Simulation - Le Particulier

Simulation
Les coûts de renégociation
d’un crédit immobilier
Prenons l’exemple d’un prêt
de 150000 € sur 15 ans contracté
à 8,5 % (hors assurance) en janvier
1996. On suppose que ce prêt est
renégocié à 5,2 % (hors assurance),
7 ans après, soit en janvier 2003.
À ce moment-là, le capital restant
dû est de 102633 € à rembourser
>
en 96 mensualités de 1477 €.
Ce changement de taux permet de
ramener la durée de remboursement
restant à courir de 96 à 83 mois,
générant des économies d’intérêts
de 19389 €. Mais il faut déduire de
ce dernier montant les différents
frais qui grèvent cette opération.
1re hypothèse: le prêt est renégocié dans la même banque
Cette opération ne nécessite qu’un avenant au contrat de prêt initial.
Frais de dossier (forfait)
Économies réalisées (19 389 € – 900 €)
900 €
18 489 €
2de hypothèse: le prêt est renégocié dans une autre banque
Cette fois, l’opération consiste à emprunter à 5,2 % dans une autre banque pour rembourser le premier prêt à 8,5 %. Dans ce cas, les frais varient selon le niveau de garantie exigé.
Une hypothèque de 2e rang suffit
Une hypothèque de 1er rang est exigée
Il faut verser une indemnité de remboursement anticipé (IRA) à la première banque et
payer des frais de dossier à la seconde, puis
lever l’hypothèque prise sur le premier prêt
et en prendre une autre sur le second.
Frais de dossier (forfait)
IRA (3 % du capital restant dû)
900 €
3 079 €
Si le second prêteur se contente d’une hypothèque
de 2e rang, il n’est plus nécessaire de lever l’hypothèque
sur le premier prêt.
Frais de dossier (forfait)
900 €
IRA (3 % du capital restant dû)
(102 633 € x 0,03) 3 079 €
Frais d’hypothèque (sur le 2d prêt)
2 150 €
Économies réalisées
13 260 €
(19389 € – 900 € – 3079 € – 2150 €)
(102 633 € x 0,03)
Frais de mainlevée
(de l’hypothèque du 1er prêt)
dont : émoluments du notaire (TTC)
salaire conservateur des hypothèques
frais de timbre et divers
Frais d’hypothèque (sur le 2d prêt)
dont : émoluments du notaire (TTC)
taxe de publicité foncière
frais de timbre et divers
débours divers
950 €
690 €
150 €
110 €
2 150 €
1 080 €
738 €
223 €
109 €
Économies réalisées
12 310 €
(19389 € – 900 € – 3079 € – 950 € – 2150 €)
Une caution est possible
Une société spécialisée accepte de cautionner le second
prêt. Lever l’hypothèque sur le premier n’est plus nécessaire.
Frais de dossier (forfait)
IRA (3 % du capital restant dû)
Frais de caution
dont : commission (0,5 % x 102633 €)
(102 633 € x 0,03)
fonds de garantie restitué in fine (0,75 % x 102633 €)
Économies réalisées
(19389 € – 900 € – 3079 € – 1283 €)
900 €
3 079 €
1 283 €
513 €
770 €
14 127 €