La location meublée

Formation ESSEC Gestion de patrimoine
Séminaire « L’investissement immobilier »
La location meublée
© François Longin
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Plan
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La location de biens
Le marché de la location meublée
Aspects juridiques
Les points à regarder
ƒ Activité principale / accessoire (ISF)
ƒ TVA
ƒ Régime fiscal (LMP/LMNP)
ƒ Direct / Indirect (produits packagés)
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La location de biens
• Location nue
ƒ Fiscalement : revenus fonciers
• Location meublée
ƒ Fiscalement : bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Š Environnement fiscal favorable : « niche fiscale »
remise en question
• Différences au niveau des règles de calcul
ƒ Détermination des revenus (prise en compte des charges et
des amortissements)
ƒ Traitement des déficits
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Aspects juridiques du loueur en meublé (1)
• Les textes de loi
ƒ Texte de référence : Code civil
ƒ Autres textes: Code de la construction et de l’habitation,
Code du commerce et Code de la consommation
• Tendance vers plus de réglementation
ƒ Encadrement pour la rédaction du bail (durée et indexation)
ƒ Obligation de motiver le congé (reprise du logement pour
l’occuper ou le vendre / motif « légitime et sérieux »
comme les impayés de loyers)
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Aspects juridiques du loueur en meublé (1)
• La location meublée : une activité civile
ƒ Définition : « mise à disposition conjointe d’un local à
usage d’habitation et des meubles qui le garnissent et
permettent d’y habiter, et ce dans des conditions précises
de durée et de loyer. »
ƒ Trois éléments à définir :
Š Le local (décent, à usage d’habitation)
Š Les meubles (minimum d’habitabilité)
Š Le contrat de location (durée, loyer, etc.)
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Aspects juridiques du loueur en meublé (2)
• Réglementation
ƒ Destination du bien
Š Disposition du règlement de copropriété
Š Autorisation préfectorale à demander dans certains cas
ƒ Moins de souplesse au niveau de la rédaction du contrat de
bail
Š Liberté contractuelle encadrée pour rédiger le contrat de
bail : durée, renouvellement, résiliation, modalités du
congé, indexation des loyers, etc.
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Aspects juridiques du loueur en meublé (3)
•
Le contrat de bail
ƒ Document écrit rédigé sous seing privé (en général)
Š Obligatoire s’il s’agit de la résidence principale du preneur
ƒ Clauses
Š Condition d’occupation : location meublée
Š Durée (9 mois / 1 an)
Š Loyer (montant et condition de révision annuelle – limitée à l’IRL
(2007) puis l’inflation (2008))
Š Dépôt de garantie (1 mois)
Š Répartition des charges
Š Conditions de reconduction du bail, modalités de résiliation
Š Obligations du bailleur et du preneur
ƒ Inventaire du mobilier et du matériel
ƒ Etat des lieux
ƒ Diagnostic technique (pour tout nouveau contrat de location)
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Aspect fiscal du loueur en meublé
• Une activité commerciale
ƒ Les revenus appartiennent à la catégorie des bénéfices
industriels et commerciaux (BIC).
Š Les biens doivent être détenus en direct ou par
l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur le
revenu (EURL, SARL de famille, SNC).
ƒ Attention à la distinction (autonomie du droit fiscal)
Š Au plan juridique : civil
Š Au plan fiscal : commercial
ƒ Le fisc distingue deux catégories de loueurs en meublé :
Š Le loueur en meublé professionnel (LMP)
Š Le loueur en meublé non professionnel (LMNP)
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Le marché de la location meublée
• Offre des particuliers
ƒ Chambres pour étudiants
ƒ Logements pour touristes (saisonnier)
ƒ Chambres d’hôtes et dans les gîtes ruraux
• Offre des sociétés d’exploitation
ƒ Résidences étudiantes
ƒ Résidences médicalisées (Etablissements d’hébergement
pour les personnes âgées dépendantes – Epad)
ƒ Résidences de tourisme (courts séjours des vacanciers)
ƒ Résidences d’affaires (cadres en mobilité dans les grandes
villes)
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L’investissement immobilier
• Direct / indirect
ƒ Bien propre
ƒ Société intermédiaire
Š SCI (location nue)
Š SARL de famille (location meublée)
• Gestion directe / Gestion déléguée
ƒ Bail commercial pour d’exploitation du bien (LMP)
ƒ Recours à une agence immobilière
ƒ Temps passé (recherche de locataires, facturation et
recouvrement des loyers, entretien du bien et gestion des
travaux)
ƒ Soucis de gestion
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