état des lieux et perspectives de l`offre hôtelière sur la côte d`opale

L'HÔTELLERIE SUR LA
CÔTE D'OPALE
N° 163 décembre 20 1 3
état des lieux et perspectives de l’offre
hôtelière sur la Côte d’Opale
L’offre d’hébergement touristique d’un territoire mérite une attention particulière car elle est à la fois un secteur d’activité à part entière
(de l’ordre de 2 000 emplois sur la Côte d’Opale) et un facteur d’attractivité en tant que tel de nos territoires. La Côte d’Opale avec
150km de côtes, plus de vingt millions de voyageurs transmanche et de nombreuses attractions touristiques, se doit d’offrir une palette
d’hébergement répondant aux attentes des clientèles. La commission tourisme de la CCI Côte d’Opale a sollicité la direction régionale
des études afin de réaliser un état des lieux, le plus exhaustif possible, de l’offre hôtelière et surtout forger des scénarios prospectifs
pour identifier quels seraient les besoins futurs.
Quelques tendances de fond
Avant d’observer le seul territoire de la Côte d’Opale il convient
de revenir sur les grandes tendances au niveau national (voire
international) qui forgent les évolutions de l’offre d’hébergement
touristique.
Le web rebat les cartes
En premier lieu, comme dans l’ensemble de l’activité, internet a
bouleversé la commercialisation des hébergements touristiques et
aujourd’hui la majorité des réservations passe par ce média. Les
deux principales conséquences sont d’une part la prépondérance
d’intermédiaires quasiment incontournables qui tendent à rogner la
marge des hébergeurs (le poids des commissions dans le chiffre
d’affaires a augmenté depuis 2008 de 0,9 point et s’établit à 4,6% en
2012 d’après In Extenso) et d’autre part l’émergence d’une nouvelle
offre d’hébergement touristique liée à la simplification de la mise en
relation entre loueur et hébergeur (le médiatique « airbnb » mais
aussi l’ensemble des sites dédiés à la mise en relation de particulier
à particulier).
Un marché qui évolue
Les différents segments de marché de l’hébergement touristique
n’évoluent pas tous de la même manière. En premier lieu,
l’hébergement non marchand (visite à la famille, amis ou résidence
secondaire) a progressé de 5 points depuis 2005 et pèse aujourd’hui
pour plus de 65% du marché.
Dans l’hébergement marchand, l’hôtellerie comme les campings
voient leurs parts de marché diminuer au profit de la location meublée
(gîtes, chambres d’hôtes) ou des résidences de tourisme.
Une conjoncture délicate
Le secteur de l’hébergement touristique est indéniablement touché
par les évolutions conjoncturelles. Au niveau national, les clientèles
étrangères ont cependant comblé la baisse de fréquentation des
clientèles nationales. Ce rééquilibrage concerne essentiellement la
région parisienne qui capte à elle seule 53% des nuitées étrangères
en France en hôtellerie (pour 25% des nuitées totales). Dans ce
contexte, les hébergeurs peinent à répercuter sur leurs prix la hausse
de leurs consommations intermédiaires (énergie ou loyer) ce qui pèse
sur leurs marges. L’investissement semble se maintenir mais cette
tendance d’ensemble s’explique en partie par quelques opérations
importantes dans l’hôtellerie de luxe notamment à Paris.
Sur la Côte d’Opale
39% des hôtels classés de la Côte d’Opale sont en 1 et 2
étoiles
45%
Plus de 320 000 lits en hébergement touristique
sur la Côte d’Opale
Offre
d'hébergement
sur la Côte d'Opale
pour
Nbre
10 000 hab
de lits
PART DE L’offre
Côte
d’Opale
29%
25%
nationale
Hôtellerie
Nb
établissements
Nb chambres
179
2,6
6514
95,0
2949
43,0
Capacité
15 195
221,6
4%
6%
15 195
5%
10%
7%
9%
CÔTE D'OPALE
Camping
Nb
établissements
210
Nb
emplacements
25 018
3,1
75 054
23%
13%
FRANCE
Source : CCIR – CCIT CO / DGCIS
364,8
L’offre d’hébergement touristique de la Côte
d’Opale concentrée sur le littoral
Résidence secondaire
43 866
24%
16%
13 028
Hébergement meublé
Nb unités
44%
639,7
219 330
68%
72%
source : CCIR - CCIT CO / CRT / INSEE
Comme au niveau national, l’offre d’hébergement touristique exprimée
en nombre de lits est concentrée à près de 70% dans les résidences
secondaires. Avec près de 44 000 résidences secondaires, la Côte
d’Opale concentre 80% de l’offre régionale.
Viennent ensuite les campings avec une capacité de l’ordre de 75 000
lits. Cependant, la Côte d’Opale présente une spécificité forte sur ce
point du fait des emplacements résidentiels qui représentent plus de
85% de l’offre. A l’inverse, au niveau national plus de 75% de l’offre
est considérée de passage.
De fait, il apparait que l’offre commercialisable (hôtellerie, meublés
de tourisme et campings de passage) représente moins de 15%
de l’offre de lits sur la Côte d’Opale contre 25% au niveau national.
Bien que la suite de l’étude se focalise strictement sur l’hébergement
hôtelier, les évolutions des autres formes d’hébergement touristique
ont également été intégrées à la réflexion.
L’hôtellerie
Une offre davantage positionnée en entrée de
gamme
La Côte d’Opale compte près de 180 hôtels pour une offre totale de
l’ordre de 6 500 chambres. En juin 2013, un peu plus de 70% des
hôtels sont passés au nouveau classement tandis que la moyenne
nationale est supérieure à 80%. Sur la base du classement hôtelier,
l’offre apparaît en moyenne moins qualitative qu’en moyenne
nationale. L’hôtellerie haut de gamme (4-5 étoiles) ne représente
que 16% de l’offre de chambres de la Côte d’Opale contre 24% en
moyenne nationale. La Côte d’Opale ne compte d’ailleurs aucun hôtel
5 étoiles. A l’inverse, l’hôtellerie 1 et 2 étoiles est surreprésentée.
2
source : CCIR - CCIT CO / CRT / INSEE
Quelques données clés sur l’offre hôtelière de la Côte d’Opale :
• 10 communes concentrent 75% de l’offre en nombre de lits
• 56% des hôtels ont moins de 30 chambres, ils représentent 25% des
chambres. Ces hôtels sont tous des indépendants.
• 60% des hôtels et 40% des chambres sont totalement hors réseaux (ni
dans une chaîne intégrée ni dans une chaîne volontaire)
• 1 hôtel sur 4 est dans les chaines intégrées mais près d’une chambre
sur deux.
• la présence des enseignes sur la Côte d’Opale est proche de ce qui est
constaté à l’échelle nationale. Le top 3 est constitué par Accor, Louvre
Hôtels, Logis.
Une partie de l’offre fragilisée
Comme évoqué précédemment, l’hébergement touristique et
notamment l’hôtellerie, souffre de la conjoncture économique
d’ensemble. Par ailleurs, une partie de l’offre ne répond plus ou
ne répondra plus aux exigences réglementaires (accessibilité
notamment) et aux attentes des consommateurs.
Afin d’évaluer la fragilité du parc hôtelier, 6 critères ont été retenus
pour une vision la plus objective possible : la taille de l’hôtel, le
statut (indépendant ou chaînes), l’âge du dirigeant, l’accessibilité, la
performance (sur la base des comptes de résultat et des résultats de
notre observatoire hôtelier).
niveau le plus faible d’activité avec un taux d’occupation de 55%. Audelà de l’apparente diversité en termes de classement hôtelier l’offre
de prix apparaît très concentrée sur un segment de 50 € à 100€. Ainsi,
sur la période cumulée de janvier à septembre 2013, 2/3 des hôtels
ont un prix moyen compris entre 50€ et 100€ et 23% un prix moyen
inférieur à 50€. Au final, seuls 12% des hôtels présentent un prix
moyen supérieur à 100 €.
Répartition des hôtels selon leur taux d’occupation de
janvier à septembre 2013
28%
D’après cette analyse, environ 10% des établissements présentent un
risque de disparition à court terme.
30%
16%
14%
12%
Un hôtel sur dix présente un risque élevé de disparition
Niveau de
Nombre
Répartition
Nombre de
Répartition des
risque
d'hôtels
des hôtels
chambres
chambres
Faible
99
55%
4102
63%
Moyen
60
34%
1973
30%
Elevé
20
11%
439
7%
Total
179
100%
6514
100%
Source : CCIR – CCIT CO - juin 2013
Des performances très disparates
Actuellement, près de 1,3 million de chambres sont occupées
chaque année dans l’hôtellerie de la Côte d’Opale. Depuis 2009,
le taux d’occupation annuel est proche de 56% (contre 60% en
2008). Avec 130 000 nuitées en moins depuis 2008, la baisse des
clientèles étrangères (40% des nuitées) explique en grande partie
ce recul. C’est essentiellement la clientèle britannique (50% des
clientèles étrangères du territoire) qui provoque ce retrait tandis que
la fréquentation des clientèles belges (25%), allemandes (7%) et
néerlandaises (5%) est plutôt orientée à la hausse dans notre région.
La clientèle d’affaires (un tiers des nuitées) est à la baisse au cours
des dernières années.
L’activité de l’hôtellerie de la Côte d’Opale de janvier à
septembre 2013
Répartition des
Taux
hôtels
d'occupation
Prix moyen
RevPar
6%
63%
37€
23€
2 étoiles
28%
55%
64€
35€
3 étoiles
27%
61%
80€
49€
4 étoiles
6%
60%
137€
82€
33%
58%
54€
31€
100%
59%
74€
44€
1 étoile
non
classé
Total
RevPar : Revenu par chambre = Chiffre d’affaires / Nombre de
chambres de l’hôtel
Source : CCIR – CCIT CO – Observatoire hôtelier de la Côte d’Opale
Sur la période de janvier à septembre 2013, le taux d’occupation moyen
de l’hôtellerie de la Côte d’Opale atteint 59% pour un prix moyen de
74€ et un RevPar de 44€. Les hôtels classés 2 étoiles enregistrent le
MOINS DE 40% DE 40% À 50%
DE 50% À 60%
DE 60% À 70%
PLUS DE 70%
Source : CCIR – CCIT CO – Observatoire hôtelier de la Côte d’Opale
28% des hôtels de la Côte d’Opale ne franchissent pas le seuil des
50% de taux d’occupation sur l’ensemble de la période de janvier à
septembre 2013. A l’autre extrémité, 14% d’entre eux réalisent une
performance remarquable en obtenant un taux d’occupation moyen
supérieur à 70% !
Une offre hôtelière plutôt faible
comparaison à d’autres territoires
en
Neuf territoires de référence ont été sélectionnés au niveau
national sur la base de critères géographiques, démographiques et
économiques. La Côte d’Opale présente une offre moins dense que
la moyenne des autres territoires ayant ici servi de références (80
chambres pour 10 000 hab. contre 91 en moyenne). Sur la base de
cet écart, il manquerait ainsi 700 chambres à la Côte d’Opale pour
rejoindre la moyenne des autres territoires. La Côte d’Opale ressort
en revanche dans la moyenne pour le taux d’occupation (55% sur la
Côte d’Opale comme sur la moyenne des territoires).
Dunkerque ressort comme le territoire le moins doté en offre hôtelière
(49 chambres pour 10 000 hab.) mais présente le taux d’occupation
le plus élevé (60%). Cette situation s’explique en partie par une
orientation plus marquée sur la clientèle professionnelle (présente
plus longtemps dans l’année et faisant donc mécaniquement
augmenter le taux d’occupation annuel).
Juillet et Août : deux mois capitaux !
Le chiffre d’affaires réalisé sur les mois de juillet-août
représente un tiers du chiffre d’affaires total réalisé de
janvier à septembre 2013. Le chiffre d’affaires réalisé sur
cette période est de 50% plus élevé que sur la moyenne
des autres mois. Près de 20% des hôtels réalisent plus de
40% de leur chiffre d’affaires sur juillet-août et présentent
donc une saisonnalité particulièrement marquée.
L’ hôtellerie sur la côte d’opale - décembre 2013
3
L’agglomération de Calais est le territoire le plus proche de la
moyenne que ce soit en termes de densité de l’offre (89 chambres
pour 10 000 hab.) ou de taux d’occupation (56%). Paradoxalement,
sa position de premier port de passagers français (avec 10 millions de
passagers le port de Calais représente à lui seul 40% des passagers
portuaires français auxquels s’ajoutent 10 millions de voyageurs
par Eurotunnel) ne semble pas avoir d’incidence forte sur son offre
hôtelière.
L’ensemble des informations collectées à la fois sur l’offre d’hôtels et la
demande des clientèles permettent de dessiner des scénarios sur ce
que pourrait être l’évolution du parc hôtelier de la Côte d’Opale. Dans
cet exercice près d’une quarantaine de projets d’hébergements ont
été recensés dont une vingtaine d’hôtels ou résidences de tourisme
(pour un maximum de 1600 chambres) dont la réalisation dépendra
elle-même de l’évolution de la demande et de la concrétisation de
certains projets d’investissements touristiques.
Le territoire de Boulogne-Berck-Montreuil ressort parmi les
territoires les mieux dotés en hôtellerie. Cependant, du fait d’une
saisonnalité élevée ce territoire présente un taux d’occupation à
l’année plutôt faible (52%)
L’adéquation entre l’offre et la demande se calcule sur la base d’un
taux d’occupation compris entre 55% et 65% correspondant à ce qui
est observé au cours de la dernière décennie.
Nombre de chambres (pour 10 000 habitants) et taux
d’occupation en 2012
275
56
152
59
135
47
122
53
107
52
91
55
89
56
81
57
80
55
72
57
68
55
65
51
55
58
49
60
SAINT MALO
LA ROCHELLE
ROYAN
ROCHEFORT
BOULOGNE SUR MER / BERCK-MONTREUIL
TERRITOIRE DE RÉFÉRENCE
Deux scénarios principaux se dessinent et révèlent que même
avec des hypothèses pessimistes les projets actuels pourraient ne
pas suffire à répondre aux besoins du territoire.
Un dernier scénario que l’on peut qualifier de très optimiste (réalisation
de l’ensemble des projets prévus et retour à croissance significative)
a volontairement été écarté car, au-delà des difficultés de chiffrages,
il impliquait une hausse du nombre de chambres nécessaires
irréalisable à horizon 2020. Ce scénario révèle toutefois qu’en cas
de croissance forte des besoins une réflexion globale à l’échelle de
la Côte d’Opale serait indispensable pour tirer pleinement parti des
retombées économiques.
deux scénarios pour chiffrer les besoins en
hôtellerie
CALAIS
DIEPPE ET LE HAVRE
tendanciel
contexte
CHERBOURG
• L’économie reste durablement • Retour
BREST
SAINT BRIEUC
LORIENT
DUNKERQUE
fragile
NOMBRE DECHAMBRES
POUR 10 000 HABITANTS
TAUX D’OCCUPATION 2012
Source : INSEE
• La Côte d’Opale en tant que
produit touristique ne connait
aucun changement majeur
Des projections à l’horizon 2020 pour anticiper
les besoins en hôtellerie
En 2013, près de 1,3 million de chambres d’hôtels ont été louées sur
la Côte d’Opale. L’approche en termes de scénarios et les chiffres
ici proposés ne sauraient en aucun cas se substituer à une étude
de marché. Cet exercice vise plutôt à tracer quelques grandes lignes
directrices. Pour anticiper les besoins du territoire nous chiffrerons
par des scénarios une estimation de la demande en 2020. L’évolution
de la demande dépendra principalement du contexte économique et
des évolutions de l’attractivité touristique de la Côte d’Opale (attente
des consommateurs, clientèle étrangère, nouveaux équipements…).
de la croissance en
Europe générant des nuitées
affaires et un retour des
clientèles étrangères
• L’offre
touristique de la
Côte d’Opale connait un
développement modéré
conséquences sur les besoins en hébergement 2020
• 1,4
4
retour à la croissance
CÔTE D'OPALE
million de
occupées (+7%)
chambre
• Les
profils de clientèles
restent sensiblement les
mêmes.
• 1,5
million de chambres
occupées (+16%)
• Rebond
des
clientèles
étrangères et affaires
besoins supplémentaires en hôtellerie
• 400 chambres
• En
priorité
intermédiaire
gamme
• 1000 chambres
en gamme
et haut de
• Renforcement
des segments
entrées de gamme et haut de
gamme
Les chiffres clés par territoire
Boulogne-surMer
Calais
Dunkerque
Montreuil
Côte d'Opale
NB
NB
Nb
Nb
Nb
Nb
Nb
Nb
Nb
Nb
hôtels
chambres
hôtels
chambres
hôtels
chambres
hôtels
chambres
hôtels
chambres
1 étoile
3
98
2
139
4
209
1
16
10
462
2 étoiles
11
296
6
247
8
275
21
558
46
1376
3 étoiles
15
525
12
650
9
502
11
437
47
2114
4 étoiles
2
53
3
166
2
57
4
482
11
758
16
402
12
382
10
487
27
533
65
1804
47
1374
35
1584
33
1530
64
2026
179
6514
Non
classé
Total
Source : CCIR - CCIT CO / CRT / INSEE
Performances hôtelières de janvier à septembre 2013
Boulogne-sur-Mer
Calais
Dunkerque
Montreuil
Côte d'Opale
57,3%
58,9%
61,1%
59,0%
59,1%
RevPar
42 €
39 €
34 €
61 €
44 €
Prix moyen
73 €
66 €
55 €
103 €
74 €
Part clientèle individuelle
Taux d'occupation
91%
87%
84%
94%
89%
Part clientèle groupe
9%
13%
16%
6%
11%
Part clientèle affaires
33%
33%
60%
12%
33%
Part clientèle loisirs
67%
67%
40%
88%
67%
Part clientèle française
60%
39%
67%
73%
60%
Part clientèle étrangère
40%
61%
33%
27%
40%
Dont Britanniques
41%
55%
32%
57%
49%
Dont Belges
42%
18%
21%
29%
25%
Dont Autres
7%
16%
25%
6%
14%
Dont Allemands
3%
9%
9%
4%
7%
Dont Hollandais
6%
3%
13%
4%
5%
Source : CCIR – CCIT CO – Observatoire hôtelier de la Côte d’Opale
Note méthodologique :
Les données portant sur l’offre sont issues d’une compilation de données issues des CCI, du Comité Régional de Tourisme, de l’INSEE.
Les données sur la performance hôtelière sont issues de l’Observatoire hôtelier de la Côte d’Opale porté par la CCI de région et la CCI Côte d’Opale
Une quarantaine d’entretiens ont été conduits avec les acteurs du tourisme de la Côte d’Opale pour alimenter nos réflexions. Nous les remercions d’avoir
bien voulu nous partager leur temps comme leur expertise.
La construction des scénarios est basée sur l’évolution de l’offre d’hôtels (disparitions potentielles, projets existants) et sur l’évolution de la demande en
fonction des évolutions de la conjoncture et de la réalisation de projets sur la Côte d’Opale.
Réalisation :
CCI de région Nord de France : Jean-Paul Chaumont, Thomas Crinquette, Florie Dion, Tapio Poteau.
CCI Côte d’Opale : Nadine Denièle, Michel Fockeu, Jean-Marc Grosheitsch.
Contact : [email protected]
L’ hôtellerie sur la côte d’opale - décembre 2013
5
Au-delà de ce constat, nous avons souhaité jeter les bases
d’une réflexion prospective sur les besoins en hôtellerie
de la Côte d’Opale. Or, il ressort de cet exercice que
même dans un scénario pessimiste (qui est celui d’une
conjoncture économique morose au moins jusqu’en 2020
sans investissement touristique majeur sur la Côte d’Opale)
et malgré les projets déjà inscrits, le territoire présenterait
un déficit d’offre hôtelière de l’ordre de 400 chambres. De
plus, ce besoin pourrait monter à 1000 chambres en cas de
redressement de la conjoncture et de regain d’attractivité
du territoire.
Le suivi mensuel réalisé par la Direction régionale des
études et la CCI Côte d’Opale ainsi que cette étude
d’ampleur permettent aujourd’hui d’avoir un regard éclairé
et objectif sur la situation de l’hôtellerie de la Côte d’Opale.
Le premier enseignement est que ce secteur apparait
aujourd’hui très fragmenté.
Le fait qu’un hôtel sur dix soit menacé de disparition à
court terme est particulièrement inquiétant et doit inciter
les acteurs du tourisme à trouver des réponses adaptées.
Les actions de la CCI Côte d’Opale en matière de qualité,
d’économie numérique ou encore de développement
durable s’inscrivent clairement dans cet objectif de
consolidation et de pérennisation de ces acteurs du
tourisme.
Forte de ce constat, la CCI Côte d’Opale souhaite
poursuivre ses actions de soutien à l’hôtellerie mais aussi
s’engager dans une mission de promotion du territoire
auprès des investisseurs. Ceci avec un objectif toujours
affiché de développement du tourisme et des entreprises
touristiques au profit du développement économique et de
l’attractivité de la Côte d’Opale.
Jean-Marc PUISSESSEAU
Président de la Chambre de commerce et d’industrie
Côte d’Opale
A l’autre extrémité, 15% des hôtels présentent des taux
d’occupation remarquables (supérieurs à 70% sur la
CCI DE RÉGION NORD DE FRANCE
299, bd de Leeds - CS 90028 - 59031 LILLE cedex
www.norddefrance.cci.fr
6
- éco : publication économique de la cci de région nord de france- 299, bd de Leeds - cs90028 - 59031 lille cedex - t. 03 20 63 79 48 . jb tivolle - issn 1961-9243 - impression- impression directe certifiée imprim’vert -1 500 ex - dépôt légal décembre 2013
Avec 180 hôtels et plus de 6500
chambres, l’hôtellerie est un secteur
majeur de l’économie du tourisme de
la Côte d’Opale. Les seules nuitées
hôtelières (hors petits déjeuners,
locations de salles…) génèrent de
l’ordre de 100 millions de chiffre
d’affaires par an !
horizon
période de janvier à septembre 2013) et se retrouvent en
situation de devoir refuser des clients. La question se pose
alors de savoir si ces clientèles trouvent une offre répondant
à leurs attentes ailleurs sur notre territoire ?
directeur de la publication
Des opportunités
dans l’hôtellerie
sur
la
Côte
d’Opale