Avenue de la Libération - Transfert de l`entreprise DURA

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CONSEIL DE LA COMMUNAUTE
Séance du 18 décembre 2009
LE MANS - Avenue de la Libération - Transfert de l'entreprise DURA - Acquisition du site
Direction Développement - Affaires Foncières et Juridiques - Domaine – FB.09.696
Rapporteur(s) M. Olivier BIENCOURT
La société DURA AUTOMOTIVE SYSTEMS, équipementier automobile spécialisé,
notamment, dans la câblerie, actuellement installée au 50, avenue de la Libération au
Mans emploie 153 salariés. Cette entreprise souhaite transférer ses activités dans un
bâtiment et sur un site plus adaptés pour lui permettre de conforter son activité et de
poursuivre son développement (72 salariés complémentaires à l'horizon 2011).
Cette société a prévu, dès l'origine, d'assurer le financement de ce transfert par les
recettes provenant de la vente du site actuel de la société. Celui-ci, situé en cœur de ville
et à proximité de la ligne de tramway, représente une opportunité forte pour revitaliser
ce quartier. Une fois libéré, il pourrait accueillir une opération immobilière comportant
principalement des logements.
C'est dans ce cadre et pour permettre à la société DURA de se transférer sur le
territoire de la communauté urbaine que l'ancien site PHILIPS a été acquis le 29 avril
2009 par voie de préemption. Depuis cette acquisition, le laboratoire d'essais EMITECH
s'est installé sur 643 m² dans le bâtiment H et plusieurs prospects ont marqué leur intérêt
pour examiner les conditions du développement de nouvelles activités dans une partie du
bâtiment principal C.
Aussi pour permettre le transfert de la société DURA, Le Mans Métropole a proposé à
celle-ci de développer son unité de production sur une partie de l'ancien site PHILIPS et
de procéder parallèlement à l'acquisition du site actuel de la société.
Cette dernière a fait connaître son accord sur ce transfert et cette cession dans le
cadre d'un projet global dont l'équilibre financier intègre l'acquisition par Le Mans
Métropole de la propriété de l'avenue de la Libération.
Des promoteurs immobiliers ont déjà fait part de leur intérêt pour développer une
opération sur ce site. Nous nous proposons de lancer un concours de promoteurs pour
trouver les meilleures conditions de cession des droits à construire sur ce terrain estimés
à environ 20 000 m² de SHON (surface hors œuvre nette).
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Les modalités de cette opération globale seraient les suivantes :
1 – Acquisition de l'actuel site DURA
Il s'agit d'un ensemble immobilier bâti, situé 50, avenue de la Libération au Mans,
cadastré section MP n°252, 260, 343, 344, 345, 346 et 347, pour une superficie totale de
14 330 m², selon plan joint en annexe .
L'acquisition du site se réalisera en l'état, au prix de 2 500 000 €.
L'ensemble des études préalables à la détermination du coût des opérations
nécessaires de dépollution ont été conduites par un bureau d'études spécialisé missionné
par la société DURA. Celles–ci ont permis d'estimer les coûts de dépollution, de
désamiantage et de déconstruction. Des études complémentaires ont également été
assurées pour examiner plusieurs scénarios de construction et déterminer le meilleur
rapport entre la constructibilité et le coût de la dépollution associée; le coût du traitement
des sols pouvant en effet varier de 2 100 000 € à 1 200 000 € selon le degré
d'optimisation du projet de construction développé sur la parcelle.
Le paiement interviendra de manière fractionnée au fur et à mesure des
investissements réellement engagés par la société DURA sur le nouveau bâtiment situé
sur l'ancien site Philips, selon le calendrier prévisionnel suivant :
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204 000 €
120 000 €
322 000 €
383 000 €
503 000 €
453 000 €
320 000 €
135 000 €
et le solde
après la signature de l'acte d'acquisition,
au plus tard le 15 février 2010,
au plus tard le 15 mars 2010,
au plus tard le 15 avril 2010,
au plus tard le 15 mai 2010,
au plus tard le 15 juin 2010,
au plus tard le 15 juillet 2010,
au plus tard le 15 août 2010,
du prix, soit 60 000 €, à la libération complète du site.
Les frais d'acte seront à la charge de Le Mans Métropole et selon la législation fiscale
en vigueur l'acquisition pourra selon le cas être éventuellement soumise aux dispositions
de l'article 1042 du CGI.
Le service France Domaine a été consulté.
2 – Transfert sur l'ancien site Philips
Concomitamment à l'acquisition du site DURA, un bail commercial de 9 ans sera
conclu entre Le Mans Métropole et la société DURA AUTOMOTIVE SYSTEMS, avec un
engagement ferme de cette dernière sur une durée minimale de 6 ans.
Le bail portera sur la mise à disposition d'un ensemble immobilier situé 9, rue
Maurice Trintignant au Mans, sur l'ancien site Philips, et composé comme suit (plan
annexé):
* bâtiments G (G1, G2, G3) et N (rez-de-chaussée partiel et étage) pour une surface
totale d'environ 12 117 m² ;
* bâtiment J d'environ 160 m²,
* bâtiment F d'environ 770 m²,
* bâtiment E (partie qui accueille les compresseurs), pour environ 146 m²,
* postes de transformation électrique désignés au plan "PUC 8" (pour environ 6 m²)
et "PT11" (intégré à G2),
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l'ensemble représentant une superficie totale d'environ 13 199 m² ainsi qu'un espace de
stationnement de 163 places situé au sud du bâtiment G.
L'ensemble des travaux nécessaires à l'installation de l'entreprise DURA, notamment
l'adaptation des locaux loués, seront réalisés par la société pour environ 1,7 M€, à
l'exception des travaux du propriétaire qui seront réalisés par Le Mans Métropole.
Ceux-ci, d'un montant total estimé de 1 055 000 € HT, comprennent des réfections
d'étanchéité de la toiture, la mise en place d'un bardage isolant, les travaux de
désenfumage des locaux, l'installation de chauffage-ventilation-froid, et l'amenée d'un
réseau public d'alimentation électrique, la création d'un réseau téléphone ainsi que les
honoraires et prestations intellectuelles associés.
Le loyer de base s'établira à 35 € HT/m² par an, soit pour une superficie totale
estimée de 13 199 m², un loyer annuel de 461 965 € HT.
Afin de permettre une montée en charge progressive de l'activité et des résultats de
la société après son transfert, un aménagement des loyers est prévu pour les six
premières années du bail commercial. Les trois premières annuités seront de 100 000 €
HT, ce qui permet, a minima, de couvrir l'annuité des travaux de Le Mans Métropole, les
trois suivantes s'établissant à 823 930 € HT.
Le loyer sera indexé sur l'indice INSEE du coût de la construction et assujetti à la
TVA au taux en vigueur.
Je vous demande, mes Chers Collègues, de bien vouloir accepter les conditions de ce
projet global d'acquisition et de transfert et autoriser Monsieur le Président à :
- signer tous documents relatifs à cette opération, notamment le contrat de location
du site d'accueil et l'acte d'acquisition du site de l'avenue de la Libération ,
- effectuer toutes les démarches de nature fiscale éventuellement relatives à cette
opération,
- régler le montant de cette acquisition et les frais qui en résulteront sur les crédits
qui seront à inscrire à un prochain document budgétaire,
- encaisser les recettes correspondant au bail commercial conclu avec la société DURA
AUTOMOTIVE SYSTEMS .
ADOPTE A L'UNANIMITE
Affichage le 22 décembre 2009
Délibération exécutoire le 23/12/2009
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