Lettre d`info n°56 août 2014 - Lot-et

LETTRE D’INFORMATION
N°56:aout 2014
Editorial
Les premiers décrets d’application de la loi ALUR (Accès au Logement et à un
Urbanisme Rénové) sont parus au Journal Officiel ce mois-ci.
Ils concernent, notamment, la mise en place du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière dont la présidence est assurée par Monsieur Bernard VORMS (ancien directeur de l’ANIL), mais aussi des dispositions relatives aux honoraires imputables aux locataires, les modalités de
transmission de certaines informations par les agents immobiliers aux observatoires des loyers dont notamment celles relatives au montant des loyers,
etc… d’autres décrets sont à venir dans les prochaines semaines.
D’autres mesures gouvernementales ont été prises, par arrêté ou décret, dont
celles modifiant les modalités d’octroi du prêt à taux zéro, le classement des
communes par zone géographique, etc…
De nouveaux dispositifs devraient voir le jour dans les prochains mois, en particulier concernant une éventuelle éligibilité au PTZ pour l’achat de logements
anciens, sous réserve d’y réaliser des travaux, et uniquement dans quelques
zones pour revitaliser les centres bourg (cf. communiqué de presse du ministère du logement et de l’égalité des territoires du 6 août 2014).
Toutes ces mesures ont pour objectif commun de placer l’immobilier au cœur
des réformes…réformes immobilières pour lesquelles l’ADIL 47 tachera de
vous en expliciter les tenants et les aboutissants pratiques.
Catherine PITOUS
Présidente de l’ADIL 47
Compétences de la Commission Départementale de Conciliation après la loi ALUR
La Commission Départementale de Conciliation des baux d’habitation (CDC),
a vu son champ de compétence s’agrandir avec l’entrée en vigueur de la loi
ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové).
Jusqu’au 26 mars 2014, la CDC était compétente pour les locations vides à
usage de résidence principale pour les litiges relatifs aux loyers, à l’état des
lieux, au dépôt de garantie, aux charges et réparations locatives, et à la décence du logement. La Loi ALUR a étendu ses attributions au congé délivré
par le bailleur ou par le locataire. Pour sa compétence en matière de location
meublée, jusqu’alors limitée aux litiges relatifs à la décence, celle-ci a vu son
champ d’intervention se confondre avec celui de la location vide.
Désormais, en matière de location vide ou meublée, la commission de conciliation a donc vocation à connaitre principalement des litiges relatifs:
 aux loyers,
 aux congés,
 à l’état des lieux (et inventaire du mobilier en location meublée)
 au dépôt de garantie,
 aux charges locatives,
 aux réparations,
 aux caractéristiques d’un logement décent.
Ces nouvelles dispositions contenues dans l’article 20 de la loi du 6 juillet
1989 (pour les locations vides) et dans l’article 25-11 de cette même loi (pour
les locations meublées) sont d’application immédiates au baux en cours.
Pour toute saisine de la Commission Départementale de Conciliation du Lot et
Garonne ou pour tout renseignement, vous pouvez contacter Madame
PEYRECAVE Catherine, assurant le secrétariat de la commission.
Coordonnées: Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la
Protection des Populations – Service de la Cohésion sociale-inclusion
sociale, 935 Avenue Jean Bru, 47916 AGEN Cedex 9. Tel: 05.53.98.66.22
Le Réseau des ADIL en 2014
PERMANENCES ADIL 47
L’ADIL 47, dans le cadre du service de proximité au public,
assure toute l’année, gratuitement, des permanences en
matière de délivrance de conseils juridiques sur l’habitat :
- dans les nouveaux locaux du service habitat de Val
de Garonne Agglomération 28 Rue Léopold Faye à
Marmande, le 1er et 3ème mardi du mois de 10h à
13h,
- dans les locaux de l’OPAH (Opération Programmée
d’Amélioration de l’Habitat) à Tonneins, le 1er et 3ème
mardi du mois de 14h30 à 16h30,
- au pôle urbanisme de la Communauté d’Agglomération
du Grand Villeneuvois (aux haras nationaux), à Villeneuve-sur-Lot, le 2ème et le 4ème jeudi du mois de
9h30 à 12h30.
Nous assurons également des permanences, uniquement
si prise de rendez vous préalable auprès de l’ADIL 47 :
- dans les locaux de l’ex communauté de communes de
Laplume en Bruilhois, à Estillac, le 1er et 3ème mercredi matin du mois de 9h30 à 11h30,
- à la mairie de Layrac, le 1er et 3ème mercredi du mois
de 14h30 à 16h30,
- à la mairie de Pont du Casse, le 2ème et le 4ème
mercredi du mois de 14h30 à 16h30.
-au CMS à Aiguillon le 2ème vendredi du mois de 9h30
à 11h30.
Pour toute prise de rendez vous sur une de nos permanences contactez nous directement au 05 53 67 93 65.
ADIL 47
6 bis boulevard Scaliger à AGEN
Conseils juridiques et fiscaux gratuits avec ou sans rendez-vous
Horaires: du lundi au vendredi de 9h à 12h et de 13h à 17h
Tous les samedis de 9h à 12h
Contacts: 05 53 67 93 65 et télécopie: 05 53 87 79 19
Courriel: [email protected]
Le Viager
La Colocation après l’ALUR
Le principe du viager tient clairement en un pari sur
l’avenir… En effet, il s’agit d’acheter un bien, sur la
base d’une valeur vénale initiale moins importante
que lors d’une acquisition « classique », en versant
en contrepartie un « bouquet » lors de l’acte notarié
puis une rente jusqu’au jour du décès du crédirentier.
La colocation est un phénomène qui a pris de l’ampleur ces dernières années
mais qui, pour autant, ne faisait pas l’objet de dispositions règlementaires spécifiques du point de vue de son organisation juridique… on appliquait donc le
droit commun existant en matière de location à savoir la loi du 6 juillet 1989 ou
les règles inhérentes à la location meublée selon le cas de figure du logement.
De leurs côtés les organismes payeurs aux aides au logement (CAF/MSA)
faisaient déjà application de prescriptions particulières lorsqu’il s’agissait de
colocation (et non de cotitularité).
Il existe deux types de viager:
- celui portant sur un bien vide: ce qui permet à
l’acquéreur (le débirentier) de pouvoir occuper le
logement. Cette hypothèse reste néanmoins la
plus rare.
- celui portant sur un bien occupé: le vendeur
(crédirentier) conserve un droit d’usage et d’habitation du bien tout en recevant une rente jusqu’à
son décès.
Le montant du « bouquet » versé par l’acquéreur est
librement fixé par le vendeur; il correspond le plus
souvent à une somme représentant entre 10% et
40% de la valeur du bien concerné par le viager. Il
s’agit de la partie fixe du prix du bien contrairement à
la rente qui a un caractère aléatoire puisque dépendant de la durée de vie restante du (des) crédirentier
(s) ce qui peut couter cher, in fine, à l’acquéreur...
La «rente viagère», de par le code civil (article
1976), « peut être constituée au taux qu’il plaît aux
parties contractantes de fixer » bien qu’en pratique
ce calcul soit fait selon des règles assez complexes
( valeur du bien, âge du crédirentier,…). Il est à noter
que la rente viagère peut être constituée au bénéfice
d’une ou plusieurs personnes (exemple: rente réversible au profit du conjoint survivant lorsque les vendeurs sont mariés) et y compris même au profit d’un
tiers (article 1973 du code civil)!
Attention ne peut être conclu un contrat de rente
viagère sur la tête d’«une personne atteinte de maladie dont elle est décédée dans les 20 jours de la
conclusion du contrat »(article 1975 du code civil).
Pour toute information n’hésitez pas à vous rappro-
La loi ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové), en insérant un
article 8-1 à la loi du 6 juillet 1989 ainsi modifiée, a désormais défini la colocation comme étant « la location d’un même logement par plusieurs locataires,
constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un
contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».
La loi ALUR a également prévu un certain nombre de dispositions (non applicables aux baux en cours) concernant la vie en colocation dont, notamment:
- l’utilisation d’un contrat type de colocation (selon décret à paraître)
- l’assujettissement à la loi du 6 juillet 1989 avec les articles 1 à 25-2 pour
la colocation sur un logement vide, et les articles 25-3 à 25-11 pour la colocation meublée.
- le respect de normes de décence qui seront celles du décret du 20 janvier
2002 adaptées spécifiquement à la colocation (selon décret à paraître)
- un montant total des loyers liés à la colocation qui ne pourra pas dépasser le montant normalement applicable au logement (cela vise en particulier
les situations en zones dites « tendues » avec l’encadrement des loyers)
- la possibilité de convenir entre les parties au bail, dès la signature du
contrat de colocation, de la souscription par le propriétaire d’une assurance
habitation pour le compte des colocataires dont le coût sera récupérable sur
les colocataires.
- l’option possible, à la signature du bail, entre une provision pour charges,
ou bien un forfait (qui pourra être révisé selon les mêmes modalités que le
loyer) pour les charges.
- la modification des règles de solidarité (si clause de solidarité dans le
bail)... désormais lorsqu’un colocataire donnera congé il ne sera plus solidaire
de ses ex colocataires après la fin de son préavis dès lors qu’un nouveau colocataire l’a remplacé sur le bail… ou à défaut de « remplaçant » 6 mois après
la fin du préavis. Cette règle vaudra également pour la personne qui s’est portée caution pour le colocataire partant… A noter que l’acte de cautionnement
devra dorénavant identifier le colocataire pour lequel le garant s’engage afin
de pouvoir permettre la désolidarisation de la caution au départ du colocataire.
ACTUALITES
Le vendeur d’un appareil dangereux doit mettre en garde, tout particulièrement, l’acheteur sur le respect des règles d’installation et
sur la nécessité de faire poser celui-ci par un professionnel ou par une personne qualifiée. En l’espèce, l’acheteur d’un insert avait luimême procédé à sa pose, mal réalisée, car cause d’un incendie. Le vendeur a été déclaré responsable du sinistre pour défaut d’informations suffisantes (Cour de Cassation 1ère chambre civile, 18 juin 2014).
Le taux de rémunération du livret A est désormais de 1% depuis le 1er août 2014.
Les tarifs réglementés du gaz naturel (GDF Suez) doivent baisser de 1.28% en moyenne à compter du 1er août 2014.Attention les
clients qui ont un tarif libre chez GDF Suez, ou chez un autre opérateur, ne sont pas concernés par cette mesure!
Le décret 2014-870 du 1er août 2014 a actualisé la liste des agglomérations, des villes et des EPCI concernés par l’obligation de
production de logements locatifs sociaux pour la période 2014-2016 afin d’atteindre le « quota SRU ». En Lot-et-Garonne sont concernées la ville d’AGEN, l’Agglomération d’Agen, et Val de Garonne Agglomération.
L’arrêté du 1er août 2014, pris en application de l’article R 304-1 du code de la construction et de l’habitation, est venu réviser le
classement des communes par zonage (A bis,A,B1,B2,C). Ce nouveau zonage entrera en vigueur entre le 1er octobre 2014 et le 1er
février 2015 selon les cas de figure. Les communes du Lot-et-Garonne ne subissent aucun changement de zonage (B2 pour Agen,
Boé, Bon-Encontre, Brax, Castelculier, Colayrac-Saint-Cirq, Estillac, Foulayronnes, Lafox, Le Passage, Pont-du-Casse, Roquefort,
Saint-Hilaire-de-Lusignan et Saint-Pierre-de-Clairac, et C pour les autres communes du département).
Parution d’un arrêté, de reconnaissance de l’état catastrophe naturelle, du 28 juillet 2014 concernant les inondations et les coulées
de boue intervenues entre le 25 et le 27 janvier 2014 sur les communes de Buzet-sur-Baise, Lavardac et Nérac.
Le décret 2014-890 du 1er août 2014 relatif, notamment, au plafonnement des honoraires des agents immobiliers imputables aux
locataires entrera en vigueur le 15 septembre 2014. En Lot-et-Garonne les prestations relatives à la visite du logement, à la constitution du dossier du candidat locataire, et à la rédaction du bail (selon un modèle type-décret à paraître) pourront être tarifées à 8€/m2
de surface habitable au maximum. A cela se rajouteront les frais relatifs à l’état des lieux (EDL) entrant soit 3€/m2 de surface habitable au maximum (EDL par un agent immobilier/coût différent si intervention d’un huissier de justice).
Le décret 2014-889 du 1er août 2014 a apporté des modifications concernant l’octroi du prêt à taux zéro (PTZ). En pratique les plafonds de ressources pour bénéficier du PTZ sont relevés pour les zones B2 et C (exemple en B2: plafond maximum de ressources à
48 000€ pour un couple avec 2 enfants au lieu de 40 000€ auparavant) ainsi que le montant du cout de l’opération retenu pour servir
de base au calcul du PTZ. Des aménagements sont également effectués concernant les périodes de remboursement du PTZ.
Ce décret entrera en vigueur à compter du 1er octobre 2014.
Pour plus de renseignements, contactez l’ADIL du Lot-et-Garonne au 05 53 67 93 65