Investir en LMP

INVESTIR EN LMP
La location en meublé est une forme de gestion du patrimoine immobilier qui permet de bénéficier d'un régime
fiscal attractif. Jusqu'en 2004, ce régime présentait également un intérêt juridique : il ne se voyait pas imposer les
réglementations strictes applicables à la location classique (loyer, durée du bail, reprise du logement, …). Depuis
2005, le législateur a un peu plus encadré ce type de location qui reste toutefois moins contraignant que la
location nue.
Qu’est-ce qu’un loueur en meublé professionnel ?
La location en meublé consiste à louer des locaux (chambres ou appartements) meublés directement habitables
par le locataire. L'appartement loué en meublé doit être entièrement équipé (literie, ustensiles de cuisine,
chauffage, meubles de rangement, réfrigérateur, table et chaises…). Le locataire doit pouvoir y résider en
n'ayant que ses affaires personnelles à apporter.
Depuis 2009, le loueur en meublé n'est considéré comme professionnel (LMP), que s'il remplit cumulativement
les 3 conditions suivantes :
être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS),
tirer de l'activité de location en meublé des recettes (appréciées prorata temporis) de 23 000 € minimum,
ces recettes doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des
traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et
des BNC.
Avantages fiscaux
D'un point de vue fiscal, l'intérêt réside dans l'imposition des revenus provenant de cette location dans la
catégorie des BIC et non des revenus fonciers. Ainsi :
Si vos recettes annuelles n'excèdent pas 32 600 € ou 81 500 € pour les locations de chambres d'hôtes, gîtes
ruraux et meublés de tourisme , vous pourrez bénéficier du régime micro BIC dans le cadre duquel les revenus
sont taxés après application d'un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % (71 % pour les
locations de chambres d'hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme) (au lieu de 30 % pour le régime
micro-foncier qui ne s'applique pas au-delà de 15 000 € de revenus locatifs). Cependant, il reste possible d'opter
pour le régime réel d'imposition dans le cas ou les charges représentent plus de 50 % des recettes.
Si vos recettes sont supérieures à 32 600 €, vous serez soumis au régime réel d'imposition (vous pouvez
également opter pour ce régime si vous n'y êtes pas soumis de plein droit). Dans le cadre de ce régime,
l'intégralité des charges (intérêts d'emprunt, impôts, cotisations sociales, frais de comptabilité, etc…) est
déductible des recettes, à condition d'avoir inscrit l'immeuble à l'actif du bilan. A défaut d'inscription, seules les
charges locatives sont déductibles. Vous pourrez en outre amortir l'immeuble (généralement au taux de 2,5 %
par an pendant 40 ans) ainsi que le mobilier le garnissant (en principe au taux de 10 % sur 10 ans). Si vous
constatez un déficit, celui-ci s'impute en intégralité sur votre revenu global (sans limitation de montant,
contrairement aux déficits fonciers qui ne sont imputables qu'à hauteur de 10 700 € et seulement pour la partie
ne provenant pas des intérêts d'emprunt).
QUANTUM PARTNER – Cabinet de Conseil en Gestion de Patrimoine – www.quantum-partner.com
Siège social : 455 Promenade des Anglais – Portes de l’Arénas - 06000 N ICE
Téléphone : +33 (0)4 88 92 00 10
Garantie financière et Responsabilité Civile Professionnelle conformes aux articles L 530 -1 et L 530 – 2 du Code des Assurances
Conseiller en Investissement Financier référencé sous le N°A255200 par la C.I.P agréée par l’AMF
Société de Courtage en Assurance - ORIAS n°07 005 643
Activité de démarchage bancaire § financier n°2063248308 VB
Carte Agent immobilier n°10660 délivrée par la Préfecture des Alpes Maritimes
Le montant de l'amortissement fiscalement déductible (au titre de l'immeuble et du mobilier) ne peut pas
excéder le montant des loyers perçus pendant l'exercice diminué du montant des autres charges. Il ne
peut donc ni créer, ni augmenter un déficit fiscal. Mais vous disposez également de la possibilité de différer vos
amortissements, faculté supprimée pour les activités autres que la location en meublé.
Les plus-values réalisées dans le cadre de cette activité sont soumises au régime des plus-values
professionnelles. A ce titre, vous pouvez bénéficier d'une exonération de ces plus-values notamment si vos
recettes annuelles n'excèdent pas 90 000 €.
D'autre part, lorsque la location meublée y est soumise, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de
l'acquisition de l'immeuble ou du financement des travaux de rénovation.
En matière d'ISF, les biens affectés à la location en meublé, peuvent bénéficier sous certaines conditions de
l'exonération liée aux biens professionnels. Toutefois, l'investissement doit être de taille significative puisqu'il faut
impérativement cumuler les 3 conditions suivantes :
être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS),
tirer de l'activité de location en meublé un chiffre d'affaires annuel de 23 000 € minimum,
tirer de cette activité au moins 50 % des revenus professionnels (traitements et salaires, BIC, BNC, BA,
revenus des gérants et associés) de votre foyer.
Enfin, en cas de donation de votre entreprise (ou lors de votre succession) les droits de donation ou de
succession peuvent être différés pendant 5 ans puis fractionnés sur 10 ans.
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