Loueur en Meublé Non Professionnel - amortissable

Loueur en Meublé Non Professionnel - amortissable
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------catégorie
BIC non professionnel
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------investisseur concerné
personne physique
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------statut LMNP :
- loueur non inscrit au RCS
- ou loueur inscrit RCS ; recettes locatives < 23 000 € TTC
et < 50 % revenu global
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- logement
neuf et ancien
- location
meublée
chambre, partie résidence principale, location saisonnière (appartement, villa), chambre d’hôte, gîte
rural, logement dans résidence avec services ou résidence de tourisme
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------charges déductibles (1). Deux cas :
- bien inscrit à l’actif immobilisé
frais de gestion, charges de propriété
- bien non inscrit à l’actif immobilisé
frais de gestion, dépenses locatives
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------TVA récupérable
si location soumise à TVA et régime réel d'imposition
TVA non récupérable
si location non soumise à TVA et régime micro BIC
taxe professionnelle
oui ; si l’activité représente un caractère habituel
suppression double imposition : taxe habitation/prof.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Amortissements
immeuble, meubles
- faits générateur
date d'acquisition, d'achèvement du logement
- mode
linéaire
- base
normes IFRS, méthode des composants
- montant
ne peut excéder le montant du loyer diminué des charges
ne peut créer ou augmenter le déficit
partie non utilisée reportable sans limite de temps
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------modes d'imposition
location meublée assimilée à la prestation de services
- régime du micro-BIC
recettes annuelles < 32 900 € HT
- régime réel simplifié
32 900 € HT < recettes annuelles < 236 000 € HT
- régime réel normal
recettes annuelles > 236 000 € HT
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------si déficit foncier, imputable sur :
bénéfices de même nature réalisés au cours de l'année
si bénéfices insuffisants
l'excédent est reportable les 10 années suivantes
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ISF
les biens immobiliers sont imposables à l'ISF
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------plus-values de cession
régime des plus-values immobilières des particuliers
exonération après 22 ans
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------droits de mutation
règles de droit commun
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------formes d'acquisition
- en direct
oui
- par l'intermédiaire d'une SCI
pas adaptée (fiscalité IS)
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------plafonnement global des niches fiscales
réduction prise en compte
Principaux avantages et inconvénients
I) Avantages.
- récupération de la TVA (sous conditions)
© Cabinet GIRAUDON. 59 rue des Petits Champs, 75001 Paris
Tél. : 01 42 99 94 88 - courriel : [email protected] – site Internet : www.cabinetgiraudon.fr
Document non contractuel – Mise à jour : mars 2014.
- amortissements du bien
- déductibilité des amortissements
- stockage des amortissements pour une utilisation différée
- loyers exonérés d'impôt sur longue période grâce aux stocks d'amortissements
II) Inconvénients.
- pas d'exonération d'ISF (location en meublé non professionnelle)
- mise en place d'une stratégie à long terme ; création d'un stock d'amortissements pour exonérer les
loyers, futur complément de retraite
---------Notes.
(1) charges déductibles :
a) bien inscrit à l’actif immobilisé : frais d'établissement, frais d'acquisition, intérêts d'emprunts
contractés pour le paiement des immeubles et des meubles, charges de gestion, frais d'assurances,
taxe foncière sur les propriétés bâties, taxe professionnelle, contribution sociale généralisée déductible,
dépenses d'entretien et de réparation, charges de copropriété qui ne sont pas effectivement supportées
par le locataire (honoraire de syndic, frais d'assurance), amortissement de l'immeuble (hors terrain),
amortissement du mobilier, cotisations sociales payées, le cas échéant
b) bien non inscrit à l’actif immobilisé : frais de gestion, dépenses locatives
(2) Règle d'imposition applicable aux prestations de service.
chiffre d’affaires annuel HT
< 32 900 €
> 32 900 € et < 236 000 €
> 236 000 €
régime applicable
de plein droit
micro-BIC *
réel simplifié
réel normal
sur option
réel simplifié
réel normal
* Micro BIC. Il s’applique à l’entreprise bénéficiant de la franchise en base de TVA ou exonérée de TVA.
Avantage : abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des recettes. En contrepartie, on ne peut
déduire ni les charges, ni les amortissements. Il ne peut y avoir déficit.
---------Document non contractuel. Sous réserves des incessants changements législatifs.
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Document non contractuel – Mise à jour : mars 2014.