée majoritairement mais de manière non restrictive sur la
partie haute du site de l’Espérance.
Développement durable : L’impact environnemental de l’ensemble bâti sera minimisé. Dans une
logique de développement durable, de respect du contexte environnemental et d’économie de
moyens, l’urbanisation des terrains doit être raisonnablement ambitieuse de ces points de vue et
sera en conséquence appréciée aux regards des différentes mesures prises pour atténuer les
nuisances, notamment sur l’air, le paysage et le cadre bâti, le milieu biologique et le cycle de l’eau.
Du point de vue de l’air et du climat : la performance énergétique des constructions est optimisée
de manière à réduire au maximum la consommation d’énergie primaire et à lutter contre
l’émission de gaz à effets de serre, tout en garantissant un confort idéal à l’intérieur des
habitations. Avant qu’il ne soit fait appel à des techniques alternatives performantes au niveau de
la consommation d’énergie ou ayant recours à des énergies renouvelables, le niveau d’isolation
et la compacité des volumes ainsi que les apports énergétiques passifs sont privilégiés dans la
perspective d’atteindre des niveaux de performance au moins aussi élevées que ceux exigés par
la législation en vigueur au moment de la délivrance des permis.
Du point de vue du paysage et du cadre bâti : l’impact visuel du développement résidentiel
est minimisé, notamment depuis l’autre versant du vallon de l’Ermitage, dont il est
particulièrement visible. Dans un souci d’intégration paysagère, les caractéristiques
morphologiques et typologiques du bâti environnant sont d’une part retenues dans l’élaboration
du nouvel ensemble résidentiel.
D’autre part, de manière à conserver le caractère verdoyant typique de la couronne
périurbaine, les constructions sont entourées de jardins clôturés de haies, lesquelles contribuent
par leur agencement à préserver l’intimité de ces espaces privés. La plantation des espaces
publics [Placette, voirie, …] et des abords des constructions aura également pour effet de
dissimuler les éléments visuellement perturbateurs, comme les équipements et infrastructures
techniques nécessaires ou utiles à la vie du quartier. De vastes espaces publics ménageront des
séquences non bâties dans les perspectives des voiries, de manière à dégager des vues
paysagères, notamment vers l’autre versant du vallon de l’Ermitage.
Du point de vue du milieu biologique : le rôle du site de l’Espérance dans le maillage
écologique est établi, au bénéfice de la qualité du cadre de vie des habitants. Il est manifeste
en effet que le nombre d’espèces animales sauvages qui cohabitent avec l’homme améliore chez
lui la sensation de bien-être et influence favorablement sa santé. De manière générale, les
clôtures essentiellement végétales, la bande arbustive [établissant actuellement la transition
paysagère entre le site et le fond de vallée de l’Ermitage] ainsi que l’étang [sis à l’angle du vieux
chemin de Nivelles – hors périmètre] réaménagé seront les points de l’ancrage local de ce
maillage. Afin de favoriser ce rôle écologique et de maintenir au mieux l’état naturel, l’étang sera
régulièrement entretenu [curage, fauchage, enlèvement des déchets, ….] au contraire de la haie
arborescente sur laquelle aucune taille ne sera effectuée et de la bande enherbée qui sera gérée
de manière extensive [fauchage très tardif].
Les alignements d’arbres plantés le long des voies résidentielles contribueront à renforcer ce
maillage de manière à ce que l’ensemble résidentiel soit suffisamment « perméable » à la faune
pour lui permettre de migrer dans la vaste couronne résidentielle. Les avant-cours plantées et
les jardins d’agrément complètent ce maillage comme espaces verts semi-naturels bénéfiques
à la qualité de vie des habitants.
Le choix diversifié des arbres et arbustes, composant notamment les haies et les massifs, se
fera principalement sur base des espèces feuillues d’essence indigène. Ces espèces sont
adaptées au type de sol et au régime hydrique local, afin de ne pas devoir amender [engrais, …]
et effectuer des apports d’eau trop importants en été [économie de moyens] ; elles devront
notamment constituer une source de nourriture appréciable [plantes mellifères, à fleurs et à fruits,
…] de manière à renforcer l’attractivité du site pour l’avifaune et autres espèces anthropophiles,
lesquelles sont actuellement quasi absentes du site [faible biodiversité]. Toutefois, des espèces
horticoles peuvent être choisies complémentairement pour leur résistance à un environnement
plus urbanisé [Domaine public de la voirie] ou leur intérêt paysager [Jardins privés].
Grontmij BELGIUM
Du point de vue du cycle de l’eau : de façon à atténuer les effets du ruissellement sur le versant
vers le thalweg de l’Ermitage, les écoulements d’eau de pluie générés vers l’exutoire naturel
des terrains en suite de l’imperméabilisation des sols sont ralentis par différentes mesures
prises tant au niveau parcellaire [citernes, réservoirs, …] qu’à l’échelle collective, où les
écoulements sont repris dans un ouvrage « naturel » répondant aux principes de l’hydraulique
douce. Ces ouvrages permettront tout d’abord de collecter les eaux de ruissellement ; ensuite,
de ralentir leur écoulement vers l’exutoire et enfin, de diminuer éventuellement les volumes à
évacuer [par « maximisation » des surfaces de contact de l’eau avec le milieu ambiant]. Dans ce
but, les eaux claires [surverses des citernes, …] ou chargées [chaussée, parkings, …] sont
gérées séparément des eaux usées.
Les différents dispositifs sont réalisés dans un souci d’économies de moyens. Ainsi, les citernes
d’eau de pluie sont dimensionnées pour subvenir aux usages domestiques de l’habitation et ainsi
réduire la consommation d’eau de distribution ; quant à l’étang existant à l’angle du vieux Chemin
de Nivelles, il est réaménagé afin d’assurer un rôle dans la gestion hydraulique du versant de
l’Ermitage – en finale, tous dispositifs techniques permettant dans les habitations de réduire
davantage la consommation d’eau de distribution sont complémentairement bienvenus
[Réducteur de débit, ….].
Du point de vue du transport et de la mobilité :
L’ensemble résidentiel doit être maillé de manière à éviter un accroissement excessif des
nuisances liées à la circulation automobile sur les rues des quartiers résidentiels riverains.
Ainsi, l’ensemble résidentiel est notamment desservi par une voirie débouchant sur la rue
Auguste Latour. Les voiries de desserte locale [Cfr. Ci-avant], peu enclines à accueillir du trafic
supplémentaire, ne sont liaisonnées que de manière limitée ou par des voies piétonnes.
De manière à limiter le parking en espace public aux seuls visiteurs, les emplacements réservés
au stationnement sur la parcelle tendent à satisfaire les besoins des ménages.
II. COMPOSITION URBANISTIQUE
Lignes de force du paysage : Le relief prend de manière générale la forme d’un versant orienté vers
le nord-est. Les constructions de l’ensemble bâti [habitations, voiries, … ] doivent être établies dans
un souci d’intégration à ce relief naturel du sol et de minimisation des modifications de celui-ci. Ainsi,
le découpage parcellaire tiendra compte des courbes de niveau et les pentes des voiries devront
être limitées à un pourcentage acceptable. Les niveaux et étages des constructions se raccorderont
de manière harmonieuse au relief naturel du sol du côté de la zone de jardin [± ½ à ± 1 niveau].
Le réseau de voirie de l’ensemble résidentiel, à céder dans le domaine public, est maillé de manière
parcimonieuse au réseau existant [Cfr. Principes directeurs] et est conçu de telle manière à ce que
la vitesse automobile y soit toujours lente. Cette conception garantit la sécurité des usagers faibles
[enfants, cyclistes, piétons, ...] et la quiétude des habitants de l’ensemble résidentiel. Une
hiérarchisation du réseau s’exprime toutefois par la variation des dimensions des chaussées et des
trottoirs ainsi que par la nature différenciée des revêtements [matériau, texture, coloris, … ]. Ces
aménagements révèlent le rôle endossé par chacune des voiries dans la circulation locale et
affirment la nature résidentielle de l’ensemble bâti :
Une voirie principale traversant l’ensemble bâti depuis la rue Auguste Latour jusqu’à la rue du
Cimetière établit un maillage avec les autres quartiers ; une seconde voirie de moindre largeur
d’emprise l’assiste dans ce même rôle. Son carrefour avec la rue Auguste Latour constituant
l’accès principal à l’Espérance est sécurisé ainsi que sa traversée de la place centrale [Cfr. Ciaprès] ; le trafic vers la rue du Cimetière est restreint, signalant le caractère secondaire de cet
accès. Des trottoirs sont réservés aux usagers lents, au-delà d’un accotement planté d’arbres ou
d’aires de stationnement en long [lesquels pourront être percés afin de donner accès aux
différentes parcelles].
Des voies résidentielles accueillent la circulation de stricte desserte. Elles sont aménagées de
plain-pied de manière à ce que l’espace-rue y soit partagé entre les différents usagers. Leurs
carrefours avec la voirie principale sont sécurisés et les accotements densément plantés.
De manière à raccourcir les distances à franchir à pied ou à vélo, des chemins piétons,
prolongeant les voies résidentielles entre les différentes aires et vers les quartiers environnants
renforceront le maillage.
Grontmij BELGIUM
Placettes : Les voiries s’élargissent ponctuellement en lieux de référence aménagés, autant de
points de repère dans le cheminement, organisant les circulations à l’intérieur de l’ensemble bâti et
sécurisant les accès aux habitations. Au centre de l’ensemble bâti, une vaste placette centrale
constitue le lieu privilégié d’identité ; cet espace de référence est structuré et compartimenté de telle
manière à être multifonctionnel : en plus d’un accueil raisonnable du parcage ainsi que des
éventuels équipements et infrastructures techniques en rapport avec le caractère résidentiel de
l’ensemble bâti, il doit assurer les fonctions de repos, de loisir et de divertissement et est traité à cet
effet en ‘zone de rencontre’, notamment là où elle est traversée par la voirie principale.
Espaces verts : Participant à la personnalisation de l’ensemble résidentiel, ces espaces sont les
garants de la qualité de vie des habitants par la présence naturelle qu’ils apportent et par l’impact
positif que les plantations peuvent avoir sur la valeur environnementale des lieux [Biodiversité ;
intérêt des vues paysagères, …]. L’importante composante verte qui caractérise l’ensemble
résidentiel contribue à la maîtrise de l’étalement de l’urbanisation en périphérie [Cfr. Ci-avant :
Option fondamentale] ; elle se manifeste en divers lieux :
Essentiellement, dans les jardins qui ont pour vocation d’être préservés en tant qu’espaces verts
privés au bénéfice des habitants et éléments d’un maillage écologique.
En outre, les limites du site avec le fond du vallon de l’Ermitage, prairie humide semi-naturelle
constituant un milieu favorable du point de vue de la biodiversité, sont d’une part clairement mises
en évidence par des espaces verts et publics. Ceux-ci relayent localement le rôle de transition
joué actuellement par la bande arbustive, dont l’intégrité devra être maintenue au mieux. D’autre
part, le compartiment taluté de la vaste place centrale sera également traité en tant qu’espace
vert, constituant ainsi le segment antagoniste de sa partie minéralisée.
Espaces bâtis : Les terrains accueillent principalement des maisons unifamiliales. D’une manière
analogue à l’habitat traditionnel des anciens noyaux bâtis, les habitations entretiennent vis-à-vis de
l’espace public une relation de proximité au travers de cours plus ou moins étroites.
Séquence bâtie : L’ensemble bâti s’inscrit de manière générale dans le prolongement de la
banlieue résidentielle de Braine-le-Château en conférant à sa périphérie immédiate une
morphologie périurbaine aérée, devenant toutefois de manière particulière plus compacte à
proximité du centre semi-urbain et le long des placettes. L’ensemble bâti est en conséquence
structuré en trois aires :
o L’Aire résidentielle en bâti continu [dite des Béguinages] organise l’habitat en ordre fermé,
le groupe en quelques ensembles articulés autour de cours intérieures et implantés en
fonction des lignes de force du paysage. La mitoyenneté des volumes est le mode
d’implantation à privilégier. L’espace partagé y est séquencé par une alternance de volumes
principaux et de moindre gabarit [murets, portiques, garages, annexes, remises, …], lesquels
peuvent contribuer à la fermeture des cours intérieures.
o L’Aire en bâti semi-continu groupe les habitations unifamiliales qui sont agencées en
référence avec les volumes voisins [principaux et secondaires]. La mitoyenneté de ces
volumes est le mode d’implantation à privilégier de manière à structurer l’espace public, en
encadrant les placettes ainsi que les entrées des rues et chemins piétons [effet de porte]. Les
largeurs des parcelles à rue privilégient la construction de maisons mitoyennes [« deux ou
trois façades »].
o L’Aire en bâti discontinu : Cette aire est réservée à la construction préférentielle de villas
isolées ou de maisons jumelées [« quatre et trois façades »]. L’habitat y est organisé en ordre
ouvert, éventuellement jumelé notamment par les volumes secondaires. Ces maisons
s’implantent en fonction des lignes de force du paysage.
Structuration de l’espace-rue : Les structures bâties sont construites avec des reculs par rapport
aux voiries variant selon les aires. Les éventuelles avant-cours présentent toutefois une unité de
conception en étant établies quasi de plain-pied avec la voirie par remaniement du terrain naturel
et réalisées dans des matériaux dont la teinte est similaire à celle de l’espace public.
o Aire résidentielle en bâti continu [dite des Béguinages] : Remplaçant les avant-cours, les
cours intérieures sont consacrées notamment aux pelouses et abondamment arborées. Elles
se prolongent aux abords des constructions par des jardins d’agrément privatifs et au-delà par
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un vaste jardin commun abondamment arboré, lieux de promenade et de détente destinés à
renforcer tout particulièrement la cohésion sociale de l’ensemble bâti.
o Aire résidentielle en bâti semi-continu : Les avant-cours doivent rester étroites et sont
largement ouvertes tant les unes par rapport aux autres que sur l’espace public, prolongeant
visuellement celui-ci jusqu’aux façades des nouvelles constructions. Les cours sont libérées
de toutes constructions accessoires, dont l’implantation est restreinte à la périphérie
immédiate de la zone de bâtisse.
o Aire résidentielle en bâti discontinu : L’aménagement des avant-cours est limité au droit
des accès aux garages et éventuellement aux portes piétonnes.
Séquençage de l’espace-rue : Des séquences non bâties contribuent complémentairement à
l’animation de l’espace public ; les avant-cours minéralisées permettant l’accès aux
constructions alternent avec des jardinets clôturés ou non de haies.
Infrastructures techniques :
Les caractéristiques techniques des revêtements des voiries sont conformes au cahier des
charges-type en vigueur. Celles de la chaussée, entre autres leur stabilité et leur mise en œuvre,
sont adaptées aux conditions de trafic automobile. Les qualités esthétiques des matériaux créent
une réelle ambiance de quartier résidentiel - l’éclairage public [à intégrer dans celui de la
commune] contribue à l’embellissement et à la qualité du cadre de vie.
Les câbles électriques, téléphoniques et de télédistribution sont raccordés à partir des rues
adjacentes et enterrés. De manière générale, les autres équipements et infrastructures
techniques [boitiers de raccordements, bornes éventuelles, cabines électriques et gaz, bassins
d’orage, …] sont également réalisés dans ce même souci d’intégration.
Le réseau d’égouttage reprenant séparément les eaux urbaines résiduaires et les eaux pluviales
fonctionnera de manière gravitaire.
III. PRINCIPES ARCHITECTURAUX
D’une manière générale, le respect des principes ci-dessous doit concourir à créer un ensemble
bâti homogène et vise également à une intégration au contexte bâti environnant.
Intégration : Le nouvel ensemble résidentiel s’inspire clairement des caractéristiques
morphologiques dominantes du cadre bâti environnant. Les hauteurs de la façade et du faîtage
ainsi que la profondeur des volumes restent ainsi en équilibre avec celles des constructions
avoisinantes. Dans cette enveloppe traditionnelle, une architecture résolument contemporaine,
soucieuse d’innovations technologiques et répondant aux exigences fonctionnelles évolutives des
ménages/familles modernes, est toutefois à promouvoir.
Traitement des façades : Les textures et teintes des matériaux de parement des élévations et de
couverture des toitures s’apparentent à celles des constructions voisines. Le nombre de matériaux
de parement ou de teintes associés au sein de mêmes façades est limité de manière à assurer la
cohérence du bâtiment et de ses abords. L’ensemble des façades est traité avec la même
homogénéité, aucune d’entre elles ne pouvant être considérée comme principale et traitée de
manière privilégiée. Le ton des menuiseries et encadrements s’harmonisent avec celui des
parements des façades, soit par contraste, soit par correspondance, de façon à éviter le « ton sur
ton » de teinte trop proches mais non identiques.
Harmonie : Dans le même souci d’intégration et dans une perspective d’utilisation rationnelle de
l’énergie, l’ensemble architectural est conçu à partir de volumes de formes simples, à la proportion
rectangulaire, pouvant être combinés entre eux. Les volumes secondaires, de même que les
volumes de toiture [y compris, les lucarnes et tabatières], doivent s’articuler sans porter préjudice
inutilement à la morphologie du volume principal ; le nombre de volumes secondaires et/ou annexes
reste ainsi limité. Le gabarit de ces éventuels volumes présente des décrochements francs par
rapport au volume principal de manière à assurer la lisibilité de la hiérarchie des différents
volumes.
Grontmij BELGIUM
REGION WALLONNE
CAHIER DES OPTIONS ARCHITECTURALES D’ENSEMBLE
complémentaire aux plans de l’occupation projetée [Plan n°ESP-PU-02]
[CWATUPE, art. 311, §2, 2°]
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OPTIONS ARCHITECTURALES D’ENSEMBLE
IV. ORGANISATION DE LA PARCELLE
Différentes zones se différenciant par leur affectation structurent le plan d’occupation projetée :
ZONE DE RECUL
Article 1. 1.1.
Zone de recul
Affectation
Cette zone, située principalement entre la façade « à rue » des constructions et le domaine
public, est destinée essentiellement aux avant-cours, comprenant notamment les chemins
d’accès aux volumes construits et emplacements de stationnement privatifs.
1.2.
Niveaux
La zone de recul est aménagée sensiblement de plain-pied avec le domaine public de la voirie
de manière à ce que son niveau ne soit pas inférieur à celui de la chaussée et à assurer une
continuité uniforme tant par rapport à celle-ci que, le cas échéant, entre parcelles mitoyennes.
Les éventuelles différences de niveaux entre la zone de recul au droit de l’avant-cour et le
relief du sol dans la zone de jardin à l’arrière de la construction sont reprises à l’intérieur de
celle-ci.
Les éventuelles différences de niveaux entre d’une part la zone de recul et d’autre part le relief
du sol dans la zone de jardin latérale, sont réalisées sous forme de talus permettant de se
raccorder au niveau du terrain naturel sans que la pente ne puisse excéder 6/4 [pour les talus
non plantés] et 4/4 [pour les talus plantés].
ZONE DE BATISSE
Article 2. 2.1.
Zone de bâtisse
Affectation
Cette zone est destinée à l’implantation d’un volume principal de construction, auquel peuvent
être adjoints des volumes annexes ou secondaires qui s’y adossent ou s’y articulent. Plusieurs
volumes principaux peuvent toutefois être implantés dans la zone relative aux lots 1 et 15.
Les volumes doivent obligatoirement y être implantés, qu'ils soient établis en sous-sol, au
niveau du terrain ou en surplomb; les volumes en sous-sol ne sont pas autorisés dans le
périmètre du lot 1.
Les parties non construites de la zone de bâtisse situées à l’avant du ou des volumes
principaux reçoivent la même affectation que la zone de recul; celles à l’arrière la même
affectation que la zone de jardin ; les parties latérales reçoivent l’une ou l’autre de ces
affectations, sans que cela n’altère le statut de la zone de bâtisse dans le futur.
2.2.
Niveaux
2.2.1.
En cas de zone de bâtisse située approximativement au niveau de la voirie, le seuil des
portes piétonne et de garage est établi, avec une tolérance de 0,30 m, de plain-pied avec
le domaine public de la voirie. Les pièces de séjour à l’arrière sont organisées au niveau
du terrain naturel.
2.2.2.
En cas de zone de bâtisse située en surélévation sensible par rapport au niveau de la
voirie, le seuil des portes de garage est établi [avec une tolérance de 0,30 m ou de 5% de
pente vers la chaussée] de plain-pied avec le domaine public de la voirie, sauf pour les
parcelles numérotées 1 et 15, où il peut être établi au niveau du relief naturel du sol [en
fonction d’un éventuel réseau de voirie de desserte interne].
Le seuil des portes piétonnes est localisé de préférence dans la façade à rue, soit au même
niveau que le seuil du garage, soit au niveau du relief naturel du sol. Les pièces de séjour
à l’arrière sont organisées, avec une tolérance de 0,30 m, au niveau du relief naturel du
sol.
2.2.3.
En cas de zone de bâtisse située de manière sensible en contrebas par rapport au niveau
de la voirie, le seuil des portes piétonnes et de garage est établi, avec une tolérance de
0,30 m, de plain-pied avec le domaine public de la voirie. Les pièces de séjour à l’arrière
sont organisées, avec une tolérance de 0,30 m, au niveau du relief naturel du sol.
2.3.
Elévations
2.3.1.
Les hauteurs des volumes sont mesurées depuis le niveau moyen de la voirie, laquelle
référence est définie à l’axe médian de la façade à rue de la construction à ériger.
Toutefois, pour les lots numérotés 1, de 13 à 18 ainsi que de 27 à 31 ainsi que de 39 à 40,
les hauteurs des volumes doivent être mesurées depuis le niveau moyen du terrain naturel
au centre de la construction.
La hauteur des murs des façades à rue du volume principal varie en fonction de l’aire
bâtie dans laquelle ils sont construits [Cfr. Articles 12, 13 et 14].
La hauteur des murs gouttereaux des volumes secondaires et annexes est inférieure
d’au moins 20% à la hauteur des murs gouttereaux du volume principal jusqu’à un
maximum de 2,00 m.
2.3.2.
La profondeur du volume principal se mesure perpendiculairement à la façade la plus
longue.
Par ailleurs, le décrochement autorisé entre façades avant ou arrière des volumes
principaux de groupes d’habitations mitoyennes sera de maximum 1,50 m, le choix du
premier constructeur imposant l’implantation au second.
Pour les volumes secondaires, la profondeur se mesure sur la longueur du pignon.
2.4.
Toiture
2.4.1.
Volumes principaux et annexes : les toitures sont à deux versants droits de même
inclinaison et de préférence de même longueur de pente. L’inclinaison est comprise entre
35 et 45°. Toutefois, les pentes des toitures sont identiques pour un groupe d'habitations
mitoyennes.
2.4.2.
Volumes secondaires : les toitures sont à un ou deux versants. La pente des toitures à
deux versants est identique à celle du volume contigu ; à un seul versant, elle peut être
inférieure à celle du volume contigu.
2.4.3.
Toutefois, les toitures plates ou en pente faible de maximum 20° sont autorisées pour
couvrir les volumes de transition ainsi que les volumes annexes ou secondaires, à
condition qu’ils soient limités à un seul niveau et que leur superficie soit inférieure à
25 m².
Grontmij BELGIUM
2.5.
Occupation
2.5.1.
Les emprises minimale et maximale occupées au sol par l’ensemble des volumes de la
construction sont déterminées en fonction de la superficie de la parcelle :
Superficie du lot
Surface minimum
< 3,5 A
60 m²
< 5,0 A
70 m²
< 7,5 A
70 m²
< 10,0 A
80 m²
10,0 A
80 m²
Surface maximum
100 m²
125 m²
150 m²
175 m²
200 m²
Toutefois, elles prennent les valeurs suivantes pour les lots numérotés 1 et 15, ainsi que
pour les lots 24 et 25 réunis.
Superficie du lot
Surface minimum
Lot 1
1500 m²
Lot 15
500 m²
Lots 24 et 25
200 m²
Surface maximum
3000 m²
1000 m²
375 m²
La surface relative au lot 1 comprend un éventuel bâtiment polyvalent.
2.5.2.
Les rapports P/S max. et min. sont repris en fin de cahier.
Article 3. -
Zone d’équipements communautaires
Cette zone figurant dans le périmètre du lot 1 est destinée à la construction d’un bâtiment
polyvalent destinée à satisfaire un besoin social ou d’intérêt général lié à la vie de quartier
et/ou d’un centre assurant des services spécifiques aux besoins des personnes âgées.
Le cas échéant, complémentairement à des logements unifamiliaux ou de manière exclusive,
la zone du lot 15 peut accueillir un équipement communautaire destiné à satisfaire des besoins
tels que décrits ci-avant.
Le cas échéant, à savoir en cas de réunion des lots 24 et 25, la zone de bâtisse peut accueillir
une structure d’hébergement pour un maximum de 15 personnes handicapées.
ZONES VERTES
Article 4. 4.1.
Zone de jardin
Affectation
Cette zone est réservée aux activités de plein air et de jardinage; des petites constructions
accessoires y sont également autorisées.
4.2.
Niveaux
Le niveau du terrain égalisé selon un plan d’ensemble ne peut y être modifié de manière
significative.
Article 5. -
Zone « J »
Une partie des zones de jardin des lots localisés sur le périmètre du lotissement peut être
incorporée aux propriétés contiguës situées hors du lotissement. La profondeur maximale de
la zone à céder est fixée au plan. Aucune parcelle ne pourra être enclavée.
Article 6. - Servitude du Pipeline de l’OTAN
Cette servitude est soumise à l'obligation de passage nécessité par l'entretien de la conduite.
Toute construction accessoire, adaptation du relief, stockage de matériaux, creusement de
fondations et de fossé, pose de drainage, aménagement de surfaces monolithiques (asphalte,
béton, klinkers, etc…) ainsi que pose de clôture et plantation d’arbres, buissons, arbrisseaux
Grontmij BELGIUM
à racines profondes y sont interdites à moins de 2,00 m de son axe. La délivrance des permis
d’urbanisme sur le lot 1 devra faire l’objet de demandes d’avis individuelles préalables.
Article 7. -
Zone d’équipements techniques
Cette zone, à céder à la commune, est à aménager suivant directives de celle-ci. Elle est
susceptible d’accueillir toute infrastructure destinée à des fins de stockage de matériel et d’être
utilisée pour des dépôts provisoires en rapport avec l’entretien de l’ensemble bâti. Pourront
notamment y être autorisés :
de petites constructions d’un seul niveau en rapport avec la destination de la zone ;
des cheminements piétons ;
des équipements à caractère ludique ou social [bancs, arrêt de bus, …] ;
Cette zone comporte un périmètre ou un dispositif d’isolement sous forme d’écrans végétaux
dense dans un souci d’intégration paysagère.
Une parcelle y est réservée à l’implantation d’une cabine Haute Tension ou Gaz et ce, suivant
impositions des sociétés gestionnaires des réseaux d’utilité publique [Lot 60].
Article 8. -
Zone d’espaces verts
Cette zone d’espaces verts au plan de secteur, à céder à la commune, est destinée à la
formation des paysages ainsi qu’au maintien, à la protection et à la régénération du milieu
naturel.
Article 9. -
Zone d’extension du cimetière
Cette zone, à céder à la commune, est réservée à l’extension du cimetière communal. Sa
réalisation est soumise à un plan d’ensemble couvrant la totalité des terrains concernés et
définissant les accès et cheminements, les constructions, les clôtures et les plantations.
Seules les constructions nécessaires au gardiennage et à l’entretien du cimetière sont
autorisées.
Grontmij BELGIUM
V. SEQUENCE BATIE ET STRUCTURATION DE L’ESPACE-RUE
L’espace-rue est structuré par les séquences bâties et les cours-avants, lesquelles prolongent
l’espace public jusqu’aux façades construites.
ZONE DE RECUL
Article 10. - Avant-cour ouverte
10.1.
Clôtures
À front de la voirie publique : La haie ne peut être implantée qu’à la limite des zones de jardin
et de recul de manière à ce que l’avant-cour reste largement ouverte sur la voirie et sur les
avant-cours riveraines. Plantée au cours de la première période de plantation à dater de
l’occupation de l’habitation, elle est taillée à 1,50 m de hauteur maximum et peut être
dédoublée par un treillis à larges mailles pour autant qu’il soit parfaitement camouflé.
Lorsque des zones de jardins bordent le domaine public, la haie peut atteindre une hauteur
maximale de 1,80 m.
10.2.
Aménagement
L’avant-cour est réalisée en matériaux de revêtement [Cfr. 16.1.], à raison d’une proportion
limitée au maximum au deux tiers de la surface de la zone de recul, éventuellement limitée au
développement de la façade; des plantations basses, de la pelouse et des jardinets participent
sur le solde au maintien du caractère paysager de cette zone.
Aucun volume, muret ou ouvrage d’art ne peut être érigé ni à l’intérieur de cette zone ni en
limite latérale. Les boîtes aux lettres sont fixées sur la façade à rue des constructions pour
autant que leur accès soit sans entrave. Le même matériau est mis en œuvre pour l’ensemble
des avant-cours ouvertes attenantes.
10.3.
Niveaux
La zone de recul est mise à niveau sur toute sa longueur et sa profondeur par remaniement
du terrain naturel et aménagée sensiblement de plain-pied avec le domaine public de la voirie.
Elle se raccorde au relief naturel de la zone de jardin avec un talutage dont le profil est défini
à l’article 1.2.
Lorsque la zone de recul longe la limite parcellaire latérale, dans le cas où le terrain naturel
est en déblai par rapport au domaine public de la voirie, le remblai sera stoppé au droit de
cette limite, de telle manière qu’elle coïncide avec le pied du talus, le talutage correspondant
à un profil 4/4. Dans le cas contraire, le déblai sera arrêté de telle manière que la limite
coïncide avec la tête de talus. Lors de la mise en œuvre du permis d’urbanisme de la parcelle
voisine concernée, le propriétaire de ce lot prendra en charge le déblai et/ou remblai assurant
la stricte continuité de la zone de recul.
Grontmij BELGIUM
Article 11. - Avant-cour fermée
11.1.
Clôtures
La haie est plantée en recul de 0,50 m par rapport à l’alignement et à la mitoyenneté entre les
lots ; sa hauteur maximale ne peut pas dépasser 1,20 m ; elle peut également être plantée à
la limite de l’avant-cour et du solde engazonné de la zone de recul et/ou de la zone de jardin.
Elle peut être supportée par une clôture constituée de piquets reliés entre eux par des fils.
11.2.
Aménagement
L’avant-cour est limitée aux accès aux garages et aux portes piétonnes, ainsi qu’aux
emplacements de stationnement, le solde étant engazonné et planté. Des ouvrages d’art de
faible développement [perron, escalier extérieur, avant-corps, …] y sont tolérés pour autant
qu’ils soient intégrés à l’architecture des volumes ou masqués par le relief naturel du sol.
11.3.
Niveaux
Au droit des accès aux garages et éventuellement aux portes piétonnes, la zone de recul est
mise à niveau par remaniement du terrain naturel et aménagée sensiblement de plain-pied
avec le domaine public de la voirie. Les terres sont déblayées ou remblayées sur toute la
profondeur de la zone de recul et se raccordent avec le terrain naturel avec un talutage dont
le profil est défini à l’article 1.2.
Toutefois, en cas de zone de bâtisse située de manière sensible en contrebas par rapport au
niveau de la voirie, la zone de recul peut aussi être mise à niveau sur toute sa longueur et sa
profondeur par remaniement du terrain naturel et aménagée sensiblement de plain-pied avec
le domaine public de la voirie
ZONE DE BATISSE
Article 12. 12.1.
Bâti en ordre continu
Destination
Les parcelles [Lots 1 et 15] sont réservées à la construction groupées d'habitations ; un
maximum de respectivement 25 et 10 logements sont permis sur ces deux lots.
12.2.
Implantation
12.2.1.
Les volumes principaux et annexes s’implantent librement dans la zone de bâtisse en
respectant l’esprit des options d’aménagement définies pour l’aire en bâti continu ainsi que
les autres éventuelles contraintes définies au plan. Ainsi, la zone de retrait indiquée au
plan est occupée à raison d’un minimum de 35 % de sa superficie, toutefois limitée au
développement en façade ou en pignon des volumes principaux.
Grontmij BELGIUM
12.2.2.
Les volumes secondaires jouxtent ou s’articulent au volume principal dans la zone de
bâtisse : Soit en épi ou en appentis contre la façade avant/arrière; soit contre une façade
latérale de celui-ci, avec un recul identique ou supérieur à celui de la façade avant de ce
volume :
Contre la façade avant/arrière
En épi
12.3.
En appentis
Contre une façade latérale
En appentis
Accoté
Mitoyenneté - groupement
La mitoyenneté peut être obtenue par l’implantation jointive des volumes principaux,
secondaires ou annexes. En cas de plusieurs volumes principaux contigus, le
développement de la façade à rue ne dépassera pas 45 mètres, équivalent à un
groupement maximum de cinq habitations.
12.4.
Gabarit
12.4.1.
La hauteur des murs gouttereaux [sous gouttière] à rue du volume principal est comprise
entre 4,00 et 5,50 m. Ces constructions auront au plus deux niveaux [R+1], dont un
éventuellement engagé dans le volume de la toiture [R+T].
La différence de hauteur entre deux gouttières ou faîtes contigus de deux volumes
principaux mitoyens ne peut excéder 0,50 m.
12.4.2.
La profondeur du volume principal, hors compléments volumétriques, est comprise entre
6 et 8,00 m. Celle du volume secondaire et annexe est limitée à 6,00 m.
12.4.3.
Toutefois, le gabarit de l’équipement communautaire est celui des bâtiments de l’aire en
bâti discontinu [Cfr. Article 14].
Article 13. 13.1.
Bâti en ordre semi-continu
Destination :
Les parcelles [Lots 2 à 8 ; lots 19 à 26; Lots 32 à 37; lot 41; lots 45 à 47] sont réservées à
la construction d'une habitation à caractère résidentiel, permanent et de type unifamilial.
13.2.
Implantation
13.2.1.
La longueur de la façade ou du pignon à rue du volume principal de la construction
s’inscrit :
Soit le long du front de bâtisse obligatoire souligné au plan, toutefois limitée au
développement en façade de ce volume;
Soit dans la zone de retrait indiquée au plan, à raison d’un minimum de 35 % de sa
superficie, toutefois limitée au développement en façade ou en pignon des volumes;
Suivant l’orientation des faîtes imposée au plan.
Le volume principal ou l’ensemble bâti constitué par celui-ci et un volume secondaire est
implanté :
Soit d’une limite latérale à l’autre ;
Soit sur une seule limite latérale; un éventuel volume annexe est implanté sur la limite
latérale laissée libre. Le dégagement entre l’ensemble bâti comportant le volume
principal et la limite latérale laissée libre est d’au moins 1,50 m ; la même distance
prévaut entre cet ensemble et un éventuel volume annexe.
Grontmij BELGIUM
13.2.2.
Les volumes secondaires jouxtent ou s’articulent au volume principal dans la zone de
bâtisse : Soit en épi ou en appentis contre la façade arrière; soit contre une façade latérale
de celui-ci, avec un recul identique ou supérieur à celui de la façade avant de ce volume
[Cfr. ci-avant : 12.2.2].
13.2.3.
Les volumes annexes s’implantent dans la zone de bâtisse, au-delà de la façade avant des
volumes principal et secondaire :
Les garages ne sont pas admis à l’arrière de la façade arrière du volume principal.
13.3.
secondaires ou annexes. En cas de plusieurs volumes contigus, le développement de la
façade à rue ne dépassera pas 32 mètres, équivalent à un groupement maximum de trois
habitations.
13.4.
Gabarits
13.4.1.
entre 4,50 et 6,00 m. Ces constructions auront au plus trois niveaux, dont un engagé dans
le volume de la toiture [R+1+T]. Il n’est autorisé qu’un seul étage dans le volume de la
toiture.
Quoiqu’il en soit, la différence de hauteur entre deux gouttières ou faîtes contigus de
groupes d’habitations mitoyennes ne peut excéder 0,75 m.
13.4.2.
7,50 et 10,00 m. Celle du volume secondaire et annexe est limitée à 6,00 m.
Article 14. 14.1.
Bâti en ordre discontinu
Destination
Les parcelles [Lots de 9 à 14 ; de 16 à 19 ; de 27 à 31; de 38 à 40; de 42 à 44; de 48 à 59]
sont réservées à la construction d'habitations à caractère résidentiel, permanent et de
type unifamilial.
Les habitations peuvent accessoirement comporter les locaux nécessaires à l'exercice
d'une profession libérale ou assimilée. Le terme « accessoirement » signifie que la
superficie dévolue à la profession libérale ne peut être au maximum qu’égale à 35% de la
superficie-plancher hors sol de la construction.
14.2.
Implantation
14.2.1.
Quand une zone de retrait figure au plan, au moins deux tiers de la longueur de la façade
à rue du volume principal s’y inscrit, à raison d’un minimum de 35 % de la superficie de la
zone, toutefois limitée au développement en façade ou en pignon des volumes :
Dans le cas contraire, le volume principal de la construction s’implante :
Soit parallèlement ou perpendiculairement au front de bâtisse, à maximum 3,00 m du
front de bâtisse;
Soit librement dans la zone de bâtisse en tenant compte de la configuration du relief
naturel du sol.
Les décrochements de la façade à rue sont autorisés pour autant qu’ils soient limités à
1,50 m.
Grontmij BELGIUM
Le volume principal ou l’ensemble bâti constitué par celui-ci et un volume secondaire est
implanté :
Soit sur une seule limite latérale. Le dégagement entre l’ensemble bâti comportant le
volume principal et la limite latérale laissée libre est d’au moins 3,00 m.
Soit avec un dégagement sur les deux limites parcellaires latérales. Les dégagements
latéraux seront au minimum de 3,00 m, répartis de telle manière à ce que l’un des deux
soit supérieur à l’autre :
d’au moins 1,00 m pour les lots dont la largeur mesurée sur la limite avant de
propriété est inférieur ou égale à 17,50 m ;
propriété est supérieur à 17,50 m et inférieur ou égale à 22,50 m ;
propriété est supérieure à 22,50 m.
14.2.2.
Les volumes secondaires jouxtent ou s’articulent au volume principal :
Soit en épi ou en appentis contre la façade avant ou arrière;
Soit contre une façade latérale de celui-ci, avec un recul identique ou supérieur à celui
de la façade avant de ce volume.
Contre la façade avant ou arrière
En épi
En appentis
Contre une façade latérale
En appentis
Accoté
Les vérandas sont autorisées à condition d’être contigües ou liaisonnées à la façade arrière
du volume principal, pour autant que leur superficie soit inférieure à 15 m² et qu’elles soient
limitées à un seul niveau.
14.2.3.
Les volumes annexes s’implantent dans la zone de bâtisse, au-delà de la façade avant des
volumes principal et secondaire :
Les garages ne sont pas admis à l’arrière de la façade arrière du volume principal.
14.3.
secondaires ou annexes. En cas de plusieurs volumes contigus, le développement de la
façade à rue ne dépassera pas 25 mètres, équivalent à un groupement maximum de deux
habitations.
14.4.
Gabarits
14.4.1.
entre 4,50 et 6,50 m. Ces constructions auront au plus trois niveaux, dont un engagé dans
le volume de la toiture [R+1+T]. Il n’est autorisé qu’un seul étage dans le volume de la
toiture.
Quoiqu’il en soit, la différence de hauteur entre deux gouttières ou faîtes contigus de
groupes d’habitations mitoyennes ne peut excéder 1,00 m.
14.4.2.
7,50 et 12,50 m. Celle du volume secondaire et annexe est limitée à 9,00 m, pour autant
qu’ils ne dépassent pas de plus de 3,00 m les façades avant et arrière du volume principal.
Grontmij BELGIUM
REGION WALLONNE
CAHIER DES PRESCRIPTIONS URBANISTIQUES
complémentaire au plan de l’occupation projetée [Plan n°ESP-PU-02]
[CWATUPE, art. 311, §2, 3°]
Le demandeur
1400
NIVELLES
1000
BRUXELLES
Téléphone : 067/27.71.11
[email protected]
Téléphone : 02/383.06.40
[email protected]
CAHIER DES PRESCRIPTIONS URBANISTIQUES
Article 15. - Généralités
15.1.
Définitions
Il faut entendre par :
Volume principal : toute construction fermée possédant le faîte le plus élevé et
constituant le volume le plus important érigé sur une parcelle.
Volume secondaire : toute construction, ouverte ou fermée, attenante au volume
principal ou articulée à celui-ci avec un petit volume de transition, d’un mur ou d’un
artifice architectural, implantée sur le même fonds que le volume principal et dont les
hauteurs de faîte et sous gouttière sont nécessairement d’un niveau inférieur à ceux du
volume principal. Le principe de l’articulation est accepté dans la mesure où la distance
entre les volumes principal et secondaire est inférieure à 4,00 m.
Volume annexe : toute construction, ouverte ou fermée, implantée sur la même
parcelle que le volume principal, non attenante à celui-ci ou à un volume secondaire et
possédant un gabarit dont les différentes dimensions sont nécessairement moindres
que celles du volume principal.
Volume de transition : toute construction, ouverte ou fermée, généralement légère
[telles que verrière, auvent, plate-forme ou murets], dont les dimensions sont
nécessairement réduites et utilisée notamment lorsque les implantations entre volumes
ne sont pas orthogonales.
Le front de bâtisse est la limite avant de la zone de bâtisse, déterminant l’implantation
des volumes, généralement principaux, par rapport à l’alignement, lequel est la limite
séparative du domaine public et des propriétés riveraines. La marge de recul est dite
latérale ou arrière selon qu’elle concerne la distance entre un volume et la limite latérale
ou arrière du lot.
Parcelle [ou lot] : Portion de terrain constituant une unité foncière, telle que reprise aux
matrices et plan cadastraux, issue de l’urbanisation et du découpage de la propriété.
15.2.
Dispositions relatives au dossier de demande en permis d’urbanisme
15.2.1.
Les plans à annexer aux demandes en permis d’urbanisme devront obligatoirement être
basés sur un relevé altimétrique du terrain naturel (et/ou projeté) dans le même système
de référence que le plan d’urbanisation, mentionnant notamment les cotes de niveaux aux
angles de la parcelle, à hauteur de la voirie et du bâtiment projeté.
15.2.2.
Les documents de la demande en permis d’urbanisme localiseront et renseigneront avec
précision les caractéristiques (essence, dimension, hauteur, circonférence, …) des arbres
Grontmij BELGIUM
existants et autres plantations significatives ainsi que les intentions quant à leur maintien
ou à leur abattage.
15.2.3.
Les plans et documents à annexer aux demandes en permis d’urbanisme reprendront et
renseigneront avec précision, outre les bâtiments projetés et leur implantation :
les matériaux utilisés en façade et en toiture avec indication des couleurs, textures,
teintes et nuances ;
les aménagements extérieurs (avant-cour, accès, cheminement, emplacements de
stationnement, terrasse, ...) ainsi que les matériaux utilisés pour les revêtements de sol
avec indication des couleurs, textures, teintes et nuances ;
les caractéristiques (essence, hauteur, emplacement, …) des haies ainsi que des
arbres à moyenne et haute tige à planter, notamment dans la zone de recul ;
les clôtures ainsi que les matériaux utilisés ;
les équipements publics adjacents à la parcelle (éclairage public, cabine électrique,
poteaux de démarcation, … ).
Article 16. - Les constructions
16.1.
Matériaux
16.1.1.
Les élévations extérieures sont exécutées en maçonnerie de briques de parement
rugueuses de teinte dominante rouge-brun, éventuellement peinte ou recouverte d’un
enduit lissé de teinte similaire ou blanche. Le joint restera discret de manière à garantir la
teinte dominante du matériau ; le ton sur ton n’est pas autorisé. L’enduit sur isolant est
également autorisé pour les élévations.
En parement de mur, le bardage en bois [d’aspect naturel ou traité] est également autorisé
comme second matériau et en proportion limitée à 40% de la surface totale des élévations.
La pierre naturelle régionale ainsi que des éléments architecturaux en métal ou en béton
architectonique brut sont autorisés en application ponctuelle (seuils, linteaux,
soubassements, encadrements, …).
Trois types de parements maximum pourront être utilisés par (groupes d’) habitations.
16.1.2.
Les matériaux des murs séparatifs ou de soutènement sont réalisés dans les mêmes
matériaux que les élévations du volume principal.
16.1.3.
Les couvertures des toitures et des lucarnes sont exécutées :
soit en ardoises de teinte gris foncé à noire, naturelle ou artificielles ;
soit en tuiles de teinte foncée et d’aspect mat ;
Soit en zinc pré-patiné ou quartz.
Il ne peut être fait usage que d’un seul matériau pour la réalisation de l’ensemble des
toitures des différents volumes de la construction situé sur un même lot. Toutefois,
Les verrières sont constituées de vitrage transparent et plan ;
Les toitures plates peuvent être traitées avec un revêtement asphaltique ou synthétique
de teinte anthracite. Elles sont toutefois de préférence revêtues d’une couverture
végétale [toitures vertes ou jardinières] ou de galets, de dallage ou de pavés d’un ton
gris-bleuté ainsi que de caillebotis de bois.
16.1.4.
Les menuiseries des portes, fenêtres et corniches sont traitées pour l’ensemble de la
façade et pour chacun des éléments, suivant une même tonalité, une même facture et une
même texture. Les menuiseries sont en bois d’aspect naturel ou en tout autre matériau
[PVC, Aluminium, …] teinté ou peint dans les couleurs suivantes : blanc, gris, taupe, brun
ou de couleurs foncées.
16.1.5.
L’ensemble des baies et les verrières sont traitées en verre clair non réfléchissant.
16.1.6.
Les rives de toiture sont traitées dans une teinte identique à la toiture ou à la façade.
Grontmij BELGIUM
16.2.
Compléments des élévations
16.2.1.
Des éléments architecturaux en léger retrait ou contenus à l’intérieur de l’aplomb des
toitures [loggias, terrasses protégées par les joues des pignons, portes-fenêtres, ….]
peuvent être ménagés pour toutes les façades.
16.2.2.
Les éléments architecturaux en saillie [oriels, avant-corps, auvents, balcons…] sont
acceptés avec un débordement maximum de 0,60 m pour autant que le cumul par façade
ne dépasse un maximum de 30% de la surface de l’élévation concernée.
16.3.
Compléments de toiture
16.3.1.
Les toitures ne comprennent pas d’éléments saillant ou en retrait détruisant la volumétrie
principale. Ainsi, les souches de cheminées sont réduites en nombre et situées à proximité
du faîtage tandis que les terrasses encastrées dans la toiture ne sont pas autorisées.
Toutefois, en vue de l’aménagement du volume sous combles, les baies intégrées dans
les versants de la toiture sont autorisées pour autant qu’elles soient traitées dans une
composition d’ensemble :
soit sous forme de châssis à tabatières intégrées dans le plan de la toiture (A) ;
soit sous forme de tabatières se prolongeant dans le plan vertical (E) ou de verrières,
lorsque la hauteur sous gouttière est supérieure à 4,00 m ;
soit sous forme de lucarne passante élevée à l’aplomb de l’élévation et à toiture à deux
pans (D) ou cintrée (F).
Les baies sous forme de lucarne-pignon de type à croupe (B) ou en bâtière (C) ne sont
pas autorisées, de même que les lucarnes rampantes.
La somme des largeurs des baies en toiture n'excède pas le tiers de la largeur de la toiture
correspondante. Les lucarnes et percements sont également réduits en nombre et
répondent de la même typologie de manière à ne jamais détruire l’unité de la toiture.
Les baies seront distantes par rapport aux rives de toitures d'au moins 1,20 m et sont axées
soit sur les trumeaux soit sur les baies de façades. Leur faîte se situera au moins 1,20 m
plus bas que celui de la toiture, de préférence sur un seul alignement horizontal.
La largeur de chaque baie sera inférieure à sa hauteur. Les dimensions sont limitées au
maximum à 1,50 m de haut sur 1,00 m de large. Pour les lucarnes à toiture cintrée, ces
dimensions sont toutefois inversées.
16.3.2.
Les débordements de toiture sont nuls sur les pignons ; des débordements jusqu’à 30 cm
[gouttières comprises] sont toutefois tolérés en façade, pour autant que le parti soit justifié
Grontmij BELGIUM
sur le plan énergétique [« casquette » du bâti] et de 5 cm [Epaisseur de la planche ou de
la tuile de rive].
16.3.3.
Des éléments de verrière ou des panneaux capteurs solaires [thermiques ou
photovoltaïques] sont autorisés pour autant qu'ils se situent dans le plan du versant de la
toiture sur une surface limitée au maximum à la moitié de celle-ci et que les armatures
soient réalisées dans un ton foncé proche de la toiture.
16.3.4.
Toutes les arêtes extérieures des toitures seront garnies de corniches et gouttières, tuiles
ou ardoises de rives. Les gouttières sont constituées par un élément en zinc sous forme
de « demi-lune » ou en « U ». En cas d’utilisation d’une planche de rive, celle-ci doit être
étroite et discrète.
16.4.
Equipement des constructions
16.4.1.
Gestion du stationnement : Par parcelle et/ou logement, les emplacements réservés au
stationnement, qu’ils soient aménagés à l’air libre ou dans un volume de la construction
[garage] sont au minimum égal à deux unités. A ceux-ci s’ajouteront les emplacements
nécessités par l’exercice éventuel d’une activité professionnelle, à raison d’une unité par
poste de travail ou par 35 m² de superficie-plancher.
16.4.2.
Gestion des eaux pluviales : Par parcelle est obligatoirement installée une citerne à eau de
pluie d’une contenance d'au moins 5.000 litres, collectant les eaux de ruissellement
provenant des toitures ; elle est couplée à un système d’utilisation domestique en état de
fonctionnement.
Afin de limiter en cas de fortes précipitations le débit d’eau à évacuer, cette citerne est
dotée d’un dispositif lui permettant de retenir au minimum 3.000 litres supplémentaires
[réservoir de retenue en trop-plein de la citerne ; citerne équipée d’un siphon à mi-hauteur,
…]. Ce réservoir sera doté d’un dispositif de percolation (gravier, géo-textile, …) conçu
pour favoriser l’évacuation des eaux vers le sous-sol, sauf si les essais de sol sont
défavorables. Le trop-plein de ce réservoir sera toutefois relié au réseau d’aqueducs
projeté en voirie.
16.4.3.
Gestion des eaux usées : La construction est obligatoirement raccordée à la canalisation
d’égout projetée en voirie suivant modalités à définir par l'administration communale lors
de la délivrance du permis d’urbanisme des constructions. Ce réseau d’évacuation est
conforme à la législation en vigueur au moment de la délivrance de ces permis.
16.4.4.
Tant les citernes et réservoirs que les autres dispositifs réalisés en sous-sol [telles les
tuyauteries relatives aux puits canadiens ou pompes à chaleur], peuvent être implantés en
dehors de la zone de bâtisse ou de l’emprise de la construction. Dans ce cas, ils sont
localisés à une distance d’au moins 2,00 m par rapport aux limites parcellaires (sauf accord
Grontmij BELGIUM
écrit préalable entre voisins) et recouverts d’une couche de terre d’au moins 0,50 m
d’épaisseur. Ils figureront de manière détaillée sur la demande en permis d’urbanisme.
Toutefois, les citernes, réservoirs et installations d’entreposage d’hydrocarbures ou autres
produits susceptibles de provoquer une pollution en cas de dégradation du support (huiles,
matières oléagineuses combustibles ou inflammables, liquides chimiques, …) sont
obligatoirement intégrés dans les bâtiments.
Article 17. - Les abords
17.1.
Matériaux de revêtement
Les avant-cours sont réalisées en matériaux naturellement ou à joints perméables [pavés de
pierre naturelle, pavés drainants de béton ou de terre cuite (klinkers), revêtement stabilisé de
type empierrement, …]. Ils sont réalisés dans l’année suivant la fermeture du gros œuvre de
la construction. Les terrasses et cheminement piétons sont réalisés dans les mêmes
matériaux ou en bois.
17.2.
Aménagement
Les zones de jardins sont principalement constituées de plantations et de pelouses [massifs
végétaux], ainsi que des aménagements suivants :
des terrasses et cheminements piétons périphériques;
des bacs à plantes et pièces d'eau ornementales ;
un jardin en pleine terre ou un potager, pour autant que la superficie [de la subdivision]
du lot soit supérieure à 1,5 ares et à condition que leur surface ne dépasse pas 15 m²
augmenté d’une valeur égale à 1,5% de la superficie du lot excédant 1,5 ares ;
des vergers, pour autant que la superficie du lot soit supérieure à 7,5 ares.
Des constructions accessoires y sont également admises :
un abri de jardin (maximum 15 m 2) d'une hauteur maximum de 2,50 m à la gouttière et
de 3,50 m au faîte. Il est réalisé dans des matériaux identiques à ceux de la construction
principale ; il peut toutefois être réalisé en bois de teinte foncée, en étant intégré dans
des massifs de plantations ;
une serre (maximum 15 m2) d'une hauteur maximum de 2,50 m à la gouttière et de 3,50
m au faîte, réalisés en vitrage transparent ;
des appareillages strictement réservés à la pratique des jeux ne dépassant pas la
hauteur de 3,50 m;
une piscine à l'air libre à condition qu’elle ne dépasse pas de plus de 50 cm le niveau
du terrain naturel existant et que leur surface ne dépasse pas 30 m², margelles et
terrasses annexes comprises, augmenté d’une valeur égale à 1,5% de la superficie du
lot excédant 7,5 ares, pour autant que la superficie du lot soit supérieure à cette dernière
valeur.
Ces constructions accessoires doivent être conçues dans un souci d’intégration; elles ne
doivent pas nécessiter de modifications sensibles du relief du sol et être implantées à 3,00
mètres des limites (sauf accord écrit préalable entre voisins). En outre, elles doivent être
implantées à moins de 5,00 m de la façade arrière des volumes principal et secondaire.
Toutefois, en ce qui concerne les lots numérotés 1 et 15, elles sont reportées dans les parties
communes.
En guise de rappel, l’aménagement de la zone de recul relève des options architecturales
d’ensemble [Cfr. Article 7].
17.3.
Clôtures
17.3.1.
Entre parcelles : Les clôtures, obligatoirement mitoyennes, sont constituées par une haie
dont la hauteur ne dépassera pas 1,80 m et qui sera plantée dans les trois ans suivant
Grontmij BELGIUM
l’occupation de l’habitation. Celle-ci peut éventuellement être dédoublée par un treillis à
larges mailles de couleur vert foncé ou noir pour autant qu’il soit parfaitement camouflé.
En lieu et place de ces haies surlignant les limites parcellaires, des coulées vertes de
dimensions variables, sont également autorisées, sous forme de massifs intégrant des
arbres et arbustes de gabarit moyen, reliant les jardins entre eux.
Des murets ainsi que claustras « végétalisés » ou en « gabions » peuvent remplacer les
haies afin d’intimiser les terrasses, à condition d’être limités à une longueur de 15,00 m à
partir du front de bâtisse du volume principal et à une hauteur maximale d’1,80 m. Les
claustras en panneaux de bois sont interdits.
17.3.2.
Sur les limites périmétriques : les haies d’une hauteur maximale d’1,80 m sont idéalement
établies sur la mitoyenneté pour autant que les propriétaires riverains marquent leur accord
sur cette implantation. Dans le cas contraire, un recul de minimum 0,50 m est imposé.
17.4.
Plantations
17.4.1.
A raison d’une proportion minimale de 70%, le choix des essences d’arbres et arbustes
s’inspire principalement de la liste des espèces indigènes, compatibles avec
l’environnement, recommandée ou publiée en annexe de l’Arrêté du Gouvernement Wallon
du 20 décembre 2007 [relatif à l’octroi de subventions pour la plantation et l’entretien,
notamment de haies vives et d’alignements d’arbres] et de la circulaire ministérielle du 14
novembre 2008 [relative notamment à la plantation d’essences régionales en zone rurale],
dont un extrait figure ci-dessous :
Arbres de première grandeur :
Châtaignier (Castanea sativa), Chêne pédonculé (Quercus pedonculata), Chêne sessile (Quercus
sessiliflora), Erable plane (Acer platanoïdes), Erable sycomore (Acer pseudoplatanus), Frêne
(Fraxinus excelsior), Hêtre (fagus sylvatica), Merisier (Prunus avium), Noyer (Jurglans regia), Orme
Tilleul à petites feuilles (Tillia cordata), Peuplier tremble (Populus tremula), Pin sylvestre (Pinus
sylvestris), Genevrier commun (Juniperus communis).
Arbres de deuxième grandeur :
Aulne glutineux (Alnus glutinos), Bouleau pubescent (Betula pubescens), Bouleau pleureur (Betula
pendula), Charme (Carpinus betulus), Cerisier, Griottier, Poirier sauvage (Pyrus communis),
Pommier sauvage (Malus communis), Prunier, Saule blanc (Salix alba), Sorbier des oiseleurs
(Sorbus aucuparia).
Arbustes
Amelanchier, Cognassier, Prunellier (Prunus spinos), Noisetier (Corylus avellana), Rosier rugueux
(Rosa rugosa), Eglantier (Rosa canina), Amélanchier (Amelanchier lamarckii), Houx (Ilex
aquafolium), Cornouiller sanguin (Cornus sanguinea), Saule cendré (Salix cinerea), Néflier (Mespilus
germanica), Genêts à balais (Cytisus scoparius), Viorne obier (Viburnum opulus).
Arbrisseaux :
Groseillier rouge (Ribes rubrum), Groseiller à maquereaux (Ribes uva-crispa), Groseiller noir ou
Cassissier (Ribes nigrum), Clématite des haies (Clématite vitalba), Chèvrefeuille des bois (Lonicera
periclymenum), Chèvrefeuille à feuillage persistant (Lonicera nitida), Fusain, Framboisier (Rubus
idaeus), Lierrre rampant (Hedera helix).
Les éventuelles espèces non indigènes sont autorisées pour autant qu’elles contribuent au
caractère paysager des lieux. Les plantes résineuses (if, thuyas, cyprès, …) de même que
le laurier-cerise (« Prunus laurocerasus ») aux feuillages persistants sont proscrites.
17.4.2.
Les haies formant clôture sont composées d'une ou plusieurs essences feuillues
régionales reprises dans la liste citée ci-dessus et regroupées par espèces identiques ou
harmonieuses par la teinte et la couleur. Les plantes ligneuses aux feuillages caduques ou
Grontmij BELGIUM
marcescents [telles que l’aubépine, le charme ou le hêtre, … ] seront privilégiées par
rapport à celles aux feuillages persistants [Houx, Troëne, … ]. Elles sont constituées au
minimum de trois plants par mètre courant et sont renouvelées en cas de dépérissement.
Toutes les pelouses seront composées de mélanges de graminées adaptées aux
caractéristiques locales.
17.4.3.
Les plantes invasives, listées à l’adresse http://ias.biodiversity.be/species, sont strictement
interdites et devront être le cas échéant être éradiquées :
‘Black list’ :
Faux-vernis du japon (Ailanthus altissima), Aster lancéolé (Aster lanceolatus), Aster à feuilles de saule (Aster x
salignus), Séneçon en arbre (Baccharis halimifolia), Cornouiller soyeux (Cornus sericea), Cotonéaster horizontal
(Cotoneaster horizontalis), Crassule des étangs (Crassula helmsii), Egéria (Egeria densa), Elodée du canada
(Elodea canadensis), Elodée de nuttall (Elodea nuttallii), Renouée du japon (Fallopia japonica), Renouée de
sakhaline (Fallopia sachalinensis), Renouée de bohème (Fallopia x bohemica), Topinambour (Helianthus
tuberosus), Berce du caucase (Heracleum mantegazzianum), Hydrocotyle fausse renoncule (Hydrocotyle
ranunculoides), Balsamine géante (Impatiens glandulifera), Elodée à feuilles alternes (Lagarosiphon major),
Jussie à grandes fleurs (Ludwigia grandiflora), Jussie rampante (Ludwigia peploides), Mahonia faux-houx
(Mahonia aquifolium), Myriophylle du brésil (Myriophyllum aquaticum), Myriophylle hétérophylle (Myriophyllum
heterophyllum), Cerisier tardif (Prunus serotina), Rhododendron (Rhododendron ponticum), Rosier rugueux
(Rosa rugosa), Solidage du canada (Solidago canadensis), Solidage glabre (Solidago gigantea), Spirée blanche
(Spiraea alba), Spirée de douglas (Spiraea douglasii).
‘Watch list’ :
Erable negundo (Acer negundo),Erable à feuilles de vigne (Acer rufinerve), Amélanchier d'amérique (Amelanchier
lamarckii), Aster de viriginie (Aster novi-belgii), Azolla (Azolla filiculoides), Bident à fruits noirs (Bidens frondosa),
Arbre aux papillons (Buddleja davidii), Souchet vigoureux (Cyperus eragrostis), Fraisier des Indes (Duchesnea
indica), Olivier de bohême (Elaeagnus angustifolia), Frêne rouge (Fraxinus pennsylvanica), Scille d'espagne
(Hyacinthoides hispanica), Balsamine à petites fleurs (Impatiens parviflora), Lentille d'eau minuscule (Lemna
minuta), Lupin vivace (Lupinus polyphyllus), Faux-arum, Lysichite (Lysichiton americanus), Mimule tacheté
(Mimulus guttatus), Vigne vierge (Parthenocissus spp.), Renouée de l'himalaya (Persicaria wallichii), Laurier
cerise (Prunus laurocerasus), Chêne rouge (Quercus rubra), Sumac (Rhus Typina), Robinier faux-acacia (Robinia
pseudoacacia), Rudbéckie laciniée (Rudbeckia laciniata), Sénecon sud-africain (Senecio inaequidens), Spirée
tomenteuse (Spiraea tomentosa), Spirée de billard (Spiraea x billardii).
Conditions d’abattage
L’abattage des massifs et haies composées de feuillus d’essence locale, figurant comme
à préserver au plan d’occupation projetée [la bande arborée], peut être autorisé, à condition
d’être justifié pour des raisons impérieuses de sécurité et/ou de mauvais état sanitaire,
moyennant remplacement par une plantation nouvelle de même essence.
Pourront néanmoins être supprimées les plantations existantes dont l'abattage s'avère
indispensable dans le cadre du projet de construction [voirie, égouttage, habitation, …].
17.4.4.
Au minimum un arbre à haute tige solitaire doit être planté par trois ares de terrain consacré
à l’engazonnement; les emplacements sont fixés en tenant compte des prescriptions du
code rural et de toute façon à au moins 2,00 m de toute limite parcellaire. Ces plantations
sont réalisées dans l’année de l’achèvement du gros œuvre.
La plantation d’arbres isolés, à l’exception d’arbres de première hauteur, est autorisée pour
autant qu’elle ne nuise pas au caractère paysager de la zone de recul.
17.4.5.
Eclairage
Les points lumineux et poteaux sont placés de telle manière que le faisceau lumineux ainsi
généré ne déborde pas au-delà des limites parcellaires. L’éclairage doit être discret,
indirect et durable; les pollutions lumineuses doivent être limitées au maximum.
Grontmij BELGIUM
DONNÉES QUANTITATIVES –
DENSITÉ, OCCUPATION, UTILISATION ET RÉPARTITION
Ces données sont citées à titre descriptif et ne revêtent pas de caractère contraignant.
1.
2.
Nombre de logements à l'ha :
Superficie du bien : ± 88.960 m²
Superficie totale brute urbanisée (S) : ± 79.610 m²
Surplus du bien : ± 9.350 m²
Nombre de lots : 59
Soit 7,5 lots/ha et Superficie des lots : 57.200 m²
Nombre maximum de logements : 92 Soit une densité brute de ± 11,5 logements/ha.
Soit une densité nette de ± 16,1 logements/ha
Taux d'emprise moyens :
Taux d'emprise moyen minimum (E/S) : 7,8 %
E minimum =
60 m² x 06 lots = 360 m²
70 m² x 21 lots = 1.470 m²
80 m² x 30 lots = 2.400 m²
500 m² x 01 lots = 500 m²
1500 m² x 01 lots = 1.500 m²
TOTAL
6.230 m²
Taux d'emprise moyen maximum (E/S) : 16,5%
E maximum = 100 m² x 06 lots = 600 m²
125 m² x 12 lots = 1.500 m²
150 m² x 09 lots = 1.350 m²
175 m² x 19 lots = 3.325 m²
200 m² x 09 lots = 1.800 m²
375 m² x 01 lot = 375 m²
1000 m² x 01 lot = 1.000 m²
3000 m² x 01 lot = 3.000 m²
TOTAL
12.950 m²
3.
Rapports P/S moyens :
P/S moyen minimum : 0,162
P minimum =
60 m² x 06 lots * 2 niveaux = 720 m²
70 m² x 21 lots * 2 niveaux = 2.940 m²
80 m² x 30 lots * 2 niveaux = 4.800 m²
500 m² x 01 lots * 2 niveaux = 1.000 m²
1500 m² x 01 lots * 2 niveaux = 3.000 m²
TOTAL
12.460 m²
P/S moyen maximum : 0,440
P maximum = 100 m² x 06 lots * 3 niveaux = 1.800 m²
125 m² x 12 lots * 3 niveaux = 4.500 m²
150 m² x 09 lots * 3 niveaux = 4.050 m²
175 m² x 19 lots * 3 niveaux = 9.975 m²
200 m² x 09 lots * 3 niveaux = 5.400 m²
375 m² x 01 lot * 3 niveaux = 1.125 m²
1000 m² x 01 lot * 2 niveaux = 2.000 m²
Grontmij BELGIUM
3000 m² x 01 lot * 2 niveaux = 6.000 m²
TOTAL
34.850 m²
4.
Répartition des affectations des zones
1. Périmètre urbanisé :
± 79.610 m² (I)
a) Zones de recul :
± 4.410 m²
soit
5,5% de (I)
b) Zones de bâtisse :
± 23.185 m²
soit
29,1% de (I)
c) Zones de jardin :
± 29.605 m²
soit
37,2% de (I)
d) Assiettes de voirie :
± 21.835 m²
soit
27,4% de (I)
± 575 m²
soit
0,7% de (I)
e) Zones d’équipements techniques
2. Surplus du bien
± 9.350 m²
a) Zones d’espaces verts :
± 2.305 m²
b) Extension du cimetière :
± 7.045 m²
Grontmij BELGIUM

REGION WALLONNE PROVINCE DU BRABANT WALLON

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