2013OPH DE LAON

RAPPORT
D’ACTIVITÉ
OPH DE LAON
2013
RAPPORT
D’ACTIVITÉ
2013
ÉDITO
DU PRÉSIDENT
Dans un contexte de raréfaction de l’argent public,
la volonté de toujours faire mieux avec moins de
moyens nous pousse à une exigence de réflexion et
de pertinence de notre action.
Malgré un marché locatif détendu sur Laon,il nous faut
poursuivre une politique d’investissements réaliste et
efficace. En 2013, 4,9 millions d’euros ont été investis
pour l’amélioration du patrimoine et la réalisation
de 55 logements neufs. La livraison de l’immeuble
de l’IRFFE, bâtiment basse consommation, est quant
à elle, l’aboutissement d’un projet répondant à un
véritable besoin économique et de formation sur
notre ville.
Fort de valeurs humaines partagées et de la
mobilisation des agents de l’OPAL, nous maintenons
un accompagnement social fort sur le terrain
pour faire face aux difficultés économiques de la
population logée dans notre patrimoine respectueux
de l’environnement.
Et pour répondre à une demande qui ne cesse
de croître, une nouvelle direction de la politique
locative a été chargée de la qualité de service aux
locataires et de l’optimisation des énergies dans les
foyers pour en réduire les dépenses.
Souhaitons que l’ensemble des moyens mobilisés
permettent cette année encore d’offrir des
logements de qualité accessibles pour tous les
Laonnois.
L’OPH de LAON dispose de compétences solides
pour répondre à ces besoins et je tiens à remercier les
membres du Conseil d’administration et le personnel
qui s’attachent à mes côtés à servir toujours mieux
les résidents.
Antoine LEFÈVRE
Président du Conseil d’administration de l’OPH de LAON
Sénateur-Maire de LAON
02
RAPPORT
D’ACTIVITÉ
2013
LE CONSEIL
D’ADMINISTRATION DE
L’OPH DE LAON
AU TITRE DU CONSEIL MUNICIPAL DE LAON
POUR LES ORGANISATIONS SYNDICALES
Antoine Lefèvre, Président du Conseil d’Administration
Aude Bono, Vice-Présidente
Yves Levent
Marie-Michèle Pascual
Dominique Pierre
Anne-Marie Sauvez
Jacques Besançon - CGT
Denis Legrand - FO
AU TITRE DES PERSONNALITÉS QUALIFIÉES
DÉSIGNÉES PAR LE CONSEIL MUNICIPAL
Claude Carème
Jean-Marc Carlier
Françoise Catillon
Gérard Dorel
Olivier Josseaux
Marie-Thérèse Lefèvre
Françoise Poindron
AU TITRE DES ASSOCIATIONS DONT L’OBJET EST
L’INSERTION OU LE LOGEMENT DES PERSONNES
DÉFAVORISÉES
Jacques Thureau
POUR L’UNION DÉPARTEMENTALE
DES ASSOCIATIONS FAMILIALES (UDAF)
Denis Carlier
POUR LA CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES
Elvira-Maria PASSEMART
POUR LES COLLECTEURS DE LA PARTICIPATION
DES EMPLOYEURS À L’EFFORT DE CONSTRUCTION
Guy Duval
AU TITRE DES REPRÉSENTANTS ÉLUS DES LOCATAIRES
Nelly Chevalerias – CLCV
Bruno Crémont – AFOC
Michel Debeusscher – CSF
Francine Beauford – CNL
EN TANT QUE MEMBRE DU CONSEIL, À TITRE CONSULTATIF
Nacer Kallel, secrétaire du Comité d’Entreprise
Les 23 membres du Conseil d’Administration définissent la
politique générale de l’organisme, arrêtent les orientations
en matière de politique des loyers et d’évolution de son
patrimoine ; ils votent le budget et approuvent les comptes.
Son Bureau élu, constitué de 7 membres, a reçu les délégations nécessaires à la bonne marche de l’Office et à
la prise de décision rapide ; les commissions spécialisées
sont réunies autant que de besoin.
ACTIVITÉS DES
ASSEMBLÉES EN 2013
À L’OPH DE LAON
• 3 réunions du Conseil d’administration,
• 5 du Bureau du Conseil d’administration,
• 6 de la Commission d’Appels d’offres,
• 26 de la Commission d’attribution des logements,
• 5 de la Commission consultative Impayés.
03
RAPPORT
D’ACTIVITÉ
2013
FORMATION
DES ADMINISTRATEURS
Les 13 et 14 novembre 2013, à Laon, les membres
des conseils d’administration de l’OPAL (OPH de
l’Aisne et OPH de Laon) ont bénéficié d’une formation
dispensée par l’Afpols sur la “gouvernance d’un OPH,
la fonction d’administrateur”.
LE COMITÉ DE
DIRECTION
Les exposés de cette formation ont porté sur :
• L’environnement institutionnel (politiques publiques de
l’habitat et de la ville ; outils de l’urbanisme et de l’habitat
tels SCOT, PLU, PLH, PDH, etc. ; le projet de loi ALUR)
• Le mouvement HLM (dont l’USH)
• Le Conseil d’administration d’un OPH et ses organes
dirigeants
• Les principaux métiers d’un OPH et l’organisation d’un
OPAL
• Les équilibres économiques et financiers d’un OPH.
De gauche à droite : Jean-Marc Debove , Alain Basset, Janita Kinowski,
Christian Billot, Véronique Binet, Philippe Dain, Jean-Marc Slagowski
LES FAITS MARQUANTS
DE 2013
Une reprise encore timide :
LES CHIFFRES CLEFS
DE L’ANNÉE
• 4 459 logements dans l’OPH de Laon
• 13 000 personnes logées
• 66,5 % de ménages ont des ressources inférieures à 60 %
du plafond HLM
• 19,3 millions d’euros de chiffre d’affaires
• 4,9 millions d’euros d’investissements (constructions
neuves et acquisitions/améliorations)
• 1,1 million d’euros de dépenses de maintenance
Selon la Direction régionale de l’environnement, de
l’aménagement et du logement (DREAL) de Picardie, « la
baisse de la construction de logements s’est poursuivie en
2013 dans la région ». En Picardie, les mises en chantier
ont reculé de 8 % et le niveau de vente des logements est
resté très faible en relation avec les hausses de taux de
chômage.
Cependant, la DREAL a constaté en 2013 le début d’une
embellie dans le secteur collectif, dans l’Aisne en particulier
où les autorisations de mise en chantier ont augmenté.
D’importants investissements :
L’OPH de Laon a livré 55 logements neufs en 2013, ainsi
que l’immeuble laonnois de l’IRFFE (Institut régional de
formation aux fonctions d’éducateur).
Un équipement programmé :
Rue Romanette, l’OPAL fait construire une résidence
sociale de 16 logements foyers (1,6 M€) qui sera gérée par
l’association Espoir 02.
Une maintenance très active :
En 2013, les prestataires extérieurs travaillant à l’entretien et
l’amélioration du patrimoine de l’OPH de Laon ont réalisé
1,1 M€ d’interventions curatives et préventives.
04
RAPPORT
D’ACTIVITÉ
2013
Deux expulsions :
En 2013, l’OPH de Laon a constaté un taux de loyers et
charges impayés de 5,4 %. L’Office a instruit 201 dossiers
de « demandes d’aide à l’accès au logement locatif » et
demandé 16 expulsions dont 2 se sont produites.
Une nouvelle activité :
L’OPAL a créé la Direction de la politique de la gestion
locative (DPGL) qui optimise dans les foyers les économies
d’énergie pour en réduire les dépenses. Cette direction est
aussi en charge de la qualité de service aux locataires.
LE BILAN
FINANCIER 2013
Chiffre d’affaires : 19,3 M€
Loyers : 17,4 M€
Ventes d’immeubles : 1,8 M€
Autres : 0,1 M€
(Prestations de services, Gestion tiers, Produits annexes)
Masse salariale (OPH de Laon) : 3,6 M€
Dette (capitaux restant dus) : 46,1 M€
La comparaison avec l’exercice
précédent est difficile. A la suite de la
fusion de l’OPH de l’Aisne et de l’OPH
de Soissons (ODES), le premier est devenu l’employeur au lieu et place de
l’Oph de Laon. Par conséquent les
charges de personnel et de structures
ont été transférées. À la fin de 2013, la
situation était saine mais sans grande
marge de manœuvre. Une très grande
vigilance est à apporter aux prévisions
d’investissement.
Alain Basset,
Directeur financier
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LES INVESTISSEMENTS
EN 2013
Constructions neuves et acquisitions/
améliorations (AA) : 2,8 M€
Améliorations du patrimoine : 2,1 M€
TOTAL : 4,9 M€
55 logements neufs ont été livrés en 2013
• 30 logements à Laon rue Fernand Christ,
• 25 logements rue Salaberge.
• A noter la livraison de l’immeuble de l’IRFFE (Institut
régional de formation aux fonctions d’éducateur) que
l’OPAL a fait construire sur le site Fernand Christ (l’ancien
parc de l’Inra) à Montreuil.
Etudes en cours d’année :
• À Laon, rue Romanette au lieu dit Le Clos Chaudron, l’OPAL
fera construire une résidence sociale de 16 logements
foyers (1,6 M€ TTC) géré par l’association Espoir 02
RAPPORT
D’ACTIVITÉ
2013
Des améliorations dans les quartiers
Des réunions régulières entre l’OPH de Laon et la Ville
ont permis en 2013 d’améliorer sensiblement le cadre
de vie dans les quartiers :
• Place Jacques Prévert (Ile-de-France), les travaux
de restructuration des espaces extérieurs ont été
poursuivis.
• Dans les rues Quent et Delaplace (Cité du Nord), les
abords des pavillons ont été améliorés,
• L’OPH de Laon a financé l’installation d’une aire de
jeux située rue Sangnier (Moulin Roux).
Dans le cadre du Contrat urbain de cohésion sociale,
l’OPH de Laon a financés une équipe de médiatrices,
le Fonds de participation des habitants, les Folies
Urbaines, un poste d’infirmière de l’Association
nationale de promotion de la santé (accompagner
les habitants dans leurs démarches de santé) et les
dispositifs « Vie Locale » qu’animent les centres sociaux
de Montreuil et Champagne-Moulin Roux.
Il faut souligner la livraison dans
les délais prévus de l’immeuble de
l’IRFFE, un équipement très important
pour Laon. Au cours de l’année 2013
nous avons aussi concrétisé le projet
d’Espoir 02 rue Romanette dont nous
prévoyons la livraison en 2016. C’est
de plus une année d’intense partenariat avec la Ville de Laon en ce qui
concerne l’amélioration des espaces
de vie des résidents de l’OPH, notamment dans le quartier Ile-de-France.
Le nouveau centre d’hébergement de travailleurs handicapés à Ardon
06
Véronique Binet,
Directeur du Développement
DEMANDES DE
LOGEMENTS ET VACANCE
RAPPORT
D’ACTIVITÉ
2013
Départs
En 2013, l’OPH de Laon a enregistré :
• 469 départs simples de résidents de leur logement
• 153 départs de résidents à la suite d’échanges de logements
• 85 départs d’étudiants
Demandes de logements en 2013
• 953 demandes externes déposées
• 294 demandes d’échanges de logements
• L’OPH de Laon a enregistré un stock de 543 demandes
externes de logements et 476 demandes d’échange de
logements.
• Le délai moyen d’attente d’un logement est de 3 mois
pour une première demande et de 4 mois pour un
échange.
Vacance de logements
• Nombre de logements vacants : 116
• Durée moyenne de vacance : 116 jours
• Nombre de logements non relouables : 62
En 2013, comme pour les années précédentes, le marché locatif est détendu voire très détendu dans le Laonnois : l’offre de location y est supérieure à la
demande. Dans ce bassin d’emplois, le ralentissement de l’activité économique
contribue à cet état de fait. L’OPH de Laon doit faire face également à la concurrence des autres bailleurs sociaux. On constate, pour le patrimoine de l’OPAL,à
Laon en 2013, une libération de 10,6 % des logements sociaux, contre 8 % dans
le Soissonnais par exemple : les marchés de la location et les tensions y sont très
différents.
Philippe Dain,
Directeur de la location
INVENTAIRE ET MAINTENANCE
DU PATRIMOINE EN 2013
PATRIMOINE
• Logements : 4 459
• Garages et parkings : 498
• Locaux collectifs résidentiels : 26
• Commerces et bureaux : 42
• Un foyer à la Résidence Basselet de 59 chambres
(équivalents 23 logements)
• Un foyer de l’Association de parents d’enfants inadaptés
(APEI) de 55 chambres (équivalents 22 logements).
MAINTENANCE DU PATRIMOINE
Contrats de maintenance :
Ces contrats ont permis de réaliser des interventions
curatives et préventives pour un montant total de 1 119 K€
en 2013.
• Nettoyage : 429 K€
• Chauffage :
351 K€
• Audiovisuel : 265 K€
• Espaces verts : • Ascenseurs : • Portes automatiques
44 K€
28 K€
2 K€
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RAPPORT
D’ACTIVITÉ
2013
Marchés à bons de commandes :
Commandes hors marchés :
Ils sont passés dans le cadre de marchés permettant de
faire intervenir des prestataires à travers des bordereaux
de prix (électricité, plomberie, revêtement de sols, peinture,
nettoyage des logements, systèmes de désenfumage et
dispositifs de sécurité)
Les interventions sont sollicitées par bons de commande
expédiés par l’extranet pour traiter la réclamation d’un
client ou le besoin de maintenance constaté par l’Office
• 6 370 réclamations (59%)
• 4 369 besoins de maintenance (41 %)
Elles sont passées après des procédures de mises en
concurrence en fonction des seuils (revêtement mural,
maçonnerie, électricité, plomberie-chauffage, menuiserie,
couverture, hygiène-sécurité, etc.) Les commandes de travaux ou services interviennent dans des contextes différents.
• Dépenses pour état des lieux sortants : 789 K€ (35%).
• Dépenses pour logements en cours d’occupation : 725 K€
(32 %)
• Interventions dans les parties communes : 435 K€ (20 %)
• Dépenses pour états des lieux entrants : 152 K€ (7%)
• Sinistres : 135 K€ (6 %)
Opérations d’investissement :
En 2013, et comme par le passé, la
politique de maintenance de l’OPH de
Laon s’est articulée sur trois axes forts :
la maintenance de base et sécuritaire,
la maintenance du clos-couvert, l’attractivité du patrimoine.
Pour conduire ces actions et améliorer
sensiblement la qualité du service rendu aux résidents, l’OPH a notamment
renforcé ses relations avec ses prestataires extérieurs, le service d’entretien,
le personnel d’agence et l’équipe
d’employés d’immeuble.Il faut aussi
souligner sa collaboration avec la mairie de Laon afin d’améliorer la vie des
quartiers.
Elles participent à la fois à la maintenance et à l’amélioration
du patrimoine. Elles concernent notamment des actions
sur le clos et le couvert et l’attractivité du patrimoine (Total
de 2 426 K€ en 2013).
Maintenance du clos et du couvert (1 294 K€) :
• Réfection de façades : 1 001 K€
• Réfection de couvertures : 293 K€
Maintenance et attractivité du patrimoine
(1 132 K€) :
• Amélioration des halls d’entrée, des sous-sols, des locaux
poubelles : 641 K€
• Rénovation des peintures de cages d’escalier : 257 K€
• Aménagements extérieurs et voierie : 113 K€
• Divers travaux de maçonnerie : 101 K€
• Divers travaux de plomberie : 20 K€
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Jean-Marc Slagowski,
Directeur de la Maintenance
RAPPORT
D’ACTIVITÉ
2013
SERVICES
AUX LOCATAIRES
44,50%
Synthèse sociale de l’année 2013
Selon l’enquête réalisée par l’OPH de Laon auprès de
3 354 ménages logés par l’Office (situation au 31 décembre
2013).
17,10%
45,90%
1
27,50%
17,60%
1
2
3
1 • 45,90 % sont des personnes seules (titulaires du bail de location).
2 • 27,5 % sont constitués de couples avec ou sans enfants.
3 • 17,6 % sont des familles monoparentales.
2
12,10%
3
1 • 44,5 % des personnes majeures des ménages ont un
emploi stable,
2 • 17,1 % des personnes majeures des ménages sont au
chômage,
3 • 12,1 % des personnes majeures des ménages ont un
emploi précaire.
Il faut aussi noter que :
• 66,5 % des ménages ont des ressources ne dépassant
pas 60 % du plafond HLM.
• 39,2 % des locataires en titre sont âgés de 40 à 59 ans.
• 21,5 % des locataires en titre sont âgés de 65 à 75 ans et plus.
L’analyse de la situation montre que l’OPH de Laon joue un rôle social important dans la commune en hébergeant environ un tiers de la population. Plus de
65 % de ces locataires ont des ressources inférieures à 60% du plafond HLM.
Pour l’OPAL la difficulté sera de permettre aux populations vieillissantes de rester
dans leurs logements ou de bénéficier de logements accessibles dans un patrimoine constitué à 85% de logements collectifs démunis pour la majorité d’ascenseur. Le challenge sera de maintenir au même niveau, voire de réduire la facture
du locataire, en diminuant les charges, et en satisfaisant toujours aux obligations
sociales qui sont les nôtres.
Jean-Marc Debove,
Directeur de la politique de la gestion locative
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RAPPORT
D’ACTIVITÉ
2013
Le GPAS traite les problématiques sociales identifiées par
les agences. Il s’est réuni 4 fois en 2013 (1 fois par trimestre).
Les « logements adaptés » sont inclus dans ce suivi.
En 2013, un « logement adapté » a fait l’objet d’un suivi en
GPAS. Un autre est entré en cours d’année dans le dispositif.
Les familles rencontrant des difficultés particulières
détectées par les agences font l’objet d’une étude. En
2013, ces études ont concerné 5 familles.
1 a fait l’objet d’un suivi toute l’année.
3 sont entrées dans le dispositif.
1 est en sortie en cours d’année.
Les Impayés de loyer
Taux de loyers et de charges impayés : 5,4 %
181 commandements de payer (débuts de la procédure
d’expulsion) ont été enregistrés en 2013, ce qui représente
4 % des résidents.
Malgré le travail des équipes de l’OPAL et de la Commission
Consultative Impayés (CCI), deux expulsions se sont
produites en 2013.
Particularité en 2013 par rapport à la CCI : examen des
dossiers pendant la trêve hivernale.
Plan départemental d’action pour le
logement des personnes défavorisées :
• 2 familles relogées au titre de l’accord collectif
départemental
• 14 familles relogées en « logement adapté ». Les
logements portant ce label sont destinés en priorité aux
familles qui ont des conditions d’existence ne convenant
pas à un habitat traditionnel (1 réaffectation en 2013)
• En 2013, il n’y a pas eu de relogement dans le cadre
du Contingent de réservation préfectorale et il y a eu 1
relogement dans le cadre du DALO (Droit au logement opposable)
En 2013, l’Office a sollicité la Commission
du fonds de solidarité logement pour :
• 201 dossiers « demandes d’aide à l’accès au logement
locatif » (171 accords – 30 refus)
• 34 dossiers « accompagnement social spécifique
lié au logement » tous accordés et acceptation de 27
renouvellements
• 14 dossiers « aide au maintien » : 13 accordés pour un
montant de 16 442 € - 1 refus
Groupe de pilotage d’actions sociales
(GPAS)
Le GPAS est constitué de :
• La direction de l’OPAL représentée par Janita Kinowski,
• Les chefs d’agence,
• Le service social de l’OPAL, (Conseillères sociales et
responsable du service)
• Le directeur de l’Espace Location,
• Le directeur du Développement,
• La chargée de mission du Territoire.
10
Le taux d’impayés est préoccupant.
Son évolution est importante depuis
trois ans. Certes, c’est une des conséquences de la crise économique, de
la montée du chômage, de la non-revalorisation des aides aux logements.
Mais les équipes de l’OPAL ne baissent
pas les bras. Les procédures sont en
cours de révision. Un nouveau métier
privilégiant le contact à tout prix a été
mis en place en 2014 : le conseiller recouvrements.
Janita Kinowski,
Directeur des services généraux
RAPPORT
D’ACTIVITÉ
2013
LE MOT
DU DIRECTEUR GENERAL
2013, En quête de qualité...
L’OPH de Laon qui compte près de 4 500 logements, est
géré avec l’OPH de l’Aisne par le service commun « Opal »
depuis 35 ans. Dans la suite de la fusion de l’OPH de l’Aisne
avec l’OPH de Soissons, l’Opal gère maintenant plus de
13.000 logements dans plus de 120 communes de l’Aisne.
Le potentiel qualitatif dégagé par cette mutualisation est
incontestable ; la nouvelle structure intègre les ferments
de nouveaux progrès au bénéfice des locataires des OPH
de Laon et de l’Aisne : optimisation des charges dans un
respect de l’environnement, qualité de service…
2013 dégage un autofinancement cohérent avec nos
études financières à long terme qui permet de financer
l’amélioration du patrimoine. Néanmoins, la crise économique produit des effets néfastes sur nos résidents et par
suite, sur l’équilibre d’exploitation, objet de notre grande vigilance. Dans une approche humaniste mais une gestion
rigoureuse, l’impayé de loyer progresse de 0,5% de 2012 à
2013 (5,4%). Nous renforçons encore notre présence aux
côtés des locataires en difficultés par la création d’un interlocuteur nouveau : le conseiller-recouvrements.
Tous les 3 ans, dans le cadre de la loi, l’Union Régionale de
l’Habitat (les organismes de logement social de la région
Picardie), diligentent une enquête auprès des locataires
pour jauger le niveau de leur qualité de service. Cette
enquête est réalisée scientifiquement dans des conditions
d’indépendance complète de l’organisme enquêteur.
Les résultats récents (juin 2014) placent l’Opal en tête des
14 organismes de logements enquêtés en Picardie !
L’engagement professionnel des acteurs qui « fabriquent »
le service dans l’Opal permet d’obtenir de très bons
résultats qu’il faut maintenant pérenniser et, sur quelques
points, encore améliorer.
Les incertitudes liées à l’avenir de l’organisation administrative
de notre pays ne doivent pas inquiéter nos collaborateurs.
Développer judicieusement les territoires, délivrer un
service de qualité aux habitants sont des savoir-faire que
les Pouvoirs publics auront toujours besoin de mobiliser.
Christian Billot,
Directeur général de l’OPH de l’AISNE
LES AGENCES
Siège social
1 place Jacques de Troyes 02007 Laon cedex
Tél. 03 23 23 62 00 • Fax : 03 23 23 62 40
[email protected]
Ile-de-France
Montreuil
5 place des Maraîchers 02000 Laon
Tél. 03.23.20.76.30 • Fax : 03.23.26.03.13
[email protected]
2 bis rue Nestor Gréhant 02000 Laon
Tél. 03.23.27.14.90 • Fax 03.23.27.14.99
[email protected]
Champagne - Moulin Roux
Espace Location
10 bis rue Blaise Pascal 02000 Laon
Tél. 03.23.27.35.90 • Fax : 03.23.27.35.99
[email protected]
5 avenue Carnot 02000 Laon
Tél. 03 23 23 95 95 • Fax : 03 23 23 95 99
[email protected]
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RAPPORT
D’ACTIVITÉ
2013 OPH DE LAON
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