Supplément de loyer de solidarité

PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT
CADRE D’APPLICATION DU SUPPLEMENT DE LOYER DE SOLIDARITE (SLS)
Septembre 2010
1. Préambule : Rappel des dispositions de mise en place du Supplément de Loyer de Solidarité
prévues par les lois Engagement National pour le Logement et Mobilisation pour le Logement
et Lutte contre les Exclusions
Les modalités d’application du Supplément de Loyer de Solidarité (SLS), qui concernent les ménages
locataires de logements sociaux* dont le niveau de ressources dépasse les plafonds d’attribution de ces
logements, ont évolué ces dernières années et largement accentué l’effet dissuasif de ce SLS.
-
-
La loi portant Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006 impose aux organismes
HLM de percevoir auprès des locataires un SLS, en sus du loyer principal et des charges
locatives, dès lors qu’au cours du bail les ressources du foyer excèdent de 20 % les plafonds de
ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. (Auparavant le seuil d’application du
SLS était obligatoire à partir de 60 % du dépassement des plafonds de ressources et facultatif à
partir de 20 %).
Le décret du 21 août 2008, complété par celui du 30 décembre 2009 précise les dispositions
relatives aux modalités et au barème national d’application du surloyer.
La loi de Mobilisation pour le Logement et de Lutte contre les Exclusions du 25 mars 2009
prévoit par ailleurs un abaissement de 10,3% des plafonds de ressources pour l’attribution des
logements sociaux et renforce ainsi les effets du surloyer, tant sur le montant de celui-ci que sur
le nombre de locataires y étant soumis.
Ces nouvelles dispositions affichent pour objectif de favoriser la mobilité au sein du parc social en
libérant des logements sociaux occupés par des locataires dont les ressources leur permettraient de
supporter les loyers du marché privé ou d’accéder à la propriété. Seuls les logements situés en Zone
Urbaine Sensible ou en Zone de Revitalisation Rurale, ceux qui n’ont pas le caractère de logements
locatifs ordinaires (logements foyers, résidences sociales…) et ceux dont certains financements sont
dérogatoires (ILN, PLI, PLS de mars 1992 à mai 1993, PAP locatifs…) en sont exemptés.
Le dispositif est applicable depuis le 1er janvier 2009, excepté, jusqu’au 31 décembre 2010, sur les
territoires des EPCI qui ont décidé avant le 1er janvier 2009 d’élaborer un PLH et de déterminer des
zones géographiques sur lesquelles le SLS ne s’applique pas ainsi que pour les organismes HLM et SEM
ayant engagé également avant cette date une convention globale de patrimoine avec l’Etat.
* soit ceux :
appartenant aux organismes d'H.L.M ou gérés par eux, construits, améliorés ou acquis et améliorés
avec le concours financier de l'Etat ou ceux qui ont été conventionnés à l'A.P.L ;
appartenant aux S.E.M. et conventionnés à l'A.P.L. (art. L.481-3 du CCH) ;
appartenant aux personnes morales autres que les organismes d'H.L.M. et les S.E.M., et à ceux dits
I.L.M. 28, appartenant aux bailleurs non H.L.M.
2. Mise en place des nouvelles dispositions du Supplément de Loyer de Solidarité sur le
territoire de Plaine Centrale dans le cadre du Programme Local d’Habitat
RAPPEL DES ORIENTATIONS DU PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT DE PLAINE CENTRALE
Le programme local de l’habitat de Plaine Centrale permet de définir les axes d’une politique de
logement territoriale et concertée, mobilisant l’ensemble des partenaires de la Communauté
d’agglomération. Il place l’impératif de mixité et de justice sociale au cœur de cette démarche.
En s’appuyant sur la réalisation du diagnostic stratégique et partagé du territoire communautaire, les
orientations du PLH ont été définies sur la période 2011-2016. Ainsi, Plaine Centrale s’est notamment
fixé pour objectif de mieux répondre aux besoins que le territoire satisfait mal, d’élargir son offre aux
populations nécessitant un soutien spécifique et d’assurer la valorisation et le développement d’un parc
locatif social de qualité et ouvert au plus grand nombre. Il convient en effet de préserver la mixité
sociale au sein des quartiers et d’assurer une offre de logement public de qualité et adaptée aux
attentes de la population de Plaine Centrale dans un souci d’équité et de solidarité. Il faut à cet égard
prendre en compte la croissance de prix du logement francilien disqualifiant de facto une grande partie
de la population de l’obtention d’un logement abordable et de qualité sur le marché privé.
Au regard de ces objectifs de mixité sociale et de diversification de l’offre de logement et dans la
mesure où les nouvelles modalités d’application du Supplément de Loyer de Solidarité ne répondent
pas aux orientations du PLH, il est décidé de définir un cadre d’application spécifique sur le territoire
de Plaine Centrale.
L’APPLICATION DU SLS SUR LE TERRITOIRE DE PLAINE CENTRALE :
analyse du contexte urbain et social dégagé par le diagnostic du PLH et des données des
bailleurs sociaux
L’analyse du diagnostic de Plaine Centrale montre que la population du territoire communautaire est
socialement plus fragile que la population de l’ensemble du Département et de la Région, notamment
sur les communes d’Alfortville et de Créteil dont les taux de chômage sont supérieurs à la moyenne
communautaire (respectivement près de 14% et 13% - département : 11,1%). Par ailleurs, Alfortville est
marquée par une surreprésentation de l’emploi précaire (14% de salariés précaires), adossé à un revenu
médian plus bas.
Indicateurs profil
socio-économique
2006
Alfortville
Créteil
Limeil-Brévannes
CA Plaine Centrale
Val-de-Marne
Paris
1ère couronne
2ème couronne
Ile-de-France
Taux de
salariés
précaires*
14,2%
12,9%
9,8%
12,9%
12,0%
16,0%
12,6%
11,5%
12,8%
Taux de
chômage
13,6%
12,9%
8,1%
12,5%
11,1%
11,4%
12,6%
9,4%
11,0%
Taux de
BAC+2 /
études sup.
25,0%
27,8%
25,4%
26,7%
30,0%
50,8%
30,7%
27,8%
33,4%
Revenus
Base 100
(Revenus
%
%
médians 2006
cadres ouvriers
en U.C
agglo = 100)
15,9%
18,6%
16224
96
15,6%
16,0%
16536
98
13,9%
17,7%
18941
113
15,5%
16,9%
16827
100
21,4%
15,8%
19420
115
40,6%
8,3%
22535
134
22,5%
16,7%
19,8%
17,8%
25,0%
15,5%
19945
119
Source : RGP 2006
* Salariés précaires : salariés en CDD, intérimaires, en emploi aidé, en apprentissange / stage
S’agissant des niveaux de revenus, ces derniers ont
globalement diminué entre 2002 et 2006
(-0,23%/an en euros constants), tandis qu’ils se sont
stabilisés à l’échelle du département et de la région.
Revenu médian 2006 : 16 200 €
Rapport inter-décile : 7,8
Les niveaux de revenus par unité de consommation
de l’agglomération sont inférieurs à ceux du
Revenu médian 2006 : 16 500 €
Rapport inter-décile : 6,5
département, et ce quelque soit les déciles (fraction
de 10% de la population). En d’autres termes, les
ménages (pauvres et riches) de l’agglomération ont
des revenus moins élevés en moyenne que dans le
département. L’écart se creuse nettement dans les
déciles supérieurs. Cette situation tient aux faibles
revenus sur Alfortville et Créteil dans une moindre
mesure.
L’analyse par unité de consommation fait apparaître
des contrastes sociaux très marqués entre les
communes et entre les quartiers.
Revenu médian 2006 : 18 900 €
Rapport inter-décile : 4,8
Ces données se retrouvent au niveau du parc locatif social où le diagnostic met en avant une
fragilisation du profil des locataires : plus âgés, moins d’enfants et moins d’actifs, revenus en baisse et
emplois plus précaires.
L’ensemble de ces éléments témoignent d’une tendance à la précarisation des foyers sur le territoire de
Plaine Centrale.
Les nouvelles modalités d’application du SLS ont pour objectif de libérer les logements sociaux occupés
par les catégories de ménages dont les ressources dépassent les plafonds en instaurant un surloyer
dissuasif qui les pousserait à se rediriger vers l’offre locative privée.
Ces mesures in fine, s’avèrent être facteurs de paupérisation supplémentaire de la population de notre
territoire.
D’une part la situation particulièrement tendue du marché du logement francilien ne permet pas
forcément à ces ménages aux revenus intermédiaires de trouver une offre abordable de logement
alternative au logement public. Le nouveau surloyer pèse alors souvent lourdement sur les ressources
des locataires devant se résigner à le payer alors même que l’incidence d’un tel dispositif s’avère très
limitée sur la rotation des logements.
D’autre part, le départ des classes moyennes qui en ont la possibilité vers le logement privé entraine
inévitablement une paupérisation des locataires des logements sociaux avec maintes conséquences sur
la vie sociale de l’immeuble mais aussi sur celle du quartier et, au-delà sur celle de la ville.
Certes, globalement le surloyer touche une fraction limitée des ménages du parc social conformément à
sa vocation, mais les effets conjugués des nouvelles modalités de calcul du SLS et de l’abaissement des
plafonds de ressources portent significativement atteintes à tout un segment du parc vecteur, de mixité
social.
Une enquête réalisée auprès des bailleurs sociaux a permis de quantifier les effets attendus de
l’application du nouveau barème de calcul du SLS. Sur un taux de réponse portant sur 70 % des
logements concernés sur le territoire, il ressort de l’enquête réalisée que la proportion de ménages
soumis au SLS augmente de façon importante, hors surloyer forfaitaire, pour un montant moyen de
surloyer pouvant être supérieur à 100 € dans la première tranche de dépassement.
Si les Zones urbaines sensibles sont exemptées du SLS, il existe sur le territoire communautaire d’autres
quartiers prioritaires (contractualisés avec l’Etat dans le cadre du Contrat urbain de cohésion sociale)
connaissant des fragilités sociales et urbaines similaires qui nécessitent une attention particulière. La
mixité sociale de ces périmètres doit être plus que jamais consolidée, ce qui semble incompatible avec
l’application stricte des nouvelles règles du Supplément de Loyer Solidarité. Il est tout autant nécessaire
d’apporter une attention particulière aux périmètres situés autour de ces zones, tendant inévitablement
à se fragiliser.
La minoration du barème de calcul, et la mise en place d’une géographie dérogatoire
répondant aux caractéristiques urbaines et sociales du territoire
1- Un cadre réglementaire qui permet d’adapter les modalités du SLS au territoire
La définition d’un cadre spécifique d’application du Supplément de Loyer de Solidarité est prévu par
l’article 71 de la loi ENL du 13 juillet 2006 modifiant le code de la construction et de l’habitation,
stipulant « qu’après avis conforme du représentant de l’Etat dans le département, le programme local
de l’habitat, lorsque les organismes HLM et les sociétés d’économie mixte gérant des logements sociaux
ont été associés à son élaboration, peut déterminer les zones géographiques ou les quartiers dans
lesquels le Supplément de Loyer de Solidarité ne s’applique pas et fixer les orientations relatives à sa
mise en œuvre » (CCH, art. L441-3-1).
Dés lors que le PLH permet de fixer les orientations relatives à la mise en œuvre du Supplément de
Loyer de Solidarité, et en particulier, de déterminer des zones d’exemption du SLS, il apparait pertinent
de définir un cadre d’application spécifique à la Communauté d’agglomération de Plaine Centrale.
2- Une géographie dérogatoire d’application du SLS, et la minoration du barème de calcul
Afin de prendre en compte les réalités territoriales de Plaine Centrale, il est donc souhaitable d’adopter
un cadre d’application spécifique au SLS, en influant sur ses zones d’application et sur le barème de
calcul :
Géographie dérogatoire :
La définition de zones d’exclusion du SLS est possible dans le PLH, après concertation avec les bailleurs
présents sur le territoire. Les territoires exemptés doivent être ceux dans lesquels les effets du SLS ont
un impact négatif sur la cohésion et la mixité sociale des ensembles résidentiels. Il s’agit d’éviter une
accélération du processus de fragilisation déjà existant sur le territoire en grevant parfois lourdement le
budget des ménages qui n’ont pas les ressources suffisantes pour accéder au parc privé mais aussi
d’éviter, par le départ de classes moyennes, une paupérisation plus grande du quartier.
Les ZUS étant exemptées du surloyer, il est proposé d’étendre ce dispositif aux autres quartiers fragilisés
que sont les zones prioritaires de la politique de la ville et de l’élargir au périmètre retenu par l’Etat
autour des quartiers de rénovation urbaine pour abaisser le taux de TVA à 5,5 % sur les constructions
neuves en accession afin de favoriser la mixité sociale, soit dans un rayon de 500 mètres alentour.
Hors géographie dérogatoire :
Le décret du 30 décembre 2009 prévoit la possibilité de minorer le barème de calcul de référence du
surloyer. Suite aux rencontres avec les bailleurs, et afin de limiter les effets préjudiciables à l’équilibre
social de l’Habitat, il apparait opportun d’établir le barème de calcul du SLS hors zones d’exemption
dans sa modulation la plus basse prévue par le décret du 30 décembre 2009.
ANNEXE
Résultat de l’enquête réalisée auprès des quatre principaux bailleurs des trois
communes de Plaine Centrale
(soit 70 % des logements situés hors zones urbaines sensibles)
LOGIAL-OPH
Nombre de logements :
Localisation
Alfortville
Limeil-Brévannes
En ZUS
hors ZUS
2111
0
3818
236
Total Logements
5929
236
SLS appliqué au 30/06/2010 (soit barème antérieur à la loi ENL appliqué à partir de 60 % du seuil de
dépassement des plafonds de ressources) :
SLS Forfaitaire
Nb logements
TOTAL
4054
SLS Calculé
Nb
% assujettis
Nb
% assujettis
131
3,20%
48
1,20%
Montant
moyen
mensuel
86 €
Nb SLS
Total
% total
assujettis
179
4,4
Projection de l'application du nouveau barème sur le SLS CALCULE 2011 par tranche de dépassement
(sur la base d’une modulation de - 50 % et déclenchement à 120 % des plafonds)
Programme hors ZUS
DOLET
VERON
BERTHELOT
VAILLANT 1
LOUIS BLANC
BOURDARIAS 1
EUDES
MICOLON
I.L.M.
UNION
BOURDARIAS 2
BOURDARIAS 3
VAILLANT 2
VERON 2
VAILLANT 3
MALLERET JOINVILLE
EMILE ZOLA
102 GRENOBLE
A. FRANCE
SARTORI B1 & C1
SOLADIER
TONY GARNIER
CHOISY GOUJON
52 RUE DE SEINE
JEAN ALBERT
VEFA DOLET
33 BLANQUI
55 CHARENTON
ZAC TOULON
BLANQUI
BLANQUI HUGO
ZAC ALLENDE
total ménages Alfortville
ANATOLE France
VERDUN
ZAC Léon BERNARD LOT 1
ZAC Léon BERNARD LOT ROUSSEL
total ménages Limeil Brévannes
Nbre de
20-40%
logements
133
161
191
248
67
84
155
117
148
41
103
163
31
36
24
20
13
102
6
69
7
101
66
13
3
68
24
18
400
489
291
426
3818
68
64
80
24
236
40- 60- 80100150%
Total
60% 80% 100% 150%
et +
4
1
1
6
1
2
3
2
2
1
4
1
6
6
1
7
6
1
7
2
2
4
2
1
1
4
6
3
1
1
2
13
1
1
1
3
2
1
3
11
2
1
1
15
3
1
4
1
1
1
3
0
1
1
1
1
4
1
1
6
0
2
1
1
4
0
2
2
1
5
2
1
3
0
1
2
1
4
1
1
2
0
0
16
6
2
24
15
5
3
23
6
7
1
1
1
16
21
9
5
5
5
1
46
114
55
20
10
12
4
215
1
1
0
1
1
1
3
0
2
1
1
0
0
0
4
% assujettis
5%
2%
1%
2%
10%
8%
3%
3%
9%
7%
3%
9%
13%
8%
0%
5%
8%
6%
0%
6%
0%
5%
5%
0%
133%
3%
0%
0%
6%
5%
5%
11%
6%
1%
0%
4%
0%
2%
Sur cette base, 219 ménages seraient désormais soumis au SLS au lieu de 48, hors application du SLS forfaitaire,
soit 5,4 % des ménages occupant un logement social géré par Logial OPH et dont les revenus 2008 ont été
renseignés.
VALOPHIS HABITAT
Nombre de logements :
Localisation
Alfortville
Créteil
Limeil-Brévannes
ZUS
Hors ZUS
Nb logements
298
208
247
839
195
545
1047
195
SLS appliqué au 30/06/2010 (soit barème antérieur à la loi ENL appliqué à partir de 40 % du
seuil de dépassement des plafonds de ressources) :
Alfortville
Créteil
Limeil-Brévannes
Nb
logement
s hors ZUS
247
839
195
SLS Forfaitaire
SLS Calculé
Nb
% assujettis
Nb
% assujettis
7
32
2
3%
4%
1%
4
5
4
2%
1%
2%
Montant
moyen
mensuel
93 €
75 €
99 €
Nb SLS
Total
%
assujettis
11
37
6
5%
5%
3%
Projection de l'application du nouveau barème sur le SLS CALCULE 2011 par tranche de
dépassement (sur la base d’une modulation de - 50 % et déclenchement à 120 % des
plafonds) :
Programme
ALFORTVILLE RUE DU PARC
ALFORTVILLE Anatole France
ALFORTVILLE Quai Blanqui
ALFORTVILLE Rue Traversière
ALFORTVILLE Rue Colly/Seine
ALFORTVILLE ZAC du Marché
TOTAL ALFORTVILLE
CRETEIL GROUPE 1 RACHAT ICADE
CRETEIL GROUPE 2 RACHAT ICADE
CRETEIL PLACE ALIZES
CRETEIL RUE JULIETTE SAVAR
CRETEIL ZAC des Sarazins
TOTAL CRETEIL
LIMEIL-BREVANNES 57 AV DE VALENTON
LIMEIL-BREVANNES LES GRANDS CHAMPS
LIMEIL-BREVANNES MI 2e tranche
LIMEIL-BREVANNES Rue Herbages de Seze
LIMEIL-BREVANNES (collectifs)
LIMEIL-BREVANNES (individuel)
LIMEIL-BREVANNES Centre ville
LIMEIL-BREVANNES Rue Pasteur
LIMEIL-BREVANNES Rue Prugnot
TOTAL LIMEIL-BREVANNES
TOTAL
Total
ménages
19
16
87
7
19
119
247
373
280
65
60
61
839
5
62
5
3
23
36
44
1
16
195
1281
20- 3030% 40%
4050%
5060%
6070%
70- 8090- 100- 120%et
Total
80% 90% 100% 120%
+
1
6
1
1
1
5
11
1
3
5
1
1
1
2
1
1
3
1
2
2
1
1
6
18
2
3
11
0
1
1
1
1
2
1
1
0
0
1
1
1
2
1
1
0
0
1
0
1
2
1
2
0
0
0
1
0
2
0
1
0
0
1
1
0
2
2
5
1
0
8
1
0
11
21
0
0
6
3
0
9
0
3
0
0
2
4
1
0
3
13
43
Sur cette base, 43 ménages seraient désormais soumis au SLS au lieu de 13, hors application du SLS
forfaitaire, soit 4 % des ménages occupant un logement social géré par VALOPHIS et dont les revenus
2008 ont été renseignés.
SLS moyen simulation barème 2011 :
Simulation sls 2011 avec modulation du coefficient de dépassement mini -montant moyen par tranche de dépassement et par ville
20-40%
commune
40-60%
ALFORTVILLE
montant TOTAL
Nbre de locataires
montant moyen /locataires
2 064 €
16
129 €
393 €
3
131 €
CRETEIL
montant TOTAL
Nbre de locataires
montant moyen /locataires
307 €
4
77 €
193 €
2
96 €
LIMEIL BREVANNES montant TOTAL
Nbre de locataires
montant moyen /locataires
334 €
9
37 €
303 €
2
152 €
60-80%
80-100%
297 €
1
297 €
882 €
1
882 €
907 €
3
302 €
519 €
2
260 €
100-120%
total montant
3 637 €
21
173 €
1 407 €
9
156 €
1 156 €
13
89 €
CRETEIL HABITAT : OPH CRETEIL/ SEMIC
Nombre de Logements :
ZUS
Hors ZUS
OPH Créteil
SEMIC
420
1360
1257
1822
Total Logements
1677
3182
SLS appliqué au barème actuel (soit barème antérieur à la loi ENL appliqué à partir de 60 % du
seuil de dépassement des plafonds de ressources) :
OPH
SEMIC
Nb
logements
hors ZUS
1257
1822
SLS Forfaitaire
SLS Calculé
Nb
% assujettis
Nb
% assujettis
99
118
8%
6%
25
17
2%
1%
Montant
moyen
mensuel
52 €
50 €
Nb SLS
Total
% assujettis
124
135
10 %
7%
Projection de l'application du nouveau barème sur le SLS CALCULE 2011 par tranche de dépassement
(sur la base d’une modulation de - 50 % et déclenchement à 120 % des plafonds) :
Patrimoine SEMIC
Estimation SLS normal avec barème 2011 par tranche de dépassement
Programme
CHAMPEVAL
CHAMPEVAL 2
DUPEYROUX
ELIADE
FALKIRK
G SAND
LE CHOU
MOTTEAUX
NYMPHEAS
ORMETTEAU
PORT J
PORT M
SARDANE
SEMEUR
UNIVERSITE
Total SEMIC
20-30% 30-40% 40-50% 50-60% 60-70% 70-80% 80-90% 90-100%
1
3
1
1
1
2
1
1
2
1
2
16
100-120% 120% et +
2
2
1
2
1
1
6
2
3
2
1
1
1
3
2
15
1
14
1
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
9
6
2
2
1
1
1
4
2
Total
3
5
3
2
7
1
2
13
8
2
10
1
4
4
5
70
Patrim oine OPH
Estim ation SLS normal avec barème 2011 par tranche de dépassement
Programme
CASCADES
COLOMBIER
CROIX DES MECHE S
EAU VIVE
ESSILOR
JEAN MATHEY
LACHARRIERE
LES ABYMES
ORBIGNY
PAUL AVET
SARMENTS
VERDUN
TOTAL
20-30% 30-40% 40-50% 50-60% 60-70% 70-80% 80-90% 90-100% 100-120% 120% et + Total
3
3
11
2
5
2
3
1
2
2
1
1
36
1
5
1
4
3
3
1
2
3
1
1
1
1
1
1
1
1
1
3
1
1
3
1
1
3
1
1
1
1
1
1
2
4
4
1
1
2
1
19
1
1
11
2
12
1
1
4
1
3
2
1
7
4
9
23
6
17
3
11
5
8
3
5
8
102
Pour la SEMIC : L’application du SLS selon le nouveau barème national, prévoyant une
application à partir de 20% de dépassement des plafonds, concernerait, sur le seul SLS calculé,
70 familles, soit 4 % des ménages.
Pour l’OPH Créteil : L’application du SLS le nouveau barème national, prévoyant une
application à partir de 20% de dépassement des plafonds, concernerait, également sur le seul
SLS, calculé 102 familles, soit 8.1% des ménages.
SLS moyen simulation barème 2011 :
Simulation SLS 2011 avec modulation du coefficient de dépassement mini-montant moyen par tranche de dépassement
Bailleur
OPH Créteil
Montant total
Nbre moyen de locataires
Montant moyen/locataire
Bailleur
SEMIC
Montant total
Nbre moyen de locataires
Montant moyen/locataire
20-40%
40-60%
60-80%
80-100%
100-120%
2 737,06
54
50,69
3 188,76
22
144,94
2 123,24
9
235,92
29,82
7
426,05
871,00
2
435,50
20-40%
40-60%
60-80%
80-100%
100-120%
1 686,47
31
54,40
2 677,24
22
121,69
2 135,01
8
266,88
810,96
2
405,48
2 638,36
4
659,59
120% et
plus
7 600,76
7
1 085,82
120% et
plus
1 815,42
3
605,14
Total
19 503,14
101
193,10
Total
11 763,46
70
168,05