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Droit de la vente d’immeubles
Demande en résolution d’un compromis n° 80
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Tribunal civil de Nivelles (9ème ch.), Jugement du 8 novembre 1993
RESOLUTION DE VENTE IMMOBILIERE - Aucune demande tendant à faire prononcer
l'annulation ou la révocation de droit résultant d'acte soumis à la transcription, ne sera reçue dans
les Tribunaux qu'après avoir été inscrite en marge de la transcription du titre de l'acquisition dont
l'annulation ou la révocation est demandée.
Que dans le cas où l'acte n'a pas été transcrit, il convient de présenter au conservateur des
hypothèques une réquisition tendant à faire la mention de la demande et de la déclaration non plus
dans la marge, mais bien dans le corps même du registre des transcriptions (RJI n° 6390, p. 51).
Jugement du 8 novembre 1993
Que fait partie des actes d'annulation et de révocation,
l'action en résolution (DE PAGE, T. VII, n° 1088 d).
Le Tribunal
Que dans le cas où l'acte n'a pas été transcrit, il
convient de présenter au conservateur des hypothèques
une réquisition tendant à faire la mention de la
demande et de la déclaration non plus dans la marge,
mais bien dans le corps même du registre des
transcriptions (DE PAGE, T. VII, n° 1100; Chronique
de jurisprudence - Les Privilèges et hypothèques par
Ledoux, J.T., 1975, p. 307, n° 15; Note de Eric Hérinne
sous Civil Nivelles 13 décembre 1988, J.L.M.B., 1990,
p. 1245 à 1248).
(…)
Vu, en copie conforme, le jugement rendu
contradictoirement par cette chambre du Tribunal en
date du 21 juin 1993 ;
Vu les conclusions premières et additionnelles des
défendeurs déposées au greffe de ce Tribunal les 28
juillet 1993 et 31 août 1993.
Ouï les parties en leurs dires et moyens.
Attendu que par leur citation du 14 décembre 1992, les
parties demanderesse poursuivent la résolution d'un
compromis de vente sous seing privé relatif à un
immeuble sis à La Hulpe, 20 rue de l'Eglise,
compromis qui fut signé le 12 octobre 1992.
Attendu qu'un compromis de vente vaut vente.
Attendu qu'à l'audience du 11 octobre 1993, il a été
demandé aux parties demanderesse de s'expliquer sur la
recevabilité de leur demande.
Attendu qu'en vertu de l'article 3 al. 1 de la loi
hypothécaire « Aucune demande tendant à faire
prononcer l'annulation ou la révocation de droit
résultant d'acte soumis à la transcription, ne sera reçue
dans les Tribunaux qu'après avoir été inscrite en marge
de la transcription du titre de l'acquisition dont
l'annulation ou la révocation est demandée, et, le cas
échéant, en marge de la transcription du dernier titre
transcrit. »
Qu'il s'agit d'une exception d'ordre public qui doit être
soulevée même d'office (DE PAGE, T. VII, n° 1108;
Cass., 13 mars 1884, I, p. 82).
Qu'à défaut de ne pas avoir fait procéder à cette
formalité, la demande doit être déclarée non recevable.
J.M. Schlicker, Juge unique
Impossibilité de transcription d’un compromis
sous seing privé – mention dans le corps du
registre des transcriptions (Note M. Libert,
Luc Stalars et Alain Bouton
1. – Résumé des faits
Les demandeurs ont signé le 12 octobre 1992 en qualité
d'acheteurs un compromis sous seing privé relatif à un
immeuble d'habitation.
L'immeuble étant impropre à l'usage auquel les
acheteurs le destinent, résolution du compromis
intervenu fut postulée par citation du 14 décembre
1992.
Le jugement annoté déclare la demande de résolution
des acheteurs non recevable à défaut de son inscription
au registre des hypothèques en vertu de l'article 3 alinéa
1 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851.
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Demande en résolution d’un compromis n° 80
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II. - LES PRINCIPES
Il n'est pas inutile de rappeler que l'article 3 alinéa 1 de
la loi précitée subordonne effectivement la recevabilité
d'une demande en annulation ou en révocation de droits
résultants d'actes soumis à la transcription, à
l'inscription en marge de la transcription du titre de
l'acquisition contestée et le cas échéant en marge du
dernier titre transcrit (sur ce point voir DE PAGE,
tome III, 1967, n° 789).
Cette disposition, claire en soi, doit être mise en
concordance avec l'article 1er de ladite loi
hypothécaire, lequel prescrit que tous actes entre vifs,
translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, à
titre gratuit ou onéreux doivent être transcrits au bureau
de la conservation des hypothèques de leur
arrondissement ; Cette disposition est d’assurer et la
sécurité et la publicité de la propriété immobilière, et
d’informer les tiers qu’une action en justice entend
contester la validité de l’acte translatif d’un doit réel.
Qu’un acte sous seing privé n’est pas un acte
authentique. Or, seuls les actes authentiques et les actes
sous seing privé reconnus en justice ou devant notaire
peuvent faire l’objet de transcription.
Comment faire une mention marginal d’un acte nontranscrit ?
Trois thèse s’affrontent l’une visant à maintenir la
publicité des actes non-transcriptibles et ainsi pallier la
lacune de la loi, les deux autres renonçant à ladite
publicité.
L’opinion majoritaire tant en doctrine qu’en
jurisprudence maintient le principe de la publicité dans
tous les cas et ce nonobstant l’impossibilité de
transcription de l’acte attaqué.
Une circulaire ministérielle du 23 janvier 1852
prévoyait pour les actions en nullité à défaut de
transcription de l’acte attaqué, se faisait non pas par
inscription marginale mais par transcription pure et
simple de la demande dans le corps même des registres
(JLMB 1990, 1248)
Cette pratique a été consacrée par la Cour de cassation
jusqu’en 1971.
La troisième thèse retenue, et qui semble s’imposer
actuellement, s’appuie notamment sur l’article 2 de la
loi hypothécaire, affirme que l’article 3 trouve à
s’appliquer à un acte assujetti à la transcription mais
non transcrit et qu’il ne s’applique pas à un acte non
susceptible de transcription tel un compromis sous
seing privé (Cass. 23 mai 1990).