CONCLUSIONS

SCP LE METAYER & ASSOCIES
AVOCATS
74bis rue de l’Argonne
45000 ORLEANS
Tél : 02.38.53.18.98 – Fax : 02.38.81.13.74
AFFAIRE : MOATASSIME / SDC CLOS DE LAMBALLE
113056 – BC / AJC
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’ORLEANS
RG 13/02262
Mise en état du 15 avril 2014
CONCLUSIONS
POUR :
Monsieur Nagib MOATASSIME
Madame Myriam PICHARD épouse MOATASSIME
La SCI MOATASSIME
Demandeurs
SCP LE METAYER & ASSOCIES
CONTRE :
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE CLOS DE
LAMBALLE, prise en la personne de son syndic, la Société FONCIA
BARBIER-CUILLE
Défendeur
SCP Hugues LEROY
PLAISE AU TRIBUNAL
I/ RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Attendu que Monsieur et Madame MOATASSIME d’une part, et la SCI MOATASSIME
d’autre part, sont copropriétaires au sein de la copropriété RESIDENCE CLOS DE
LAMBALLE à FLEURY LES AUBRAIS (pièces 1 et 2).
Qu’en cette qualité et sur le fondement des dispositions de l’article 42 de la Loi n° 65-557 du 10
juillet 1965, ils ont intérêt à agir en nullité des délibérations de l’assemblée générale
extraordinaire en date du 20 juin 2013, dont le procès-verbal leur a été notifié le 1er juillet suivant
(pièces 3 et 4).
Qu’en effet, ces délibérations sont attachées d’un certain nombre d’irrégularités et ont été prises
en violation des normes légales et réglementaires relatives au fonctionnement de l’assemblée
générale.
Que c’est dans ces conditions que, suivant acte d’huissier en date du 30 août 2013, ils ont fait
assigner le syndicat des copropriétaires.
II/ DISCUSSION
A/ SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES
Attendu que la Société FONCIA BARBIER-CUILLE soulève tout d’abord une fin de nonrecevoir pour défaut de qualité au sens de l’article 122 du Code de procédure civile.
Qu’il est exact que l’assignation initiale avait été dirigée contre la Société FONCIA BARBIERCUILLE, ès qualités de syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Clos de Lamballe,
alors même qu’elle aurait dû l’être à l’encontre du syndicat des copropriétaires, pris en la
personne de son syndic, la Société FONCIA BARBIER-CUILLE.
Que cette potentielle difficulté a été levée par une nouvelle assignation délivrée le 10 février
2014.
B/ SUR LE BIEN FONDE DES DEMANDES
Attendu, premièrement, qu’en contradiction avec les dispositions de l’article 14 du Décret du
17 mars 1967, la feuille de présence émargée, contenant les noms et domicile de chaque
copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont
il dispose, n’a pas été jointe au procès-verbal adressé par le syndic.
Que dans ces conditions, les requérants n’ont pu en vérifier la régularité, de même qu’il est
impossible de vérifier la régularité des votes exprimés, en l’absence d’indications sur les
tantièmes détenus par chaque personne présente.
Que l’ensemble des délibérations se trouve donc nul et de nul effet.
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Attendu, deuxièmement, que la quatrième résolution, intitulée «réalisation de travaux de
ravalement, ravalement des façades en I3 avec isolation par l’extérieur des pignons, étanchéité
des sols de balcons ouverts, avec pose de carrelage au sol, plus fermeture des halls ouverts » a
été adoptée, en seconde lecture, à la majorité de l’article 24, soit aux deux tiers des présents ou
représentés.
Que ce vote est pourtant entaché d’un certain nombre d’irrégularités.
1. Sur la majorité nécessaire
Attendu que le procès-verbal indique que la majorité nécessaire était initialement celle de
l’article 25-1.
Or, attendu que cet article ne trouve à s’appliquer que lorsque la majorité de l’article 25 n’a pas
été atteinte en première lecture, ce que le syndic ne pouvait savoir initialement, y compris, a
fortiori, au stade de la convocation (pièce 5).
Attendu qu’en tout état de cause, les travaux de ravalement sont soumis à différentes majorités
en fonction de la situation :
•
en principe, les travaux d’entretien et de conservation des parties communes qui
n’affectent pas les parties privatives doivent être décidés à la majorité simple de l’article 24 ; en
d’autres termes, cet article aurait dû être appliqué en l’espèce si le ravalement avait été considéré
comme indispensable à la conservation de l’immeuble, ce qui n’était pas le cas ;
•
si le ravalement est décidé après une injonction faite au syndicat des copropriétaires par
le maire, c’est la majorité absolue de tous les copropriétaires de l’immeuble, qu’ils soient ou non
présents ou représentés, qui est requise, soit la majorité de l’article 25 ;
•
si le ravalement apporte une réelle amélioration ou n’a pour unique but que d’apporter
une nouvelle esthétique à l’immeuble, il doit être décidé à la double majorité de l’article 26 de la
loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire la majorité en nombre de tous les copropriétaires représentant
au moins les deux tiers des voix.
Attendu qu’en l’espèce, c’est donc l’article 26 qui devait trouver à s’appliquer.
Or, attendu qu’en indiquant aux copropriétaires que la majorité nécessaire était celle de l’article
25 (ou plutôt celles de l’article 25-1), le syndicat des copropriétaires a laissé croire que les
travaux de ravalement étaient rendus nécessaires par une injonction de la mairie, alors même que
tel n’était pas le cas, de sorte que ce dernier ne saurait affirmer que le ravalement était
obligatoire, même en l’absence d’injonction de la part de l’Administration.
Qu’au surplus, il avait été expliqué pendant l’assemblée générale que, du fait de ce caractère
obligatoire, la copropriété pourrait bénéficier d’un prêt à taux zéro ISOLARIS.
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Que pourtant, le 11 juillet 2013, en pleines vacances estivales, la Société FONCIA BARBIERCUILLE a adressé un courrier à l’ensemble des copropriétaires, aux termes duquel elle précisait
que ce prêt ne leur était finalement pas accessible, ce qui démonte par là-même l’argument de la
défenderesse selon lequel le ravalement avait pour but de faire des économies d’énergie (pièce
6).
2. Sur la présentation discutable de la résolution
Attendu que lors de l’assemblée générale extraordinaire, le syndic a présenté quatre propositions
de travaux plus ou moins étendus, sans qu’il ne soit expressément précisé aux copropriétaires
présents ou représentés qu’ils avaient la possibilité de toutes les refuser.
Que ces derniers ont donc voté, fort logiquement, pour la proposition la moins chère, puisqu’ils
pensaient qu’ils devaient en choisir au moins une (pièce 7).
Or, attendu que de cette manière, le syndicat des copropriétaires a réussi à faire voter un certain
nombre de travaux qui avaient toujours été refusés lors des assemblées générales précédentes.
Qu’à titre d’exemple, la fermeture des halls ouverts en rez-de-chaussée avait été refusée, tant en
2010, lors de l’assemblée générale ordinaire du 18 octobre (pièce 8, page 15), qu’en 2011, lors
de l’assemblée générale du 26 octobre (pièce 9, page 11).
Qu’au contraire, le principe du ravalement avait été voté lors de l’assemblée générale de 2010
(pièce 8, page 16).
Qu’en intégrant ces travaux à la résolution concernant le ravalement, le syndicat a donc réussi à
faire accepter des travaux jusqu’alors toujours refusés et a donc entaché ce vote d’une irrégularité
manifeste.
Que la même affirmation vaut pour les travaux d’étanchéité des sols des balcons ouverts avec
pose de carrelage, dans la mesure où ces travaux auraient dû être pris en charge par l’assurance
de la copropriété, dans le cadre d’une procédure diligentée en 2010 (pièce 8, page 19).
Qu’à ce titre, la Société FONCIA BARBIER-CUILLE ne saurait sérieusement affirmer que seuls
les époux MOATASSIME et la SCI MOATASSIME seraient opposants aux résolutions
litigieuses, puisque ces derniers versent aux débats une pétition signée de 11 copropriétaires et de
4 autres via des attestations (pièces 10 à 14).
Que de même, la défenderesse prétend que les travaux envisagés formaient bien un tout.
Or, attendu qu’on voit mal comment des travaux aussi différents qu’un ravalement, une
étanchéité des sols et des balcons ouverts et la fermeture des halls ouverts du rez-de-chaussée,
pourraient être considérés comme un tout, pour lesquels les copropriétaires auraient votés en
toute connaissance de cause !
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3. Sur l’irrégularité du vote
Attendu que non seulement le syndicat a sollicité une mauvaise majorité, mais en plus il n’a pas
respecté les termes de l’article 25-1 de la loi de 1965.
Qu’en effet, le Tribunal constatera que le vote exprimé est strictement identique, que ce soit en
première ou en seconde lecture.
Or, attendu qu’entre-temps, un certain nombre de copropriétaires était d’ores et déjà parti, eu
égard à l’heure tardive (pièce 7).
Qu’en tout état de cause, il n’y a eu aucun nouveau vote, le président s’étant contenté de
demander si « personne n’avait changé d’avis ».
Attendu, par ailleurs, que conformément aux dispositions de l’alinéa 2 de l’article 19 du décret
n° 67-223 du 17 mars 1967, « lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis
ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second
vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir voté sur chacune des
candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi. ».
Que cette formalité n’a pas été respectée en l’espèce.
Que le vote de la résolution n° 4 devra donc être annulé, de même que celui de la résolution n° 5
qui y est liée.
Attendu qu’il ressort de tout ce qui précède que l’ensemble des résolutions, et à tout le moins la
résolution n° 4 devra être annulée pour violation des règles légales et réglementaires d’ordre
public, dont s’est rendue coupable la SAS FONCIA BARBIER-CUILLE, alors même qu’elle est
un syndicat professionnel.
Que l’exécution provisoire de la décision à intervenir devra être ordonnée, eu égard à l’urgence
de la situation, liée aux travaux en instance.
Qu’enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge des requérants l’ensemble des frais
irrépétibles non compris dans les dépens et en réparation desquels ils se trouvent bien fondés à
solliciter l’allocation d’une somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700
du Code de procédure civile.
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PAR CES MOTIFS
Vu les dispositions des articles 15,24, 25.25-1,26 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions des articles 14 et 19 du Décret n° 223 du 17 mars 1967,
DIRE ET JUGER Monsieur et Madame MOATASSIME et la SCI MOATASSIME recevables
et bien fondés en leurs demandes.
Y FAIRE DROIT.
ANNULER l’ensemble des dispositions du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire
de la copropriété CLOS DE LAMBALLE, en date du 20 juin 2013 et notifiées aux requérants le
1er juillet 2013.
DEBOUTER la SAS FONCIA BARBIER-CUILLE de toutes ses demandes, fins et conclusions
contraires.
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS DE LAMBALLE, pris en
la personne de son syndic, la SAS FONCIA BARBIER-CUILLE, à verser aux requérants la
somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
LA CONDAMNER aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP LE METAYER &
ASSOCIES pour ceux dont elle aura fait l’avance.
SOUS TOUTES RESERVES
L’AN DEUX MIL QUATORZE, et le 14 avril
A la requête de la SCP LE METAYER & ASSOCIES, Avocat de Monsieur Nagib
MOATASSIME, Madame Myriam PICHARD épouse MOATASSIME et la SCI
MOATASSIME,
Soient signifiées VIA RPVA à la SCP Hugues LEROY, Avocat de la Société FONCIA
BARBIER-CUILLE
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