2013 DU 112 - Division en volumes de l`ensemble

Direction de l'Urbanisme
Sous Direction de l'Action Foncière
2013 DU 112 - Division en volumes de l’ensemble immobilier en sous-sol d’un parking public et
déclassement de lots de volumes ;
- Cession à la société Centre de Loisirs Etoile – Le Duplex, de locaux à usage commercial correspondant
aux volumes à céder au 2 bis avenue Foch (16e).
PROJET DE DELIBERATION
EXPOSÉ DES MOTIFS
Mes Chers Collègues,
La Ville de Paris est propriétaire, en sous-sol de l’avenue Foch à Paris 16ème, d’un ensemble immobilier à
usage de parking public, à proximité de la Place Charles de Gaulle et implanté entre la rue de Presbourg
et les avenues de Malakoff et Raymond Poincaré, soit sur un linéaire d’environ 540 mètres.
La majeure partie de l’emprise a été acquise par la ville de Paris par un contrat d’échange avec le
Marquis de Villette en date des 2, 5 et 7 décembre 1854. Les parties de l’emprise n’ayant pas été
acquises par l’acte précité relevent du domaine public routier municipal puisqu’elles se situent dans les
limites de l’alignement approuvé par décret du 13 août 1854.
L’ensemble immobilier a été édifié en 1968, à usage principal de parking composé d’environ 2 650
places ; il accueille par ailleurs une station-service, ainsi que, de manière très marginale, des locaux à
usage commercial et privatif aménagés et occupés depuis 1978 par le « Centre de Loisirs Etoile » et qui
font aujourd’hui l’objet de la présente délibération.
En effet, l’exploitant a fait connaître son intérêt à l’acquisition des locaux qu’il occupe en vue d’y
réaliser des travaux de modernisation pour les adapter aux normes actuelles et y accueillir la clientèle
dans les meilleures conditions. Aussi, ce projet de modernisation n’étant pas compatible avec sa situation
juridique actuelle d’occupant précaire du domaine public, il souhaite devenir propriétaire des lieux qu’il
occupe.
Occupant le site depuis 1978, le « Centre de Loisirs Etoile » est surtout connu sous le nom de
« Discothèque LE DUPLEX », « Restaurant LE LIVING », « Bowling FOCH » ou encore « The Dansant
de l’Etoile ».
Depuis cette date, il occupe sur le site des locaux à usage commercial d’une surface utile d’environ
2830 m², situés aux premier et deuxième sous-sols de l’ensemble immobilier communal. Ils se
décomposent comme suit :
- au 1er sous-sol :
- un restaurant et un bowling
- des locaux techniques et de stockage ;
- au 2ème sous-sol :
- une discothèque « Le Duplex »
- des locaux techniques et de stockage.
Depuis 1978, la société occupante bénéficie d’un contrat d'occupation du domaine public, renouvelé en
dernier lieu le 29 octobre 2004 pour une durée de 12 ans moyennant une redevance annuelle indexée
s’établissant actuellement à 356 800 € (soit 126 €/m² pondérés).
Afin de pouvoir moderniser l’ensemble de ses installations et accueillir sa clientèle dans de meilleures
conditions sur le site, la société « Centre de Loisirs Etoile » a fait connaître son intérêt à acquérir
l’ensemble des locaux et emprises qui constituent « Le Duplex ».
N’ayant aucun intérêt à conserver dans son patrimoine ces biens conçus et utilisés depuis plusieurs
décennies pour une utilisation privative à usage de discothèque, restaurant et bowling, la Ville de Paris a
ainsi été amenée à envisager les modalités de leur éventuelle cession à l’occupant, qui devraient bien
entendu garantir la pérennité et le bon fonctionnement de l’ouvrage public du parc de stationnement en
sous-sol de l’avenue Foch.
Dans ce contexte, la Ville de Paris n’a pas d’opposition de principe à la cession à son occupant des
locaux occupés privativement par la société Centre de Loisirs Etoile, à condition que celle-ci respecte
certains principes, eu égard à la situation actuelle de l’ensemble de la propriété communale à l’adresse,
et notamment :
1/ l’ensemble immobilier considéré faisant partie du domaine public de la Ville, la cession des locaux
occupés à usage privatif devra être précédée de la décision formelle de leur déclassement ;
2/ compte tenu de l’hétérogénéité de l’affectation des différents locaux constitutifs de l’ensemble
immobilier, celui-ci devra au préalable faire l’objet d’un état descriptif de division en volumes (EDDV)
qui définira exactement la consistance et les limites de chaque volume.
Les volumes à créer ne comporteront aucune quote-part indivise de parties communes, mais seront liés
entre eux par des servitudes générales et particulières compatibles avec la domanialité des volumes
restant appartenir au domaine public de la Ville. Ces servitudes, qui ne devront porter atteinte ni à la
solidité, à la stabilité, à la sécurité de l’ouvrage public, ni à la continuité du service public du parc de
stationnement, seront consenties pour tenir compte de l’imbrication et de la superposition des volumes,
ainsi que pour permettre l’utilisation rationnelle de certains éléments présentant un caractère collectif
et/ou participant au fonctionnement de l’ensemble immobilier.
Une association syndicale libre (ASL) sera constituée entre les co-volumiers.
En tout état de cause, les éléments structurels de l’ensemble immobilier à usage principal de parc de
stationnement public, situés sous le domaine public routier, forment un tout indivisible qui concourt à la
solidité et à la stabilité de la voie publique. Dans ces conditions, ces éléments structurels (poutres,
poteaux, murs, dalles, etc.) ne seront pas déclassés du domaine public de la Ville et resteront partie
intégrante du volume qui demeurera sa propriété. La vente des locaux à usage privatif ne portera donc
que sur des « volumes d’air ».
Par ailleurs, la cession comportera certaines obligations à la charge du futur propriétaire des espaces
actuellement occupés par la société Centre de Loisirs Etoile. C’est ainsi que :
a/ l’EDDV et son cahier des charges comporteront une clause de destination commerciale desdits
espaces, clause qui sera également reprise dans l’acte de vente. L’acquéreur s’obligera à respecter les
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dispositions contractuelles de l’EDDV et du cahier des charges qui l’accompagnent et qui prévoiront une
destination commerciale du bien vendu au sens du code de l’urbanisme ;
b/ l’acquéreur s’obligera à verser à la Ville de Paris un intéressement en cas de mutation de tout ou partie
du bien dans les dix années à compter de la date de l’acte de cession, pour un montant égal à 50 % de la
plus-value réalisée par l’acquéreur ;
c/ l’acquéreur s’obligera également à contribuer aux dépenses relatives à l’entretien des
ouvrages/équipements d’utilisation collective et/ou contribuant au fonctionnement de l’ensemble
immobilier, selon la quote-part définie par l’EDDV au prorata des surfaces respectives, dans la limite de
ceux intégrés dans l’état descriptif de division en volumes ;
d/ de même, l’acquéreur s’obligera à contribuer aux dépenses relatives à la réparation, conservation et
reconstruction des ouvrages/équipements d’utilisation collective et/ou contribuant au fonctionnement de
l’ensemble immobilier, ainsi que des éléments structurels et de gros œuvre dudit ensemble immobilier, de
la manière suivante :
1) pour les travaux sur la structure générale de l’ouvrage (fondations, éléments porteurs verticaux et
horizontaux de l’ouvrage) :
* pendant les 10 premières années à compter de la signature de l’acte de vente : le propriétaire du
volume 1 (Ville de Paris) prendra totalement à sa charge le coût de ces travaux ;
* Par la suite, ces travaux seront à la charge du propriétaire du volume 1 pour 50 % et à la charge du
propriétaire des volumes 2 à 6 (autre propriétaire) pour 50%.
2) pour les travaux sur la dalle supérieure de couverture de l’ouvrage supportant la voie publique :
* pendant les 20 premières années à compter de la signature de l’acte de vente : le propriétaire du
volume 1 (Ville de Paris) prendra totalement à sa charge le coût de ces travaux ;
* Par la suite, ces travaux seront à la charge du propriétaire du volume 1 pour 90 % et à la charge du
propriétaire des volumes 2 à 6 (autre propriétaire) pour 10%.
e/ afin de garantir la solidité et la stabilité de l’ouvrage ainsi que la continuité du service public,
l’acquéreur ne pourra engager de travaux dans les locaux dont il sera devenu propriétaire qu’après
obtention de l’accord de la Ville de Paris.
Pour sa part, la Ville de Paris informera le propriétaire des travaux qui pourraient impacter le
fonctionnement normal et la jouissance paisible des locaux dont il sera devenu propriétaire, et s’engagera
à minimiser la gêne occasionnée. L’acquéreur ne pourra cependant pas s’opposer à la réalisation des
travaux, même si ces derniers entrainaient une fermeture partielle ou totale son commerce.
L’ensemble de ces dispositions est repris dans l’état descriptif de division en volumes annéxé à la
présente délibération.
Par avis du 7 janvier 2013, France Domaine a estimé la valeur des locaux commerciaux à 9 400 000 € en
valeur vénale libre et à 6 600 000 € en valeur vénale occupée, tout en proposant une marge de
négociation de 10 %, soit 8 460 000 € en valeur libre.
Lors de sa séance du 24 avril 2013, le Conseil du Patrimoine de la Ville de Paris a donné un avis
favorable à la cession des locaux à usage commercial au sein de l’ensemble immobilier communal après
division en volumes et déclassement des volumes 2 à 6 du domaine public à un prix qui ne saurait être
inférieur à l’estimation domaniale tenant compte de la marge de négociation.
Par courrier du 23 janvier 2013, la société Centre de Loisirs Etoile a fait connaitre à la Ville son intérêt à
acquérir les locaux qu’il exploite à l’adresse au prix de 9 000 000 € payable comptant.
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En conclusion, je vous propose donc :
- de donner un avis favorable à la signature de l’acte établissant la division en volumes de l’ensemble
immobilier situé en sous-sol d’un parking public de l’avenue Foch à Paris 16ème, conformément au
projet d’état descriptif de division en volumes ci-annexé ; au déclassement des lots de volumes 2 à
6 correspondant aux locaux du site occupés à usage commercial ; à la constitution des servitudes
réciproques nécessaires au fonctionnement du nouvel ensemble immobilier issu de la division en
volumes ;
- d’autoriser la cession à la société Centre de Loisirs Etoile des lots de volumes 2 à 6 correspondant aux
biens sus décrits et occupés à usage commercial par ladite société depuis 1978, dépendant de l’ensemble
immobilier communal moyennant la somme de 9 000 000 € et sur la base du document annexé à la
présente délibération intitulé « Principaux termes et conditions de la vente ».
Je vous prie, mes chers collègues, de bien vouloir en délibérer.
Le Maire de Paris
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2013 DU 112 – 1° - Division en volumes de l’ensemble immobilier communal en sous-sol d’un parking public
au 2 bis avenue Foch (16e) - Déclassement de lots de volumes occupés à usage commercial par la société Centre
de loisirs Etoile
Le Conseil de Paris,
siégeant en formation du Conseil Municipal
Vu le Code Général des Collectivités Territoriales ;
Vu le Code général de la Propriété des Personnes Publiques ;
Vu le Code de la Voirie Routière, et notamment son article L 141-3 ;
Considérant que la Ville de Paris est propriétaire d’un ensemble immobilier à usage de parking situé 2
bis avenue Foch à Paris 16ème ;
Considérant qu’au sein de cet ensemble immobilier, certains locaux sont occupés à usage commercial
par la société Centre de Loisirs Etoile, en tant que discothèque, restaurant et bowling ;
Considérant que l’occupant a demandé à la Ville de Paris l’acquisition de ces locaux sus mentionnés, en
vue d’y réaliser des travaux de modernisation ;
Considérant que la Ville de Paris n’a pas intérêt à maintenir dans son patrimoine ces locaux à usage
strictement privatif de discothèque, restaurant et bowling ;
Considérant que la cession de ces biens interviendra après établissement d’un état descriptif de division
en volumes ;
Vu le projet d’état descriptif de division en volumes (EDDV) établi par le cabinet de géomètres GTA
Darnaud, géomètre-expert à Paris, du 16 avril 2013 ;
Considérant que, préalablement à leur cession, doivent être déclassés du domaine public communal les
lots de volume 2 à 6 dudit EDDV, correspondant aux locaux occupés sur le site à usage commercial ;
Vu le procès verbal de désaffectation du 6 mai 2013 ;
Vu le projet en délibération en date du
par lequel M. le Maire de Paris lui
propose d'autoriser la signature d’un EDDV de l’ensemble immobilier sus-décrit, et de prononcer le
déclassement des lots de volumes correspondant aux locaux occupés sur le site à usage commercial par
la société Centre de Loisirs Etoile ;
Vu l’avis du Maire du 16e arrondissement du
Vu l’avis du conseil du 16e arrondissement en date du
;
;
Sur le rapport présenté par Mme Anne HIDALGO au nom de la 8e commission,
Délibère :
Article 1 : Est approuvée la division en volumes de l’ensemble immobilier communal à usage de parking
situé 2 bis avenue Foch à Paris 16ème, au sein duquel sont notamment inclus des locaux à usage de
discothèque, restaurant et bowling, sur la base du projet d’état descriptif de division en volumes annexé à
la présente délibération.
Article 2 : Est constatée la désaffectation des lots de volumes 2 à 6 occupés à usage commercial par la
société Centre de loisirs Etoile, résultant de l’état descriptif de division en volumes sus mentionné.
Article 3 : Les lots de volume visés à l’article 2 sont déclassés du domaine public communal et
incorporés au domaine privé communal.
Article 4 : Est autorisée la constitution de toute servitude éventuellement nécessaire à l’opération visée à
l’article 1.
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2013 DU 112 – 2° Cession au profit de la société Centre de Loisirs Etoile de locaux à usage commercial
correspondant aux volumes à céder au 2 bis avenue Foch (16e).
Le Conseil de Paris,
siégeant en formation du Conseil Municipal
Vu le Code Général des Collectivités Territoriales ;
Vu le Code général de la Propriété des Personnes Publiques ;
Considérant que la Ville de Paris est propriétaire, au sein d’un ensemble immobilier à usage de parking
situé 2 bis avenue Foch à Paris 16ème, de locaux occupés à usage commercial par la société Centre de
Loisirs Etoile en tant que discothèque, restaurant et bowling ;
Vu la délibération 2013 DU 112 n°1 de ce jour ayant, d’une part autorisé la division en volumes de
l’ensemble immobilier ; d’autre part, prononcé le déclassement, au vu de leur désaffectation, des locaux
occupés à usage commercial par la société Centre de Loisirs Etoile ;
Considérant que l’occupant a demandé à la Ville de Paris l’acquisition de ces locaux sus mentionnés, en
vue d’y réaliser des travaux de modernisation ;
Considérant que la Ville de Paris n’a pas intérêt à maintenir dans son patrimoine ces locaux à usage
commercial de discothèque, restaurant et bowling ;
Vu l’avis de France Domaine en date du 7 janvier 2013 ;
Vu l’avis favorable du Conseil du Patrimoine du 24 avril 2013, en vue de la cession à la société Centre
de Loisirs Etoile des locaux qu’elle occupe à usage commercial au sein de l’ensemble immobilier
communal sus-nommé, aux conditions fixées par France Domaine ;
Vu l’accord de la société Centre de Loisirs Etoile du 23 janvier 2013 pour acquérir les biens
susmentionnés au prix de 9 000 000 € et aux conditions agréées par le Conseil du Patrimoine et reprises
dans le document intitulé « principaux termes et conditions de la vente » joint à la présente délibération ;
Vu le projet en délibération en date du
par lequel M. le Maire de Paris lui propose
d'autoriser la cession à la société Centre de Loisirs Etoile des lots de volumes correspondant aux locaux
à usage commercial qu’elle occupe dans l’ensemble immobilier situé 2 avenue Foch à Paris 16ème, au
prix de 9 000 000 € ;
Vu l’avis du Maire du 16e arrondissement du
;
Vu l’avis du conseil du 16e arrondissement en date du
;
Sur le rapport présenté par Mme Anne HIDALGO au nom de la 8e commission,
Délibère :
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Article 1 : Est autorisée la cession au profit de la société Centre de Loisirs Etoile, ou de toute personne
morale ou physique s’y substituant avec l’accord du Maire de Paris, des lots de volumes 2 à 6 occupés
par la société au sein de l’ensemble immobilier communal situé en sous-sol d’un parking au 2 bis avenue
Foch à Paris 16ème aux conditions principales suivantes reprises dans le document sus-visé, intitulé
« principaux termes et conditions de la vente » et annexé à la présente délibération :
- prix de 9 000 000 €, payable à la signature de l’acte à la Ville ;
- instauration d’une clause à destination commerciale, pour une durée de 10 ans à compter de la
signature de l’acte de vente ;
- en cas de mutation de tout ou partie des locaux cédés dans un délai de 10 ans à compter de la vente,
versement à la Ville d’un intéressement correspondant à 50% de la plus-value réalisée par l’acquéreur ;
- participation aux charges d’entretien et de réparation de l’ensemble immobilier.
L’acte de cession devra être signé dans les six mois de la présente délibération.
Article 2 : La recette prévisionnelle d’un montant de 9 000 000 € sera constatée fonction 824, nature 775
du budget de fonctionnement de la Ville de Paris (exercice 2013 et/ou suivants).
Article 3 : La sortie du bien du patrimoine et la différence sur réalisation seront constatées par écritures
d’ordre conformément aux règles comptables en vigueur.
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