Intervention de M. Binet sur la garantie des vices apparents

LA GARANTIE DES VICES ET DEFAUTS DE CONFORMITE APPARENTS
DEPUIS LA LOI DU 25 MARS 2009
ET EN COMPARAISON
AVEC LA LOI DU 13 JUILLET 2006
SUR LA VENTE D’IMMEUBLE A RENOVER
Le vice est l’altération, la défectuosité d’une chose alors que le défaut de conformité est la
violation de l’obligation par le vendeur de délivrer une chose conforme aux prescriptions
contractuelles et réglementaires.
Chacun sait que sous l’empire de la loi du 04 janvier 1978, la jurisprudence a traité, sous
l’emprise de la responsabilité décennale spécifique des articles 1792 et suivants ainsi que
1646-1, d’une manière uniforme les :
a) Vices qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa
destination.
b) Défauts de conformité s’ils constituent aussi un dommage de nature décennale.
Cette similitude de traitement sous-entendait naturellement que tant le vice que le défaut
de conformité était bien caché à la réception des travaux.
Qu’en était-il, par contre, des vices ou des défauts de conformités apparents pour le
vendeur d’immeubles à construire ?
I. LA LOI DU 7 JUILLET 1967 SUR LA VENTE D’IMMEUBLES A CONSTRUIRE
Elle a prévu, de par les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil d’apporter aux
acquéreurs, en cas de vices apparents, une protection renforcée puisqu’ils édictent
respectivement que :
Art. 1642-1 cc « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la
réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession
par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents. »
Art. 1648 alinéa 2 cc : « dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à
peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé
des vices apparents. »
Le sort des défauts de conformité apparents n’étant pas traité, la jurisprudence a pris des
positions extrêmement diverses et contradictoires dans le silence de la loi :
1. Les défauts de conformité n’étant pas des vices, ne peuvent bénéficier des
articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 cc. Seule la responsabilité de Droit commun
leur est donc applicable (Cass 3e civ 02 mars 2005 bull civ III n°50).
2. Les défauts de conformité ont été assimilés aux vices s’ils étaient apparents.
La notion d’apparence a ainsi, parfois, primé.
3. La réception prononcée sans réserve purgerait tant les vices que les défauts
de conformité apparents. Or, la réception ne lie en aucune manière le vendeur
aux acquéreurs mais uniquement le maître d’ouvrage aux constructeurs (Cass
3e civ 04/06/2009 n° 08-13.239).
4. Les clauses contractuelles prévoyant d’assimiler les défauts de conformité
apparents aux vices apparents ont été jugés licites (Cass 3e civ 08/06/2006
RDI 2006 p 497).
5. Les Juges ont enfin d’eux-mêmes assimilés, par simplification, les vices aux
défauts de conformité apparents (Cass 3e civ 27/09/2000 RDI 2001 p 72).
Il devenait donc urgent que le législateur intervienne pour stopper cette insécurité juridique.
II. LA LOI DU 25 MARS 2009
Il a fallu donc attendre cette loi pour voir enfin étendue la garantie des vices apparents visée
par les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 cc aux défauts de conformité apparents.
L’application de cette loi est immédiate soit depuis le 28 mars 2009.
III. LE DELAI D’APPARITION ET LE DELAI DE DENONCIATION DES VICES ET
DEFAUTS DE CONFORMITE APPARENTS
III.1 Ce que prévoit la Loi
L’article 1642-1 cc, fixe le délai maximal pour l’apparition du vice ou du défaut de
conformité, lequel doit être décelé au plus tard à l’une de ces deux dates.
Les vices ou défauts qui apparaissent ainsi postérieurement ne peuvent plus faire l’objet
de cette garantie.
La date la plus tardive constitue, par ailleurs, le point de départ du délai d’un an pour agir
(art. 1648 alinéa 2).
Ainsi, en l’absence de prise de possession, le délai ne court pas (Cass 3e civ 17/12/2008
bull civ III n° 207).
Il n’est, par contre, pas précisé de délai de dénonciation.
III.2 Ce que décide la jurisprudence
III.2.1 Cass 3e civ 22 mars 2000 (Bull civ III n°63) Cet arrêt considère que
« l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des
travaux ou de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le
vendeur l’action en garantie des vices apparents même dénoncés
postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de
possession ».
III.2.2 Cass 3e civ 08/06/2006 (RDI 2006 p497) : cette décision considère, par contre,
que la demande faite un 11 août pour dénoncer les défauts de conformité
apparents était tardive car la prise de possession s’était faite le 14 mars
précédent, ceci au regard du contrat de vente qui étendait d’une part, la
garantie des vices apparents aux défauts de conformité et prévoyait d’autre
part, une décharge du vendeur un mois après la prise de possession par
l’acquéreur en l’absence de dénonciation.
III.2.3 Cass 3e civ 15/02/2006 (Bull civ. III n°36) : cet arrêt juge non écrite comme,
contraire, aux dispositions d’ordre public de l’article 1642-1 cc, la clause
insérée dans le contrat de vente permettant à l’acquéreur de décharger le
vendeur de la garantie des vices apparents. Il est donc impossible à un
acquéreur de renoncer d’avance à cette garantie.
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Nous étions donc toujours face à une incertitude quant au délai de dénonciation :
- à la plus tardive des deux dates ?
- dans l’année qui suit ?
Le doute est maintenant levé car le 16 décembre dernier, la Cour de Cassation (3e civ n°0819612) a estimé que l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des
travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages à
intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés
postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois.
Le vendeur d’immeuble à construire se trouve ainsi hélas susceptible d’être mis en cause
jusqu’au terme de l’année qui suit la plus tardive des deux dates alors que l’acquéreur, lors
de la livraison ou dans le mois qui suit, n’a émis aucune réserve sur le vice ou défaut de
conformité apparent !
Il aurait été plutôt souhaitable que le législateur s’inspire de la solution retenue en matière de
vente d’immeuble à rénover afin d’harmoniser les deux régimes.
En effet l’article L 262-3 alinéa 2 du CCH issu de la loi du 13 juillet 2006 prévoit, lui, que les
vices et défauts de conformité apparents doivent être dénoncés, dans la vente d’immeuble à
rénover, lors de la livraison opérée entre le vendeur et l’acquéreur ou dans le délai d’un
mois après celle-ci.
L’action en réparation peut ensuite être intentée dans le délai d’un après la livraison.
Rappelons enfin deux points importants :
1. le délai annal de l’article 1648 alinéa 2 peut-être interrompu par une simple
assignation en référé.
Le nouveau délai qui court à compter de l’ordonnance de référé est égal à celui qui
a été interrompu, soit un délai d’un an (Cass 3e civ. 21/06/2000 n° 1042 FS –P-B 13).
L’effet interruptif ne joue naturellement qu’à l’égard des seuls vices (ou défauts de
conformité) mentionnés dans l’assignation en référé.
2. Le vendeur d’immeubles à construire qui s’engage expressément à réparer les
désordres apparents ayant fait l’objet de réserves à la réception ne peut alors exciper
du délai de forclusion de l’article 1648 alinéa 2, face à une assignation de l’acquéreur
introduite postérieurement au délai d’un an (CA Paris 19e ch. Sect. B 12/06/2008
Jurisdata n° 2008-366229 et Cass 3e civ 29/10/2003 Jurisdata n° 2003-020648).
L’acquéreur dispose alors d’un nouveau délai de prescription de 5 ans à compter
du jour de l’engagement de réparer du vendeur d’immeubles à construire (Loi du 17
juin 2008 – art. 2224 cc).
3
SEQ CHAPTER
1CIV.3
\h
\r
CM
COUR DE CASSATION
Audience publique du 16 décembre 2009
Cassation partielle
M. LACABARATS, président
Arrêt n° 1498 FS-PB
Pourvoi n° G 08-19.612
R E P U B L I Q U E FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par :
1°/ M. Pierre Devos, domicilié 25 Port Saint Sauveur, 31400 Toulouse,
2°/ Mme Odile Prieur, épouse Devos, domiciliée 25 Port Saint Sauveur, 31400 Toulouse,
contre l'arrêt rendu le 23 juin 2008 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1),
dans le litige les opposant :
1°/ à la société Galerie du carrelage, société à responsabilité limitée, dont le siège est RN. 20,
31860 Pins-Justaret,
2°/ à la société Toulouse carrelage, société à responsabilité limitée, dont le siège est 40 rue du
Petit Barry, 31270 Cugnaux,
3°/ à la société civile immobilière San Marco, dont le siège est 3 bis rue Saint Sauveur, 31000
Toulouse,
4°/ à la société Kaufman et Broad Midi-Pyrénées, venant aux droits de la SA Sopra promotion,
dont le siège est 3 bis rue de Belfort, 31000 Toulouse,
défenderesses à la cassation ;
La SCI San Marco et la société Kaufman et Broad Midi-Pyrénées ont formé, par un mémoire
déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;
Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen unique de
cassation annexé au présent arrêt ;
Les demanderesses au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen unique
de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en
l'audience publique du 17 novembre 2009, où étaient présents : M. Lacabarats, président, M.
Jacques, conseiller référendaire rapporteur, M. Cachelot, Mmes Lardet, Gabet, Renard-Payen,
MM. Paloque, Rouzet, Mas, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers, Mmes Nési, Vérité,
Abgrall, conseillers référendaires, M. Bruntz, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de
chambre ;
Sur le rapport de M. Jacques, conseiller référendaire, les observations de Me Le Prado, avocat
des époux Devos, de la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat de la société Toulouse
carrelage, de la SCP Tiffreau, avocat de la société civile immobilière San Marco et de la société
Kaufman et Broad Midi-Pyrénées, les conclusions de M. Bruntz, avocat général, et après en
avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 23 juin 2008), que la société Sopra promotion a fait
édifier un immeuble dont la société civile immobilière San Marco a vendu un appartement en
l'état futur d'achèvement aux époux Devos, qui en ont pris possession le 24 juin 2002 ; que,
par lettre du 29 juillet 2002, les époux Devos ont dénoncé des désordres affectant les
carrelages vendus par la société Galerie du carrelage et installés par la société Toulouse
carrelage ; que, le 20 juin 2003, ils ont sollicité en référé une expertise, puis, après dépôt du
rapport du technicien, ont assigné en réparation la société San Marco et la société Sopra
promotion, aux droits de laquelle vient la société Kaufman et Broad Midi-Pyrénées, qui a
appelé en cause la société Toulouse carrelage, laquelle a demandé à être garantie par la
société Galerie du carrelage ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel a relevé, par une interprétation souveraine, exclusive de
dénaturation, des termes ambigus du procès-verbal de réunion de chantier n° 49, que des
dispositions avaient été prises pour rattraper le retard lié à l'explosion de l'usine AZF ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil, dans leur rédaction applicable en la
cause ;
Attendu que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la
réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession
par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents ; que l'action doit être introduite, à
peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des
vices apparents ;
Attendu que pour débouter les époux Devos de leur demande au titre de la reprise du
carrelage, l'arrêt retient que le désordre allégué étant apparent et non réservé dans le délai
d'un mois à compter de la livraison, il ne pouvait faire l'objet d'aucune réparation ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la
réception des travaux ou de l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession des
ouvrages à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents, même
dénoncés postérieurement à l'écoulement de ce délai d'un mois, la cour d'appel a violé les
textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les époux Devos de leurs demandes
au titre de la reprise du carrelage et mis hors de cause les sociétés Toulouse carrelage et
Galerie du carrelage, l'arrêt rendu le 23 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de
Toulouse ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se
trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de
Toulouse, autrement composée ;
Condamne, ensemble, les sociétés San Marco et Kaufman et Broad Midi-Pyrénées, aux dépens
des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés San Marco et
Kaufman et Broad Midi-Pyrénées et les condamne, ensemble, à payer aux époux Devos la
somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Toulouse carrelage ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera
transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le
président en son audience publique du seize décembre deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit au pourvoi principal par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour les époux
Devos et la société Kaufman et Broad Midi-Pyrénées
LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR débouté les époux DEVOS de leurs demandes au titre de la reprise du carrelage ;
AUX MOTIFS QUE selon l'article 1642-1 du Code civil, le vendeur d'un immeuble à construire
ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un
mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents ;
en l'espèce les époux DEVOS invoquent un défaut du carrelage, certains carreaux présentant
un aspect plus rugueux que d'autres ; l'expert judiciaire Monsieur CHAUBET a constaté
l'existence de ce désordre de nature esthétique, qu'il impute à une même fabrication de
carreaux avec deux finitions différentes ; une telle différence d'aspect revêt nécessairement un
caractère apparent ; il ressort des pièces produites que la livraison est intervenue le 24 juin
2002, et qu' à cette date les époux DEVOS n'ont pas mentionné de réserve relative au
carrelage, à l'exception d'un carreau cassé à remplacer, ce qui démontre qu'ils avaient lors de
leur entrée dans les lieux examiné attentivement l'état de cette partie d'ouvrage ; la réception
des travaux entre le maître de l'ouvrage et les différents constructeurs a eu lieu le 10 juillet
2002 sans aucune réserve sur ce point ; l'expert indique que le désordre ne pouvait pas être
constaté tant que le sol n'avait pas été nettoyé ; or, il apparaît au vu des documents versés
aux débats que le nettoyage de l'appartement qui avait fait l'objet d'une réserve le 24 juin
2002 est intervenu dans les jours qui ont suivi la livraison, et en tout cas avant l'expiration du
délai d'un mois après la prise de possession par les époux DEVOS, lesquels ne démontrent pas
qu'ils ont été dans l'impossibilité de signaler ce défaut dans le mois de la livraison ; les
acquéreurs ne l'ont dénoncé que par lettre en date du 29 juillet 2002, reçue le 31 juillet ; le
premier juge a décidé à bon droit que le désordre allégué étant apparent et non réservé dans
le délai d'un mois à compter de la livraison, il ne pouvait faire l'objet d'aucune réparation ; le
jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux DEVOS de leurs demandes au titre de
la reprise du carrelage, et a, par voie de conséquence, mis hors de cause la SARL TOULOUSE
CARRELAGE, la SARL GALERIES DU CARRELAGE et la SARL PROCERAM CERAMICOS ;
ALORS QUE le vice apparent d'un immeuble était celui qui peut être découvert sans qu'il soit
besoin d'être entré en possession de l'immeuble et de l'occuper ; que la Cour d'appel ne
pouvait déclarer le défaut affectant le carrelage de vice apparent après avoir elle-même
constaté que ces défauts n'étaient apparus qu'une fois que le sol avait été entièrement
nettoyé, sans rechercher si comme le faisaient valoir les époux DEVOS, les défauts ne
pouvaient être considérés comme apparents lors de la prise de possession de la maison
compte tenu de l'état de saleté générale des lieux ; que la Cour d'appel a privé sa décision de
base légale au regard de l'article 1642-1 du Code civil ;
ALORS QUE, EN TOUTE HYPOTHESE, l'acquéreur est recevable pendant un an à intenter
comme le vendeur une action en garantie des vices apparents, même dénoncés
postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession ; qu'en
considérant néanmoins que l'action des époux DEVOS était prescrite faute pour eux d'avoir
dénoncé le vice dans le mois suivant la prise de possession de l'immeuble, la Cour d'appel a
violé l'article 1648 alinéa 2 du Code civil.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils pour la SCI San
Marco et à la société Kaufman et Broad Midi-Pyrénées
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI SAN MARCO et la Société
KAUFMAN AND BROAD MIDI PYRENEES, venant aux droits de la Société SOPRA PROMOTION, à
payer aux époux DEVOS la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts du fait du
retard de livraison ;
AUX MOTIFS QUE " Sur la demande d'indemnisation du retard de livraison :
que le contrat de vente prévoyait une livraison le 31 mars 2002, et celle-ci n'est intervenue
que le 24 juin 2002 ; qu'aucune pénalité de retard n'était contractuellement prévue ; que le
tribunal a considéré à juste titre que le retard ne constituant pas un désordre ou un vice de la
construction, il n'avait pas besoin de faire l'objet d'une réserve pour ouvrir droit à réparation ;
qu'au vu des différents éléments discutés par les parties au cours des opérations d'expertise,
et des pièces fournies, il a été justement pris en compte 24,5 jours d'intempéries et un délai
d'exécution complémentaire d'un mois convenu entre les parties en raison de travaux
modificatifs en plus-value ; que l'incidence de l'explosion de l'usine AZF a été à bon escient
écartée, dans la mesure où il s'évince du procès verbal de réunion de chantier n° 49 que des
dispositions ont été prises pour rattraper le retard lié à cet évènement ; que l'évaluation à un
mois du retard imputable à la SCI SAN MARCO et à la SA SOPRA PROMOTION sera maintenue,
et le préjudice subi par les époux DEVOS du fait de la nécessité de se loger pendant cette
période et des désagréments engendrés par ce retard, a été justement indemnisé par la
somme de 2.500 euros "
ALORS QU'il résultait du procès-verbal de réunion de chantier n° 49 que (p. 1) " Dispositions
convenues pour rattrapage retard : Suite aux retards de STIBAT et OXO il est décidé en accord
avec tous les participants que la date d'achèvement des travaux inclus visite de réception est
fixée au 19 avril 2002, l'objectif étant de remettre les clés aux clients à partir du 17 mai
2002", éléments repris aux conclusions d'appel des exposantes qui précisaient (p. 12) " (...) au
surplus, le sinistre AZF a entraîné le retard de deux entreprise : - l'entreprise OXO qui a été
réquisitionnée par les services de la Préfecture à la suite de l'explosion d'AZF et qui n'a pu
intervenir dans le temps de son planning ; - l'entreprise CAPUS ET FILS qui, le 10 décembre
2001, expliquait que son fournisseur BROSSETTE dont l'entrepôt de Toulouse avait vu les
locaux entièrement dévastés par la catastrophe du 21 septembre 2001, était dans l'incapacité
de procéder aux fournitures nécessaires à l'ensemble du chantier. Ces retards ont été
mentionnés dans le procès-verbal de la réunion n° 49 où ont été prises des dispositions pour
tenter de rattraper le retard évalué à un mois et demi à l'époque, afin de donner les clés aux
clients à partir du 17 mai 2002 " ; que c'est donc cette date du 17 mai 2002 qu'il convenait de
retenir et à laquelle s'ajoutaient les " 24,5 jours d'intempéries et un délai d'exécution
complémentaire d'un mois convenu entre les parties en raison de travaux modificatifs en
plus-value " ; qu'en considérant que " l'incidence de l'explosion de l'usine AZF a été à bon
escient écartée, dans la mesure où il s'évince du procès verbal de réunion de chantier n° 49
que des dispositions ont été prises pour rattraper le retard lié à cet évènement ", la Cour
d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du procès-verbal de chantier n° 49, violant
l'article 1134 du Code civil.