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L’investissement en zone de revitalisation rurale :
son fonctionnement, à l’aide d’un exemple
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Attention aux mauvaises surprises !
Les six premières années, la réduction d’impôt permet au couple d’absorber presque la totalité des
charges liées à l’emprunt. L’opération est quasi neutre. Les choses se gâtent à partir de 2013, date
à laquelle la réduction est épuisée. Il leur en coûtera alors plus de 3 000 euros par an (3 635 euros
en 2013, soit 303 euros par mois). La simulation fait ressortir une baisse de leur participation effective au fil des années, avec des recettes augmentant sans que les charges soient revalorisées. En pratique, il s’agit d’une hypothèse d’école : impôt foncier comme assurance tendraient plutôt à augmenter de manière exponentielle...
Au terme du prêt, ils seront propriétaires d’un appartement pour lequel ils ont déboursé, en moyenne
lissée sur quinze ans, 143 euros par mois. N’ayant plus d’intérêts d’emprunt à déduire à ce momentlà, la fiscalité risque de les contraindre à revendre leur bien, d’autant qu’ils n’avaient pas souhaité y
séjourner. Mais s’ils le revendent moins de vingt ans après la date d’acquisition, ils devront restituer
une partie de la TVA qui leur avait été remboursée, diminuée d’un vingtième par année civile ou fraction d’année civile écoulée depuis le début de la période de régularisation. Ainsi, si les époux E. revendent au bout de quinze ans, ils devront restituer 7 443 euros à l’administration fiscale.
Simulation : Maisons de Biarritz
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M. et Mme E. achètent un appartement situé à Alvignac (Lot), dans une résidence de tourisme classée en
ZRR. Il s’agit d’une maison de ville de deux pièces (40 m2), avec jardin, vendue 181 670 euros TTC. Ils
récupéreront la TVA auprès de l’administration fiscale. L’acquisition leur reviendra donc à 158 733 euros
(prix du bien HT, soit 151 898 euros + frais de notaires et hypothèque s’élevant à 6 835 euros). La livraison est prévue pour le 15 décembre 2007. Ils ne se réservent aucune semaine de séjour.
Les époux E. souscrivent un prêt in fine sur quinze ans pour un montant de 188 505 euros (prix du
bien TTC + frais de notaires), au taux de 4,40 %. Ils rembourseront 8 294 euros par an d’intérêts d’emprunt et verseront 3 039 euros sur un contrat d’assurance-vie au titre de la reconstitution du capital.
La banque utilisera le montant de la TVA qui leur sera remboursée (soit 29 772 euros) pour adosser
sa créance.
L’exploitant leur garantit un loyer net hors taxe de 6 835 euros, soit 4,5 % de rendement locatif
(151 898 euros x 4,5 % = 6 835 euros). Ce loyer est revalorisé de 2 % par an. Les charges s’élèvent
à 305 euros par an (impôt foncier + assurance), supposées fixes pendant quinze ans.
En tant que couple, ils vont bénéficier d’une réduction d’impôt de 25 000 euros, étalée sur six ans, à
raison de 4 167 euros par an.